【正文】 敏感性分析 針對(duì)可出售面積、售房價(jià)格、建設(shè)投資三個(gè)不確定因素進(jìn)行敏 感行分析， 當(dāng)變化率從 15%～ 15%時(shí)，得出項(xiàng)目基本方案收益率高于基準(zhǔn)收益率（見敏感性分析圖），說明項(xiàng)目可行。 （ 4）投資回收期 項(xiàng)目投資回收期（建設(shè)期以 2 年計(jì)）稅前 年，稅后 年。 （ 3）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 以 12%的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率測(cè)算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：稅前 萬元，稅后 萬元。 HZ 市 WW 區(qū)農(nóng)資國際商貿(mào)城項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 盈利能力分析 （ 1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 計(jì)算器內(nèi)，通過編制項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表分析，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： 所得稅前： % 所得稅后： % 通過項(xiàng)目所得稅前、后指標(biāo)分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均高于 基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 12%，表明項(xiàng)目具有良好的財(cái)務(wù)盈利能力。 自營 固定資產(chǎn)折舊 項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊年均 萬元。 （ 3）物業(yè)管理 項(xiàng)目物業(yè)管理以 元 /m2計(jì)，則年物業(yè)收入約 4 萬元。 項(xiàng)目收入估算： （ 1）銷售收入 項(xiàng)目擬銷售面積 10080m2，擬平均售價(jià)為 15000 元 /m2,項(xiàng)目銷售收入為 15120 萬元。 （ 2）稅費(fèi) 營業(yè)稅率 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅 7%，教育附加 3%，所得稅 25%。 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與參數(shù)》（第三版）結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)取財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 12%?？紤] 本項(xiàng)目不涉及政府投資，且項(xiàng)目屬于完全市場(chǎng)化運(yùn)作的商業(yè)服務(wù)類項(xiàng)目，財(cái)務(wù)效益基本可以反映項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益，因此本項(xiàng)目僅從財(cái)務(wù)角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)費(fèi)用和效果分析。建設(shè)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域生態(tài)環(huán)境影響較小。經(jīng)合理管理后建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢棄物均可得到妥善處理，不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生二次污染。 噪聲 項(xiàng)目噪聲源主要為汽車鳴笛、發(fā)動(dòng)機(jī)噪聲，采取 有效控制后對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境影響較小。一般情況下汽車附近 23 米內(nèi)的 NOx、 CO、 HC濃度會(huì)較高，但隨著距離的增加而降低，對(duì)區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量影響較小。 廢氣 HZ 市 WW 區(qū)農(nóng)資國際商貿(mào)城項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 汽車尾氣中污染物主要是由于汽車燃料燃燒不完全所致，主要成分為 NOx、 CO 和烴類等。 運(yùn)營期環(huán)境污染防治措施 生活污水經(jīng)化糞池預(yù)處理，處理后的生活廢水中 SS、 COD 等污染物會(huì)有所下降。 噪聲防治措施 為了減輕本工程施工噪聲的環(huán)境影響，建議采取以下控制措施： (1)加強(qiáng)施工管理，合理安排施工作業(yè)時(shí)間，施工期間嚴(yán)格按照夜間施工相關(guān) 規(guī)定執(zhí)行。施工中生活垃圾如不及時(shí)清運(yùn)處理，則會(huì)腐爛變質(zhì)、滋生蚊蟲蒼蠅，產(chǎn)生惡臭，傳染疾病，從而對(duì)周圍環(huán)境和作業(yè)人員的健康帶來不利影響。 固體廢棄物防治措施 施工中產(chǎn)生的建筑垃圾要及時(shí)清運(yùn)或加以利用，不得長期堆放。并指定專人對(duì)附近的運(yùn)輸?shù)缆范ㄆ趪娝蛊浔３忠欢ǖ臐穸?，防止道路揚(yáng)塵； (5)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行合理化管理，使砂石統(tǒng)一堆放，少量水泥應(yīng)設(shè)專門庫房存放，減少搬運(yùn)環(huán)節(jié)； (6)開挖的土方及建筑垃圾及時(shí)進(jìn)行利用，不得長期堆放，對(duì)作業(yè)面、建筑垃圾等臨時(shí)堆放場(chǎng)地定期灑水，使其保持一定的濕度，以減少揚(yáng)塵量； HZ 市 WW 區(qū)農(nóng)資國際商貿(mào)城項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 (7)當(dāng)出現(xiàn)風(fēng)速大于 5 級(jí)或不利天氣狀況時(shí)應(yīng)停止易造成揚(yáng)塵的施工作業(yè)，并對(duì)堆放的砂石等建筑材料進(jìn)行遮蓋； (8)現(xiàn)場(chǎng)施工攪拌砂漿時(shí)應(yīng)做到不灑、不漏、不剩、不倒、攪 拌時(shí)要有噴霧降塵措施。運(yùn)輸車輛輪胎沖洗干凈后出場(chǎng)，出入口通道兩側(cè)應(yīng)當(dāng)保持清潔。 (4)雨季施工時(shí)，要備有工程布覆蓋，防止汛期造成水土大量流失，土石方堆坡面要保持平整，注意坡面密實(shí)，減少因受雨水沖刷而造成土壤流失； 大氣 環(huán)境影響防治措施 項(xiàng)目施工期間 ，為減輕對(duì)環(huán)境空氣的影響，縮小污染影響范圍，必須采取合理可行的控制措施，其主要措施有： (1)在施工前必須制定和實(shí)施揚(yáng)塵污染防治措施的施工方案； (2)施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)實(shí)行封閉施工，外圍應(yīng)加設(shè)防護(hù)網(wǎng)罩。具體建議如下： (1)施工中要做好土石方、砂料等的平衡工作，開挖的土方作為施工場(chǎng)地平整回填之用。 固體廢棄物環(huán)境影響分析 建設(shè)項(xiàng)目營運(yùn)期產(chǎn)生的固體廢棄物主要是生活垃圾及辦公廢棄物。 聲環(huán)境影響分析 建設(shè)項(xiàng)目營運(yùn)期產(chǎn)生的噪聲主要為汽車鳴笛噪聲和運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲。 本項(xiàng)目在建設(shè)過程中產(chǎn)生的施工建筑垃圾主要為建材損耗產(chǎn)生的垃圾，包括砂土、石塊、水泥、碎木料、鋸木屑、廢金屬、鋼筋、鐵絲等雜物。 固體廢棄物 施工期的固廢主要有施工人員產(chǎn)生的生活垃圾和廢棄土石方、施工建筑垃圾以及裝修過程中產(chǎn)生的固體廢棄物。施工機(jī)械噪聲由施工機(jī)械所造成，如挖土機(jī)械、打樁機(jī)械、混凝土攪拌機(jī)、升降機(jī)等，多為點(diǎn)聲源；施工作業(yè)噪聲主要指一些零星的敲打聲、裝卸建材的撞擊聲、施工人員的吆喝聲、拆裝模板的撞擊聲等，多為瞬間噪聲；運(yùn)輸車輛的噪聲屬于交通噪聲。本項(xiàng)目以施工人員 200 人計(jì)，施工人員每天生活用水以 80L/人計(jì)，生活污水按用水量的 80%計(jì)，則生活污水的排放量為 ，施工期約 18 個(gè)月，一年以 330 日施工計(jì)，則施工期共排放生活污水 7040m3，采用簡(jiǎn)易隔油池、化糞池處 理后排入市政污水管網(wǎng)。影響起塵量的因素包 括：基礎(chǔ)開挖起塵量、施工渣土堆場(chǎng)起塵量、進(jìn)出車輛夾帶泥砂量、水泥搬運(yùn)量、棄土外運(yùn)裝載起塵量以及起塵高度、采取的防護(hù)措施、空氣濕度、風(fēng)速等因素有關(guān)。 大氣污染 施工期，頻繁使用機(jī)動(dòng)車運(yùn)送原材料、設(shè)備和建筑機(jī)械設(shè)備以及臨時(shí)采用柴油發(fā)電機(jī)供電，這些車輛及設(shè)備的運(yùn)行會(huì)排放一定量的CO、 NOx 以及未完全燃燒的碳?xì)浠?HC 等，同時(shí)產(chǎn)生揚(yáng)塵污染大氣環(huán)境。 施工期環(huán)境影響分析 本項(xiàng)目在建設(shè)期間，各項(xiàng)施工活動(dòng)不可避免地對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生不同程度的影響，主要包括水土流失、廢氣、粉塵、噪聲、固體廢棄物、廢水等對(duì)周圍環(huán)境的影響 ，而且以粉塵和施工噪聲的影響尤為突出。區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀滿足《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》HZ 市 WW 區(qū)農(nóng)資國際商貿(mào)城項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 (GB30951996)中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，聲環(huán)境現(xiàn)狀道路一側(cè)達(dá)到《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30962021）中 4a 類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，其它區(qū)域滿足《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30962021）中 3 類標(biāo)準(zhǔn)。 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 本項(xiàng)目位于 HZ 市 WW 區(qū)瓶窯鎮(zhèn)，項(xiàng)目 地塊 東臨紫塍路，西靠城市快速路杭生路 ，南臨前程路 。 HZ 市 WW 區(qū)農(nóng)資國際商貿(mào)城項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 環(huán)境影響評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》等有關(guān)法規(guī)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。符合 項(xiàng)目地塊規(guī)劃規(guī)劃控制指標(biāo)要求。市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 %，低于全省平均水平。全年完成財(cái)政總收入 ，比上年增長 %，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長 %。全市按常住人口計(jì)算的人均 GDP 為 68398 元，按戶籍人口計(jì)算的人均 GDP 為86642 元，分別增長 %和 %。滬杭、 宣杭鐵路 、華東地區(qū)最大的鐵路喬司編組站和滬杭高速、 杭 寧高速 、 10 320 國道 ，及相互貫通的東苕溪、京杭大運(yùn)河、錢塘江，僅 20 分鐘車程的HZ 國際機(jī)場(chǎng)，共同構(gòu)成了水公鐵空一體的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)?？偭窟_(dá) 億立方米左右，主要分為三類，一是松散巖類孔隙水 ； 二是 碳酸鹽巖裂隙 — 溶洞水 ； 三是基巖裂隙水，分布在丘陵區(qū)。 地下水。主要和降水量季節(jié)分配集中與否，以及降水期的長短有關(guān)，梅雨、臺(tái)風(fēng)期因雨量大、延續(xù)時(shí)間長，常形成山洪。 HZ 市 WW 區(qū)農(nóng)資國際商貿(mào)城項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 汛期。苕溪平均年徑流量為 ，東苕溪瓶窯站記載，多水年（ 1954 年）年徑流量 億立方米，少水年（ 1978 年）年徑流量只 億立方米。境內(nèi)河流流量與降水量年際變化、季節(jié)變化相一致。最低水位為 196 1969 年，出現(xiàn)河干；運(yùn)河塘棲站年最高水位 米（ 1999 年），最低水位 米（ 1978 年）；上塘河 臨平站 年最高水位 米（ 1983 年），最低水位 米（ 1958 年）。 水文特征 水位。雨熱同季，有利于葉莖類作物和瓜果生產(chǎn)。冬季，盛吹西北風(fēng)，寒冷、干燥，如遇北方強(qiáng)冷空氣，就出現(xiàn)寒潮。常年 6 月中旬入梅， 7 月上旬出梅，雨量相對(duì)集中，梅雨結(jié)束即進(jìn)入盛夏，受 熱帶高壓 控制，盛行下沉氣流，天氣晴熱、溫度高、 日照 強(qiáng)、蒸發(fā)大，易有伏夏。年平均氣溫 ℃ ～ ℃ ，年平均雨量 1150 毫米～ 1550 毫米。 氣候條件 HZ 市 WW 區(qū)農(nóng)資國際商貿(mào)城項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 WW 地處 北亞 熱帶南緣季風(fēng)氣候區(qū)。地貌分山地、丘陵、平原、灘涂 4 個(gè)類型，有 中山 、低山、高丘、低丘、谷地、河谷平原、水網(wǎng)平原、灘涂平原、錢塘江水域等 9 個(gè)單元。東部為 堆積平原 ，地勢(shì)低平，塘漾棋布，是著名的杭嘉湖水網(wǎng)平原，海拔僅 2～ 3 米。 項(xiàng)目建設(shè)條件 地形、地貌 WW 區(qū)地處杭嘉湖平原和 浙西丘陵 山地的過渡地帶。 HZ 市 WW 區(qū)農(nóng)資國際商貿(mào)城項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析 項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目位于 HZ 市 WW 區(qū)瓶窯鎮(zhèn)，項(xiàng)目 地塊 東臨紫塍路，西靠城市快速路杭生路 ，南臨前程路 。經(jīng)常開展節(jié)能合理化建議活動(dòng)。 （ 2）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，實(shí)施成本控制法，積極開展清潔生 產(chǎn)審計(jì)，從生產(chǎn)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)控制物耗和能耗。 節(jié)能管理 （ 1）建立節(jié)能管理網(wǎng)絡(luò)體系并保證其有效運(yùn)行。 應(yīng)選用電阻率較小的材質(zhì)做導(dǎo)線，銅芯最佳，但又要貫徹節(jié)約用銅的原則。變壓器應(yīng)選用節(jié)能型的變壓器 ,以減少鐵損；選用阻值較小的 繞組 ,盡量采用銅芯變壓器，以減少銅損。在照明設(shè)計(jì)中，應(yīng)注意選擇控光效果好、效率高的燈具，還應(yīng)注意燈具的配光曲線。 電氣節(jié)能 （ 1）使用高效光源 根據(jù)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB500342021） 的要求，在滿足顯色性、啟動(dòng)時(shí)間等要求條件下，從發(fā)光效率高、顯色性好、使用壽命長、啟動(dòng)可靠、方便快捷、性能價(jià)格比高等方面選擇高光效光源。 （ 3）在滿足衛(wèi)生要求的最低新風(fēng)量時(shí)，盡可能將空調(diào)回風(fēng)回用，以節(jié)約冷熱源。 （ 2）空調(diào)主送風(fēng)機(jī)采用變頻調(diào)節(jié)。選擇氣密性好的空氣處理設(shè)備和風(fēng)管連接方式，加強(qiáng)密封處理，以減少因漏風(fēng)而導(dǎo)致的能量損失。選擇節(jié)能型空調(diào)器，以降低能耗。 HZ 市 WW 區(qū)農(nóng)資國際商貿(mào)城項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 （ 3） 加強(qiáng)用水計(jì)量管理，安裝生產(chǎn)用水計(jì)量裝置和車間排放口廢水計(jì)量裝置；加強(qiáng)供水、用水設(shè)施、設(shè)備、器具的維護(hù)保養(yǎng)，嚴(yán)防跑冒滴漏。 （ 2） 在生活用水方面，大力采用節(jié)水技術(shù)，推行節(jié)水用水器，不使用國家明令淘汰的用水器具，安裝使用節(jié)水型設(shè)施或器具。 節(jié)水技術(shù)和措施 為進(jìn)一步貫徹《中國節(jié)水技術(shù)政策大綱》、《全國節(jié)水規(guī)劃綱要》（ 20212020）的精神，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工 建設(shè)和投產(chǎn)后日常用水管理中，在節(jié)水方面應(yīng)采取如下措施： （ 1） 堅(jiān)持 “ 開源與節(jié)流并重、節(jié)流優(yōu)先、治污為本、科學(xué)開源、綜合利用 ” 的原則，合理配置水資源。 后勤配套建筑等 的墻體、屋面采用輕質(zhì)砼空心砌塊等新型節(jié)能保溫材料 。 主體 建筑強(qiáng)化自然通風(fēng)，車間屋頂設(shè)有氣窗或無動(dòng)力風(fēng)帽，廠房四周設(shè)有高位氣窗，盡量減少機(jī)械通風(fēng)排氣裝置。采用中空玻璃，嚴(yán)格窗框與窗扇 、窗框與墻體間的密封。 （ 2） 新建建筑采用高效保溫材料復(fù)合的外墻和屋面，采用保溫HZ 市 WW 區(qū)農(nóng)資國際商貿(mào)城項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 墻體防火、防潮、防裂技術(shù)。 建筑節(jié)能技術(shù) （ 1） 本項(xiàng)目建筑嚴(yán)格實(shí)施建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。這樣，不但可以節(jié)約土地資源，還可節(jié)約材料運(yùn)輸能源。 節(jié)能措施 總圖節(jié)能措施 總圖設(shè)計(jì)要考慮提高土地使用率，節(jié)約土地資源。出于節(jié)能的考慮 ,在建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量控制建筑物的體形系數(shù)。 建筑朝向和平面形狀 建筑的平面形狀，在體積一定的情況下，采用外圍結(jié)構(gòu)表面積小的建 筑。天 未預(yù)見水量 以上項(xiàng)之和 10% 合計(jì) 項(xiàng)目年綜合能耗 項(xiàng)目年綜合能耗指標(biāo)見表 44。年用水天數(shù) 300 天。 新鮮水 （ 1）項(xiàng)目年消耗水量 項(xiàng)目勞動(dòng)定員 300 人，根據(jù)《民用建筑節(jié)水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB505552021 用水標(biāo)準(zhǔn)及 HZ 市實(shí)際用水情況，項(xiàng)目取用水標(biāo)準(zhǔn)為150L/人詳細(xì)計(jì)算見下表： 表 41 項(xiàng)目電力負(fù)荷計(jì)算表 分區(qū) 名稱 建筑面積（ m2） 負(fù)荷指標(biāo) （ W/m2） 總功率 （ kW） 需要系數(shù) 計(jì)算負(fù)荷（ kW） 1 辦公建筑 3000 m2 60 180 162 2 研發(fā)大樓 4000 m2 60 240 192 3 產(chǎn)品陳列區(qū) 5000 m2 60 300 270 4 會(huì)議、展覽、行業(yè)交流區(qū) 6600 m2 60 396 297 5 住宿區(qū) 4000 m2 40 160 128 6 業(yè)務(wù)接待、交 8000 m2 40 320 240 HZ 市 WW 區(qū)農(nóng)資國際商貿(mào)城