【正文】 ● 由于從化房地產(chǎn)市場還處于穩(wěn)步起跑階段， 房地產(chǎn)市場還沒達到飽和程度，發(fā)展空間很大，所以 在前期調(diào)查確定后，建議盡早進入這個市場，趁低吸納， 大面積大規(guī)模 取地。所以 無論長期開發(fā)還是短期進入， 在營銷策劃上應(yīng)當(dāng)注重 廣州都會區(qū)消費人群以及珠三角其他區(qū)域的消費者市場。 投資建議 ● 關(guān)注規(guī)劃動向， 在從化未來向東北部發(fā)展的大前提下，土地投資可重點考慮良口鎮(zhèn)和溫泉鎮(zhèn)。 新白云國際機場可以刺激從化物流業(yè)的發(fā)展，連接國際 17 機場的高速公路如機場快線、新落成的街北高速成為了從化市主要的交通樞紐（ 30 分鐘車程以內(nèi)），客觀上突出從化的區(qū)位優(yōu)勢，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于溫泉資源的稀缺性，未來從化的房地產(chǎn)發(fā)展將 可 以此為 一個 依托 ，突出度假的賣點 。 市場潛力 ： ● 從化擁有充足的土地儲備，且自然環(huán)境優(yōu)越，適宜開發(fā)大型的高尚盤。按照從化市經(jīng)濟增長的速度預(yù)測 （ 設(shè) 未來 5 年內(nèi) GDP平均增長率 為 12%）， 到 2021 年 從化的 GDP 的總量也只是 190 億元 。 ● 由于廣州未來的發(fā)展方向?qū)⒉粫A向于東北部的從化，所以從化市未來的經(jīng)濟 發(fā)展在很大程度上要依靠自身的優(yōu)勢以及 自身的 規(guī)劃調(diào)節(jié) 。 ● 未來從化的主要發(fā)展方向是向東北部發(fā)展， 相對于本項目而言，項目位于的太平鎮(zhèn)將在 較大 程度上不能享受到 從化市 城市化進程 所帶來的 配套性優(yōu)勢 。 從化 區(qū)的優(yōu)勢正逐漸顯現(xiàn)，例如較低的開發(fā)費用和售價，完善的基礎(chǔ)建設(shè)和社區(qū)環(huán)境等，由于開發(fā)較遲及規(guī)模不大，區(qū)內(nèi)得以保存了相對好的自然地貌，從廣州市中心區(qū)到本區(qū)之間有一條寬闊的綠化隔離帶，加上建設(shè)山水城市、生態(tài)圈的發(fā)展構(gòu)想，都是促使 從化 區(qū)構(gòu)筑和諧生活社區(qū)的契機，未來幾年將會迎來房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴大（一方面由于市區(qū)樓價高，另一 個重要因素是居民對生活的要求不斷提高），正從市中心向外擴散， 例如 番禺 以及南沙等區(qū)域的 樓盤產(chǎn)品消化人群 大部分是來自廣州 市區(qū) 的買家。 而對于高尚的豪宅別墅類產(chǎn)品 （ 聯(lián)排別墅 均價 一般在 5800 元 /平方米 以上 ，獨棟 別墅 單價在 8500 元 /平方米以上 ） ， 由于 從化區(qū)的主體消費人群主要 來自于廣州都會區(qū)或者珠三角周邊地區(qū)的 富有人士 。 從化房地產(chǎn)市場承受能力 分析 現(xiàn)時 從化 區(qū)內(nèi)房價還相對 于廣州都會區(qū)和番禺區(qū)來講是 偏低 的 ，絕大多 數(shù)中 檔的住宅小區(qū)售價（以平方米為單位）都在 2900 元到 3500 元之間，以 100平方米的戶型來算，售價大約在 30 萬到 35 萬元間。全新推出依山伴湖、靠近天然荔枝林的小 B 區(qū)。 15 逸泉山莊 ： 綠化率為 45%，建筑密度 %，噪聲指數(shù)僅為 分貝，負離子指數(shù)高達 2021 個 /立方厘米。首期開發(fā) 1150 畝，產(chǎn)品以 TOWNHOUSE（聯(lián)排庭院式住宅）為主，戶型面積由 140 平方米 173 平方米不等，而獨立庭院式住宅戶型面積由 300 平主米 400 平方米不等，有天有地，前后獨立花園。 東方夏灣拿花園 是由珠江地產(chǎn)精心打造的廣州首個拉丁風(fēng)情小鎮(zhèn)，依傍流溪河畔，周邊環(huán)境優(yōu)美，一河兩岸山清水秀， 自然生態(tài)保持良好，超過 80%的綠色植物覆蓋率，空氣中每立方厘米的負離子含量在 1000 個以上，大氣污染濃度低于國家大氣環(huán)境質(zhì)量一級的 512 倍，比廣州市區(qū)低 812 倍 。洋房產(chǎn)品主力戶型二房到四房，建筑面積從 76 至 170 平方米，滿足各種不同需求的客戶；別墅均依水環(huán)湖而建，建筑面積從 141 平方米至 363 平方米，營造獨具特色的水岸式生活。建筑密度低至 25%，容積率僅為 ，綠化覆蓋接近 50%，建成后居住人口達 1 萬人以上，社區(qū)配套設(shè)施一應(yīng)俱全，并留有足夠的可待續(xù)發(fā)展空間 。 雅居樂濱江花園 項目西臨流溪河 ,東臨從化規(guī)劃中的主干道從化大道 ,南接 355 省道 ,并且近鄰從化商業(yè)中心 。項目 現(xiàn)正處于施工階段，預(yù)計于 07 年年初開售，首期推出 11 棟花園洋房，戶型全為一梯兩戶或三戶，并且南北對流，多層帶電梯，面積由 78 ㎡的兩房～ 150 ㎡的四房，其中以 100～ 130 ㎡的三房為主力戶型。項目總占地 7 萬㎡，建筑面積 8 萬㎡，容積率僅為，綠化率為 42%。 從化主要樓盤介紹 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 物業(yè)類別 物業(yè)價格 開發(fā)商 從化托斯卡納 從化 355省道海關(guān)旁 普通住宅 不詳 廣東利海集團有限公司 雅居樂濱江花園 從化街口河?xùn)|江埔街沿江南路段 普通住宅 聯(lián)排別墅 獨立別墅 4300元 /平方米 7500元 /平方米 11000元 /平方米 廣州從化雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東方夏灣拿 從化神崗鎮(zhèn)廣從公路蓮塘橋 聯(lián)排 別墅 獨立別墅 5800元 /平方米 9000元 /平方米 廣州珠江房地產(chǎn)開發(fā)中心有限公司 逸泉山莊 從化神崗流溪河畔（ 105國道旁） 聯(lián)排別墅 獨立 別墅 6600元 /平方米 8500元 /平方米 廣州城建開發(fā)景城房地產(chǎn)有限公司 14 東富廣場 從化 街口河濱南路 普通住宅 3300元 /平方米 廣州市嘉 東房地產(chǎn) 有限公司 利海 “四級土地”包括溫泉旅游區(qū)內(nèi)除城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍的其他地區(qū)的土地；太平鎮(zhèn)、呂田鎮(zhèn)、良口鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)、鰲頭鎮(zhèn)除城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍的其他地區(qū)的土地。 “二級土地”包括街口街、江埔街、城郊街區(qū)除從化市中心城區(qū)總體規(guī)劃范圍的其他地區(qū)；太平鎮(zhèn)、溫泉旅游區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地；市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 區(qū)、明珠工業(yè)園、流溪溫泉旅游度假區(qū)范圍內(nèi)的土地。 從化市 土地等級劃分 根據(jù)新的規(guī)定， 從化市 各級土地的范圍的 作了重新 的 劃分。 而 2021 年 從化市 房屋報建面積超過 200 萬平方米；商品房共辦理登記 2271宗，建筑面積合計 萬平方米；售房總金額 億元；房屋二手交易辦理1950 宗，建筑面積合計 萬平方米，交易總金額 億元，商品房預(yù)售鑒證辦理 3062 宗，建筑面積 萬平方米，售房總金額 億元 ，預(yù)計今年從化市的 樓市供應(yīng)量會有更大的提升， 增長幅度在 20%左右 的話，今年的商品房銷售收入會達到 12 以上。 所以從表中 看到， 其實相對于整個廣州房地產(chǎn)市場而言 ， 從化的供應(yīng)量也只是很小的一部分， 例如 2021 年 上半年廣州市十區(qū)商品房的預(yù)售面積 就有 萬平方 ， 新增的商品房 也 有 400 余萬平方米 ，但是由于從化的土地儲備充足， 在土地越來越稀缺的未來，從化的房地產(chǎn)發(fā)展將會有 很大的發(fā)展空間。 下圖為 20212021 年從化市房地產(chǎn)的開發(fā)情況表 （ 以 項目所在地統(tǒng)計口徑 而 統(tǒng)計計算 ） ： 從化市房地產(chǎn)開發(fā)情況 指 標 單位 2021 年 2021 年 增長％ 本年完成投資 萬元 117418 56781 107 其中 ： 商品房建設(shè)投資 萬元 109204 51680 111 土地開發(fā)投資 萬元 496 105 372