【正文】 ● 當今 從化市是一個 不 太 成熟 的房地產市場， 但土地儲備充足， 地價低廉，房地產發(fā)展?jié)摿?大 ，適宜開發(fā)大規(guī)模樓盤，但 在各大市政配套 還是很 不完善， 從化政府 在 總體規(guī)劃上 也 未有 一個 戰(zhàn)略性的發(fā)展計劃 ， 建議 在拿地的同時 跟進 規(guī)劃方案的調整 。 ● 各大開發(fā)商來從化投資， 可以 進一步 優(yōu)化 從化市的 人居環(huán)境 ， 提高了從化作為房地產業(yè)作為支柱產業(yè)的知名度 和影響力 。 從化以旅游業(yè)為主導產業(yè)，在一定程度上帶動了房地產業(yè)的發(fā)展。在工業(yè)發(fā)展受到一定程度上的約束的條件下，而且 在 廣州中心城區(qū) 對 從化市的輻射度和影響度也將會隨總體規(guī)劃而減弱的情況下， 第三產業(yè)的發(fā)展將會由此而變得緩慢， 各市政配套也不會 在短期內得到更好的完善， 房地產業(yè)也會受到一定程度上的影響 （ 但別墅類樓盤的受影響程度 不會很大 ） ● 市場承受能力 風 險 。 16 研究結論和建議 市場風險與潛力 市場風險： ● 從化市 未來 不作為廣州總體規(guī)劃中的 重點 發(fā)展 方向， 而作為“ 北優(yōu)”的重要戰(zhàn)略組成部分。 隨著 從化 區(qū)知名度的提高， 廣州城市規(guī)劃的 目標 與整合， 和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團體將會成為本區(qū)房地產市場的重要支持。小 B 區(qū)，每棟別墅占地 ～ 3 畝，全部環(huán)繞人工湖布局，規(guī)模與景觀優(yōu)勢成就獨有的尊貴 ， 現(xiàn)為第 6 期 。而首期開發(fā)的哈瓦那、圣保羅兩區(qū)，占地 150 畝，共有聯(lián)排庭院式住宅 278 套和樓體公寓 33 套，另有商業(yè)配套面 積 5320 平方米，最近處距離流溪河僅 50 米，獨擁 100 畝河岸竹林 。其中首期開發(fā) 1000 多戶 。 項目總規(guī)劃用地面積近 500 畝，總規(guī)劃建筑面積超過 40 萬 m 178。 項目由 39 棟 6~11 層高的花園洋房組成，是從化市的大型豪宅社區(qū)之一，社區(qū)規(guī)劃設計有多種創(chuàng)新系列產品，區(qū)內擁有 2300 ㎡意式風情會所、 3000 ㎡ 歐式風情商業(yè)街、幼兒園、游泳池、網球場、兒童活動區(qū)等完善的生活配套 。 在選擇投資土地范圍 和領域 的時候 ， 由于 基準地價以及 土地征稅會以 土地的級別分類 和參照 ， 所以 從 最優(yōu)價格 因素考慮土地投資的話， 大規(guī)模大范圍的土地購買 應該盡量選擇 從化市的三、四級土地， 以作為長線投資；對于短線開發(fā) ，可以考慮一、二級的土地范圍，比如是市區(qū)或者鎮(zhèn)中心區(qū)等。其中，“一級土地”包括街口街、江埔街、城郊街區(qū)從化市中心城區(qū)總體規(guī)劃范圍內的土地。 比較 202 2021 年從化的 房屋施工面積 、 房屋竣工面積 、 商品房銷售面積 、商品房屋銷售收入 這四 組數(shù)據(jù)， 施工面積、商品房銷售收入逐步增長； 經計算得2021 年 的吸納率為 111%， 2021 年為 211%，這表明了 從化房地產市場樓盤產品的受歡迎程度，旺盛的市場需求必然會帶動 從化的 產業(yè) 結構 升級 ，推動 從化市的 經濟發(fā)展。 11 從化市房地產市場發(fā)展 狀況分析 房地產 市場投資情況 分析 2021 年，從化市的房地產投資額 超過 11 億元 ， 2021 年則達到了 億元，2021 年開始，各大重量級房地產企業(yè) 在從化市 的 項目 開始 上馬，早期 有 城建集團的逸泉山莊，緊接著有 雅居樂 地產 的濱江花園 、 珠江地產的東方夏灣拿花園、利海集團 托斯卡納等 。 從化 鎮(zhèn) 區(qū)的發(fā)展方向 從化鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃調整（鎮(zhèn)區(qū)經濟功能分布） 從化市最近在平穩(wěn)、有序、順利地進行鎮(zhèn)級行 政區(qū)劃調整的基礎上，把調整后的三街五鎮(zhèn)的區(qū)域資源有效整合，使各街、鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢更凸顯，三大產業(yè)布局更合理，利用各自優(yōu)勢重點發(fā)展特色產業(yè)，重新打造出一個功能互補，各展優(yōu)勢、各具特色、百舸爭流的區(qū)域經濟發(fā)展新格局： 、商貿、物流業(yè)； 、城郊兩街在鞏固現(xiàn)有工業(yè)、高教產業(yè)和特色農業(yè)基礎上，大力發(fā)展商貿服務和房地產開發(fā)，加快城市化進程； ，推進人和、聚龍工業(yè)區(qū)和棋桿商務區(qū)的開發(fā)，迅速形成西部工業(yè)板塊，大步推進西部中心鎮(zhèn)建設； 鎮(zhèn)抓住廣州市推進中心城鎮(zhèn)和街北高速公路動工興建的契機，壯大經濟技術開發(fā)區(qū)，推進逸泉山莊、東方夏灣拿等大型房地產開發(fā)，著力打造廣州乃至珠三角地區(qū)第二高品位居住地； ，重振雄風，整合旅游資源和推動中心高教產業(yè)園區(qū)建設； 、森林公園，打造 “ 旅游旺市 ”新亮點； 、生態(tài)農業(yè)和旅游業(yè) 。 從化市位于廣州市的東北面，為“北優(yōu)”的主要區(qū)域，在城市土地利用上，由于 從化片區(qū) 具有良好的農業(yè)發(fā)展條件和優(yōu)越的旅游資源 ，規(guī)劃建議是 可利用其獨有的環(huán)境及旅游資源優(yōu)勢，發(fā)展旅游業(yè)和三高農業(yè) 。 南拓：南部地區(qū)具有廣闊的發(fā)展空間，未來大量基于知識經濟和信息社會發(fā)展的新興產業(yè)、會議展覽中心、生物島、大學園區(qū)、廣州新城等將布置在都會區(qū)南部地區(qū)，使之成為完善城市功能結構， 強化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。中部高教園、流溪溫泉旅游度假區(qū)和 西部物流區(qū)的總體規(guī)劃已經完成。適于發(fā)展 “ 三高 ” ，即高教、 8 高技術產業(yè)，和高尚住宅樓盤。適于創(chuàng)辦工業(yè)企業(yè)。 ● 現(xiàn)代農業(yè)標準化生產、有機農業(yè)示范基地；綠色食品工業(yè)。 ● 潔凈的環(huán)境為 GMP 廠房的低成本運行創(chuàng)造了條件，鼓勵醫(yī)藥保健品行業(yè)科研、開發(fā)、生產企事業(yè)單位落戶。 民營經濟已成為國民經濟的重要增長點， 2021年實現(xiàn)工業(yè)總產值 ，占全市 %。 產業(yè)發(fā)展和產業(yè)布局 產業(yè)發(fā)展 從化市經濟實力進入全國百強縣（市），國民經濟主要指標在全省 57 山區(qū)縣（市）中位居前列，但在廣州市行政轄區(qū)范圍內屬后進區(qū)域，且地域寬廣，各類產業(yè)發(fā)展尚有很大空間。 從化市 2021 年 GDP 總量 僅為 100 多億 ，與東莞市的一個鎮(zhèn)區(qū) （ 2021 年 32 鎮(zhèn)區(qū)中 GDP 排名 前 5 名 的鎮(zhèn)區(qū) ） 的 GDP 相當 ， 而且增長的速度比較不算是很突出， 6 顯示 從化市的工業(yè) 發(fā)展 水平還有待 提升 ， 產業(yè) 創(chuàng)造價值的能力 有待提 高 。 5 從化城市經濟發(fā)展分析 從化市 宏觀經濟分析 年份 2021 2021 2021 戶籍人口（萬人） 生產總值（億元） 108 固定資產投資（億元） 居民人均可支配收入（元） 10760 11397 12618 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元） 消費品零售總額（億元） 房地產投資額（億 元） 工業(yè)總產值（億元） —— 出口總額（億美元）及同比增長（ %） ， % ， 17.% —— 第三產業(yè)增加值（億元）及同比增長（ %） ， % ， 12% —— 三產業(yè)比例 ： ： ： ： —— 注： 統(tǒng)計表經過整理，數(shù)據(jù)主要由 從化市 統(tǒng)計局 負責人歐小姐 提供， 上 表部分 數(shù)據(jù)與 統(tǒng)計公報 公布的數(shù)據(jù)之間 有比較大的 差距，其主要原因是統(tǒng)計精度 問題 與統(tǒng)計口徑的 變化等。 街北高速是 從化市中心城區(qū)街口鎮(zhèn)至廣州市花都區(qū)北興鎮(zhèn) 的 高速公路，起點接國道 105 線 ， 距市區(qū)約 1 公里 ，終點在北興接京珠高速公路，與廣州國際機場北延線高速