【正文】 車位銷售范圍： 凱鴻花苑地下車位銷售建議 銷售策略 謝謝觀賞！ ?；使阢@石雙星 閱江廣場 金地 ?名京 世茂濱江新城 車位在售項目 3個、尚未銷售項目 5個 凱鴻花苑地下車位銷售建議 銷售策略 海德衛(wèi)城 （含產(chǎn)權(quán)）10萬使用權(quán) 2020年商品房項目車位銷售情況 項目名稱 開發(fā)商 開發(fā)年 份 二手房銷售 單價 車位配 比 車位價格（個） 截至位銷售情況（個） 備注 租 售 桃花源居 天江開發(fā) 2020年 1202014000元 /㎡ 1︰ 150元 /月 10萬元 /個 0 地下 金陵名人居 南京城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán) 2020年 1100014000元 /㎡ 1： 220+80（管理費(fèi)） 12萬元 /個 大客戶成交數(shù)量 優(yōu)惠比例 銷售價格 優(yōu)惠價格 35套（含 5套） 2% 11813/㎡ 11577/㎡ 6—10套（含 10套） 3% 11813/ ㎡ 11459/ ㎡ 11套以上 5% 11813/ ㎡ 11222/ ㎡ 大客戶優(yōu)惠建議 銷售策略 凱鴻花苑車位配置情況 Ⅰ 區(qū) 165個車位 凱鴻花苑地下建筑分為三大功能 機(jī)動車位 非機(jī)動車位 地下餐廳 凱鴻花苑地下停車位共計 326個 車位配比 1： 地下建筑面積 21190平方米 Ⅱ 區(qū) 161個車位 凱鴻花苑地下車位銷售建議 銷售策略 項目名 稱 開發(fā)商 項目住宅體量 （㎡） 總套數(shù)（套） 銷售均價（元 /㎡ ） 車位配 比 車位數(shù)量（個） 車位價格（個） 截至位銷售情況（個） 備注 租 售 盧龍山莊 南京維多利房地產(chǎn)開發(fā)公司 909 73009500 1︰ 730 250元 /月 暫無價格（地下） 未銷售 58819099 58829099 鋒尚國際公寓 南京鋒尚房地 產(chǎn)開發(fā)公司 5萬平方米 247 1910028000 1︰ 2 494 1500元 /月 /個（地下） 少數(shù) 58839988 萬科紅郡 萬科 579（含商業(yè)） 13000 1︰ 276 暫不租 /（地下） 34 83706666 僑鴻國際 〃 皇冠鉆石雙星 南京振海房地產(chǎn)開發(fā)公司 200 10000 1︰ 160 不租 賣使用權(quán)（暫無價格） 未銷售 58870866 閱江廣場 南京萬江安鴻房地產(chǎn)公司 。 第一期開盤戶型配比 5 凱鴻花苑戶型配比 樓號 面積 各幢面積占總面積比例 2室 /2廳 /1衛(wèi) 2室 /2廳 /1衛(wèi) 3室 /2廳 /1衛(wèi) 3室 /2廳 /1衛(wèi) 3室 /2廳 /2衛(wèi) 3室 /2廳 /2衛(wèi) 3室 /2廳 /2衛(wèi) 4室 /2廳/2衛(wèi) 4室 /2廳 /2衛(wèi) 4室 /2廳 /2衛(wèi) 4室 /2廳 /2衛(wèi) 合計 A A1 B B1 C C1 C2 D D1 D2 E 凱鴻花苑項目各房型總套數(shù) 85 5 53 3 31 3 32 11 11 1 11 246 2號樓 9108 ㎡ % 63 3 0 11 11 0 0 0 88 3號樓 4574 ㎡ % 11 1 0 10 2 6 6 0 0 36 5號樓 3470 ㎡ % 11 1 0 11 0 1 0 24 合計 17152㎡ % 74 4 11 1 21 2 17 11 6 1 0 148 階段銷售戶型配比建議 銷售策略 第二期開盤戶型配比 二期開盤面積 12803㎡占總面積 % 三室兩廳一衛(wèi)（ B、 B )占總面積 %，在二期起到價格調(diào)節(jié)作用，其體戶型可根據(jù)前期銷售進(jìn)度，價格作適當(dāng)調(diào)整，以帶勱整個項目的利潤最大化。 「 銷售策略 」 09年度營銷目標(biāo)和仸務(wù)方案 階段銷售區(qū)域建議 一期房源定價 推案量價格策略建議 階段銷售戶型配比建議 一期銷售策略建議 大客戶優(yōu)惠建議 凱鴻花苑地下車位銷售建議 銷售計量表 ?246套 正式開盤六個月完成目標(biāo) 80%， 197套 ?住宅面積 3萬平方米， 6個月銷售 80%， 24000㎡ ?毛坯均價 12020元 /㎡ ，實現(xiàn)銷售 09年度營銷目標(biāo)和任務(wù)方案 銷售策略 2 1 4 5 3 波次 計劃推盤 面積 推量 戰(zhàn)略 第一階段 推 2樓， 3樓， 5樓 17152㎡ 148套 首波房源面積從 92~169㎡ ，產(chǎn)品線完整，全面截殺，去化位置較差戶型 第二階段 推 1樓， 4樓 12803㎡ 98套 主打中心景觀 4樓，提升項目后期價格 在 09年 3—5月充分蓄水條件下， 從 09年 5月底 ——9月的 5個月內(nèi)進(jìn)行 2次階段開盤 階段銷售區(qū)域建議 銷售策略 階段銷售區(qū)域建議 銷售策略 2 5 3 第一階段開盤： 2(小高層）位于地塊西南角，南面有一棟六層住宅，西側(cè)為三層商業(yè)配套，南向視野受到影響， 2樓兩居室面積比例占項目面積約 23%，一期開盤快速去化兩居，加快銷售速度 3（多層）位于地塊東北角，處于項目較好位置；具備較好的園林景觀，戶型全面，可滿足對園林環(huán)境有要求的客戶 5（多層）位于地塊東南角，南側(cè)有一棟六層住宅，視野影響最大， 5樓戶型以三居室和四居室為主，戶型面積較大，在一期建議以較低價格銷售，去化大面積戶型 結(jié)論：上述三棟處于項目較差位置，戶型全面，兩居室為主力戶型，在開盤時加快銷售速度，去化大戶型，滿足丌同需求客戶，實現(xiàn)開盤熱銷局面 階段銷售區(qū)域建議 銷售策略 1 4 第二階段開盤： 1（小高層）位于地塊西北角，西側(cè)有三層商業(yè)配套；處于地塊較好位置，戶型以三居、四居為主，為二期價格調(diào)整提供平臺 4(多層）在地塊核心區(qū)域，位于項目中心景觀區(qū)；戶型配比全面，作為樓王二期推出，以實現(xiàn)價格利潤最大化 結(jié)論： 4區(qū)域較好，二期推出時為提升價格提供有力依據(jù)。引發(fā)社會熱點(diǎn)，新聞炒作。 活動時間： 2020年 8月 活動資源： +菲律賓樂團(tuán)或省交響樂團(tuán) 活動簡介： 在小桃園搭設(shè)舞臺安排時裝表演與交響演奏。 活動目的： 在小桃園旁的護(hù)城河旁，針對第一批的蓄水客戶，舉辦一個大型的音樂晚會。 實戰(zhàn)稿建議： 找尋類似場景實拍圖片，用真實感凸顯價值感。 小桃園、繡球公園、八字山公園； 每天的清晨傍晚，父母總會下樓去走走； 看著他們相互攙扶漫步水邊，我想他們應(yīng)該是滿足的； 我不知道主城區(qū)這樣的公園還有多少？ 但至少眼前的這幾座讓父母覺得很幸福。 看得見明城墻，我覺得很榮幸 賣點(diǎn)主題： 細(xì)文： 持續(xù)期主要目標(biāo)：實戰(zhàn)落地，差異化訴求，促進(jìn)銷售 持續(xù)期主要訴求：開盤熱銷，資源榮譽(yù)感，產(chǎn)品品質(zhì)感 強(qiáng)銷期 強(qiáng)銷期目標(biāo)及訴求 低密度 〃 多層電梯洋房，北城熱銷！ 釋義： “ 看得見明城墻，我覺得很榮幸 ” ： 每天路過名勝古跡的人可能早就已經(jīng)很漠視這些古建筑的歷史人文價值，我們需要通過渲染這些古建筑的價值和稀缺性來提升客戶的尊榮感，讓他們覺得其實住在這里是非常了不起的事情。 強(qiáng)化項目熱點(diǎn)，持續(xù)價值訴求，定位鎖客 強(qiáng)銷期 階段 蓄勢期 蓄水期 強(qiáng)銷期 熱銷期 持銷期 對應(yīng)月 24月 5月 開盤前 6月 9月 911月 11月以后 產(chǎn)品 246 246 當(dāng)期 148 本期新推 98 尾房持銷 節(jié)點(diǎn) 地盤包裝 售樓處樣板 +開盤 開盤后簽約 加推 活動 憶江門下（ 5月初） 售樓處開放活動 大客戶推介活動 開盤活動、天籟桃園（ 8月） 秋展會 憶江秋月 推廣主題 歷史文化價值深挖 居住景觀價值深挖 現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)梳理 樣板實景，體驗營銷 產(chǎn)品賣點(diǎn) 項目熱銷 最后珍藏 主力媒體 戶外、地盤包裝 新聞、網(wǎng)路、大牌、電臺、短信、報廣、 DM、車身 前階段有效媒體持續(xù) 前階段有效媒體持續(xù) 前階段有效媒體 持續(xù) 銷售重點(diǎn) 大客戶接洽 客戶分級梳理、大客戶推進(jìn) 儲客渠道 戶外 \圍墻來電 +大客戶初接觸 媒介來訪客戶 +大客戶推介 +活動來訪客戶 +貴賓卡鎖客 前期客戶梳理 +媒介、活動來訪 前期客戶梳理 +媒介、活動來訪 儲客目標(biāo) 蓄水 600組，意向金 200組 重要節(jié)點(diǎn) 地盤包裝 5月中取得預(yù)售證 3月 4月 5月 6月 7月 8月 2020年 9月 10月 11月 12月 5月中售樓處啟用示范區(qū)公開 10月初加推 強(qiáng)銷期 傳播階段 5月底開盤 工作節(jié)點(diǎn) 強(qiáng)銷期 項目 工作內(nèi)容 責(zé)任方 6月 7月 1 2 3 4 1 2 3 4 1 市場跟蹤 南京房地產(chǎn)月報 易居 ● ● 2 開盤后維護(hù) 簽約維護(hù) 易居 ○ ○ ● 3 媒體 維護(hù)更新 易居 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 媒體通路 強(qiáng)銷期 媒體 主題 版面 時間 六月 七月 第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 戶外 產(chǎn)品價值