【正文】 市場針對高端需求缺乏有效供應(yīng) 目前， *縣 項(xiàng)目的產(chǎn)品形式主要為普通洋房和高層，項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏多元化產(chǎn)品和市場細(xì)分，舒適度高、產(chǎn)品創(chuàng)新大、特色顯著的產(chǎn)品在 *縣 市場比較缺乏。 土地市場的影響 隨現(xiàn)有土地的大量開發(fā)和 *縣 政府對未來幾年土地上市的干預(yù)和控制，土地的稀缺性將逐漸凸現(xiàn) ，價格也將有所提升。全程服務(wù) 年通車。 城市規(guī)劃及區(qū)域發(fā)展前景良好 作為市級歷史文化名城和溝通京津冀地區(qū)風(fēng)景旅游區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，政府未來對 *縣 旅游業(yè)的投入十分巨大，使 *縣 成為能夠輻射 “ 大北京圈 ” 的國家級中等旅游城市。同時擴(kuò)大我們的客戶渠道，吸引 *縣 、天津、北京甚至其它區(qū)域的中高端各種需求的客群的購買。 區(qū)域市場十分有限，外埠推廣加劇成本 本項(xiàng) 目體量巨大，由于 *縣 的區(qū)域市場十分有限（年成交總量僅20 萬平米），所以，單靠當(dāng)?shù)乜蛻魺o法支撐起本項(xiàng)目的銷售，銷售難度很大，因此，必須在深挖當(dāng)?shù)厥袌龅耐瑫r，啟動天津及周邊市場，才有可能完全消化本項(xiàng)目。全程服務(wù) 蕪狀態(tài)，水、氣等生活必須配套比較欠缺；周邊沒有任何運(yùn)營中的大型商業(yè)及生活配套。 周邊環(huán)境硬傷明顯 該地塊附近有一條鐵路，火車通過時的噪聲，對居民的生活造成較大的影響；地塊臨近采石場，不但破壞了視覺的整體美感，而且，采石產(chǎn)生的污染、噪音也將嚴(yán)重影響客戶對地塊的美好印象。同時也能夠使本案形成比較完整和獨(dú)特的風(fēng)格及物業(yè)配套。從 *縣 整個地理區(qū)位來看，西北部地區(qū)規(guī)劃混亂，不宜居?。欢摰貕K所在位置在 *縣 當(dāng)?shù)?，乃至整個天津地區(qū)，都算的上是居住、休閑、養(yǎng)生的理想地域。 自 然環(huán)境好： 地塊位于 *縣 的北部府君山腳下，空氣濕潤 ，景色宜人，是 *縣 將來主要的發(fā)展方向，規(guī)劃為高檔居住區(qū)。全程服務(wù) 來說，在現(xiàn)有開發(fā)的和未來規(guī)劃的區(qū)域中具有自然環(huán)境好、離天津市區(qū)、 *縣 城區(qū)、山景近的特色；就天津區(qū)域來說， *縣 被譽(yù)為天津市的后花園，是離天津最近的為數(shù)不多的山景旅游勝地。津薊高速、京 平高速（ 07 年通車）均途經(jīng)本項(xiàng)目周邊。 通達(dá)的交通配套 宗地周邊交通狀況便捷，交通可達(dá)性優(yōu)秀。同時本案具有部分山地氣候特色，空氣濕潤，晝夜溫差大，能給人以自然和回歸的感受，能很好的體現(xiàn)居住的健康觀、生態(tài)觀和自然觀，符合現(xiàn)代居住潮流。全程服務(wù) 策劃篇 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 優(yōu)越的地理位置 該宗地位于 *縣 政府大力發(fā)展的“休閑度假板塊”，傍依國家級地質(zhì)公園府君山，山色青翠；面朝翠 屏 湖，湖光洌滟；東臨千畝苗圃，景色旖旎；整個地塊是府君山麓風(fēng)景條件較好的地塊之一。另外由于 *縣 目前物業(yè)產(chǎn)品都集中在低端及中檔的形式上，中偏高 檔的產(chǎn)品在 *縣 是有很大發(fā)展空間的。 我們看到 *縣 未來有如此大的供應(yīng)量， 單 憑 *縣 現(xiàn)有的需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能 消化的，所以我們將把我們的客戶挖掘不單單只局限于 *縣 這個市場 。 2020 年中開始出現(xiàn)多 家開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房的現(xiàn)象，但是總體規(guī)模不大于 10 萬平。市場經(jīng)過兩年的發(fā)展，集資建房已基本退出市場， 2020 年開始真正的進(jìn)入商品房時代。到 90 年代 末，即 99 年開始 *縣 加大了房地產(chǎn)開發(fā)量，但這時的開發(fā)主要各企事業(yè)單位的集資建房，僅限于居民對居住的要求，沒有任何住宅品質(zhì)可言。 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 29 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 第四類客戶：體現(xiàn)身份型 家 庭月收入： 高收入階層，月收入 20200 元以上 年齡 ： 3050 歲 家 庭人口： 34 人 購 買目的： 主 要是以彰顯身份尊貴，注重生活品質(zhì) 特征： 當(dāng)?shù)馗蝗?，三次以上置業(yè)， 渴望高檔住宅 ，不愿搬遷到其他城市 產(chǎn) 品需求： 別墅（雙拼、獨(dú)棟） 購買原因： 不愿搬遷到其他城市， 隨著 *縣 房地產(chǎn)市場的日漸火熱，其房地產(chǎn)住宅的產(chǎn)品多元化逐漸形成，需求高品質(zhì)生活的 意愿 越來越強(qiáng)烈 ，但是現(xiàn)在 *縣 的產(chǎn)品還不能夠滿足此類客戶的購房需求 。項(xiàng)目前期的大力宣傳和火爆認(rèn)購，增強(qiáng)了這部分客戶的轉(zhuǎn)化。全程服務(wù) 第三類客戶：投資型 家 庭月收入： 中高收入階層，月收入 10000 元以上 年齡 ： 3050 歲 家 庭人口： 34 人 購 買目的 ： 投資為主，同時具有度假的需求 特征： 二次以上置業(yè)，認(rèn)可旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景，看好 *縣 區(qū)域發(fā)展， 在投資的同時也能滿足自身休閑度假的需求。 客戶來源： 這部分客戶主要以天津市內(nèi)人居多，也有少量北京人群。 購買原因： 隨著生活節(jié)奏的加強(qiáng)，使客戶需要遠(yuǎn)離城市，放松心情。具備自行出游的能力，追求閑適的生活、放松的空間，認(rèn)可 *縣 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 ，兼有投資意識。 第二類客戶：休閑度假型 家 庭月收入： 中高收入階層，月收入 8000 元以上 年 齡： 3040 歲 家 庭人口： 23 人 購 買目的： 休閑，度假為主，同時具有投資意識 特征： 三次以上置業(yè)，向往回歸自然和良好的社區(qū)文化氛圍。收入水平的提高，交通環(huán)境的日益便捷，增強(qiáng)了客戶購買自然環(huán)境良好、生活便利的住宅用于養(yǎng)生的需求。子女有較高的收入，同時子女會不定期的到居 所看望。全程服務(wù) 第一類客戶：養(yǎng)老型 家庭月收入： 中高收入階層，自我收入在 4000 元以上，子女收入在 7000 元以上； 年 齡： 5060 歲 家 庭人口： 2 人； 購 買目的： 追求自然、健康、養(yǎng)生； 特征： 注重健康，向往親近自然的生活，喜歡新鮮的空氣。 客戶群分析 根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，我們大致把 *縣 的購房客戶分為以下四大類。 項(xiàng)目基本無宣傳廣告 *縣 的現(xiàn)有項(xiàng)目 （ 除順馳項(xiàng)目外 ） 基本沒有廣告宣傳，主要原因可能是 *縣 地域狹 小，縣城區(qū)人口集中，口碑宣傳較快，同時與開發(fā) 商的操作水平有很大的關(guān)系。 產(chǎn)品形式上，除了六層多層之外，五層和四層的洋房也已經(jīng)出現(xiàn)。 他們 與 *縣 本地開發(fā)商相比，水平要高 ，尤其是順馳 開發(fā)的 項(xiàng)目 。 外地開發(fā)商進(jìn)入市場 市內(nèi) 現(xiàn)有 三 家開發(fā)商已經(jīng)在 *縣 推出了產(chǎn)品。 產(chǎn)品品質(zhì) 整體相對較 低 縱觀 *縣 的商品房產(chǎn)品 （除順馳項(xiàng)目外） ，有些仍處于集資建房的初始階段，產(chǎn)品相應(yīng)水平比較低。因此 ，目前市場上的商品房由于價位高，都不合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 26 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃青山溪語 項(xiàng)目現(xiàn)余房不足 70 套且都是 120 平方米以上的大戶型。 6070平方米 的小戶型因其總價 低，銷售也并不困難。全程服務(wù) 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品配比 住宅 1025套，商業(yè) 15個商鋪 頂層一室 60～ 70平米 10％ 兩室 90～ 100 50％ 三室 120～ 150 30％ 三室、 四室 150～ 180 10％ 戶型點(diǎn)評 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 6070 平方米（頂） 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 90100 平方米 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 25 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 開 盤 時 間 是。全程服務(wù) 銷售分析 從山傾城客戶成交來看市內(nèi)和鎮(zhèn) 內(nèi) 的 客 戶 占 到 了 絕 對 的 比 例75%；而鎮(zhèn)外，塘沽，北京分別只占到了 11%， 5%， 3%；現(xiàn)在順馳山傾城項(xiàng)目一期銷售率達(dá)到了 90%以上，余房大約還剩 40 余套，后期產(chǎn)品何時開放還不得而之 。全程服務(wù) 產(chǎn) 品配比 兩室 80～ 95 70％ 三室 110左右 30％ 山傾城一期 600套，商業(yè) 40套 商鋪 戶型 點(diǎn)評 2室 2廳 1衛(wèi) 8095平方米兩室 3室 2廳 1衛(wèi) 110120平方米三室 此類產(chǎn)品一經(jīng)推出就受到了購房者的青睞，加上貫以精裝修的概念， 更是吸引了大批的投資客戶。 個案深度研究 順 馳山傾城 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于 *縣 城關(guān)鎮(zhèn) 北環(huán)路以北 。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目均價 主力戶型 項(xiàng)目現(xiàn)狀 樂園溫泉公寓 3050 90 平米兩室、120140 三室、 168平米錯層三室 已全部售磬，入住 陽光小區(qū) 3400 90100 平米兩室、120130 三室 基本售磬，入住 富裕家園 3500 100 平米兩室 140 平米三室 基本售磬，入住 府君花園 3300 雙拼 230290 獨(dú)體330350 還余有部分別墅，已入住 山瀾鄉(xiāng)韻 3800 主力多層住宅為主，多層戶型采用了陽光小區(qū)、鑫海園等社區(qū)的基本戶型，在一定程度上有所提高，部分按業(yè)主要求設(shè) 還余有部分別墅，已入住 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 21 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃全程服務(wù) 山瀾鄉(xiāng)韻 城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán) 路以北 10 萬 磚混 /多層、別墅 萬事興 /本 青山溪 語 城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán) 路以南 萬 磚混 /多層 順馳 /外 山傾城 城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán) 路以北 33 萬 磚混 /多層、別墅、酒店公寓 順馳 /外 山水云天 城關(guān)鎮(zhèn)寶塔 路東側(cè) 30 萬 高層、小高 層框架 浩地 /外 萬豪時代 城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán) 路 20 萬 磚混 /多層 杰豪 /外 凱羅庸景城 城關(guān)鎮(zhèn)光明 路 萬 高層 /框架 凱羅 /外 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 合富輝 煌市場 及項(xiàng)目 前期研 究部 現(xiàn) *縣 商品房市場主要集中在城關(guān)鎮(zhèn)休閑渡假組團(tuán)、舊城區(qū)組團(tuán)、新城組團(tuán)位置， 現(xiàn)在市場上總共有十余個項(xiàng)目，總供應(yīng)量為 萬平方米，其中由外地開發(fā)商開發(fā)的占到了 7 個項(xiàng)目，總開發(fā)面積為 萬平方米，占到了總開發(fā)面積的 %。 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 19 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 *縣 近期土地成交情況 數(shù)據(jù)來源： *縣 國土 資源 局 2020 年全年 *縣 總共成交土地 12 塊，總共成交 萬平方米；其中住宅用地達(dá)到 萬平方米，住宅用地整體均價達(dá)到 419 元 /平方米。 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 18 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃全程服務(wù) 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 合富輝 煌市場 及項(xiàng)目 前期研 究部 成交面積與成交套數(shù)呈正比關(guān)系， 2020 年 7 月和 2020 年 12 月其成交面積均接近了 20200 平方米關(guān)卡， 2020 年 1 月隨著年關(guān)的到來其成交面積達(dá)到了近幾個月的最低點(diǎn)只有 6226 平方米。 近期 *縣 商品房及二手房成交情況分析 商品房成交套數(shù)分析 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 合富輝 煌市場 及項(xiàng)目 前期研 究部 自 2020 年 4 月到 2020 年 5 月近 14個月來 *縣 商品房共成交了 1484套，其中 2020 年 7 月和 2020 年年底因 *縣 各項(xiàng)目整體銷售套數(shù)均超過了 180 套，平均每天 /3 套； 2020 年 1 月因春節(jié)的原因各項(xiàng)目銷售量均受到了一定影響，只成交了 43 套。 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員