【正文】 54 。項(xiàng)目直接 經(jīng)濟(jì)效益不明顯 ，但有重大的社會效益，因此仍需建設(shè) 。 當(dāng)設(shè)定基準(zhǔn)收益率為 8%時 ， 根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算，稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（ i =8%）為 萬元，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（ i =8%）為 萬元，借款償還期 （含建設(shè)期 1 年）。項(xiàng)目建成后，能滿足 xx 市絕大部分的糧食需求。 第 十 四 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 從 2020 年起，浙江省在全國率先實(shí)行糧食購銷市場化，全面放開糧食市場，放開糧食批發(fā)經(jīng)營，大力培育各類糧食市場，將市場 機(jī)制引入糧食購銷領(lǐng)域中，糧食購銷市場化已經(jīng)勢在必行，但是 xx 市完全沒有一個成規(guī)模的糧食交易場所，糧食物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)就顯得非常必要和迫切， 因此項(xiàng)目建設(shè)十分必要。 項(xiàng)目所在地 現(xiàn)有技術(shù)、文化狀況能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展的要求，當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃揭餐耆苓m應(yīng)項(xiàng)目要求的技術(shù)條件， 能確保項(xiàng)目建設(shè) 目標(biāo)，社會對項(xiàng)目適應(yīng)性和可接受程度分析詳見下表。 通過以上社會影響分析及社會對項(xiàng)目的 互適性分析 ： 本項(xiàng)目建設(shè)得到了當(dāng)?shù)?經(jīng)營戶與市民 的認(rèn)可，并用各種方法為本項(xiàng)目的建成獻(xiàn)計獻(xiàn)策。 社會影響分析評見下表： 項(xiàng)目社會影響分析表 表 111 序號 社 會 因 素 影響的范圍、程度 可能出現(xiàn)的后果 措 施 建 議 1 對居民收入的影響 不會增加顧客 的 收費(fèi)額 無 2 對居民生活水平與 生活質(zhì)量的影響 居民生活水平與生活 質(zhì)量有提高 無 3 對居民就業(yè)的影響 無 大的影響 無 4 對經(jīng)銷戶 的影響 最大受益者 ，減少費(fèi)用 無 5 對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、 社會服務(wù)容量和 城市化進(jìn)程的影響 將推動該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社 會服務(wù)容量和城鎮(zhèn) 化進(jìn)程 ，提高我市糧食安全保障能力 無 6 對地區(qū) 社會經(jīng)濟(jì) 的 影響 將推動該地區(qū)社會經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展 ，減輕自然災(zāi)害造成的損失 無 7 對不同利益群體的 影響 無多大影響 無 8 對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣 和宗教的影響 無多大影響 無 項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 52 項(xiàng)目的建設(shè)提高我市糧食安全保障能力 ，推動 糧食物流 行業(yè)的發(fā)展，為廣大客戶提供更好的服務(wù)；空閑的土 地得到了利用 。 滿足周邊地區(qū)的糧食需求 xx 地處浙西南腹地，鐵路運(yùn)輸只有金溫線，是浙西南的文化政治 中心和經(jīng)貿(mào)中樞。當(dāng)前比較一致的觀點(diǎn)是認(rèn)為“藏糧于市（市場）”是個既經(jīng)濟(jì)又安 全的辦法。 有利于政府糧食宏觀調(diào)控能力的提高 xx 市目前的糧食經(jīng)營主要集中在私營、個體糧食經(jīng)營戶手中，其規(guī)模小，糧食周轉(zhuǎn)總量有限，而且經(jīng)營場地分散，不利于政府在緊 51 急情況下的統(tǒng)一調(diào)控；現(xiàn)在各級政府雖有一定的糧食儲備，但遠(yuǎn)不能滿足較大的糧食市場波動。 節(jié)約政府糧食儲備費(fèi)用 按現(xiàn)在糧食儲備費(fèi)用包干測算，每 10000噸糧食儲備每年政府支出的費(fèi)用為保管費(fèi) 200 萬元，儲備糧輪換費(fèi)用 50 萬元，倉庫折舊每年 50 萬元，其它費(fèi)用 30萬元，四項(xiàng)合計每年的固定費(fèi)用約為 330萬元（糧食輪換不能順價拋售時的動態(tài)差價補(bǔ)貼〈 250— 500 萬元〉未計入）?，F(xiàn)有的糧油副食品批發(fā)市場，其管理的硬件和軟件都已跟不上城市發(fā)展的要求。 有利于加快糧食物流資源的整合 一是充分利用兩庫資源。 有利于市場糧食品質(zhì)的監(jiān)管 糧食作為日常生活必須品，其質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到廣大人民群眾的身體健康的問題。 因 項(xiàng)目涉及我市糧食安全， 項(xiàng)目的建設(shè) 仍十分必要的 。 根據(jù)折現(xiàn)公式與 年 金現(xiàn)值 公 式，當(dāng)折現(xiàn)利率取 8%時： 第一個 5 年 P=(P/A， n， i) 49 =15*= 第二個 5 年 P=(P/A， n， i)(P/F ， n， i) =18**= 第三個 5 年 P=(P/A， n， i)(P/F ， n， i) =**= 第四個 5 年 P=(P/A， n， i)(P/F ， n， i) =**= 租賃費(fèi)現(xiàn)值 = 萬元 + 萬元 + 萬元 + 萬元+ 萬元 + = 萬元 比選結(jié)論 劃撥取得使用權(quán)至少要 萬元 ，而租賃 方式 只需 萬元 ， 因此業(yè)主選擇租賃的 決策 是正確的 ， 即節(jié)約建設(shè)投資 。應(yīng)加強(qiáng)建設(shè)期管理和經(jīng)營管理，降低 建設(shè) 投資，充分發(fā)揮設(shè)施能力，增加營業(yè)收入，提高投資效益。 盈虧平衡點(diǎn)確定 正常年份盈虧平衡點(diǎn)生產(chǎn)能力利用率 BEP（ %） =% 正常年份 價格 盈虧平衡點(diǎn) BEP（ %） =% 敏感性分析 本報告對建設(shè)投資、經(jīng)營成本和營業(yè)收入的變化引起的全部投資稅前財務(wù)內(nèi)部收益率的影響作了分析計算，結(jié)果詳見 下 表和圖。 經(jīng)濟(jì)評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與效益指標(biāo)表 序號 名 稱 數(shù)據(jù) 單位 一 基本數(shù)據(jù) 1 年中轉(zhuǎn)交易 量 30 萬噸 2 職工人數(shù) 21 人 3 人民幣流動資金 萬元 4 固定資產(chǎn)投資 萬元 5 年銷售收入 萬元 6 年總成本費(fèi)用 萬元 7 年經(jīng)營成本 萬元 8 年銷售稅金及附加 萬元 9 年利潤總額 萬元 10 年利稅總額 萬元 11 年稅后利潤 萬元 二 評估指標(biāo) 1 項(xiàng)目折現(xiàn)率 8% 2 財務(wù)內(nèi)部收益率 (稅后 ) % 3 財務(wù)收益凈現(xiàn) 值 (稅后 ) 萬元 4 財務(wù)內(nèi)部收益率 (稅前 ) % 5 財務(wù)收益凈現(xiàn)值 (稅前 ) 萬元 6 投資利潤率 % 7 銷售利潤率 % 8 建行貸款償還期 年 三 盈虧平衡點(diǎn) 1 生產(chǎn)能力利用率 % 2 銷售價格 % 財務(wù)盈利能力分析 設(shè) 定 基準(zhǔn)收益率為 8%，根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算，稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（ i =8%）為 萬元，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（ i =8%）為 ， 47 借款償還期 年（含建設(shè)期 1年）?？偝? 46 本費(fèi)用情況詳見附表 總成本費(fèi)用表 。 合計年收入 498 萬元。 市糧食輪 換交易手續(xù)費(fèi) 20 萬元。 拍賣與電子商務(wù) 30 萬元。 交易區(qū)出租 3788 ㎡ *25元 /㎡ *12月 = 萬元 。 8）租賃 費(fèi)用中包括場地租賃 費(fèi) 15 萬元 。房產(chǎn)稅為 租金收入的 12%。 固定資產(chǎn)按平均年限折舊法計算 。 4）項(xiàng)目計算期 21 年，其中建設(shè)期 1年，經(jīng)營期 20 年。 2）工資福 利： 工資按人均年工資 2萬元計取 。 資金 籌措與 使用計劃表 單位：萬元 序號 萬 元 第 1年 第 2年 一 項(xiàng)目總投資 資金分年度使用比例 10% 90% 1 固定資產(chǎn)投資 靜態(tài)投資 動態(tài)投資 建設(shè)期利息 漲價預(yù)備費(fèi) 2 流動資金 其中 :鋪底流動資金 二 資金籌措 1 項(xiàng)目所有者權(quán)益 資本金 2 長期負(fù)債 長期借款 還款年 限 年利 率 44 一般借款 銀行貸款 % 第十二章 財務(wù)評價 財務(wù)分析 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1）水、電、燃料價格：按目前市價，其中水 元 /噸，電 元 /千瓦 資金籌措計劃如下 : 項(xiàng)目 投資由企業(yè)自籌 ，商請農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款 1800萬元，浙江省財政補(bǔ)貼 300 萬元， xx 市財政 補(bǔ)貼 500 萬元，蓮都區(qū)財政補(bǔ)貼 435 萬元。 b、建設(shè)其 他費(fèi)用 萬元 不可預(yù)見費(fèi) 動態(tài)投資 萬元 其中：建設(shè)期利息為 萬元、漲價預(yù)備費(fèi) 項(xiàng)目靜態(tài)投資為 萬元 項(xiàng)目 固定資產(chǎn) 總投資 ： 項(xiàng)目 總投資 ： 工程 建設(shè) 費(fèi)用 詳情請見投資估算匯總 表： 糧食物流中心工程項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用 投資估算匯總表 單位：萬元 序號 工程或費(fèi)用 估 算 價 值 名稱 建筑工程 設(shè)備購置 安裝工程 其它費(fèi)用 合 計 一 靜態(tài)投資 (1+2+3) 1 工程費(fèi)用 主要生產(chǎn)項(xiàng)目 糧食物流中心 2 其他費(fèi)用 形成遞延資產(chǎn) 3 基本預(yù)備費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 二 動態(tài)投資(1+2+3+4+5) 1 建設(shè)期利息 5 漲價預(yù)備費(fèi) 三 固定資產(chǎn)投資 (一 +二 ) 41 工程費(fèi)用 詳情請見附表： 投估表 1 投估表 1 糧食物流中心工程項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表 序號 工程費(fèi)用名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 投資額（萬元） 1 工程費(fèi)用 建筑工程 綜合樓 ㎡ 3623 1080 中轉(zhuǎn)倉 ㎡ 2070 1000 糧食經(jīng)營用房 ㎡ 3788 1080 倉儲配送用房 ㎡ 6720 1300 其他輔助用房 ㎡ 290 1080 環(huán)保工程 項(xiàng) 2 40000 綠化工 程 ㎡ 2330 40 場地與道路工程 ㎡ 15175 100 橋涵 ㎡ 小計 設(shè)備和工器具費(fèi) 供排水與消防工程 ㎡ 電力工程 ㎡ 通訊與弱電工程 ㎡ 電子商務(wù)工程 套 家具與空調(diào) 套 備用電源工程 套 糧食裝卸機(jī)械 套 配送用車 輛 小計 安裝工程費(fèi) 設(shè)備安裝工程費(fèi) % 小計 42 其他費(fèi)用表 估算詳見 工程固定資產(chǎn)投資其他費(fèi)用估算表 投估表 2 工程固定資產(chǎn)投資其他費(fèi)用估算表 序號 工程費(fèi)用名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 投資額（萬元） 1 工程費(fèi)用 2 其他費(fèi)用 小計 形成固定資產(chǎn)的其他費(fèi)用 小計 形成無形資產(chǎn)的其他費(fèi)用 建設(shè)用地費(fèi) 土地出讓金 元 /㎡ 0 0 土地出讓環(huán)節(jié)其他費(fèi)用 宗 小計 形成其他資產(chǎn)的費(fèi)用 建設(shè)管理費(fèi) % % 可行性研究費(fèi) ％ % 研究試驗(yàn)費(fèi) ％ % 勘察設(shè)計費(fèi) ％ % 環(huán)境影響評價費(fèi) ％ % 勞動安全衛(wèi)生評價費(fèi) ％ % 場所準(zhǔn)備臨時設(shè)施費(fèi) ％ % 工程保險費(fèi) ％ % 人防工程與白蟻防治費(fèi) ％ 特種設(shè)備安全監(jiān)督費(fèi) % % 市政公用建設(shè)費(fèi) 元 /㎡ 專利及專有技術(shù)使用費(fèi) % % 生產(chǎn)準(zhǔn)備及開辦費(fèi) % % 小計 3 基本預(yù)備費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) ％ % 一 靜態(tài)投資 二 動態(tài)投資 1 建設(shè)期利息 % % 2 漲價預(yù)備費(fèi) % % 小計 三 固定資產(chǎn)總投資 43 項(xiàng)目資金籌集