【正文】 若購物于觀前街、十全街、南浩街、楓橋大街、石路商業(yè)區(qū)和南門商業(yè)區(qū)等處，會有陸稿薦醬肉、稻。 蘇州的歷史源遠流長，建城二千五百多年來的文化積淀十分深厚。蘇州人素有種花、愛花的習俗，花神廟僅虎丘一地就有兩座。一般都會有相關(guān)的歷史淵源和民間傳說，并附有相應(yīng)的傳統(tǒng)節(jié)日娛樂活動和節(jié)令風味小吃。而唐朝詩人張繼的一首《楓橋夜泊》，使古今游客都要來楓橋，聞寒山寺的鐘聲。 蘇州園林甲天下，已被列入世界文化遺產(chǎn)名錄，在中國四大名園中，蘇州就占有兩席（拙政園、留園）。隋開皇九年（公元 589 年）始稱蘇州，沿用至今。 蘇州建城于公元前 514 年，吳王夫差的父親闔閭命伍子胥建闔閭城，距今已有 2500多年的歷史了。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，京杭運河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接東西，陽澄湖、昆承湖、淀山湖等散布其間，太湖水面 90%左右在蘇州市境內(nèi)，全市水面占總面積的 %，是著名的江南水鄉(xiāng) 。 蘇州全市地勢低平，平原占總面積的 54%，平均海拔 4 米左右，東南部地勢低洼，西南部多小山丘。02′之間，東鄰上海，西臨無錫，南接浙江，北依長江，面積 平方公里，占全省面積的 %。20′，北緯 30176。地理位置在東經(jīng) 119176。 表 27 近年蘇州市星級賓館情況及旅游接待情況一覽 項 目 年 度 平均增長 率（ %） 備 注 2020 2020 2020 2020 接待能力 星級賓館（家） 67 87 88 91 數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計局編《蘇州統(tǒng)計年鑒2020》 蘇州市旅游局編《蘇州 旅 游 統(tǒng)計 》（ 2020年第 12 期） 星 級 賓 館 床 位（張） 14816 19101 20206 20200 接待游客情況（萬人次） 境外游客 過夜境外游客 國內(nèi)旅游者 旅游收入情況 外匯收入（萬美元） 20205 23418 27848 國內(nèi)旅游收入（億元人民幣） 蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 24 頁 共 90 頁 通過以上對蘇州地區(qū)現(xiàn)有賓館、酒店經(jīng)營現(xiàn)狀分析可見，對南園賓館進行必要的改造和擴建，不僅是賓館自身發(fā)展的需要，也是適應(yīng)蘇州地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，是蘇州地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的必然選擇。 表 26 2020 年末蘇州地區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有星級賓館酒店的基本情況 項 目 數(shù)量 南 園 賓 館情 況 及 所占比例（ %） 各 星 級 賓館 擁 有 客房數(shù)（間） 南園賓館情況及所占比例 （ %） 總接待能力 星級賓館（家） 91 1（ ） 星級賓館床位（張） 20200 164（ ） 星級賓館客房數(shù)（間） 10794 101（ ） 五星級 2 374 蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 23 頁 共 90 頁 星級分類情況 四星級 15 1（ ） 3279 101（ ） 三星級 31 4158 二星級 39 2492 一星級 2 391 賓館飯店作為旅游接待的物質(zhì)基礎(chǔ)條件，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計局和旅游局最新提供的行業(yè)統(tǒng)計資料和市場調(diào)查結(jié)果分析， 2020 年以來，蘇州市區(qū)旅游與星級賓館酒店對境內(nèi)外游客的接待經(jīng)營 業(yè)績持續(xù)發(fā)展，總體處于不斷提升的狀態(tài)，有關(guān)情況如表 27 所示。通過本項目四星級飯店的建設(shè)，將有助于滿足當?shù)芈糜慰头渴袌鎏貏e是中高端市場發(fā)展的需要。 表 24 近年來蘇州市區(qū)酒店房客來源、構(gòu)成與客房入住率統(tǒng)計一覽 項 目 時間（年度） 平 均增長率（ %） 1998 1999 2020 2020 2020 2020 境 外 旅 游 者 構(gòu) 成 總數(shù)（萬人次） 占國內(nèi)外旅游總?cè)藬?shù)比例（ %） — — — 過夜 人數(shù) （萬人） 過夜總?cè)藬?shù) 占境外游客總數(shù)比例（ %） 外國人 占過夜總?cè)藬?shù)比例（ %） 港澳臺同胞 占過夜總?cè)藬?shù)比例（ %） 過夜 人天 數(shù) （萬 過夜人天總數(shù) 外國人 占過夜人天總數(shù)比例（ %） 蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 21 頁 共 90 頁 人天） 港澳臺同胞 占過夜人天總數(shù)比例（ %） 旅游外匯收入（萬美元） 20205 23418 27848 29104 國內(nèi)旅游情況 國內(nèi)旅游者（萬人次） 國內(nèi)旅游收入（億元） 旅游外匯收入占旅游總收入的比例（ %） 備 注 數(shù)據(jù)來自《蘇州統(tǒng)計年鑒》和《蘇州旅游統(tǒng)計》 2020 年第 12 期。 四是從酒店房客的來源及主要構(gòu)成看，在過夜人數(shù)和過夜人天數(shù)上國際游客（包括臺、港、澳同胞）的貢獻率最高，年均兩位數(shù)以上的突出增長率，使他們成為旅游外匯客房收 入的最大來源（參見表 24 所示）。雖然近年境外游客占年度游客總數(shù)的比重變化不大，平均為 %，但由于境外游客的過夜人數(shù)和過夜天數(shù)一直保持兩位數(shù)的年均高速增長率，使得旅游外匯 收入占旅游總收入的比重平均保持在 %的相對較高水平上。以 2020 年 1~10 月份蘇州市各類星級涉外旅游飯店客房經(jīng)營情況的統(tǒng)計為例，分析表明各酒店營業(yè)收入占全部旅游外匯收入的比例平均達到了 %；即占了旅游外匯收入的近三分之一，成為旅游總收入的重要來源。 蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 19 頁 共 90 頁 二、適應(yīng)蘇州地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的需要 蘇州地區(qū)旅游接待情況 市場調(diào)查和統(tǒng)計分析表明，隨著蘇州市區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，游客對高檔旅游消費的需求也呈現(xiàn)持續(xù)增加的勢頭，這可以從各星級賓館、酒店接待的境內(nèi)外游客對客房的不同需求中看出。由此可見，目前南園賓館在蘇州發(fā)達的旅游業(yè)和賓館飯店業(yè)中所占的市場份額很小，市場地位并不樂觀，其境況特殊而又十分尷尬（詳細情況參見表 22）。而南園賓館均無緣擠身其中。 表 21 南園賓館近年接待游客情況統(tǒng)計 時間（年） 住宿總?cè)藬?shù)（人） 住宿游客構(gòu)成情況（單位：人） 國內(nèi)游客 海外游客 外國人 臺胞 港胞 澳門同胞 2020 17322 12805 2743 1452 320 1 2020 11273 8657 1712 699 178 27 2020（ 1~10） 12494 9448 2283 641 118 4 增 減 率（ +/%） 備注 資料數(shù)據(jù) 由南園賓館提供 由于客房數(shù)量少、接待床位有限以及設(shè)施相對落后，接待能力不能滿足實際市場需求，配套的接待檔次、客房均價與接待能力不匹配，主要靠提高出租率（長包房）來增加賓館營業(yè)收入，使得賓館作為高檔涉外旅游飯店的經(jīng)營業(yè)務(wù)活動受到嚴重制約，在旅蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 17 頁 共 90 頁 游業(yè)和賓館業(yè)都很發(fā)達的蘇州市區(qū)域范圍內(nèi)的市場競爭中，長期處于被動的地位，其業(yè)績也一直未能列入市政府旅游局正常的業(yè)務(wù)指標考核統(tǒng)計范疇的前列（即未出現(xiàn)在旅游局定期公布的年度和月度統(tǒng)計資料的排名中）。賓館的盈利能力指標和清償能力指標的完成情況都不樂觀，其中：反映盈利能力的投資利潤率為 %。 南園賓館經(jīng)營情況及存在問題 目前，南園賓館擁有總資產(chǎn) 萬元，其中固定資產(chǎn) 萬元；可提供接待用客房 101 間，床位數(shù) 164 張，平均客房價格為 359 元 /間天，從 2020 年 1 月到 2020年 10 月先后共接待過國內(nèi)外住宿游客超過 萬人次，但因客源規(guī)格等方面的限制和其他諸多因素的影響，近 3 年來盡管接待住宿的總?cè)藬?shù)在增加，除澳門同胞有較大的增長蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 16 頁 共 90 頁 外，境內(nèi)外游客的數(shù)量總體是以平均兩位數(shù)的速率下降，從而直接影響到賓館的經(jīng)濟效益（具體情況如表 21 所示）。 改革開放以來，南園賓館作為蘇州市國賓館，先后接待過的黨和國家領(lǐng)導人有胡耀邦、喬石、萬里、李鵬、朱熔基、胡錦濤等。陸續(xù)增建的新樓、餐廳、環(huán)廊、亭園小品和配電房，及前面整修和改造的水電暖氣管道網(wǎng)絡(luò)、客 房內(nèi)的裝飾與衛(wèi)生潔具等，真正形成了完備的集現(xiàn)代化配套設(shè)施和典型的蘇州園林庭院建筑特色于一體的國賓館?？傉嫉孛娣e 64畝，是蘇州綠化面積最大的賓館。 蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 15 頁 共 90 頁 第二章 項目建設(shè)必要性及市場分析 第一節(jié) 項目建設(shè)的必要性 一、南園賓館自身發(fā)展的需要 南園賓館的歷史沿革 南 園賓館座落在蘇州古城東南，有著優(yōu)越的地理位置、優(yōu)美的自然環(huán)境和便捷的交通條件。投資方應(yīng)加大籌資力度，保證建設(shè)資金及時足額到位。 在建設(shè)過程中，項目單位仍應(yīng)加強與當?shù)赜嘘P(guān)部門的聯(lián)系，包括規(guī) 劃、園林旅游、交通、消防、人防、供水、排水、供電、供氣、環(huán)保、地震等部門，多方征求相關(guān)職能單位對本項目建設(shè)的建議和意見，確保項目在操作過程中嚴格按照程序辦事，從而保證整個項目建設(shè)的順利實施。 表 12 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備 注 一 經(jīng)營場所規(guī)模 1 總占地面積 m2 42753 合 64畝 2 總建筑面積 m2 29217 地上建筑面積 m2 26185 地下建筑面積 m2 3032 3 容積率 4 綠地率 % 30 5 機動車位 個 83 6 勞動定員 人 342 7 建設(shè)期 年 1 二 主要經(jīng)濟指標 1 項目新增總投資 萬元 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 固定資產(chǎn)投資 萬元 建設(shè)期利息 萬元 鋪底流動資金 萬元 流動資金總額 萬元 2 資金籌措 萬元 自籌資金 萬元 銀行借款 萬元 其中流動資金借款 萬元 3 收入 萬元 第 10年 4 稅金及附加 萬元 第 10年 5 總成本費用 萬元 第 10年 6 經(jīng)營成本 萬元 第 10年 7 利潤總額 萬元 第 10年 8 所得稅 萬元 第 10年 9 稅后利潤 萬元 第 10年 10 盈余公積金 萬元 第 10年 11 盈余公益金 萬元 第 10年 12 投資利潤率 % 第 10年 13 投資利稅率 % 第 10年 14 銷售利潤率 % 第 10年 15 內(nèi)部收益率 全部投資所得稅后 % 全部投資所得稅前 % 自有資金內(nèi) % 蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 14 頁 共 90 頁 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備 注 16 財務(wù)凈現(xiàn)值 全部投資所得稅后 萬元 ic=8% 全部投資所得稅前 萬元 ic=8% 自有資金 萬元 ic=8% 17 投資回收期 全部投資所得稅后 年 含建設(shè)期 1年 全部投資所得稅前 年 含建設(shè)期 1年 自有資金 年 含建設(shè)期 1年 18 長期借款償還期 年 含建設(shè)期 1年 三、主要建議 南園賓館地處蘇州古城二級保護區(qū)，園內(nèi)自然環(huán)境優(yōu)美，人文資源豐富。因此該項目在預(yù)期情況下財務(wù)上可以接受，能較快收回投資，有較好的經(jīng)濟效益。資金籌措方案仍需進一步落實。 項目在施工期及運營期，加強管理，嚴格采取有關(guān)污染物治理措施及安全衛(wèi)生措施，可以達到環(huán)境保護及安全的要求。南園賓館通過本項目建設(shè)，在原有 100 間 客房的基礎(chǔ)上增加 133 間客房，將更好地適應(yīng)市場需要。因此項目的建設(shè)是必要的。 第二節(jié) 研究結(jié)論及建議 一、主要研究 結(jié)論 南園賓館雖有悠久的歷史、優(yōu)美的環(huán)境和便捷的交通條件，但由于硬件落后，設(shè)施陳舊，在當前的市場競爭中難有立足之地，對其進行適時地改造和擴建已顯得十分必要和緊迫。 1江蘇國泰南園賓館有限公司與 蘇州時代工程咨詢設(shè)計管理有限公司 簽定的技術(shù)咨詢合同書。項目組在江蘇省工程咨詢中心的協(xié)作下按照國家有關(guān)可研報告編制規(guī)定以及有關(guān)方面的要求，首先開展了項目基礎(chǔ)資料的調(diào)查工作，在對相關(guān)資料進行分析與整理的基礎(chǔ)上，編制了本可行性研究報告。通過這次改擴建，充分體現(xiàn)出南園賓館的園林特色，不要求裝修中的材質(zhì)豪華，但要注重裝飾的經(jīng)典文化底蘊，注重營造軟件上的人性化和 家園化。通過對賓館硬件加大投入，提高接待檔次、完善功能和增強賓館的接待能力，提高其市場競爭地位，適應(yīng)蘇州地區(qū)不斷發(fā)展的旅游市場需要，更好地發(fā)揮南園賓館的資產(chǎn)效益，為賓館和投