【正文】 求，配套的接待檔次、客房均價與接待能力不匹配，主要靠提高出租率（長包房）來增加賓館營業(yè)收入，使得賓館作為高檔涉外旅游飯店的經(jīng)營業(yè)務(wù)活動受到嚴(yán)重制約，在旅游業(yè)和賓館業(yè)都很發(fā)達(dá)的蘇州市區(qū)域范圍內(nèi)的市場競爭中，長期處于被動的地位。因此 ，南園賓館除了需要在經(jīng)營方式上進(jìn)行不斷地改革和創(chuàng)新外，對賓館進(jìn)行適時地改造和擴(kuò)建就顯得十分必要和緊迫。 南園賓館這次改造的總體指導(dǎo)思想是“花園中的酒店，酒店中的花園”。 受項目單位委托，蘇州時代工程咨詢設(shè)計管理有限公司承擔(dān)了南園賓館改擴(kuò)建項目的可行性研究報告編制工作，組織相關(guān)人員成立了項目組。 蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 11 頁 共 90 頁 四、可行性研究報告編制依據(jù) 蘇州市發(fā)展計劃委員會蘇計中心 [2020]176 號《關(guān)于南園賓館改擴(kuò)建項目建議書的批復(fù)》； 蘇州市規(guī)劃局蘇規(guī) [2020] 選字第 272 號建設(shè)項目選址意見書； 蘇 州市規(guī)劃局蘇規(guī) [2020] 設(shè)字第 175 號建設(shè)項目設(shè)計意見書； 蘇州市文物局蘇文物批字 [2020]第 2 號《關(guān)于蘇州國泰南園賓館修改方案的批復(fù)》； 國家發(fā)展計劃委員會辦公廳計辦投資 [2020]15 號《投資項目可行性研究指南（試用版）》； 國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《建項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第二版 國家、省、市有關(guān)設(shè)計和建筑規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 國家及地方其它有關(guān)法律、法規(guī)、政策； 項目單位提供的有關(guān)資料； 研究過程中實際調(diào)查及收集的其它資料； 1蘇州國泰南園賓館修改方案 。 五、項目可行性研究的主要內(nèi)容 根據(jù)國家有關(guān)要求，項目可行性研究報告的主要內(nèi)容包括： 項目建設(shè)的必要性及市場分析； 項目場址及建設(shè)條件分析； 對 項目的 總平面布置、建筑、公用工程等工程技術(shù)方案進(jìn)行專題研究； 環(huán)保、節(jié)能與勞動安全研究； 項目建設(shè)及運營管理研究； 蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 12 頁 共 90 頁 投資估算及 資金籌措方案 ； 財務(wù)評價； 項目建成后的經(jīng)濟(jì)效益分析預(yù)測； 風(fēng)險分析與對策。同時通過對蘇州地區(qū)現(xiàn)有賓館、酒店經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查分析看，對南園賓館進(jìn)行必要的改造和擴(kuò)建，不僅是賓館自身發(fā)展的需要，也是蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要。 市場需求預(yù)測表明，近期（到 2020 年）到蘇州旅游入住星級酒店的過夜境外游客的市場前景看好，總的過夜入住人數(shù)將比 2020 年凈增 18 萬人次。 本項目建設(shè)方案在多次征求規(guī)劃、園林、綠化、文物等部門意見的基礎(chǔ)上進(jìn)行了調(diào)整，符合《蘇州古城 48 號街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃》，符合古樹名木、文物等的保護(hù)要求。 本項目建設(shè)所需資金 萬元，擬由江蘇國泰南園賓館有限公司申請銀行貸款 7000 萬元，其余所需資金由江蘇國泰國際集團(tuán)有限公司投資。 財務(wù)評價指標(biāo)表明 ，該項目實施后在達(dá)到預(yù)期投入產(chǎn)出效果的情況下，項目的全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %（所得稅后），凈現(xiàn)值 萬元大于零（ ic=8%，所得稅后）。 蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 13 頁 共 90 頁 二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 12。項目施工過程中應(yīng)從保護(hù)現(xiàn)有綠化及人文景觀的角度制定施工組織方案，對需要保留的各類古樹名木、保護(hù)建筑做好嚴(yán)密的保護(hù)措施，盡可能減少損壞。 本項目建設(shè)資金的籌資方案需進(jìn)一步落實。 本項目建設(shè)資金的投入較大，建議在進(jìn)行施工圖設(shè)計時，能優(yōu)化功能布置，盡量增加客房數(shù)量，增加營業(yè)收入。其西側(cè)鄰接名園滄浪亭、東靠網(wǎng)師園，北為旅游購物街十全街。 南園賓館在當(dāng)今蘇州高檔涉外接待賓館中的歷史可謂悠久，自上世紀(jì) 20 年代作為蔣介石在蘇州的花園別墅（原蔡貞坊 7 號）所在地，到新中國成立后 1952 年以“南園飯店”設(shè)立的外賓招待所，至 70 年代末 80 年代初期正式定名南園賓館，開始進(jìn)入其發(fā)展和建設(shè)的黃金時期。 南園賓館從上世紀(jì) 50年代作為自收自支的全民事業(yè)單位 ——外賓招待所時起就帶有國賓館的性質(zhì)，主要接待黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人及原蘇聯(lián) 、 東歐國家的來賓，也先后接待過緬甸、尼泊爾、智利、新西蘭、英國、巴新、新加坡、吉布提和所羅門群島等國家的元首和政府首腦等上百位貴賓。近年來，在完成國賓館接待任務(wù)的同時，還作為高檔 賓館對國內(nèi)外游客開放。以 2020 年 1~10 月的統(tǒng)計結(jié)果為例，賓館共接待海內(nèi)外游客住宿 12494 人次，已經(jīng)超過 2020 年全年 11273 人次 1221 人次，所實現(xiàn)的 萬元總營業(yè)收入中，在扣除各項費用（含營業(yè)成本 萬元，營業(yè)費用 萬元，管理費用 萬元，財務(wù)費用 萬元 ， 其它費用 萬元）后，凈利潤卻是 萬元，仍然處于虧損狀態(tài)，這與賓館的地位和資產(chǎn)狀態(tài)嚴(yán)重不符。由此可見，賓館改革與發(fā)展的任務(wù)十分 艱巨。以 2020 年旅游接待情況為例，當(dāng)年全市共接待國內(nèi)外游客總數(shù) 11273 人，在 年底蘇州市旅游局發(fā)布的年度主要統(tǒng)計指標(biāo)排序中，共有 20 家涉外飯店按照接待總?cè)藬?shù)、接待境外旅游人數(shù)和客房累計出租率三項指標(biāo)進(jìn)入了前 15 位名次的排序。名列各項指標(biāo)中前五位的，在接待總?cè)藬?shù)上有會議中心、昆山賓館、華僑飯店、東吳飯店和天平大酒店；在接待境外游客數(shù)上有吳宮喜來登大酒店、竹輝飯店、蘇州飯店、昆山飯店和蘇苑飯店；在累計客房出租率方面有常熟森林大酒店、常熟華聯(lián)賓館、太倉婁東賓館、樂鄉(xiāng)飯店和昆山賓館等其他賓館飯店，南園賓館僅能在此三項指標(biāo)中以較好的海外游客住宿情況（ 2616 人）用接待 境外游客數(shù)指標(biāo)與其他名列其中的涉外飯店相比，其位次也只能是在 10 位以后，名列第 12 位，僅僅比東吳飯店的情況（ 639 人）略好，但遠(yuǎn)不如常熟華聯(lián)賓館（ 4054 人），這還是在突出其作為國賓館地位的情況下通過努力獲得的結(jié)果，否則排序情況會更差。 表 22 2020 年蘇州主要涉外飯店接待游客情況排序 排序位次 單位 名稱 接待總?cè)藬?shù)（人次） 單位 名稱 接待境外旅 游 者（人次 ） 單位 名稱 累計出租率（ %） 1 會議中心 115142 蘇州吳宮喜來登大酒店 33698 常熟森林 大酒店 2 昆山賓館 91547 竹輝飯店 32205 常熟華聯(lián) 賓館 3 華僑飯店 89983 蘇州飯店 28240 太倉婁東 賓館 4 東吳飯店 81967 昆山賓館 12676 樂鄉(xiāng)飯店 5 天平大酒店 67620 東吳飯店 639 昆山賓館 6 太倉婁東 賓館 63784 蘇苑飯店 7158 蘇苑飯店 蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 18 頁 共 90 頁 7 蘇州飯店 61691 昆山云海度假村 6424 華僑飯店 8 中華園大 飯店 61321 會議中心 5461 竹輝飯店 9 樂鄉(xiāng)飯店 56071 樂鄉(xiāng)飯店 5442 會議中心 10 昆山云海 度假村 55978 華僑飯店 4507 南林飯店 11 青草湖度 假村 52726 南林飯店 4329 蘇州吳宮 喜來登大酒店 12 竹輝飯店 50724 常熟華聯(lián)賓館 4054 蘇州京匯 賓館 13 南林飯店 50260 東吳飯店 639 蘇州飯店 14 蘇苑飯店 49595 常熟森林大酒店 571 昆山云海 度假村 15 常熟華聯(lián) 賓館 49397 蘇州京匯賓館 15 東吳飯店 其他 南園賓館 11273 2616 全市合計 3551103 708343 注：數(shù)據(jù)資料除南園賓館數(shù)據(jù)外，均來自蘇州旅游局發(fā)布的 2020 年第十二期《蘇州旅游統(tǒng)計》 因此，南園賓館除了需要在經(jīng)營方式上進(jìn)行不斷地改革和創(chuàng)新外，對賓館進(jìn)行適時地改造和擴(kuò)建就顯得十分必要和緊迫，通過對賓館硬件加大投入，提高接 待檔次、完善功能和增強賓館的接待能力，更好地發(fā)揮南園賓館的資產(chǎn)效益，提高其市場競爭地位，適應(yīng)蘇州地區(qū)不斷發(fā)展的旅游市場，徹底扭轉(zhuǎn)南園賓館的經(jīng)營形勢，不僅為賓館和投資者帶來巨大效益，也必將為蘇州的旅游業(yè)發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。其突出的特點表現(xiàn)在以下幾方面： 一是旅游客房的經(jīng)營收入占全市旅游總 收入的比重不斷加大，年遞增率高于全市旅游總收入的增長速度（參見表 23 和表 24 所示）。 二是從旅游外匯收入的構(gòu)成看，此收入與境外游客總數(shù)、過夜人數(shù)和過夜天數(shù)直接相關(guān)。 三是境外游客入住星級賓館的比例的大小直接關(guān)系旅游飯店收入的多少，這與客房的檔次，入住率和客房出租率及飯店的平均房價等指標(biāo)呈現(xiàn)明顯的線性相關(guān)關(guān)系，且經(jīng)營涉外旅游飯店客房的情況表明，檔次越高，入住率和客房出租率及飯店的平均房價等指標(biāo)的增幅越大，尤以四、五星級的賓館情況最有代表性（參見表 25）。 表 23 近年來蘇旅游境內(nèi)外游客數(shù)量情況一覽表 項目 時 間 時 間（年度） 平均增長率（ %） 1998 1999 2020 2020 2020 2020 來 蘇 游 客 總 數(shù)（萬人次） 蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 20 頁 共 90 頁 境 外 游 客 總 數(shù)（萬人次） 國 內(nèi) 游 客 總 數(shù)（萬人次） 境外、國內(nèi)游客比例（：） ： ： ： ： ： ： — 備 注 數(shù)據(jù)來自《 2020 蘇州統(tǒng)計年鑒》和《蘇州旅游統(tǒng)計》 2020 年第 12 期； 《 2020 江蘇統(tǒng)計年鑒》和《 2020 江蘇統(tǒng)計年鑒》。 表 25 2020 年 1~10 月份蘇州市各類星級涉外旅游飯店客房經(jīng)營情況統(tǒng)計 月份 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 月總平均值 客房 平均 出租 率 （ %） 五星級 77009 四星級 三星級 二星級 平均 房價 （元 /間天） 五星級 四星級 三星級 二星級 營業(yè)收入總額 （萬元） 蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 22 頁 共 90 頁 客房收入 （萬元） 4 餐飲收入（萬元） 旅游外匯收入 （萬美元） 4102..62 酒店營業(yè)收入占旅 游外匯收入比重（ %） 備 注 數(shù)據(jù)來自蘇州市旅游局編制的《蘇州旅游統(tǒng)計月訊》（ ~10） 隨著蘇州市旅游市場的蓬勃發(fā)展，國內(nèi)外游客對蘇州市飯店客房的需求持續(xù)增長，面向中高端旅游客人住宿的高星級飯店市場還有一定發(fā)展空間，同時蘇州市高星級飯店相應(yīng)的配套服務(wù) 設(shè)施仍與客人的高端需求存在一定差距。 蘇州地區(qū)星級賓館接待情況 根據(jù)蘇州旅游局最新發(fā)布的行業(yè)旅游統(tǒng)計資料和市場調(diào)查的結(jié)果，截至 2020 年末，蘇州市區(qū)現(xiàn)有星級賓館、酒店的數(shù)量、檔次及接待能力等情況如表 26 所示。從中可以看出，隨著蘇州旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在旅游收入以年均兩位數(shù)增加的同時，以星級賓館為代表的涉外旅游接待能力和國內(nèi)游客一直呈現(xiàn)兩位數(shù)增長，分別達(dá)到 %、%和 %；國際游客也呈現(xiàn)持續(xù)增長的好勢頭，年均增長率保持在 5%以上。 第二節(jié) 項目區(qū)域市場分析 一、蘇州旅游發(fā)展概況 蘇州旅游資源概況 蘇州號稱“人間天堂”，位于長江三角洲中部。55′121176。47′32176。市區(qū)面積 392 平方公里，其中新建城區(qū) 74 平方公里，古城區(qū) 平方公里。吳縣穹窿山主峰高 米，為全市最高點。蘇州古城內(nèi)現(xiàn)有河道 35 公里、橋梁 168 座，被譽為 東方威尼斯 。春秋時期，這里是吳國的都城，至今還保留著許多有關(guān)西施、伍子胥等的古跡。蘇州城建城早，規(guī)模大，變遷小，水陸并行，河街相鄰，古城區(qū)至今仍坐落在原址上，為國內(nèi)外所罕見。 “吳中第一名勝 ”虎丘， 2500 多年的歷史形成的 深厚的文化積淀，成為游客來蘇州旅游的必游之地。 蘇州的節(jié)令民俗及其文化內(nèi)涵特別豐富。如，正月十五 鬧花燈 、二月十二 虎蘇州國泰南園賓館可行性研究報告 第 25 頁 共 90 頁 丘花朝 、三月 谷雨三朝看牡丹 、上元（清明） 山塘看會 、四月十四 軋神仙 、五月端午 龍舟競渡 、六月甘四 賞荷觀蓮 、七月十五 虎丘中元廟會 、八月 山塘燈船 、 石湖串月 、 虎丘聽歌 ，九月 陽山觀日出 ，直至十月朝 看元祀會 等 等。每至二月十二日花神生日這天，蘇州人尤其是花農(nóng)會早早趕到廟里去慶賀，供上三牲干果，焚香點地入夜，眾人手提花燈，抬了花神，在虎丘、山塘一帶游行，往往要 鬧 到天亮盡興而歸。在這塊得天獨厚而又美麗富饒的土地上，世世代代的蘇州人在創(chuàng)造物質(zhì)文明的同時，也創(chuàng)造了燦爛的吳地文化，并以其獨樹一幟的風(fēng)格而在華夏文化史上占有著重要的位置，提供了豐富的文化旅游資源，其中最突出的代表有昆曲、蘇州評彈、蘇劇、吳歌等地 方戲劇種；以虎丘、拙政園等為代表的 7 家 4A 級旅游景