【正文】 六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中 的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 以上這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境和機(jī)遇 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)： 與本案相同檔次的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 項(xiàng)目的黃金地段優(yōu)勢(shì) 公司的資金優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景比較好 四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小 本項(xiàng)目大規(guī)模開發(fā)、合作模式新穎、土地開發(fā)使用費(fèi)用相對(duì)合理、享受政府提供相應(yīng)優(yōu)惠政策，在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)控制，即可獲得預(yù)期投資收益。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇、資金籌措選擇、 46 開發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。并密切關(guān)注目標(biāo)客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 但另一方面，從總體來(lái)看，區(qū)域各物業(yè)供應(yīng)總量都比較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目為較大規(guī)模的建筑綜合體，高品質(zhì)定位，對(duì)項(xiàng)目有兩方面要求：一方面在設(shè)計(jì)中，如何精雕細(xì)刻，使得未來(lái)開發(fā)的產(chǎn)品能符合潛在目標(biāo)客戶群的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。 三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)， 政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 目前進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)定價(jià)相對(duì)保守，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大。 項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過程中，銷售工作是直接面對(duì)市場(chǎng)的，故該 44 項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將主要體現(xiàn)在銷售收入的變化。 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 =總 收入 = 萬(wàn)元 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) =項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 /項(xiàng)目總成本 = 42 =% 即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本分析。 三、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 項(xiàng)目利潤(rùn)估算 表 項(xiàng)目 金額 備注銷售總收入 自持產(chǎn)業(yè)總成本 自持五星酒店及部分商鋪?lái)?xiàng)目總成本 項(xiàng)目毛利潤(rùn) 應(yīng)繳稅費(fèi) 按銷售收入的 10% 計(jì)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 項(xiàng)目利潤(rùn)率 根據(jù)上表顯示，可以得出 項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)約為 萬(wàn)元，項(xiàng)目利潤(rùn)率 % 40 第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計(jì) 2 現(xiàn)金流出 建造成本 銷售費(fèi)用（按銷售收入3%計(jì)） 應(yīng)繳稅費(fèi)（按銷售收入10%計(jì)） 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 IC=6%折現(xiàn)系數(shù) 6 年凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 序號(hào) 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 根據(jù)上面項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表，可以得出 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬(wàn)元，大于零，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上和經(jīng)濟(jì)上的可行性。 ? 為保證項(xiàng)目開盤熱銷形象的建立，應(yīng)將我方強(qiáng)項(xiàng)的主力百貨可售部分及配套的住宅樓一期先行投入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在 6 個(gè)月內(nèi)可銷售完畢； ? 其它業(yè)態(tài)在 2020年 一 季度借勢(shì)開盤銷售，預(yù)計(jì) 2020年年底 完成； ? 車庫(kù)在項(xiàng)目施工基本完成后進(jìn)入銷售，預(yù)計(jì)周期 6 個(gè)月。 隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。 (見下表 )。（含政府出資合作的土地成本 億元） 序號(hào) 工程項(xiàng)目 單價(jià)（元/ M 2 ） 工程量( M 2 ) 金額( 萬(wàn)元) 備注一 工程費(fèi)用 1 場(chǎng)地平整 2 商業(yè)綜合體建筑費(fèi) 含外立面幕墻3 商業(yè)綜合體裝修費(fèi) 4 風(fēng)情步行街建筑費(fèi) 5 金街商鋪建筑費(fèi) 6 六A 智能社區(qū)建筑費(fèi) 7 六A 智能社區(qū)裝修費(fèi) 8 S O H O 建筑費(fèi) 9 S O H O 裝修費(fèi) 10 國(guó)際公寓建筑費(fèi) 11 國(guó)際公寓裝修費(fèi) 12 歐式山莊企業(yè)會(huì)館建筑費(fèi) 13 歐式山莊企業(yè)會(huì)館裝修費(fèi) 14 機(jī)電安裝費(fèi) 15 地下停車庫(kù) 16 區(qū)間道路廣場(chǎng)( 按3 5 % ) 17 綠化景觀工程( 按3 5 % ) 18 變電站 19 備用發(fā)電機(jī) 20 消防寬帶及其他 二 其他費(fèi)用 1 監(jiān)理驗(yàn)收資料備案費(fèi) 2 方案設(shè)計(jì)費(fèi) 3 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 4 建設(shè)配套費(fèi) 可減免5 開發(fā)建設(shè)單位管理費(fèi)用 6 物業(yè)專項(xiàng)資金 7 市場(chǎng)宣傳費(fèi) 三 不可估算費(fèi) 四 土地出讓金 五 建設(shè)期貸款利息 按1 0 %六 投入資本金利息 按1 0 %建設(shè)投資總計(jì) ( 一+ 二) * 5 %按1 0 億貸款3 年期按1 0 億投資滿3 年收回商 業(yè) 建 設(shè) 工 程 投 資 估 算 表( 一) * 5 %( 一) * 4 %( 一) * 3 . 5 % 36 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 從 2020 年 5 月至 2020 年 9 月全面完成，項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 4 年。同時(shí)，借助于本項(xiàng)目的品牌，可以迅速提升區(qū)域周邊地緣價(jià)值。 力創(chuàng)精品。 （項(xiàng)目估算中不含 威尼斯水上世界 /水岸休閑廣場(chǎng)及延安路觀光橋中的各項(xiàng)費(fèi)用） 分批開發(fā) 分期銷售 、滾動(dòng)式作業(yè) 。 整體規(guī)劃。 三、項(xiàng)目各物業(yè)定位及說明 住宅類，公寓類：同時(shí)適宜居住和辦公的復(fù)合型產(chǎn)品 通過提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的檔次與形象，滿足商務(wù)辦公的需要； 通過保留戶型中的生活必須的空間（廚房、衛(wèi)生間），滿足居住需要； 毛坯交房可有效降低總價(jià)，同時(shí)也給客戶預(yù)留出更多的空間組合方式； 除衛(wèi)生間的內(nèi)墻外，其它墻 體不做，廚房預(yù)留上下水管道，以滿足多用途使用配置天然氣，以增加銷售賣點(diǎn)，提高投資可戶購(gòu)買意想通過群樓商配支持和寫字樓會(huì)議系統(tǒng)提升辦公環(huán)境 群樓商業(yè)：針對(duì)區(qū)域龐大商務(wù)人群的特色化體驗(yàn)式消費(fèi)中心 商業(yè)高區(qū)（ 5 層）主要以服務(wù)各類企業(yè)商務(wù)活動(dòng)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括大中型餐飲、咖啡、健身休閑中心、會(huì)議中心等； 商業(yè)低區(qū)（ 2 層）主要以白領(lǐng)人士個(gè)人體驗(yàn)式消費(fèi)和休閑購(gòu)物為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括工藝禮品、小型特色餐飲、品牌服飾、奢侈類消費(fèi)品等、特色化品牌購(gòu)物中心（如屈臣氏）、書吧、特色影像店、化妝品、茶藝； 主力商家引 進(jìn)需充分考察其品牌號(hào)召力，其經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)與項(xiàng)目 33 整體形象相匹配； 非主力商家引進(jìn)需考察其經(jīng)營(yíng)特色，以便形成固定的消費(fèi)群體，減少對(duì)隨機(jī)性消費(fèi)的依賴； 最終確定的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)圍繞某個(gè)中心形成一個(gè)特色的商業(yè)環(huán)境； 生態(tài)化商業(yè)街成為整個(gè)商業(yè)體區(qū)別傳統(tǒng)商業(yè)的特色，也為中高端商業(yè)形象提供檔次保證。 第十 一 主題（特色主題） : 延安路觀光橋 在新建延安路步行橋，設(shè)計(jì)時(shí)同步考慮步行觀光商業(yè)橋的規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布以休閑購(gòu)物，美食小吃及酒吧、水吧為主，期望步行橋能作為河西老商業(yè)城區(qū)和新建的新興商業(yè)區(qū)的橋梁，吸引更多消費(fèi)人群。 第十主題（特色主題） : 威尼斯水上世界 /水岸休閑廣場(chǎng) 項(xiàng)目將打造一座屬于淮河的水上東方威尼斯，建筑參考意大利亞平寧半島的風(fēng)格而建兼具米蘭，兼具米蘭都靈等地的時(shí)尚元素，沿河濱區(qū)域提供威尼斯水城的開 放水域元素，包括：景觀噴泉 /水幕電影 /水景游憩區(qū) /威尼斯造景等，期望創(chuàng)造一個(gè)新型都會(huì)作休閑空間。內(nèi)部提供辦公、會(huì)議室、健身娛樂室等。 主題配置采取較大開放空間，森林景觀，簇群式單元配置，提供游客有別一般旅館的住宿感受。 第 九 主題 :歐式山莊酒店 31 酒店為歐式建筑，中央主樓備有西餐廳、地中海風(fēng)情酒吧等具有歐陸色彩元素的餐飲。商務(wù)公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的酒店式物業(yè)管理概念，集商住、酒店、會(huì)所等多種功能于一體。亦有部分由物業(yè)公司進(jìn)行出租管理的所謂酒店式公寓，更是無(wú)法達(dá)到商務(wù)公寓的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和租售情況。但是，目前在售的商務(wù)類物業(yè)并沒有真正的商務(wù)公寓。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的階段，就目前來(lái)說，大量商務(wù)團(tuán)體的涌入為商務(wù)類物業(yè)創(chuàng)造了廣闊的需求空間。小區(qū)籃球場(chǎng)，會(huì)所等配套設(shè)施完善。同時(shí)采用了多層建筑圍合方式以及小高層建筑加大幢距的手法，形成了住宅建 30 筑的半公半綠化空間，綠化布局合理。規(guī)劃方案通過高低不同的住宅建筑合理分區(qū)和有序布局上有一定創(chuàng)意，營(yíng)造了較為豐富的人性化的居住空間環(huán)境。 方案采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格打造精品住宅小區(qū)，建筑外觀在體現(xiàn)科技，新潮的同時(shí)，還具 備了當(dāng)今流行的低碳環(huán)保的主流理念，為綠色小區(qū)，節(jié)能小區(qū)。 第 六 主題 :金街商鋪 打造黃金地段，設(shè)計(jì)理念、規(guī)劃方針，為整個(gè)區(qū)域功能完善起著補(bǔ)充促進(jìn)的協(xié)調(diào)作用，成就財(cái)富新亮點(diǎn)。全方位滿足了市場(chǎng)文化個(gè)性的需求。 街區(qū)的分割使不同層次、不同需求的消費(fèi)人群都有自己的 理想場(chǎng)所，達(dá)到按需分配。讓每個(gè)區(qū)域都人氣滾滾，形成五江匯海的人流壯觀，川流不息，互通互融。 立體室內(nèi)步行街讓太平洋廣場(chǎng)內(nèi)部變的更精彩繽紛、處處驚喜。并且融合典雅時(shí)尚﹐由四個(gè)主題、 風(fēng)格不同的步行街組成，四大主題區(qū)分各個(gè)不同的內(nèi)容串聯(lián)整合，室內(nèi)戶外、地下層至地上層，不同空間，既獨(dú)立成街，又相互貫通成為一體。 第五主題 :世界風(fēng)情步行街 匯集各國(guó)標(biāo)志風(fēng)情街分別由不同群落組成，美式的現(xiàn)代、西班牙的熱烈、北歐的天真、英倫的古典構(gòu)成。 第四主題 :美食娛樂嘉年華（餐飲城 +THEATER 匯） 餐飲城將以徽菜與淮揚(yáng) 菜為主題，結(jié)合本地特色小吃與國(guó)內(nèi)外知名連鎖品牌餐飲，打造淮河地區(qū)最富特色的美食嘉年華。為中高層人士提供一個(gè)休閑、度假的居住場(chǎng)所。純正美式奧萊商業(yè)氛圍，形成一個(gè)超大型、完 28 備立體商業(yè)空間。內(nèi)含國(guó)內(nèi)、外一二線知名品牌，以中高檔消費(fèi)為主流，經(jīng)營(yíng)種類趨精品化，填補(bǔ)本區(qū)無(wú)高檔購(gòu)物中心的空白。于此引進(jìn)了國(guó)內(nèi)知名百貨連鎖 —— “太平洋奧特萊斯中心廣場(chǎng)”作為項(xiàng)目的主力店之一，提高整個(gè)專案的品牌效