【正文】 目前瀘州并沒有其他的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推售，唯一今年開盤銷售的西南奧特萊斯 3 層，目前也接近尾聲，基本停牌。 上述問題對前期銷售工作造成了一定程度的影響，本次銷售前期應(yīng)當(dāng)針對這些問題加以解決，以便于本次銷售工作的開展。 市場分區(qū)定價(jià)的問題 項(xiàng)目 7— 10 號(hào)樓中， 市場主通道、次通道、及四周邊角區(qū)域鋪位價(jià)格未能制定合理價(jià)差，邊角區(qū)域大面積商鋪的價(jià)格與市場主通道小面積商鋪價(jià)格相差無幾。從租金及售價(jià)的角度，家具市場商鋪都應(yīng)當(dāng)?shù)陀诮ú氖袌觥? 但在本項(xiàng)目 7— 10 家居建材市場中就存在一定問題：家具與建材對外銷售價(jià)格基本基本一致。 項(xiàng)目商鋪定價(jià)體系問題 項(xiàng)目整體涉及多個(gè)專業(yè)市場版塊，包括五金機(jī)金、服裝鞋包、小商品、家居建材等多類業(yè)態(tài)。 家居建材 76% 五金機(jī)電 1% 小商品 3% 副食品 5% 服裝鞋包 13% 住房 2% 來訪客戶購買區(qū)域統(tǒng)計(jì) 五、本項(xiàng)目前期銷售工作總結(jié) 項(xiàng)目整體規(guī)模龐大，并且獲得了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，前期招商、銷售工作也取得了不俗的戰(zhàn)績。 瀘州 83% 省內(nèi) 8% 省外 9% 成交客戶所屬區(qū)域統(tǒng)計(jì) 前期投資與自營客戶統(tǒng)計(jì) 區(qū)域 樓層 投資（間） 占比 自營（間） 占比 總數(shù) (間 ) 七區(qū) 一層 0 4 4 二層 0 0 0 九區(qū) 一層 47 76% 15 24% 62 二層 25 76% 8 24% 33 十區(qū) 一層 108 81% 25 19% 133 二層 34 94% 2 6% 36 合計(jì) 214 54 268 備注：上表數(shù)據(jù)截止于 5 月 14 日。 外地投資客戶如非對項(xiàng)目及所屬城市特別了解 的前提才敢投資 ，否則不敢貿(mào)然購買。 白領(lǐng) 12% 軍官 1% 返鄉(xiāng)人員 19% 公務(wù)員 5% 教師 3% 生意人 55% 退休職工 2% 醫(yī)生 3% 成交客戶職業(yè)特征統(tǒng)計(jì) 前期投資客戶所屬區(qū)域統(tǒng)計(jì) 10 區(qū)成交客戶主要以瀘州本地客戶為主，占比 83%；省外客戶占比 9%，其中省外客戶主要是高收入返鄉(xiāng)投資群體（廣東、上海、浙江），或與瀘州有生意往來人（貴州客戶）；省內(nèi)其他城市中成都也是返鄉(xiāng)群體購買，其余宜賓、內(nèi)江、自貢均是與瀘州存在生意往來。 前期投資群體的認(rèn)知途徑分析 認(rèn)知途徑 數(shù)量 占比 報(bào)紙 19 16% 電視 5 4% 戶外廣告 4 3% 介紹 85 71% 路過 2 2% 網(wǎng)絡(luò) 5 4% 合計(jì) 120 100% 從上表可以看出，通過朋友介紹成交的客戶共計(jì)占比 71%， 這與項(xiàng)目前期發(fā)售未做集中推廣有關(guān)：項(xiàng)目的發(fā)售信息只能在關(guān)系戶或商戶的朋友之間口耳相傳，在此情況下朋友介紹成項(xiàng)目成交客戶主要的認(rèn)知途徑。 前期 銷售區(qū)域及面積總結(jié) 區(qū)域 可售間數(shù) 可售面積（㎡） 7區(qū) 402 8區(qū) 405 9區(qū) 413 10區(qū) 58 合計(jì) 1278 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況， 7— 10 區(qū)第一階段我司實(shí)際可銷售區(qū)域商鋪共計(jì) 1278 間，可售面積共計(jì) ㎡。 目前 10區(qū)二層一間商鋪對外銷售，銷控 商鋪 13 間。 9 區(qū)已售商鋪 131 間，已售面積 ㎡；受夾層及三層因素影響，我司第一階段可售區(qū)域（一、二層）商鋪數(shù)量為 413 間，可售商鋪面積為 ㎡。 9 區(qū)銷售情況 表 ： 9 區(qū)前期銷售情況統(tǒng)計(jì) 區(qū)域 樓層 已售商數(shù) (間 ) 已售面積（㎡） 未售間數(shù)（間） 未售面積（㎡） 9區(qū) 一層 95 182 二層 36 231 三層 0 0 40 合計(jì) 131 453 9區(qū)一層前期累計(jì)銷售商鋪 95間，銷售面積 ㎡；主要面向投資客戶 (關(guān) 系戶 )與自營商戶銷售。 三、 7— 10區(qū)已售、未售商鋪數(shù)量及位置分布 7 區(qū)銷售情況 區(qū)域 樓層 已售商數(shù) (間 ) 已售面積（㎡） 未售間數(shù)（間） 未售面積（㎡） 7區(qū) 夾層 0 0 15 一層 7 200 二層 4 202 三層 0 0 38 合計(jì) 11 455 由于夾層商鋪還需要重新分割報(bào)批后才能銷售；三樓商鋪也需要定位確定后根據(jù)定位情況才能確定是否進(jìn)行銷售（且需要將三樓商鋪功能由倉儲(chǔ)轉(zhuǎn)換為商業(yè)）；除去 7 區(qū)已售商鋪，我司第一階段可售區(qū)域（一、二層）商鋪數(shù)量為 402 間，可售商鋪面積為 ㎡。上述一二層差價(jià)略微偏低，一般垂直交通條件良好的二樓價(jià)格可以做到一樓的 70%～ 75%； 因此前期很多投資客戶反映回報(bào)率低的問題。自營客戶實(shí)付總價(jià)相當(dāng)于總價(jià)的 折； 二、 7— 10區(qū)已售商鋪的銷售價(jià)格分析 7— 10區(qū)前期銷售價(jià)格 （注： 7— 10 區(qū)三樓統(tǒng)一價(jià)格 7500 元，未做標(biāo)識(shí)） 1） 7 區(qū)價(jià)格 分布 紅色區(qū)域21800 元 /㎡ 黃色區(qū)域13000 元 /㎡ 藍(lán)色區(qū)域18800 元 /㎡ 綠色區(qū)域12021 元 /㎡ 一層 2） 8 區(qū)價(jià)格分布 藍(lán)色區(qū)域10800 元 /㎡ 黃色區(qū)域9800 元 /㎡ 二層 紅色區(qū)域18800 元 /㎡ 藍(lán)色區(qū)域13500 元 /㎡ 黃色區(qū)域12500 元 /㎡ 一層 3） 9 區(qū)價(jià)格分布 藍(lán)色區(qū)域10800 元 /㎡ 黃色區(qū)域9800 元 /㎡ 二層 一層 黃色區(qū)域13500 元 /㎡ 藍(lán)色區(qū)域18800 元 /㎡ 紅色區(qū)域21800 元 /㎡ 綠色區(qū)域12500 元 /㎡ 藍(lán)色區(qū)域13800 元 /㎡ 4） 10區(qū)價(jià)格分布 二層 藍(lán)色區(qū)域10800 元 /㎡ 黃色區(qū)域9800 元 /㎡ 一層 紅色區(qū)域21800 元 /㎡ 藍(lán)色區(qū)域18800 元 /㎡ 黃色區(qū)域13500 元 /㎡ 綠色區(qū)域12500 元 /㎡ 前期價(jià)格體系制定的問題 1） 商鋪價(jià)格未根據(jù)面積大小進(jìn)行調(diào)整，大小面積商鋪單價(jià)一致，導(dǎo)致大面積商鋪價(jià)格偏高； 2）市場內(nèi)鋪邊角區(qū)域商鋪面積較大、位置相對 中心位置 小面積商鋪較差，但并未制定明顯價(jià)差。自營客戶購買 該 商鋪單價(jià)超出投資客戶 312 元 /㎡ ； 繳納 5 萬元誠意金可享受 500 元 /㎡優(yōu)惠； 3）委托經(jīng)營收益支付方式： 將購買商 鋪 的 前三年租金 （扣除管理費(fèi)用） 一次性 從總房款中扣除。 10 區(qū) 二 層 嘉寶莉漆、立邦漆（二樓為立邦壁紙）以“生活館”形式連體租賃，另租賃 3家經(jīng)營，目前 10 區(qū)三樓 租賃 5 家 商戶。 3） 10 區(qū)招商情況 9 區(qū) 三 層 10 區(qū)一層剩余 15間商鋪未對外租賃 ，剩余商鋪位置位于市場主通道邊、紅星路主入口區(qū)域（考慮品牌形象一、二層連體租賃）。 9 區(qū) 一 層 9 區(qū)二層商鋪已全部租賃。 8 區(qū) 一 層 8 區(qū)二層入駐品牌 20個(gè) ，剩余 56間商鋪， 招商率約 50%； 8區(qū)二層招商情況將對于銷售產(chǎn)生一定影響。 2） 8 區(qū)招商情況 7 區(qū) 二 層 8 區(qū)夾層建材業(yè)態(tài)主要以陶瓷地磚、板材、油漆、五金為主，入駐品牌 68個(gè) ，剩余 9間商鋪未對外出租。 7 區(qū) 一 層入駐品牌商戶 22個(gè) ， 空置商鋪 25 間 。 二、本項(xiàng)目 7— 10區(qū)招商情況 7— 10區(qū)招商租賃情況 區(qū)域 招商區(qū)域面積（㎡） 已招商面積（㎡） 招商率 備注 7 77% 含夾層 8 72% 含夾層 9 90% —— 10 99% —— 合計(jì) 82% —— 根據(jù)貴司提供資料顯示，目前 7— 10 區(qū)整體招商區(qū)域?yàn)?140378 ㎡，已招商面積 114676 ㎡，整體招商率達(dá) 82%，項(xiàng)目受到瀘州家居建材商戶的普便認(rèn)可。 項(xiàng)目整體看來，雖然目前周邊商業(yè)氛圍不濃郁，但未來前景較大，若周邊小區(qū)建好，且入住率可觀的話，該片區(qū)域商鋪仍有升值潛力。 工程狀況： 已完工 項(xiàng)目綜合評(píng)述與分析： 項(xiàng)目地理位置較好，靠近龍馬大道二段（主干道），商業(yè)配套完善，周邊有藍(lán)田客運(yùn)站、加油站、酒店、超市、餐飲、銀行、藥店等；公交站臺(tái)有 11 條線路通過此處，且周邊新建小區(qū)較多，如陶然麗景、金州國際等；商鋪臨主干道街鋪，緊鄰客運(yùn)站，周邊配套生活、商業(yè)配套完善，使得項(xiàng)目商鋪即使總價(jià)過百萬，銷售率也達(dá)到 71%；說明當(dāng)?shù)赝顿Y群體對臨主干道、配套完善的商鋪熱情度較高。 工程狀況： 即將封頂 項(xiàng)目綜合評(píng)述與分析： 項(xiàng)目地段優(yōu)勢非常明顯，地處江陽區(qū)核心水井溝商圈，面臨長江，周圍商業(yè)氛圍濃厚， 該片區(qū)地塊商鋪售價(jià)普遍較高 ，至此該項(xiàng)目銷售價(jià)格高達(dá) 3500050000 元 /㎡； 該項(xiàng)目不足之處在于體量非常小，不到 1200㎡，使得其商業(yè)影響力有限； 項(xiàng)目目前僅銷售 5間，主要原因?yàn)楦甙旱目們r(jià)限定了投資者門檻； 龍庭御都 項(xiàng)目名稱： 龍庭御都 開發(fā)商名稱 ： 瀘州國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置： 江陽區(qū) S219 藍(lán)天汽車客運(yùn)站斜對面 項(xiàng)目類型： 住宅底商，兩層商業(yè) 項(xiàng)目基本情況： 樓層 二層 單層面積 1536 ㎡ 總建筑面積 3072㎡ 鋪位數(shù) 一樓： 21個(gè) 二樓：只租不賣 開盤時(shí)間 無統(tǒng)一開盤時(shí)間 銷售率 一期： 71%（不計(jì) 2樓） 二期： 57%（不計(jì) 2樓） 經(jīng)營定位及售價(jià)：（以使用面積計(jì)算） 期數(shù) 樓層 經(jīng)營定位 目前售價(jià)（元 /㎡ ） 租金水平 （元 /㎡ 月） 1 2 1 樓：無，住宅配套商業(yè) 2 樓：大型茶餐廳、咖啡廳為主 3500050000 180— 200 銷售單位狀況： 主力鋪位面積大小（㎡ ） 面寬 (m)進(jìn)深（ m） 使用率 鋪位大小面積不一 開間 ，進(jìn)深不一 96% 商鋪管理費(fèi)： 1． 5 元 /㎡ 項(xiàng)目綜合評(píng)述與分析： 項(xiàng)目地處瀘州商業(yè)中心位置，緊鄰江陽北路，踏足回龍灣商圈、白塔商圈、鐘樓商圈的三重輻射商圈，良好的地段、濃厚的商業(yè)氛圍將其商業(yè)價(jià)值無限擴(kuò)大 項(xiàng)目的缺點(diǎn)在于整體商業(yè)規(guī)模較小，僅 1280 ㎡，單層 600 余平米，其主要銷售區(qū)域?yàn)槿龑右陨?酒店部分； 雖然一層單價(jià)較高，達(dá)到 19800 元 /㎡，但由于其地段優(yōu)勢、商業(yè)氛圍優(yōu)勢原因，從 2021 年 3月 1日開盤至今，銷售近半，且經(jīng)營狀況良好 ；但由于其二樓 600多平米規(guī)劃整體出售，總價(jià) 2021多萬，總額較高，是其至今未出售的主要原因。月） 一期 一層 無定位 19800 約 45— 60 元 一期 二層 無定位 目前正在談超市 16000 與開發(fā)商面談 銷售單位狀況： 主力鋪位面積大?。īO ） 面寬 (m)進(jìn)深（ m） 使用率 1F： 35 1F： 1F： 96% 商鋪管理費(fèi)： 無 銷售 模式 ： 直接銷售 折扣優(yōu)惠政策： 每平米優(yōu)惠 500元 主要投資客戶類型： 據(jù)銷售人員介紹，購買群體主要為本地生意人，有四川南充等外地客戶購買 項(xiàng)目招商及經(jīng)營狀況： 項(xiàng)目目前開門營業(yè)率 80%以上，由于項(xiàng)目地段好，屬于回龍灣、白塔商圈、鐘樓商圈的三重輻射圈，人流量多，商業(yè)氛圍濃厚，開門營業(yè)率達(dá)到 80%以上， 僅售樓處一帶附近幾間空鋪未出租 ；其余鋪位經(jīng)營情況良好 。 工程狀況： 已完工 項(xiàng)目綜合評(píng)述與分析： 項(xiàng)目由于地段較好，地處龍馬大道、瀘州中醫(yī)院側(cè)門，該區(qū)域人流量多，醫(yī)學(xué)院學(xué)生為該片區(qū)商業(yè)主要消費(fèi)群體；周邊配套完 善，一期緊鄰 211 路公交總站，二三期商鋪正對修建中的市級(jí)體育場；項(xiàng)目周邊有北城開嬌、在建中的西班牙都燈高檔住宅；優(yōu)良的地段、周邊高檔住宅片區(qū)的崛起都為該 項(xiàng)目增色不少；商鋪內(nèi)廚房管道的配備使得該項(xiàng)目具備商住兩用的特點(diǎn)，使得投資者更加認(rèn)同； 項(xiàng)目的缺點(diǎn)在于周邊住宅整體入住率不高；商鋪數(shù)量較少，僅為社區(qū)少量街鋪；進(jìn)深過長，部分商鋪進(jìn)深達(dá) 10 余米； 從銷售率來看，項(xiàng)目整體銷售情況較好，說明地段、配套、以及商鋪內(nèi)的配置等優(yōu)勢均受投資群體滿意；整體經(jīng)營情況由于項(xiàng)目主要消費(fèi)群體為醫(yī)學(xué)院學(xué)生，而今面臨暑假，導(dǎo)致其生意情況一般； （ 2） 、千升 時(shí)代酒店 ▲ 項(xiàng)目實(shí)景圖 ▲ 項(xiàng)目區(qū)位圖 項(xiàng)目名稱： 千升 月） 租金回報(bào)率 共 3期 1 無 明顯業(yè)態(tài)定位 10500（不沿街）17588（沿街） 約 47— 60元 % 銷售單位狀況： 主力鋪位面積大?。īO ） 面寬 (m)進(jìn)