【正文】 將已審批的《工程成本月進(jìn)度核算表》送與財(cái)務(wù)部備案并復(fù)印給相關(guān)職能部門(mén) ,并提出成本控制意見(jiàn)。依據(jù)審核后的預(yù)算造價(jià)編制《工程成本節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃表》，報(bào)送財(cái)務(wù)部備案及公司領(lǐng)導(dǎo)審閱，作為資金籌備參考依據(jù)。依據(jù)審核后的預(yù)算造價(jià)編制《工程成本月進(jìn)度計(jì)劃表》，報(bào)送財(cái)務(wù)部備案和公司領(lǐng)導(dǎo)審閱，作為資金籌備參考依據(jù)。 工工 作作 程程 序序 ：： 、工程成本進(jìn)度計(jì)劃 : 、施工單位應(yīng)在每月 25日前向監(jiān)理單位送報(bào)當(dāng)月 26 日至次月 25日的工程形象進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)理單位應(yīng)在當(dāng)日送報(bào)工程部，工程部 應(yīng)及時(shí)將其復(fù)印給成本控制部。 、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)成本進(jìn)度計(jì)劃、核算內(nèi)容進(jìn)行審核 。 職職 責(zé)責(zé) ：： 、成本控制部負(fù)責(zé)本管理指引的制定、解釋、修改和實(shí)施 。 5 銷(xiāo)售模型及沙盤(pán)費(fèi) 售樓沙盤(pán)、戶型模型等 （二） 銷(xiāo)售費(fèi)用 1 媒介廣告費(fèi) 電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、 雜志、公交廣告、電子屏等廣告代理費(fèi)用 序號(hào) 成本科目 主要費(fèi)用說(shuō)明 2 展銷(xiāo)費(fèi) 展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi) 3 促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi) 設(shè)備租賃費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)等 4 宣傳資料及禮品費(fèi) 售樓宣傳彩頁(yè)、各種禮品 5 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi) 紙杯、辦公文具等 6 銷(xiāo)售人工費(fèi) 工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等 7 看樓交通費(fèi) 看樓專車(chē)運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車(chē)費(fèi)用 8 客會(huì)費(fèi)用 42 9 銷(xiāo)售代理費(fèi)及傭金 支付專業(yè)銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)傭金 10 中介策劃及咨詢費(fèi) 支付的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、銷(xiāo)售策劃及相應(yīng)的咨詢等費(fèi)用 11 總產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 政府收費(fèi) 12 分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 政府收費(fèi) 13 房屋交易費(fèi) 政府收費(fèi) 三 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 前期容資費(fèi)用 2 建設(shè)期貸款利息 3 收益期貸款利息 4 其它財(cái)務(wù)費(fèi)用 四 稅費(fèi) 1 契稅 2 營(yíng)業(yè)稅 3 土地增值稅 扣除項(xiàng)目的 50% 另外 50% 4 教育費(fèi)附加 5 印花稅 6 城鎮(zhèn)土地使用稅 7 企業(yè)所得稅 43 工工 程程 成成 本本 進(jìn)進(jìn) 度度 計(jì)計(jì) 劃劃 、 核核 算算 編編 制制 指指 引引 目目 的的 ：： 為了加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本的管理 ,規(guī)范工程成本進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn) 度核算的編制特制定本作業(yè)指引。 39 目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本 科科 目目 分分 類(lèi)類(lèi) 及及 說(shuō)說(shuō) 明明 序號(hào) 成本科目 主要費(fèi)用說(shuō)明 （一） 土地費(fèi)用 為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 1 土地出讓金及征地補(bǔ)償 金 向政府部門(mén)支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的 地價(jià)、征地補(bǔ)償金等 2 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支 出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi) 3 大市政配套費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 4 合作款項(xiàng) 補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和 相應(yīng)稅金、事前協(xié)商的利潤(rùn)分紅 （二） 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用 1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 ① 勘測(cè)丈量費(fèi) 水文、地質(zhì)、文物和地基勘探費(fèi)、沉降觀測(cè)費(fèi)、日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁、驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、竣工面積丈量費(fèi)等 ② 景觀方案及設(shè)計(jì)費(fèi)用 ③ 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用 ④ 電氣施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用 2 報(bào)批報(bào)建費(fèi) ① 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi) 報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政度府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi) ② 人防報(bào)建費(fèi) ③ 消防審批費(fèi) ④ 墻改基金 ⑤ 規(guī)劃審核費(fèi) ⑥ 圖紙審查費(fèi) 3 場(chǎng)地平整費(fèi) 基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用 4 臨時(shí)用水、電申領(lǐng)費(fèi) 臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)設(shè)備安裝及 拆除費(fèi)用 5 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) ① 臨時(shí)圍墻 圍墻、圍欄的建造、裝飾費(fèi)用 ② 臨時(shí)辦公室 租金、建造、裝飾費(fèi)用 ③ 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi) 施工臨時(shí)占首費(fèi)、臨時(shí)借用空地的租費(fèi) ④ 臨時(shí)圍板 臨時(shí)圍板的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用 6 項(xiàng)目招標(biāo)費(fèi) （三） 主體建筑費(fèi)用 1 基礎(chǔ)部分 ① 樁基工程 ② 土石方工程 ③ 基坑護(hù)坡 ④ 樁基檢測(cè)費(fèi) ⑤ 降水工程 序號(hào) 成本科目 主要費(fèi)用說(shuō)明 2 主體建筑部分 40 ① 結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修 混凝土框架（含基礎(chǔ)和地下室）、砌體、找平及抹灰、防水、垂 直運(yùn)輸、腳手架、超高費(fèi)、散水、沉降縫、伸縮費(fèi)、樓地面基層、屋面工程、墻體保溫 ② 外墻干掛 面層和骨架 ③ 外墻面磚 ④ 公共部位精裝修 大堂、樓梯、室外臺(tái)階、坡道、電梯井、走廊等 ⑤ 外窗 ⑥ 單元門(mén)、入戶門(mén) （四） 主體安裝工程費(fèi) 1 室內(nèi)水、電、暖、氣、通風(fēng) ① 室內(nèi)給排水 ② 室內(nèi)電氣工程 樓棟及單元配電箱、電表箱、房配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開(kāi) 關(guān)插座 ③ 室內(nèi)采暖 管道系統(tǒng)、暖氣片 ④ 室內(nèi)燃?xì)? 室內(nèi)燃?xì)夤艿兰霸O(shè)備安裝 ⑤ 室內(nèi)通風(fēng) 室內(nèi)通風(fēng)管道及設(shè)備安裝 2 設(shè)備及安裝 ① 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng) ② 電梯供貨及安裝 ③ 發(fā)電機(jī)供貨及安裝 發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪 ④ 消防系統(tǒng) 水、電消防系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng) ⑤ 人防設(shè)備及安裝 密閉門(mén)、氣體過(guò)濾裝置 3 弱電系統(tǒng) ① 居家防盜系統(tǒng) 陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門(mén)磁、緊急按鈕 ② 對(duì)講系統(tǒng) 包括可視及非可視對(duì)講 ③ 三表遠(yuǎn)傳 水、電、氣遠(yuǎn)程抄表 ④ 有線電視 有線電視、衛(wèi)星電視主體管道敷設(shè)、內(nèi)外布線及終端插座 ⑤ 電話 主體內(nèi)外管道敷設(shè)、布線及終端插座 ⑥ 寬帶網(wǎng) 主體內(nèi)外管道敷設(shè)、布線及終端插座 (五 ) 室外管網(wǎng)工程費(fèi) 1 室外給排水系統(tǒng) ① 室外給水系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、以及外接的消火栓 ② 雨污水系統(tǒng) 管道埋設(shè)、檢查井、化糞池、隔油池等 2 室外采暖系統(tǒng) 3 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 4 室外消防系統(tǒng) 5 室外電氣及高低壓設(shè)備 序號(hào) 成本科目 主要費(fèi)用說(shuō)明 ① 高低壓配電設(shè)備及安裝 紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜，箱式變壓 設(shè)備 ② 室外強(qiáng)電管道及電纜敷 設(shè) 室外強(qiáng)電總平線路部分 41 ③ 室外弱電管 道埋設(shè) 用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井 6 室外智能化系統(tǒng) ① 停車(chē)管理系統(tǒng) 露天停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) ② 小區(qū)閉路監(jiān)控 攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝 ③ 小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng) （六） 園林環(huán)境工程費(fèi) 1 綠化建設(shè)費(fèi) 公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、小區(qū)周邊綠化 2 建筑小品 雕塑、水景、環(huán)廊、假山等 3 道路、廣場(chǎng)建造費(fèi) 道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等 4 圍墻建造費(fèi) 永久圍墻、圍欄及大門(mén) 5 室外照明 室外燈光照明工程 6 室外零星設(shè)施 兒 童游樂(lè)設(shè)施、居民健身設(shè)施、指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃 圾桶、座椅、陽(yáng)傘等 7 配電房工程費(fèi) 配電房主體建筑費(fèi) （七） 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 1 工程管理費(fèi) ① 工程監(jiān)理費(fèi) 支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用 ② 預(yù)結(jié)算編審費(fèi) 支付給造價(jià)咨詢公司的鄧算的編制、審核費(fèi)用 ③ 行政管理費(fèi) 直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工及行 政費(fèi) ④ 施工合同外獎(jiǎng)金 趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng) ⑤ 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建設(shè)主管部門(mén)的質(zhì)監(jiān)費(fèi) ⑥ 安全監(jiān)督費(fèi) 建設(shè)主管部門(mén)的安監(jiān)費(fèi) ⑦ 工程保險(xiǎn)費(fèi) 2 前期物業(yè)管理完 善費(fèi) 小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用 （八） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 基本預(yù)備、材料漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 1 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi) 各種廣告牌費(fèi)、發(fā)布費(fèi)用 2 現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi) 彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆等 3 接待廳裝修、裝飾費(fèi) 設(shè)計(jì)、建筑、裝飾費(fèi) 4 樣板間裝修費(fèi) 設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品、保潔、保安、維修等。 、成本控制部將目標(biāo)成本文件報(bào)公司管理層審議、通過(guò)。 、總經(jīng)理 負(fù)責(zé)簽發(fā)“成本控制指導(dǎo)書(shū)”。 職職 責(zé)責(zé) ：： 、成本控制部 負(fù)責(zé)本指引的制定、修改、指導(dǎo)與解釋；負(fù)責(zé)牽頭組織目標(biāo)成本的制定工作，負(fù)責(zé)編制、報(bào)批、下發(fā)年度和分期成本控制指導(dǎo) 書(shū)；負(fù)責(zé)與各部門(mén)就指引有關(guān)具體事宜對(duì)接。 第三版：施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本。 第二版：確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本。通常目標(biāo)成本主要分為三個(gè)版本 ： 第一版：可研階段（決策階段）目標(biāo)成本（投資估算）。 、目標(biāo)成本形式：按照公司統(tǒng)一核算的會(huì)計(jì)科目編制的各項(xiàng)單方成本目標(biāo)和各項(xiàng)總成本目標(biāo)。 范范 圍圍 ：： 適用于公司所屬的各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 、對(duì)項(xiàng)目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄，由策劃銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)收集、保管和歸檔。 、可行性研究報(bào)告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報(bào)董事長(zhǎng)做最終決策。 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的決策作為公司需重點(diǎn)控制的業(yè)務(wù)活動(dòng)，在充分進(jìn)行市 場(chǎng)調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 、可行性研究報(bào)告由策劃銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)編制，或經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔(dān)可行性研究，提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見(jiàn)。 、策劃銷(xiāo)售部依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)要求，對(duì)不確定性進(jìn)行分析： 1)、盈虧平衡分析，包括生產(chǎn)能力利率表示的盈虧平衡點(diǎn)； 2)、敏感性分析，包括工期延長(zhǎng)、投資增減、主要原材料價(jià)格升降、生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析。 、由策劃銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)部和成本控制部配合，進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測(cè)算與評(píng)估，根據(jù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) 對(duì)項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，并計(jì)算評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的各項(xiàng)指標(biāo)，主要內(nèi)容包括： 1)、總投資的測(cè)算，分析投資構(gòu)成比例是否合理，有無(wú)高估冒算或漏項(xiàng)少算的情況； 2)、資金籌措方式和項(xiàng)目分步用款計(jì)劃是否合理、得當(dāng)； 3)、各種稅金的計(jì)算是否符合國(guó)家規(guī)定的稅種和稅率； 4)、項(xiàng)目費(fèi)用的鑒別和估算； 5)、項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè)。 、可行性研究主要內(nèi)容： 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必要性分析 ： 1）、項(xiàng)目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃； 2）、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，對(duì)市場(chǎng)供需情況及項(xiàng)目竟?fàn)幠芰M(jìn)行分析比較； 3）、分析項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是否合理。 、項(xiàng)目建議書(shū)由策劃銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部、成本控制部、工程部負(fù)責(zé)人會(huì)簽后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。 、策劃銷(xiāo)售部根據(jù)資料匯總情況，編制項(xiàng)目建議書(shū)。 、由財(cái)務(wù)部依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模制訂資金用款計(jì)劃，編制資金流量表。 控控 制制 程程 序序 ：： 、項(xiàng)目可行性研究的前期準(zhǔn)備工作： 、由策劃銷(xiāo)售部根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進(jìn)行投資項(xiàng)目的預(yù)選。 、策劃銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)編制可行性研究報(bào)告，收集所需資料。 職職 責(zé)責(zé) ：： 、公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項(xiàng)目投資決策會(huì)議。 附件： 責(zé)任成本體系表 成本指標(biāo)明細(xì)表 附件 1: 責(zé)任成本體系表 責(zé)任范圍 主導(dǎo)部門(mén) 配合部門(mén) 反饋指標(biāo) 考核部門(mén) 土地費(fèi)用 決策層 策劃銷(xiāo)售、成本控制 每平方米地價(jià)、土地獲 得時(shí)間 財(cái)務(wù)部 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 綜合辦公室 財(cái)務(wù)部 每平方米費(fèi)用及節(jié)減 率 成本控制部 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 策劃銷(xiāo)售 采購(gòu)部 每平方米設(shè)計(jì)費(fèi) 成本控制部 三通及臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 工程部 每平方米費(fèi)用 成本控制部 工程建造成本（主體建安費(fèi) +室外管網(wǎng)費(fèi) +園林綠化費(fèi) +配套設(shè)施費(fèi)） 規(guī)劃設(shè)計(jì) 策劃銷(xiāo)售 工程部 規(guī)劃設(shè)計(jì)周期 成本控制部 結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計(jì) 工程部 成本控制部 每平方米鋼筋、混凝土 含量 成本控制部 招標(biāo)及簽約 采購(gòu)部 工程部、成本控制部 招標(biāo)比率、最 低價(jià)定標(biāo)比率 成本控制部 材料、設(shè)備采購(gòu) 采購(gòu)部 成本控制部、工程部 甲供材料、甲定材料占造價(jià)比率 統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買(mǎi)率 成本控制部 設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)院 工程部、成本控制部 設(shè)計(jì)變更占造價(jià)的比 率 成本控制部 現(xiàn)場(chǎng)簽證 工程部 成本控制部 現(xiàn)場(chǎng)簽證占造價(jià)的比 率 成本控制部 工程款批復(fù)、支付 成本控制部、財(cái)務(wù)部門(mén) 工程部 合同執(zhí)行情況 財(cái)務(wù)部 工程竣工驗(yàn)收 工程部 成本控制部 施工完成情況 工程部 工程結(jié)算、審核 成本控制部 工程部、財(cái)務(wù)部 結(jié)算錯(cuò)漏率 財(cái)務(wù)部 工程監(jiān)理費(fèi) 采購(gòu)部 工程部 每平米監(jiān)理費(fèi) 工 程部 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 工程部 財(cái)務(wù)部 每平方米管理費(fèi) 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)部 策劃銷(xiāo)售部 資金回收周期、利息支 出 財(cái)務(wù)部 銷(xiāo)售費(fèi)用（營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi) +銷(xiāo)售間期費(fèi)） 策劃、銷(xiāo)售部 成本控制部 每平方米銷(xiāo)售費(fèi)用、每方米廣告費(fèi)用、建造費(fèi) 成本控制部 行政管理費(fèi) 綜合辦公室 財(cái)務(wù)部 人均行政費(fèi)用、固定資 產(chǎn)購(gòu)置費(fèi) 財(cái)務(wù)部 稅金 財(cái)務(wù)部 實(shí)