【正文】 、工程成本進(jìn)度核算 : 、依據(jù)已審批的月進(jìn)度款預(yù)算書，按照目標(biāo)成本 科目編制《工程成本月進(jìn)度核算表》，并報(bào)送財(cái)務(wù)部和分管副總審批。 、在收到工程月形象進(jìn)度計(jì)劃后 5 日內(nèi)完成相應(yīng)工程量的預(yù)算編制，并送與財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)審。 、成本控制部負(fù)責(zé)工程成本進(jìn)度計(jì)劃、核算的編制和自審工作 。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具等費(fèi)用可從總費(fèi)用中扣除。 工工 作作 程程 序序 ：： 、由成本控制部牽頭組織編制不同階段的目標(biāo)成本，各部門（策劃銷售、工程、財(cái)務(wù)、等部門）提供相應(yīng)職能部分的技術(shù)支持、成本支出計(jì)劃和意見。采用會(huì)計(jì)科目與單項(xiàng)成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，在主體施工圖預(yù)算確定后對(duì)第二目標(biāo)成本的修訂。采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目投資意向會(huì)議后。 術(shù)術(shù) 語語 和和 定定 義義 ：： 、目標(biāo)成本：在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制定的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃，目標(biāo)成本是項(xiàng)目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。 、經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的修改，由策劃銷售部負(fù)責(zé)及時(shí)將修改情況通知有關(guān)部門。 37 可行性研究包括以下主要內(nèi)容： 、項(xiàng)目開發(fā)的必要性分析； 、項(xiàng)目開發(fā)條件分析； 、基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測(cè)算與分析； 、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析； 、項(xiàng)目不確定性分析； 、項(xiàng)目分析結(jié)論。 、財(cái)務(wù)效益分析： 由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析，主要內(nèi)容包括： 1)、編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 表等； 2)、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)的計(jì)算，主要有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等； 3)、財(cái)務(wù)靜態(tài)分析指標(biāo)的計(jì)算，主要有：投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等； 4)、根據(jù)各種計(jì)算指標(biāo)，參考定性分析，做出財(cái)務(wù)分析效益評(píng)估結(jié)論。 、項(xiàng)目可行性研究： 、策劃銷售部依據(jù)項(xiàng)目建議書對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較，提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見。 、由策劃 銷售部收集整理項(xiàng)目的有關(guān)政策法規(guī)。 、財(cái)務(wù)部、工程部負(fù)責(zé)提供所分管的可行性研究報(bào)告所需資料，對(duì)可行性研究報(bào)告從部門角度提出意見。 范范 圍圍 ：： 本程序適用于公司所屬開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和投資決策。 、反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主 。 責(zé)責(zé) 任任 成成 本本 體體 系系 的的 組組 成成 要要 素素 ：： 、責(zé)任主體：以公司決策層、策劃銷售、工程、財(cái)務(wù)、成本控制等職能部門為責(zé)任主體，并在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門、配合部門、考核部門。 、公司所屬各開發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施本管理指引。 、成本控制部進(jìn)行結(jié)算審核并配合造價(jià)咨詢公司對(duì)審核完畢的結(jié)果進(jìn)行復(fù)審 ,完成審核后填寫《工程結(jié)算定案單》 ,并按照結(jié)算造價(jià)進(jìn)行成本核算分析。 、在總包和分包工程施工過程中由于工程需要 ,設(shè)計(jì)單位出“設(shè)計(jì)變更通知單” ,按照“工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法”的規(guī)定審批后實(shí)施 。定標(biāo)后按 “工程合同管理制度”規(guī)定與總承包商簽訂合同 。 、工程開工前 : 、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì) ,工程部對(duì)建筑方案技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)審 ,成本控制部對(duì)建筑方案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)審 ,確定經(jīng)濟(jì)合理的建筑方案 。 、董事長(zhǎng) : 、負(fù)責(zé)批準(zhǔn)扣類款項(xiàng)的支付 。 、參加成本控制文件的評(píng)審。 、參與成本控制文件的評(píng)審 。 、組織成本控制相關(guān)文件的編制和評(píng)審 。 、工程施工進(jìn)度款的審核、批復(fù) 。 、綜合辦公室 : 、負(fù)責(zé)土地價(jià)款（包括土地出讓金、配套費(fèi)）的支付； 、負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的控制 。 、負(fù)責(zé)室外綠化、景觀的設(shè)計(jì)、施工合同的簽訂 。 、組織完成初步設(shè)計(jì)及會(huì)審 。 范范 圍圍 ：： 適用于公司所屬項(xiàng)目的成本控制工作。 3）、財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目中的財(cái)務(wù)費(fèi)用金額協(xié)同公司領(lǐng)導(dǎo)制訂項(xiàng)目的總體資金計(jì)劃、年度資金計(jì)劃、工程款年度付款計(jì)劃及年度銷售計(jì)劃，以便于控制費(fèi)用開支和資金流轉(zhuǎn)。 5）、策劃銷售部應(yīng)在每月 2 日前將上月 1 至 30（ 31）日的銷售收入?yún)R總送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部，便于項(xiàng)目的投資收益情況核算。 2）、銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需要增加或調(diào)整綠化、公建配套等變更項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)由策劃銷售部事先編制申請(qǐng)并編制預(yù)算經(jīng)相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。甲乙雙方核對(duì)后的工程總造價(jià)要進(jìn)行內(nèi)部三級(jí)審核，總造價(jià)超過 100 萬元的可聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)咨詢單位進(jìn)行復(fù)審。根據(jù)目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)及時(shí)對(duì)各職能部門的責(zé)任成本進(jìn)行考核和控制。 4）、應(yīng)配合工程部主管人員在現(xiàn)場(chǎng)竣工驗(yàn)收后 5日內(nèi)編制竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，如需整改的應(yīng)限期整改，問題整改完畢后 3 日內(nèi)向施工單位發(fā)出竣工結(jié)算的書面通知。若施工單位對(duì)我公司調(diào)查的工程造價(jià)不接受時(shí)，工程部可將該部分另外分包，并不予計(jì)取總承包管理費(fèi)。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知成本控制部拒絕辦理付款手續(xù)。 2）、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛的詢價(jià)，貨比三家。 4）、各項(xiàng)進(jìn)度款的支付達(dá)到合同總價(jià)款的 80%時(shí)應(yīng)停止付款，預(yù)留至少 10%的工程尾款和 10%的保修款，以便掌握最終的結(jié)算主動(dòng)權(quán)。其次要仔細(xì)分析發(fā)生索賠的原因，以施工合同為依據(jù)確定合同雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并根據(jù)合同規(guī)定的索賠條款、計(jì)價(jià)方式結(jié)合實(shí)際情況處理工期索 22 賠和費(fèi)用索賠。 3）、在物資供應(yīng)方面，應(yīng)保證甲供設(shè)備、材料的供應(yīng)按時(shí)、保質(zhì)保量。（ 支持文件：工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法 ） 、 工工 程程 索索 賠賠 管管 理理 1）、 在合同簽約前應(yīng)反復(fù)斟酌合同條款，注重合同文件文字的嚴(yán)密性，限制或者否定承包商工期順延和費(fèi)用索賠的權(quán) 利 ,盡量明確各種原因下的索賠條款。 3)、配合工程施工進(jìn)度及時(shí)開展分包工程承包商的招標(biāo)、市場(chǎng)調(diào)查和確認(rèn)工作。（ 尤其是土方工程的機(jī)械選用、開挖方式、運(yùn)輸距離，鋼筋混凝土工程中鋼筋連結(jié)方式、模板加固、混凝土養(yǎng)護(hù)，保溫及防水工程中的鋪貼方式、接縫處理，墻體粉刷中的鋼絲網(wǎng)鋪釘，外墻裝飾中的面磚接縫、石材干掛加固、裝飾線條的細(xì)部構(gòu)造，外露金屬構(gòu)件的防腐處理，安裝工程中的管線敷設(shè)和連結(jié)、加固件及穿墻套管的設(shè)制和防腐、設(shè)備的安裝工藝等。（ 支持文件：工程合同有關(guān)造價(jià)商務(wù)條款會(huì)簽指引 ） 4)、參與監(jiān)理單位合同條款的起草 ,明確監(jiān)理單位的義務(wù) ,細(xì)劃監(jiān)理單位在成本控制方面的職責(zé) ,要求監(jiān)理單位熟悉施工合同條款。 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 招招 投投 標(biāo)標(biāo) 階階 段段 ：： 1)、深入分析現(xiàn)行的計(jì)價(jià)定額、政策法規(guī)，提供準(zhǔn)確的取費(fèi)系數(shù)。 20 2)、在設(shè)計(jì)方案確定后 5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)目標(biāo)成本科目進(jìn)行細(xì)化和修訂，明確工程造價(jià)的最高限額，盡可能地實(shí)行合理的限額設(shè)計(jì)，并以合同形式建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 、主管副總： 負(fù)責(zé)相關(guān)文件的審 核、批復(fù)、簽發(fā)。 職職 責(zé)責(zé) ：： 成本控制部： 、負(fù)責(zé)本管理指引的制定、修改、解釋和 落實(shí)，負(fù)責(zé)各職能部門間的協(xié)調(diào)配合和資料的收發(fā)； 、負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的全過程控制，負(fù)責(zé)成本前期估算、收益測(cè)算、開發(fā)過程控制、后期核算考核、項(xiàng)目造價(jià)管理。 (5) 客人來訪或來電話，如被訪人不在，前臺(tái)文員須填寫“訪客電話留言單”，并將留方言單交本人或職務(wù)代理人。 接待用品和禮儀，統(tǒng)一由綜合部請(qǐng)示總經(jīng)理后進(jìn)行安排，基本接待禮儀如下： (1) 接待人員必須衣冠整潔，舉止文明，禮貌待客。 17 前臺(tái)綜合辦公室崗位職責(zé) 公司來賓的接待工作，由綜合部統(tǒng)一安排有關(guān)人員接待，負(fù)責(zé)茶水等。 負(fù)責(zé)起草董事長(zhǎng)、總經(jīng)理交辦的各種文件，并整理董事長(zhǎng)室、總經(jīng)理室的文件； 負(fù)責(zé)組織公司的各種會(huì)議，編寫會(huì)議紀(jì)要；對(duì)各部門對(duì)會(huì)議紀(jì)要的落實(shí)情況進(jìn)行考核管理； 搜集、整理、提供相應(yīng)的信息資料，為董事長(zhǎng)、總經(jīng)理對(duì)公司各項(xiàng)問題做出決策提供依據(jù)； 1 積極協(xié)調(diào)好與各部門的各種關(guān)系，為開展董事長(zhǎng)、總經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)創(chuàng)造良好的條件。 四、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 12 項(xiàng)目經(jīng)理部職 責(zé)與權(quán)限 職責(zé)： 一、 對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的進(jìn)度、工期和質(zhì)量以及竣工交用前的相關(guān)工作負(fù)全面責(zé)任。 10 總經(jīng)理崗位職責(zé)與權(quán)限 職責(zé)： 負(fù)責(zé)公司整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和公司總目標(biāo)的制定并負(fù)責(zé)向董事會(huì)進(jìn)行匯報(bào)； 組織制定公司年度經(jīng)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃并負(fù)責(zé)組織實(shí)施 工作； 負(fù)責(zé)對(duì)新項(xiàng)目的投資開發(fā)提供決策依據(jù)； 審核各個(gè)部門的年度工作計(jì)劃，并對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行檢查和監(jiān)督； 主持公司日常各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作 負(fù)責(zé)全面執(zhí)行和檢查落實(shí)董事長(zhǎng)辦公會(huì)議所作出的各項(xiàng)工作決定，檢查、督促和協(xié)調(diào)各部門工作進(jìn)展； 負(fù)責(zé)代表經(jīng)營(yíng)班子向董事長(zhǎng)辦公會(huì)議建議任命經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)各有關(guān)部門和項(xiàng)目公司正副經(jīng)理； 負(fù)責(zé)簽署日常行政、業(yè)務(wù)文件； 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目策劃和營(yíng)銷方面的各項(xiàng)工作； 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)與施工方面的各項(xiàng)工作； 1負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目階段性策劃方案和活動(dòng)推廣預(yù)算； 1負(fù) 責(zé)制訂工程材料采購階段性方案及預(yù)算； 1根據(jù)授權(quán)，處理特殊事項(xiàng)或重大突發(fā)事件，向董事會(huì)匯報(bào)特殊事件解決方案；事后對(duì)解決過程進(jìn)行總結(jié)，向董事會(huì)進(jìn)行匯報(bào)； 1審核公司的利潤(rùn)分配計(jì)劃和提留計(jì)劃。 157 一、工程變更簽證管理辦法及流程 ………………………………… ……………………… 157 二、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)定 ………………………… …… ……………………………………… 166 第六章 工程質(zhì)量管理 ………………………… ………… … …… …………………………………… 171 一、工程質(zhì)量控制管理規(guī)定 ………………………………………………………………… 171 二、工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點(diǎn) ………………………………………………………………… 172 第四部分：財(cái)務(wù)管理 ……………………………………………………………………… 173 第一章 財(cái)務(wù)人員崗位職責(zé) 一、 財(cái)務(wù)部工作職責(zé) …………………………………………………………… ……… … 184 二、財(cái)務(wù)總監(jiān)工作職責(zé) ………… ………………… …… ………………………………… 184 三、財(cái)務(wù)經(jīng)理工作職責(zé) ………………… …… …………………………………………… 185 四 、 會(huì)計(jì)崗位職責(zé) ………… ……………………………………………………………… 186 五、 現(xiàn)金出納 崗位職責(zé) ………… …… …………………………………………………… 186 六、收款員崗位職責(zé) ………… ……… …………………………………………………… 187 第二章 財(cái)務(wù)管理制度 一 、 財(cái)務(wù)核算一般要求 ……… …… ……………………………………………………… 188 二 、 支票管理 …………… …… ………… ………………………………………………… 188 5 三 、 現(xiàn)金管理 ……………… ……………… ……………………………………………… 189 四 、 會(huì)計(jì)檔案管理 ………… ………… …………………………………………………… 189 第三章 財(cái)務(wù)報(bào)銷制度 …… …… ………………………………………………………… ** 房地產(chǎn)開發(fā)有 限公 司 管 理 制 度 2 目 錄 第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)部門組織結(jié)構(gòu)及責(zé)權(quán) ……………………………………… … 7 一、 管理人員組織機(jī)構(gòu) ………………………………………………… … ………………… 8 二、 董事長(zhǎng)崗位職責(zé)與權(quán)限 … ……………………………………………… ………… ……… 9 三、 總經(jīng)理崗位職責(zé)與權(quán)限 … ……………………………………………… ………… …… 10 四、 副總經(jīng)理崗位職責(zé) … …………………………………………………… ………… …… 11 五、 項(xiàng)目經(jīng)理部 職責(zé)與權(quán)限 … …………………………………………… ………… ……… 12 六、 預(yù)算員崗位職責(zé) … ……………………………………… ……………… ………… …… 14 七 、 綜合部主任管理職責(zé)與權(quán) … ………………………………………… ………… ……… 15 八 、 前臺(tái)綜合辦公室崗位職責(zé) ……… …………………………… ………… ……………… 17 第二部分： 成本控制 管理 ………………………………………………………………… 18 一、 成本控制管理辦法………… …… ……………………………………………………… 19 二、 工程成本管理流程………… …… ………………… …………………………………… 26 三、 責(zé)任成本管理體系制度…… …… ……………………………………………………… 31 四、 項(xiàng)目可行性研究和投資決策控制程序… …… ………………………………………… 35 五、 目標(biāo)成本編制作業(yè)指引… …… ………………………………………………………… 38 六、 目標(biāo)成本科目分類及說明………………… …… ……………………………………… 39 七、 工程成