【正文】 工作計(jì)劃 （如圖） 時(shí)間 完成事件 ～ 市消費(fèi)力、方向、需求及城市屬性調(diào)查報(bào)告 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營(yíng)規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 21 頁 招商手 冊(cè) 蓄勢(shì) 期廣告發(fā)布 布置休閑設(shè)施 ～ 導(dǎo)入 期媒介宣傳 宣傳范圍內(nèi)效果評(píng)估，吸引力、意見等 ～ 根據(jù)情況 調(diào)整策略 現(xiàn)場(chǎng)布置，主題氣氛營(yíng)造 強(qiáng)銷期 介宣傳 品牌推廣活動(dòng) 活動(dòng) ～ 次年 元旦狂歡夜活動(dòng) 入住商家溝通 目標(biāo)商家意向數(shù)量達(dá)到要求，總體招商 50% ～ 春節(jié) 目標(biāo)商家招商基本完成，商鋪入住率達(dá)到 70%以上 試營(yíng)業(yè) 結(jié)束 廣告招商宣傳結(jié)束 春節(jié)為項(xiàng)目正式營(yíng)業(yè)時(shí)間 春節(jié)以后 未到期的戶外廣告訴求項(xiàng)目功能的同時(shí)向商家服務(wù) 舉辦各類活動(dòng)或是為有影響力的活動(dòng)免費(fèi)提供場(chǎng)地，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力 根據(jù)營(yíng)業(yè)情況制定宣傳計(jì)劃，達(dá)到營(yíng)銷目標(biāo)的數(shù)據(jù)要求 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式（文化部分） 該部分經(jīng)營(yíng)模式與商業(yè)部分基本一致，同樣采用先租后銷的主要模式，以出租率提升資產(chǎn)價(jià)值，得到合理回報(bào) 招商 計(jì)劃 招商對(duì)象： 教育業(yè) +書畫經(jīng)營(yíng)者 招商 區(qū)域 ： 本地 +京津 地區(qū) 推廣區(qū)域 ： 本地 +京津 地區(qū) 推廣主題 “”獲“ XX書畫教育示范基地 ”稱號(hào) /服務(wù)全力打造書畫教育示范基地 目標(biāo)客戶 招商目標(biāo) 1. 書畫院校 2. 第二教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 3. 本地書畫經(jīng)營(yíng)者 銷售目標(biāo) 1. 合作書畫院校 2. 入住經(jīng)營(yíng)者 3. 本地投資理財(cái)者 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營(yíng)規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 22 頁 整體策略 1. 向 京津 地區(qū)高?；驎嬙航淌谶_(dá)成合作，把項(xiàng)目作為第二教室 2. 加大公益比例，提高人流量 3. 加強(qiáng)政府合 作，促進(jìn)作品銷售 實(shí)施手段 1. 向畫家、畫院等行業(yè)人員直郵合作計(jì)劃書 2. 作品陳列室，名家真品或仿真畫，政府要員字畫 3. 政府文化交流作品提供單位 4. 借助 5. 媒介計(jì)劃項(xiàng)目形象推廣 6. 開發(fā)旅游商品形態(tài) 配套改進(jìn)計(jì)劃 1． 中心廣場(chǎng)設(shè)置遮陽傘、休閑長(zhǎng)椅、保安值班臺(tái)； 2． 休閑廣場(chǎng)現(xiàn)有草坪改造， 改建“東坡文化”主題公園 3． 光彩工程 ，連接地面過道路燈，廣場(chǎng)標(biāo)識(shí) 等箱 4． 9 號(hào)樓周邊及廣場(chǎng)的地磚鋪設(shè) 5． 內(nèi)街花臺(tái)上的花草種植 6． 三大廣場(chǎng)晚上照明燈的配置 7． 東坡苑以東的未平整的廣場(chǎng)的地轉(zhuǎn)鋪設(shè) 8． 走廊雨棚及餐飲一條街的雨棚搭建 9． 廣告規(guī)劃， 第一步，自主開發(fā)燈桿羅馬旗、標(biāo)識(shí)廣告 第二步，與廣告公司合作全面開發(fā)， 可開 半月刊雜志（內(nèi)刊） 財(cái)務(wù) 計(jì)劃 投入時(shí)間 名稱 名細(xì) 支出金額 ～ 市場(chǎng)可行性調(diào)研 京津 、 1000 元 招商手則 手則 1000 冊(cè)、 DM10000份 5000 元 布置休閑設(shè)施 遮陽傘 10 把、長(zhǎng)椅 8 張 2021 元 ～ 現(xiàn)場(chǎng)布置 彩旗、彩球等 1000 元 活動(dòng) 國(guó)慶、前期品牌推廣活動(dòng) 50000 元 ～ 元旦狂歡購(gòu)物節(jié) 50000 元 ——— 其他支出 預(yù)備資金、商家活動(dòng)支持 41000 元 合計(jì) ——— ——— 15 萬 備注 該預(yù)算不含宣傳費(fèi)用 。 廣告位優(yōu)惠 可根據(jù)商 家經(jīng)營(yíng)規(guī)模及品牌適當(dāng)為其提供 12 個(gè)廣告位（視品牌情況），指定使用位置并免費(fèi)使用期限為 2個(gè)月，到期后可對(duì)其廣告位優(yōu)先租賃使用，在正常對(duì)外收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上給予優(yōu)惠。 優(yōu)惠政策折扣限于第一年 總租金 ，折扣后不享受重復(fù)優(yōu)惠。 商家入場(chǎng)裝修的裝修入場(chǎng)證、管理費(fèi)減半收取。 3． 媒介策略 （附件，媒介計(jì)劃） 訴求對(duì)象： 具有擴(kuò)張意圖的個(gè)體商戶、連鎖品牌經(jīng)營(yíng)者及有意識(shí)開店的潛在投資者 對(duì)象特征：① 具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ② 具有冒險(xiǎn)精神，對(duì)現(xiàn)有收入不滿意 ③ 本身有投資經(jīng)驗(yàn)或具有這方面的人際關(guān)系 ④ 具有某行業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)或人際關(guān)系 對(duì)象行為分析：開店基礎(chǔ)是對(duì)某行業(yè)的了解；開店目的明確，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選擇和前期投入是 考慮的重點(diǎn) ，特別是有意識(shí)開店的首次投資者，他們對(duì)初期投入十分重視 ；人際關(guān)系較廣，對(duì)信息收集的渠道和范圍也相對(duì)較廣。 租金定位 以商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)為定價(jià)依據(jù)，制定符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的租金價(jià)格體系（如圖表） 三蘇祠為正面，東坡苑為背面，以下為最低 租金價(jià)格體系 位置 樓層 樓層 面積 總面積 租金（元 /平方米 .月） 備注 正面 背面 一號(hào)樓 1 層 1519 ㎡ 30－ 35 25－ 30 臨 街 和 2 層 1340 ㎡ 15－ 20 12－ 15 3 層 ㎡ 10－ 15 8－ 12 1 層 1267 ㎡ 30－ 35 25－ 30 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營(yíng)規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 18 頁 二號(hào)樓 2 層 1030 ㎡ 15－ 20 12－ 15 廣 場(chǎng) 面 商 鋪 租 金 最 低 30 ∣ 35 3 層 ㎡ 10－ 15 8－ 12 三 號(hào)樓 1 層 1272 ㎡ 30－ 35 25－ 30 2 層 1030 ㎡ 15－ 20 12－ 15 3 層 ㎡ 10－ 15 8－ 12 四號(hào)樓 1 層 1277 ㎡ 30－ 35 25－ 30 2 層 1064 ㎡ 15－ 20 12－ 15 3 層 ㎡ 10－ 15 8－ 12 五號(hào)樓 1 層 ㎡ 25－ 30 18－ 22 2 層 724 ㎡ 12－ 15 10－ 15 六號(hào)樓 1 層 ㎡ 25－ 30 18－ 22 2 層 ㎡ 12－ 15 10－ 15 七號(hào)樓 1 層 ㎡ 25－ 30 18－ 22 2 層 ㎡ 12－ 15 10－ 15 九號(hào)樓 1 層 ㎡ 9595 價(jià)格面議 整體 租賃 2 層 ㎡ 3 層 ㎡ 4 層 ㎡ 十號(hào)樓 1 層 ㎡ 18－ 22 15－ 20 臨 街 和 廣 場(chǎng) 面 商 鋪 租 金 最 低 30 ∣ 35 2 層 ㎡ 10－ 15 10－ 15 3 層 ㎡ 8－ 12 8－ 12 十一號(hào)樓 1 層 1139 ㎡ 18－ 22 15－ 20 2 層 ㎡ 10－ 15 10－ 15 3 層 ㎡ 8－ 12 8－ 12 十二號(hào)樓 1 層 1277 ㎡ 3573 30－ 35 15－ 20 2 層 1148 ㎡ 15－ 20 10－ 15 3 層 1148 ㎡ 10－ 15 8－ 12 十三號(hào)樓 1 層 1139 ㎡ 18－ 22 15－ 20 2 層 1152 ㎡ 10－ 15 10－ 15 3 層 ㎡ 8－ 12 8－ 12 十七號(hào)樓 底層 ㎡ 15－ 20 十八號(hào)樓 底層 ㎡ 18－ 25 十九號(hào)樓 底層 ㎡ 18－ 25 休閑廣場(chǎng) 租金 7 元 /㎡，物業(yè)管理費(fèi) 1 元 /㎡ 招商 計(jì)劃 招商對(duì)象 ： 符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)者 招商 區(qū)域 ： 本地 +京津 地區(qū) 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營(yíng)規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計(jì)劃書 作者 ：世界支點(diǎn)城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 19 頁 整體策略 1． 由于項(xiàng)目前期在本地市場(chǎng)形成的不良影響，故選擇 此前不熟悉項(xiàng)目的 京津 地區(qū) 作為招商的主要戰(zhàn)地，從外到內(nèi)的帶動(dòng)，消除不良影響。 第一步：蓄勢(shì)階段，自主經(jīng)營(yíng)的第二種模式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值 第二部：銷售階段，自主經(jīng)營(yíng)的第一種模式 ，強(qiáng)化項(xiàng)目整體品牌；結(jié)合產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)。后期風(fēng)險(xiǎn)大，投入增加。