【正文】 。 6預(yù)售合同或出售合同是否需要公證？ 答：不需要。 6貸款程序如何？需要哪些證件？產(chǎn)生哪些費(fèi)用？ 答：需提供證件有：貸款申請(qǐng)表、商品房買(mǎi)契約原件及復(fù)印件二份、首付款收據(jù)復(fù)印件叁份、借款人身份證復(fù)印件伍份、配偶身份證復(fù)印件一份、借款人 及配偶戶(hù)口簿復(fù)印件一份、借款人及配偶月收入原件、結(jié)婚證復(fù)印證一份。 6產(chǎn)權(quán)登記后，戶(hù)名可否作變換？有什么條件和稅費(fèi)？ 答：可以，但需繳納房款的 6?的手續(xù)費(fèi)。 6委托他人簽訂合同需要準(zhǔn)備哪些證件？ 答：買(mǎi)方身 份證復(fù)印件，代理人身份證原件、授權(quán)委托書(shū)。 6簽訂預(yù)售合同或出售合同需要哪些證件？ 答：身份證。 因?yàn)?，樓盤(pán)地處河西開(kāi)發(fā)區(qū)核心地段，目前又正值 開(kāi)發(fā)初期，所以極具升值潛力；項(xiàng)目列入“國(guó)家康居示范工程”，廣泛采用新材料、新技術(shù)、新工藝，為產(chǎn)品質(zhì)量和內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；小區(qū)景觀規(guī)劃一流和物業(yè)管理高水準(zhǔn)是物業(yè)增值保值的重要前提；項(xiàng)目施工管理嚴(yán)密，確保產(chǎn)品質(zhì)量上乘。包括管道煤氣費(fèi) 3250 元、電表押金 350 元、水表押金 150 元、裝修垃圾費(fèi) 200 元、裝璜保證金 1000（向施工單位收取）。服務(wù)項(xiàng)目主要包括物業(yè)建設(shè)中的前期跟蹤；物業(yè)驗(yàn)收及檔案管理；業(yè)主入住管理；警衛(wèi)與安全保衛(wèi)工作；道路 交通及公共部位的清潔工作及大樓外觀整潔的保持；公共綠化管理工作；設(shè)備的正常維修及檢修；會(huì)所的管理及服務(wù)。 5成交以后，稅費(fèi)有哪幾種？額度有多少？由誰(shuí)負(fù)擔(dān)？ 答：稅費(fèi)明細(xì)： A 契稅 2%(辦理鑒證時(shí)收 ) B 維修基金 2% C 交易服務(wù)費(fèi) 3? D 綜合服務(wù)費(fèi) 3? (B、 C、 D均為入住時(shí)收 )。 5付款的匯款到發(fā)展商什么開(kāi)戶(hù)行？哪個(gè)帳號(hào)？ 答：開(kāi)戶(hù)行：中行南分；賬號(hào)： 044260116210809301。 5 10 貸款 10萬(wàn)元，期限 10 年，每月應(yīng)付款為多少？ 答：商業(yè)性貸款： /月；公積金貸款： 元 /月。 5貸款利率是否會(huì)隨利率調(diào)整而調(diào)整？ 答：會(huì)。最高可貸 80%，公積金貸款最高可貸 70％，最長(zhǎng)年限為 30 年，商業(yè)性貸款年利率 5 年以下為 %， 5 年以上為 %；公積金貸款年利率 5 年以下為 %， 5 年以上為 4. 59%。一次性付款打 97 折；銀行按揭打 99折；建筑分期沒(méi)有折扣。 4現(xiàn)房的租金是多少？因此計(jì)算投資回報(bào)率是多少 ？ 答：、小區(qū)現(xiàn)在全是期房。 三、 價(jià)格情況 4本樓盤(pán)的價(jià)格如何？起售單價(jià)是多少？最高單價(jià)是多少 ？棟與棟之間的差價(jià)是多少？平面之間的差價(jià)是多少？樓層之間的差價(jià)是多少？最小總價(jià)是多少？最高總價(jià)是多少？ 答：起售價(jià)： 2888 元 /M2； 最高價(jià)： 元 /M2； 起售價(jià)（最低價(jià)）： /M2； 最小總價(jià)： 元； 最高總價(jià)： （不含半地下自行車(chē)庫(kù)）。 4業(yè)主委員會(huì)何時(shí)成立？業(yè)主的意見(jiàn)如何為業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司所接受？ 答：入住率達(dá) 50％時(shí)成立小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)。 4房屋購(gòu)買(mǎi)后是否有保修期？ 答：有保修期。 房屋設(shè)計(jì)是不可以變更？有什么限制和手續(xù)？ 答：可以變更，內(nèi)墻可以任意隔，但不能破壞外墻承重結(jié)構(gòu)及立面構(gòu)架。 3建材設(shè)備及其品牌：門(mén)窗、地面、內(nèi)墻、浴廁、廚房、屋頂、前后陽(yáng)臺(tái)；外立面、大堂、地坪、電梯、電梯間、電梯箱、樓梯間；照明、防火防盜設(shè)備、煤 氣設(shè)備、給排水設(shè)備、電視、電話(huà)暗管，室內(nèi)電器設(shè)備、其他附屬設(shè)備?? 答：品牌待定。 3社區(qū)配套設(shè)施是否和大樓一起竣工、一交付使用？ 答：查原答客問(wèn)附 1。 3公共面積和公共設(shè)施的使用權(quán)、所有權(quán)問(wèn)題？ 答：公共面積 8 公共配套設(shè)施的所有權(quán)屬：公共走廊、樓梯。 3有無(wú)公共設(shè)施？如何規(guī)劃？如何使用？ 答：中庭面積接近 1 萬(wàn)平方米。 3地下室的高度、每層的高度及室內(nèi)凈高各為多少？ 答：地下室層高 2． 5 米；房 屋層高 2． 9 米，樓板厚度 12— 15CM。 2得房率為多少？ 答：約 90%。 2樓盤(pán)有多少種面積？分別有多少戶(hù)？ 答：面積在 87． 98— 278．９７Ｍ ２ 都有。 2樓盤(pán) 有多少種格局？分別有多少戶(hù)？ 答：小區(qū)戶(hù)型多達(dá) 35 種。（標(biāo)準(zhǔn)層大多為八戶(hù)，其余為六戶(hù)與十戶(hù)）。 當(dāng)前進(jìn)度： 13 幢年底結(jié)構(gòu)封頂 2依規(guī)劃類(lèi)別不同分別有多少戶(hù)？現(xiàn)在進(jìn)度如何？總戶(hù)數(shù)如何？ 答：總戶(hù)數(shù)為 1000 戶(hù)，其中一期推出 321 戶(hù)，二期正在規(guī)劃設(shè)計(jì)中。 2本建筑在造型、設(shè)計(jì)上的突出之處是什么？ 答：建筑立面設(shè)計(jì)為現(xiàn)代歐式風(fēng)格，主要通過(guò)外立面構(gòu)筑物、法式陽(yáng)臺(tái)及飄窗體現(xiàn)建筑外立面通過(guò)紅、黃、藍(lán)三種本色與灰色相搭配，形成每幢樓的個(gè)性化色彩，使業(yè)主所屬物業(yè)有認(rèn)知感和歸屬感。其功能為住宅。 1建設(shè)用地規(guī)劃許可證？建筑工程規(guī)劃許可證？商品房預(yù)售許可證？ 答：有。 1國(guó)有土地使用證？使用年限？起始年月？ 答：國(guó)有土地使用證年限是 70 年，即 － 。 1本基地的土地總面積為多少平方米？總建筑 面積為多少平方米？容積率、覆蓋率分別是多少？ 答：小區(qū)占地 公頃，建筑總面積 萬(wàn)平方米，容積率 ，綠化率 55％。 承建商 ：江蘇省邗建集團(tuán)有限公司南京分公司（一級(jí)）； 高郵市第二建筑工程公司（二級(jí)）； 儀征市建筑安裝工程公司（二級(jí)）。 二、樓盤(pán)狀況 1本樓盤(pán)的發(fā)展商是誰(shuí)？由哪幾家共同投資？ 答：開(kāi)發(fā)商：南京河西房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司。 地理環(huán)境對(duì)本樓盤(pán)有什么有利的因素和不利的因素？ 答：有利：無(wú)污染；屬新區(qū)，易整體規(guī)劃；未來(lái)升值空間較大；未來(lái)交通情況較好。小區(qū)周邊規(guī)劃有醫(yī)院。 基地周?chē)膶W(xué)校多少及其地點(diǎn)交通如何？ 答：小區(qū)內(nèi)有建鄴實(shí)驗(yàn)幼兒園月安分園（預(yù)計(jì) 2020 年 9 月投入使用）；小區(qū)周邊規(guī)劃有石鼓路小學(xué)月安分校；附近有南京 5 中分校（上新河中學(xué)）。 基地周?chē)墓财?chē)的車(chē)別、班次情形，各路線的起始站及其經(jīng)過(guò)的路線？ 答：主要有 4 條公交線路。 基地周?chē)饕?通設(shè)施有哪些？具體情況如何？ 答：所街有 82 路、 14 路總站。地塊內(nèi)有“原生態(tài)”樹(shù)木，并保留小塊閉合水體。 答客問(wèn)示范（ 南京月安花園 ） 一、地理位置 基地所處哪個(gè)省市、區(qū)縣、具體地理位置如何？ 答：月安花園地處南京建鄴區(qū)（河西開(kāi)發(fā)區(qū)）江東南路與應(yīng)天 西路（原緯七路）交匯處西側(cè) 300 米。 ? 樣板房廳――樣板房空間大小及平面配置均按原建筑設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)原則，充分顯示房型優(yōu)勢(shì)及生活實(shí)用性，風(fēng)格簡(jiǎn)潔，如有條件可設(shè)計(jì)兩套樣板房，同時(shí)銷(xiāo)售主力將集中于此，藉此向參觀者詳細(xì)說(shuō)明，趁熱打鐵，以激發(fā)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲。 ? 樓盤(pán)信息廳―― 1/100 或 1/200 大模型置于最顯著地方，四周布置樓盤(pán)各種信息掛牌。 C、每個(gè)單元廳在 20M2左右。舍去傳統(tǒng)的銷(xiāo)控臺(tái)，購(gòu)房者信息獲得主要來(lái)自前三個(gè)廳。 2）運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)媒介影響客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)的再次評(píng)估。售樓部門(mén)口還應(yīng)考慮相應(yīng)停車(chē)位及指示牌。展 板主用于懸掛在售樓處或展銷(xiāo)會(huì)展臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)展板面積為90 120CM，燈箱分室內(nèi)和市外兩種，以聚酯材料， PVC 材料和有機(jī)玻璃等為主；看板畫(huà)面可用顏料油漆繪制，應(yīng)考慮夜間照明；手提袋，主要是用于贈(zèng)送給前來(lái)看房或房展會(huì)公眾；車(chē)身廣告包括車(chē)身內(nèi)外廣告，所使用車(chē)輛類(lèi)型主要是出租車(chē)和公交車(chē)，以雙層巴士最為理想。 B 印刷品： 主要有樓書(shū)及宣傳單張（一般為彩色），在設(shè)計(jì)時(shí)除考慮開(kāi)本大小，還須考慮用紙和印刷、工藝、紙張等主要為銅版紙、亞粉紙和藝術(shù)紙，樓書(shū)封面一般用 210－ 300克紙，內(nèi)頁(yè)及單張一般用 128－ 210 克紙張。第一版位置廣告效果最佳，刊登在其他各版位置逐減。 （ 3）正文 文字中傳達(dá)的大部分廣告信息。通常獨(dú)立于正文。 ②媒體選擇條件 a、銷(xiāo)售重點(diǎn)； b、向誰(shuí)傳播； c、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)原因； d、具體那一種媒體能滿(mǎn)足以上各點(diǎn)，效率如何。 ⑤抽象表現(xiàn)――以與房產(chǎn)不相干畫(huà)面為背景誘人看盤(pán)，通 常針對(duì)較成熟市場(chǎng)，針對(duì)特定消費(fèi)層。通常用在大幅調(diào)價(jià)之后，以制造新賣(mài)點(diǎn)。 ②“麻雀戰(zhàn)”――以小篇廣告天天見(jiàn)報(bào)，廣告期與銷(xiāo)售期都拉得較長(zhǎng)，通常用以尾盤(pán)銷(xiāo)售。 2. 強(qiáng)銷(xiāo)期 （ 1） 廣告推出 （ 2） 大力度刊登報(bào)紙廣告 （ 3） 派發(fā)海報(bào)其中穿插 DM （ 4） 電視、電臺(tái)廣告力度加大 3．延續(xù)期 此段廣告以配合工地實(shí)物及繼續(xù)貫穿主題鞏固已有客戶(hù)，并以老客戶(hù) 來(lái)帶動(dòng)新客戶(hù)。 （ 5） 電視：當(dāng)?shù)赜芯€電視臺(tái)房產(chǎn)專(zhuān)欄或無(wú)線電視臺(tái)黃金檔。 （ 3） 宣傳掛旗：工地附近及市區(qū)主要繁華地帶。 （ 1） 戶(hù)外看板：設(shè)置于客流較大地帶作明顯引導(dǎo)（尺寸依實(shí)際需求為準(zhǔn)）。此階段廣告費(fèi)用投入為中等。 3. 第三階段（首期交樓――二期完工） 此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)定樓盤(pán)品牌形象，投入相對(duì)較少。此階段廣告投入較大。 廣告執(zhí)行系統(tǒng) 一、廣告執(zhí)行部門(mén) 廣告管理部門(mén)建立 營(yíng)銷(xiāo)中心 銷(xiāo)售部 市場(chǎng)部 綜合部 市場(chǎng)調(diào)研 推廣策略 文案 平面設(shè)計(jì) 二、前期分析 （ 1） XX 區(qū)周邊市場(chǎng)地理位置及區(qū)域人文狀況 （ 2） 樓盤(pán)分析――①產(chǎn)品定位分析；②消費(fèi)者接受度分析 （ 3） 近期市場(chǎng)分析――①產(chǎn)品特色――找尋最與眾不同最具競(jìng)爭(zhēng)力特點(diǎn)；②消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)類(lèi)型及對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案印象，可能購(gòu)買(mǎi)原因。 3. 用品設(shè)計(jì) 名片尺寸 55 90MM（豎式，材料 160 克左右藝術(shù)紙） 胸卡尺寸 55 90MM（橫 式，材料 250 克白卡塑封） 信箋傳真箋 210 290MM（ 80 克白色雙面膠版紙） 4. 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)稱(chēng)均衡，變化統(tǒng)一，視覺(jué)大氣。 4. 其他 直通車(chē)裝飾，銷(xiāo)售人員及樓盤(pán)管理人員服裝。 2. 銷(xiāo)售服務(wù) 大眾傳媒廣告，戶(hù)外廣告，印刷廣告，電子廣告，禮品廣告，售樓處，樣板房，展示會(huì)。 優(yōu)劣勢(shì)分析表、價(jià)目表、付款方式、銷(xiāo)控表、平面設(shè)計(jì) 四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手優(yōu)劣勢(shì)分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查表 五、工程知識(shí) 六、物業(yè)管理包括公司簡(jiǎn)介、管理架構(gòu)、管理公約解釋等 七、銷(xiāo)售員須知 辦理按揭及計(jì)算 入住程序及費(fèi)用 合同說(shuō)明 其它法律文件 八、銷(xiāo)售技巧 電話(huà)接聽(tīng)技巧 推介產(chǎn)品技巧 銷(xiāo)售談判及成交技巧 所需填寫(xiě)的各類(lèi)表格 《銷(xiāo)售手冊(cè)》（附件五） 九、銷(xiāo)售員禮儀要求 外表形象要求 個(gè)人的主動(dòng)交際能力 與同事、上司相處的禮儀 十、市調(diào) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查表 注：培訓(xùn)中的日期與時(shí)間可適時(shí)而定。 總平面、戶(hù)型圖、 景觀效果圖 個(gè)案的優(yōu)劣勢(shì)分析。 規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)：包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率等。 （ 2） 對(duì)客戶(hù)的職業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入水平、文化層次、居住區(qū)域、了解產(chǎn)品的渠道、消費(fèi)心理等方面進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，使目標(biāo)客戶(hù)群的定位更明晰，有助于適當(dāng)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，有的放矢，從而擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng)占有率。 3． 售動(dòng)態(tài)及廣告效果監(jiān)控 （ 1） 對(duì)每天的來(lái)人來(lái)電量作出統(tǒng)計(jì)，及時(shí)反饋客戶(hù)關(guān)注問(wèn)題，并據(jù)此編制《銷(xiāo)售日動(dòng)態(tài)表》； （ 2） 通過(guò)對(duì)來(lái)人來(lái)電量的統(tǒng)計(jì)，為廣告效果測(cè)評(píng) 提供參照，從而適時(shí)調(diào)整廣告投放的方式、媒體、區(qū)域和節(jié)奏。 2．銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì) （ 1） 將銷(xiāo)售房位按樓棟、戶(hù)型、面積、樓層、價(jià)格分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)（具體表格見(jiàn)后）