【正文】 同上1倍13層以上十層至十三層2倍六層至十層￥40二層至六層等同頂層向下數(shù)的第3層板樓/塔樓(13層以上,帶電梯)標準樓層差頂層二十層以上十六層至二十層1倍十層至十六層六層至十層2倍二層至六層 一層至二層￥30塔樓標準樓層差 489512層 710106 692332 500755 542375 509474 519787 491998 528662 5116252001年2月15日f. 樓層差 4497 4605 4576 4791 4614 4791 4830 4954 498815層 723580 705662 510475 553190 519364 530124 501934 539554 521345 4590 4698 4667 4884 4706 4884 4923 5048 505016層 732467 714549 517060 560360 326063 536939 508558 546842 527826 4652 4760 4727 3066 4767 4947 4985 5110 415517層 741354 723580 523540 567648 532657 543755 515182 554130 434306 4714 4822 4787 5009 4829 5009 5048 5072 517418層 750241 732467 530020 574819 539250 548639 521806 565885 540786 4814 4884 4830 5071 4890 5071 5110 5234 523719層 759128 741345 536501 581990 545843 553410 528537 573173 547371 4876 4947 4872 5133 4951 5133 5172 5296 529920層 768015 750241 542981 589160 552436 558181 535161 580461 553851 4938 5009 4914 5195 5012 5195 5234 5358 536121層 777046 759128 549461 596448 559029 562952 541785 587750 560331 5000 5071 4956 5257 5074 5257 5296 5421銷售面積* 每層必須有層差價e. 對外價格表(給銷售部) 給銷售部的價單模式如下 要達到易明,容易找到合適的單位及可容易找到不同單位之間的差異及價格明珠花園A座價格表戶型(房號) A(01) A(02) B(03) C(05) D(06) E(07) F(08) C(09) B(10)面積 樓層 11472605 平均售價為整體項目設(shè)定均價樓層調(diào)整系數(shù)不同樓層,同一單位的樓層差價單位調(diào)整系數(shù)為前文所述的倍增結(jié)果單價 = 平均售價 + 樓層調(diào)整系數(shù) + 單位調(diào)整系數(shù)總價 = 單價769514 合計5222 3005700798799 14102 5533 3005700820065 14101 5750 3005700831103 13102 5784 3005700840563 13101 5807 407 3005700840563 12102 5807 407 3005700829953 11101 5776 3005700817355 10102 5731 3005700799521 10101 5538 3005700 800312 91035431 3005700 601259 9102 5146 3005700 400701 91015169 231 300 5700 521827 81025393 300 5700 516439 81015410 300 5700 403440 71035169 231 300 5700 881191 71025093 300 5700總價 1層 6102 單價單位調(diào)整系數(shù)樓層調(diào)整系數(shù)平均售價銷售面積其他例子： 因素: 比重: 平層系數(shù)加權(quán)表例子：樓層 1層 朝向 戶型 景觀 面積 噪聲 單元戶數(shù) 5級加權(quán) 倍增房間號 加權(quán)數(shù) 45% 14% 14% 15% 10% 2% 加權(quán)值 均值差 2206102 1 2 1 7102 2 2 2 1 1 2317103 3 4 2 1 8101 5 2 1 8102 2 2 2 1 1 2319101 1 3 2 1 9102 4 2 1 4 3 1 9103 4 3 4 4 1 5級加權(quán)值 將各因素的分數(shù)其比重，相加均值差 加權(quán)值總和減3,得出均值差,是反映平層單位之間系數(shù)差異倍增 為均值差的倍數(shù)，用來將系數(shù)轉(zhuǎn)成價格倍增的結(jié)果 代表平層中單位的實際價格差異d. 單位價格表例子：樓層 單位號例：面向森林公園5分面向小區(qū)內(nèi)園4分面向護城河及綠化帶3分面向CBD遠景，但空曠2分面向?qū)γ鏄亲?分人為調(diào)整 位置如同一項目但內(nèi)部分隔開的例：紫宸園A地塊欠配套減1分B地塊有會所不做人為調(diào)整位置例：嘉銘園建筑類型 例： 多層（帶電梯，由于密度低）加1分； 高層（帶電梯，由于密度高）減1分； 小高層不再調(diào)整 ，所以額外加2分或單位單價40%外立面特色 同一幢樓同一戶型但會出現(xiàn)多種外立面的，但其外立面會影響戶型的因素。戶型(已考慮通風(fēng)問題) 只考慮戶型間隔因素 例：A戶型5分 C戶型4分H戶型3分 B戶型2分D戶型1分 F戶型3分 噪音 先確定會影響項目的噪音因素 例:面向中心庭園5分面向?qū)W校3分面向會所4分面向停車場出入口2分面向?qū)γ鏄亲?分面向主馬路1分面向小區(qū)內(nèi)的行車路3分面向立交橋1分面積 先確定不同戶型的最佳面積，然后+、 范圍面積考慮是要符合目標客戶需求為標準 例： 1分 3分 5分 3分105m2或以上 1分 4分 5分140145m2 1分 每種戶型不一定需要有1分及5分，但總體所有的戶型里，必須有1分及5分。開售后對價格表的調(diào)整；一般會按其希望均價加35%，為的是預(yù)留付款辦法的折扣及促銷時可能發(fā)生的費用，盡量制造最大利潤。附平臺、天臺或花園等單位；對目標客戶群的喜好加以考慮；銷售策略對價格表的影響；對準備出售的樓盤進行徹底的分析；對周邊同類型物業(yè)進行分析，特別針對一些與我們樓盤的單位有競爭性的。、樣板房、POP及其他注意事項 售樓處最好在工地或可以看到工地的地方，與樣板房一同搭建（若未能在實地裝修樣板房）； 售樓處與樣板房為客戶對項目施工標準、檔次評估的第一印象，不能馬虎，應(yīng)有專業(yè)室內(nèi)設(shè)計公司負責(zé)； 樣板房一般為戶數(shù)最多或布局最好的單位，但也有采用最難銷的房型的； 售樓處應(yīng)在大路旁，縮進里邊的除了失去廣告作用外，亦令客戶產(chǎn)生局促的感覺； 設(shè)計舒適的樣板房可以讓客戶產(chǎn)生代入感，引發(fā)購買欲； 售樓處燈光要足夠，采用泛白燈光可以令客戶精神振奮； 樣板房采用泛黃燈光可以提升家的感覺； 售樓處外或連接樣板房的綠化帶可以提醒客戶小區(qū)花園的重要性； 售樓處外應(yīng)有空間方便客戶泊車； 談判桌不宜分散布置，應(yīng)集中一角，較易形成客戶人氣旺的感覺； 一般客戶逗留樣板房時間較長，樣板房與售樓處連在一起有助保持售樓處的人氣； 滾動播放項目介紹錄像帶（若有）或輕音樂可以避免售樓處呈現(xiàn)冷清清的感覺； 若項目所在地與目標客戶群的所在區(qū)域有所不同，應(yīng)有目標客戶群較為集中或方便到達的地點設(shè)立次售樓處作為接待用途，并安排車輛接送客戶； 工地圍墻是項目最大的一塊廣告牌，同時可以用作顯示項目的建筑風(fēng)格，要適當利用； 人流、車流匆匆過，路邊的廣告牌、指示牌不宜有太多文字，以項目名稱、商標或彩圖作為主要注目點就可。封閉式售樓處可利用軟性展板有效地營造樓盤的個性及形象，令客戶在踏進或離開售樓處之時產(chǎn)生強烈對比，從而感受到該樓盤與眾不同之處。內(nèi)容編號 內(nèi)容 低檔樓盤 中檔樓盤 高檔樓盤 投資性樓盤1 地理位置及交通 √ √ √ √2 規(guī)劃設(shè)計 √ √ √ О3 園林設(shè)計（小區(qū)內(nèi)） О О √ О4 景觀資源（小區(qū)外） О О О О5 片區(qū)配套介紹 О О О √6 片區(qū)發(fā)展介紹 О О О √7 升值潛力/租金回報 О О О √8 主力戶型 √ √ √ О9 發(fā)展商介紹 О О О О10 智能化介紹 О О