【正文】 特別應(yīng)注意陽臺封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)，不改陽臺的使用功能，各種外觀管道清潔完好，無銹跡污染，不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 隨意改 動門窗色調(diào)等現(xiàn)象 (詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 )； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 在 “ 硬件 ” 設(shè)施的整改方面，應(yīng)當(dāng)作到以下幾個(gè)方面的完善： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對照 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改： “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作應(yīng)當(dāng)遵循的 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 參照，邊整邊改邊對照 “ 標(biāo)準(zhǔn) ” 逐步達(dá)到 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。對于重要地 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作，應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng) “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確保 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作必要的人力、物力保障。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 成立 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 領(lǐng)導(dǎo)小組： “ 創(chuàng)優(yōu) ” 工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“ 創(chuàng)優(yōu) ” 領(lǐng)導(dǎo)小組。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 進(jìn)行 “ 自檢 ” 和 “ 預(yù)檢 ”o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 迎檢達(dá)標(biāo) o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) “ 創(chuàng)優(yōu) ” 達(dá)標(biāo)的基本工作要點(diǎn)確立 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 目標(biāo)：物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定準(zhǔn)備 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)，即明確是達(dá)到 “ 國優(yōu) ” 標(biāo)準(zhǔn)還是“ 省優(yōu) ” 、 “ 市優(yōu) ” 、 “ 區(qū)優(yōu) ” ，以便為創(chuàng)優(yōu)工作定下一個(gè)基本格調(diào)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 內(nèi)部動員。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 確立目標(biāo)。參加考評的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲區(qū)級 “ 物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū) ” 榮譽(yù)稱號。參加考評的小區(qū)／大廈 IT 業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級 “ 物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū) ” 榮譽(yù)稱號。達(dá)標(biāo)后由各省建委每兩年復(fù)查一次，合格可繼續(xù)保持 “ 省優(yōu) ” 稱號?？荚u達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)一般為 85 分，參加考評的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦。達(dá)標(biāo)后由建設(shè)部每兩年復(fù)查一次，復(fù)查合格后可繼續(xù)保持 “ 國優(yōu) ” 稱號。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 管理處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 職 責(zé) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 記錄 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 相關(guān)支持文件 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《物業(yè)接管標(biāo) 準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 7．物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 目的 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 規(guī)范住宅小區(qū) (大廈 )物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全， 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 重招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證； 機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 2 停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn) o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 臺階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 道路： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 路牙石砌筑整齊，灰縫飽 滿，無缺角損傷； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) c) 塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d) 交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離坡度適宜、平整。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計(jì)相符，工作正常。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 有線電視已開通，收視良好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 痕跡，無污漬 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面 2 厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 門、窗： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) c) 玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) e) 電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) f) 不銹鋼房盜門表面光亮，無刮花、變形； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) g) 高檔裝飾門裝飾完整。整體 面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致， 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 無明顯色差 o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 內(nèi)墻面： ： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 主體結(jié)構(gòu)： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 外墻不得滲水； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固接口嚴(yán)密、不滲漏。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè) 主生活的合理要求。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 業(yè)主資料： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a） 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b） 已購房業(yè)主的付款情況或付款方 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 聯(lián)系電話等； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 綜合竣工驗(yàn)收資料： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a)竣工圖 (包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖 )； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) c) 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d) 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) e) 供水合同； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) f) 供電協(xié)議書、許可證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) g) 供氣協(xié)議書、許可證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) h) 有線電視合格證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) i) 通信設(shè)施合格證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) j) 電梯準(zhǔn)用證。發(fā)展商委 托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 成立物業(yè)接管小組： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) －－公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收 移交工作； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) －－管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) －－管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 職責(zé) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 記錄 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《鑰匙移交一覽表》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《物業(yè)移交清單》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 相關(guān)支持文件 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司行政、人事相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 6，物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 目的 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 管理處進(jìn)駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費(fèi)用的銀行代收代繳問題。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè) 施維修基金 (開發(fā)建設(shè)總投資的 2％ )一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 項(xiàng)目物業(yè)管理處開始進(jìn)入物業(yè)辦公。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 項(xiàng)目管理處將接管小組的驗(yàn)收清單和實(shí)物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商／業(yè)主委員會簽收《物業(yè)移交清單》。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問題時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商／業(yè)主委員會對物業(yè)開始進(jìn)行移交。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收完畢具備人住和接管條件時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)適時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收 (詳見《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 )。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 46 頁 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗(yàn)收和日后管理作好準(zhǔn)備。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照《員工招聘管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，向社會公開招聘一部份員工初步達(dá)到定編。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照《人事定編標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》結(jié)合接管物業(yè)的實(shí)際情況確定管理處的員工定編。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《物業(yè)管理委托合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項(xiàng)目物業(yè)管理處。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 委托接管物業(yè)，發(fā)展商／業(yè)主管理委員應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同書》。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 程序要點(diǎn) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物業(yè)接管工作流程 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完 畢后業(yè)主委員會尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成通過竣工驗(yàn)收的物業(yè)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 職責(zé) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 匯編后打印、裝訂成冊報(bào)總經(jīng)理審批 (大的項(xiàng)目尚需報(bào)董事會批準(zhǔn) )。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 編制小組開始詳細(xì)依照本規(guī)程 4． 3 條的要求逐條完成單項(xiàng)編制工作。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 經(jīng)濟(jì)效益分析要求按照物業(yè)管理 “ 以區(qū)養(yǎng)區(qū)、保本微利 ” 的特點(diǎn)詳盡地計(jì)算出擬接物業(yè)后的經(jīng)濟(jì)效益。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 服務(wù)承諾要求針對小區(qū)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)列出有鮮明特色的服務(wù)措施來。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 人力、物力資源要求詳細(xì)列出： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 擬接管物業(yè)的組織架構(gòu)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)