【正文】 【媒體選擇】： ●北站倉庫進門口設(shè)置 2 幅廣告牌： 1 幅是企業(yè)形象廣告， 1 幅企業(yè)項目（產(chǎn)品）介紹廣告；（ 1 萬元） ●項目宣傳彩頁（ DM）：設(shè)計為對開 4 頁 A4 銅版彩頁紙，需要印制 5000 份（見附件）（ 1 萬）； ●行業(yè)報刊廣告：配合每一次公關(guān)活動前后在以下相關(guān)行業(yè)報刊投放廣告，起到與媒體公關(guān)活動遙相呼應(yīng)的作用，為招商活動的持續(xù)推進搖旗吶喊，借以吸引大客戶和鋼鐵廠商的關(guān)注：《現(xiàn)代物流報》共 3 期、烏魯木齊虹信廣告（原烏魯木齊。 ●安排專人上門介紹―― 3 人為 1 組，分 3 組同時突擊式走訪各大市場，同時發(fā)送相關(guān)資料； ●安排專人電話傳真―― 3 人分 3 組，針對南北東疆地區(qū)搜索整理各類相關(guān)客戶 聯(lián)系方式并發(fā)送傳真資料； ●安排專人郵寄信函－ 3 人分 3 組，分別針對南疆、北疆、東疆搜索整理聯(lián)系方式，將基本資料郵寄發(fā)送到目標客戶手中； ●安排專人以電子郵件、 等形式發(fā)送招商信息； ●業(yè)余時間全員策動親朋關(guān)系招商。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。針對市場競爭，制定招商推行辦法。同后期相對應(yīng)的重大招商活動策劃和執(zhí)行，需要依據(jù)現(xiàn)狀和招商情況統(tǒng)籌交錯進行。 ●第五階段以堅忍不拔的心態(tài)拾遺補缺，堅持打持久戰(zhàn)和攻堅戰(zhàn)，繼續(xù)進行常規(guī)招商。 ●第一階段：以適度的公關(guān)活動和必要的廣告宣傳為手段，為項目招商造勢； ●第二階段（繼續(xù)以公關(guān)活動和廣告宣傳手段為項目招商借勢造勢，同時借助相關(guān)新聞媒體傳播預(yù)熱項目招商氛 圍； ●第三階段：持續(xù)復(fù)制第一、第二階段的做法，為項目奠基作行業(yè)輿論準備； ●第四階段：以項目奠基為切入點，借勢引爆整體招商活動的高潮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 【項目價格】：每平方米 178 元。整個商務(wù)樓寫字間預(yù)計有 100 套左右。二 、三層樓以大中商戶為主，根據(jù)入駐商戶的需求，以 25 平方米的倍數(shù)進行分割，確定每套寫字間面積（約 64 套）。另包括進駐銀行 3 家。 ●第二套方案：擬建項目主要以商務(wù)寫字樓為主，建議整體構(gòu)造為框架結(jié)構(gòu)，高度為 4 層商務(wù)樓，面積為 5338 平方米，長度為 90 米，寬度為 15 米，每層之間的高度為 米。即建設(shè)成“八”字形連體樓中樓，主樓為三層，兩翼為兩層，面積約為 8000 多平方米，主樓 三層為商務(wù)寫字間，兩翼樓中樓門前可擺放部分鋼材，方案主要以中小商戶為主，零售市場占主導(dǎo)，共有商鋪 81 套。 數(shù)百萬噸倉儲運輸吞吐量將會強勢刺激擬建項目形成真正的鋼材物流基地，可引領(lǐng)新疆鋼材物流業(yè)的格局調(diào)整。 材物流基地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從長遠戰(zhàn)略上考慮，物流中心 必將會依托 集團公司 和寶山鋼鐵等強勢資源成為新疆的鋼 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。詳細執(zhí)行文本需要在每次活動前15 天細化論證完畢。 【執(zhí)行組織】： 組 長： 副組長： 成 員： 策 劃： 【執(zhí)行內(nèi)容】： ● 突擊走訪：通過親臨現(xiàn)場把握近距離市場的行情和脈搏； ● 通訊傳遞：利用郵寄、電話、傳真、電子郵件、 MSN、 等網(wǎng)絡(luò)溝通手段不斷傳遞招商信息，達到持續(xù)提示和吸引商戶的目的； ● 廣告宣傳：利用 DM、網(wǎng)站、報刊、路牌等載體宣傳； ● 新聞傳播：利用公關(guān)活動制造事件，引發(fā)行業(yè)和媒體注意力； ● 公關(guān)活動：年終客戶答謝會、冬季長跑比賽活動、春節(jié)聯(lián)歡活動、三八婦女慰問活動、項目奠基活動、五一長假徒步登山探險活動、項目開盤儀式等項活動對項目招商的影響非同小可，是貫穿整個招商活動的幾組重頭戲。 環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，幾個階段步步為營，整體推廣連貫協(xié)調(diào)、一氣呵成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 【執(zhí)行目標】： 為項目招商進行輿論鋪墊準備，為項目招商氛圍的形成進一步推波助瀾，為順利實現(xiàn)項目開盤做市場預(yù)熱準備，幾個 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 【執(zhí)行單位】： 【策 劃機構(gòu)】： 烏魯木齊商務(wù)策劃有限公司。 【執(zhí)行期限】：【決策機構(gòu)】： 集團公司 （集團）有限責任公司。為順利完成項目招商計劃，經(jīng)過縝密分析，認真制定本案。圍繞項目招商這個主題，以提升 物流中心 品牌形象為線索，以寶鋼和八鋼的強勢資源嫁接為接合面，以中心商務(wù)樓項目建設(shè)為切入點，達到借勢造勢的效果。 商務(wù)樓前期項目招商企劃執(zhí)行方案 項目未動，招商先行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 關(guān)于 物流中心 可持續(xù)發(fā)展的幾點策劃建議 項目招商策劃與執(zhí)行只是鋼材物流中心決策營運的一個環(huán)節(jié)，為中心長遠發(fā)展考慮，建議 物流中心 從以下角度進行全方位的謀劃和執(zhí)行，以求各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，從而保證健康快速可持續(xù)發(fā)展。 ●廣告的訴求重點：聚焦目標市場的注意力資源，占領(lǐng)目標客戶的心智資源，促成鋼鐵物流鏈良性互動效應(yīng)，從而大大推進項目租售。 ●廣告訴求對象： 緊密層――新疆各地州市縣； 項目廣告策劃建議方案 ●廣告策劃目的：提升項目的行業(yè)知名度和行業(yè)美譽度，提高商戶入駐率和終端采購率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 價格定位策略建議 建議采取低開高走價 格策略。緊密層：以烏昌地區(qū)為緊密層的各大中小型建筑施工企業(yè)； 緊密層：以烏魯木齊為緊密層的各大中小型鋼材經(jīng)銷商群體； 針對我們的項目來說，這兩個層面不同環(huán)節(jié)的消費者構(gòu)成一個完整的鋼材物流市場，他們以立體互動的態(tài)勢形成鋼材物流企業(yè)的整體生態(tài)，酷似大 自然生物之間的食物鏈關(guān)系。這些都導(dǎo)致專業(yè)鋼材零售市場品牌扎堆，項目同質(zhì)化傾向更加嚴重，后期項目租售競相壓價，利潤空間變小，專業(yè)鋼材市場經(jīng)營風險不斷加大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 數(shù)百萬噸倉儲運輸吞吐量將會強勢刺激擬建項目形成真正的鋼材物流基地，可引領(lǐng)新疆鋼材物流業(yè)的格局調(diào)整。應(yīng)對商務(wù)樓的設(shè)計規(guī)劃方案進行重新調(diào)整： 從長遠戰(zhàn)略上考慮， 物流中心 必將會依托 集團公司 和寶山鋼鐵等強勢資源成為新疆的鋼材物流基地。 項目定位建議 依據(jù)我們的前期市場調(diào)查分析和未來發(fā)展前景進行綜合考慮，對北站 北站倉庫 及商務(wù)樓的定位： 應(yīng)是以倉儲物流和大宗批發(fā)業(yè)務(wù)為主、大中型商戶為主，以小戶為輔、兼營部分零售業(yè)務(wù)的一種模式。具體建議在近期內(nèi)采納方案二； 依據(jù)項目環(huán)境分析，本著面向未來，科學(xué)發(fā)展的原則，在未來幾年內(nèi)，依據(jù)項目所在地產(chǎn)、物流的增值勢頭及策劃推廣成果，審時度勢，推行漸進式項目改擴建。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 投資建議： 依據(jù)前期市場調(diào)查分析結(jié)論，本著先市場、后項目的原則，建議將決策著眼點轉(zhuǎn) 移到促進項目地產(chǎn)和鋼材物流形象的前期市場增值推廣力度層面。依據(jù)敏感性分析，出租價格和投資回收期限的適度變化調(diào)整對項目的影響不明顯。 因此在市場競爭中，理論上只有提高出租率，保證出租價格，更重要的是降低固定成本和變動成本，縮短投資回收期限，才能從根本上提高項目經(jīng)濟效益。 按照房屋出租率 100％，考慮 新進駐商戶所帶來庫房倉儲費量的變化，按新增 10 萬噸貨量計算，每噸 16 元，預(yù)計收入160萬元，可產(chǎn)生毛利潤 80 萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商務(wù)樓建設(shè)需增加成本如下： 序號 名稱 金額（萬元） 備注 1 拆遷損失 50 固定資產(chǎn)損失、賠償金、綠化補償 2 土地出讓金 71 按占地 3000 平米計算， 05 年價格 合計 121 總成本 1428 萬元 商務(wù)樓建成后每年產(chǎn)生固定費用： 序號 名稱 金額（萬元） 備注 1 折舊費用 71 按集團折舊年限 20 年計算 2 財務(wù)費用 71 利息 3 運營費用 25 管理人員、辦公維護、水、電、暖 合計 167 投資回收期： 序號 出租率％ 單價 （元 /每米） 總收入 （萬元） 稅金 （萬元） 新增倉儲收入（萬元） 年凈收益 （萬元） 回收年限（年） 1 100 178 95 16 80 2 90 178 15 72 3 80 178 76 64 4 50 178 40 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。四層主要用做辦公、洽談、會議，少量為商務(wù)寫字間。在中間打通前后門，保持業(yè)務(wù)中人進人出方便。 點吸引小客戶入駐，借以提升市場人氣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一樓為散戶交易大廳對外出租，每套 平方米，共約 20 套寫字間，以廉價實用的特 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。所以，無論從財務(wù)分析角度看，還是從市場調(diào)查結(jié)論講，方案一的實施都會帶來較大的經(jīng)營壓力。 結(jié)論一： 該方案成本和費用都相對偏高，年凈收益顯示虧損。 項目的 單位出租價格和出租率的變動都很敏感，對項目經(jīng)營效益的影響很直接。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目經(jīng)濟可行性分析 綜合考慮各方因素，依據(jù)可行性分析結(jié)論提出二種方案： 方案一、按照原商務(wù)樓規(guī)劃設(shè)計方案測算： 總投資 萬元 ， 建筑面 積： 平方米，房間： 81 間。 金實力較強的大戶，這些大戶多數(shù)都在汽配倉庫落點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。無論從哪方面講，建工物流都是 北站倉庫未來發(fā)展中最具威脅的潛在競爭對手，其次是酒鋼在北站投資建設(shè)的鋼材市場； 從商戶的板材業(yè)務(wù)關(guān)系分析，汽配倉庫專門從事 為板材經(jīng)營商戶提供一條龍服務(wù)，而烏魯木齊市很多從事板材業(yè)務(wù)的商戶往往都是資 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。尤其是王家梁鋼材市場憑借自身多年的零售市場優(yōu)勢，已經(jīng)形成其堅固的零散戶市場堡壘，其零售業(yè)務(wù)發(fā)展之勢已堅不可摧。換個角度看問題就會令我們的眼前豁然開朗，換一種新思路面對老問題就會讓我們的心智醍醐灌頂。 ●機會：各家專業(yè)鋼材市場缺乏品牌建設(shè)，連基本的企業(yè)傳播都沒有進行，這是我們的機會點之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ●劣勢：通過多角度的分析對比，發(fā)現(xiàn)本項目還 有很多我們必須正視的劣勢。 ●優(yōu)勢：經(jīng)過系統(tǒng)的市場調(diào)研和環(huán)境分析，發(fā)現(xiàn)本項目具有很多其它同類市場不具備的優(yōu)勢， 北站倉庫 同其他鋼材市場的競爭優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下幾方面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目招商的 SWOT 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。從未來發(fā)展的視角看， 北站倉庫 的位置恰好處在烏昌經(jīng)濟一體化建設(shè)的核心空間延伸范圍。從地理位置分析， 北站倉庫 地處烏魯木齊市西北郊區(qū)，剛好在烏魯木齊市區(qū)、 集團公司 、昌吉市的三角幾何中心地帶。從歷史慣性而言， 北站倉庫 一致是新疆地方建設(shè)的鋼材供應(yīng)基地， 北站倉庫在新疆鋼材流通界的這種地位在一時半會兒是無法撼 動的，人們對這一點的認知層面也表現(xiàn)為高度一致。 隨著 公司 劃歸 集團公司 集團，圍繞 集團公司 經(jīng)營鋼材的商戶將會聚集到 物流中心 。 中，鐵路運輸在每噸價位和單次運輸量方面都表現(xiàn)出遠比公路運輸更加優(yōu)越的前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在鋼材、鐵礦石、廢鋼廢鐵、煤 炭等產(chǎn)品的運輸 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。對此，新疆的鋼材貿(mào)易大戶不可能視而不見。國際國內(nèi)大氣候的變化對新疆鋼鐵流通市場也產(chǎn)生著同步影響；上海寶鋼與新疆八鋼戰(zhàn)略合作意 向書的簽訂，將會從國家戰(zhàn)略的高度促進國內(nèi)鋼鐵行業(yè)原材料（鐵礦石和廢鋼廢鐵資源）和煤炭資源同先進生產(chǎn)廠家之間的資源整合，寶鋼對八鋼的