【正文】 【費(fèi)用預(yù)算】： 序 號(hào) 媒體選項(xiàng) 投放版式 投放次數(shù) 投放單價(jià) 1 戶外媒體 廣告牌 2 幅 10000 2 DM 宣傳彩頁(yè) 5000 10000 3 行業(yè)報(bào)紙 現(xiàn)代物流報(bào) 3 期 4500 4 行業(yè)刊物 虹信廣告 24 20xx0 5 網(wǎng)絡(luò)媒體 我的鋼鐵網(wǎng) 6 蘭格鋼鐵網(wǎng) 半年 5000 7 新絲路網(wǎng) 半年 5000 8 電視 八鋼電視臺(tái) 2 9 用品 臺(tái)歷或掛歷 5000 合計(jì) 59500 。 【媒體選擇】： ●北站倉(cāng)庫(kù)進(jìn)門(mén)口設(shè)置 2 幅廣告牌： 1 幅是企業(yè)形象廣告， 1 幅企業(yè)項(xiàng)目（產(chǎn)品）介紹廣告；（ 1 萬(wàn)元） ●項(xiàng)目宣傳彩頁(yè)（ DM）：設(shè)計(jì)為對(duì)開(kāi) 4 頁(yè) A4 銅版彩頁(yè)紙，需要印制 5000 份（見(jiàn)附件）（ 1 萬(wàn)）； ●行業(yè)報(bào)刊廣告：配合每一次公關(guān)活動(dòng)前后在以下相關(guān)行業(yè)報(bào)刊投放廣告，起到與媒體公關(guān)活動(dòng)遙相呼應(yīng)的作用，為招商活動(dòng)的持續(xù)推進(jìn)搖旗吶喊，借以吸引大客戶和鋼鐵廠商的關(guān)注：《現(xiàn)代物流報(bào)》共 3期、烏魯木齊虹信廣告（原烏 魯木齊信息市場(chǎng) 2 萬(wàn)）每隔期頭版彩頁(yè)， 《晨報(bào)》廣告等； ●網(wǎng)站廣告：在 集團(tuán)公司 網(wǎng)站和 北站倉(cāng)庫(kù) 網(wǎng)站投放可以吸引本地客戶的關(guān)注，在我的鋼鐵網(wǎng)、蘭格鋼鐵網(wǎng)、新絲路網(wǎng)廣告投放可引發(fā)大型客戶和鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)的興趣； ●電視廣告：配合每期公關(guān)活動(dòng)在八鋼電視臺(tái)投放招商廣告 ，吸引一部分八鋼地區(qū)創(chuàng)業(yè)者進(jìn)駐中心項(xiàng)目（共 2 期）； ●用品廣告：贈(zèng)送印有 物流中心 關(guān)鍵詞字樣的臺(tái)歷、掛歷，借以吸引商戶入駐；（ 5000 元） ●電臺(tái)廣告：配合奠基儀式作新聞的同時(shí)，考慮插播幾次廣告； 【效果預(yù)測(cè)】： 適當(dāng)標(biāo)新立異，追求中心項(xiàng)目招商新格局。 ●安排專人上門(mén)介紹―― 3 人為 1 組，分 3 組同時(shí)突擊式走訪各大市場(chǎng)，同時(shí)發(fā)送相關(guān)資料； ●安排專人電話傳真―― 3 人分 3 組，針對(duì)南北東疆地區(qū)搜索整理各類相關(guān)客戶聯(lián)系方式并發(fā)送傳真資料； ●安排專人郵寄信函－ 3 人分 3 組，分別針對(duì)南疆、北疆、東疆搜索整理聯(lián)系方式，將基本資料郵寄發(fā)送到目標(biāo)客戶手中； ●安排專人以電子郵件、 等形式發(fā)送招商信息； ●業(yè)余時(shí)間全員策動(dòng)親朋關(guān)系招商。針對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，制定招商 推行辦法。同后期相對(duì)應(yīng)的重大招商活動(dòng)策劃和執(zhí)行，需要依據(jù)現(xiàn)狀和招商情況統(tǒng)籌交錯(cuò)進(jìn)行。 ●第五階段以堅(jiān)忍不拔 的心態(tài)拾遺補(bǔ)缺，堅(jiān)持打持久戰(zhàn)和攻堅(jiān)戰(zhàn)，繼續(xù)進(jìn)行常規(guī)招商。 ●第一階段：以適度的公關(guān)活動(dòng)和必要的廣告宣傳為手段，為項(xiàng)目招商造勢(shì)； ●第二階段（繼續(xù)以公關(guān)活動(dòng)和廣告宣傳手段為項(xiàng)目招商借勢(shì)造勢(shì)，同時(shí)借助相關(guān)新聞媒體傳播預(yù)熱項(xiàng)目招商氛圍； ●第三階段：持續(xù)復(fù)制第一、第二階段的做法，為項(xiàng)目奠基作行業(yè)輿論準(zhǔn)備； ●第四階段：以項(xiàng)目奠基為切入點(diǎn)，借勢(shì)引爆整體招商活動(dòng)的高潮。 【項(xiàng)目?jī)r(jià)格】：每平方米 178 元。整個(gè)商務(wù)樓寫(xiě)字間預(yù)計(jì)有 100 套左右。二、三層樓以大中商戶為主，根據(jù)入駐商戶的需求，以 25 平方米的倍數(shù)進(jìn)行分割，確定每套寫(xiě)字間面積（約 64 套）。另包括進(jìn)駐銀行 3 家。 ●第二套方案：擬建項(xiàng)目主要以商務(wù)寫(xiě)字樓為主，建議整 體構(gòu)造為框架結(jié)構(gòu)，高度為 4 層商務(wù)樓，面積為 5338 平方米，長(zhǎng)度為 90 米，寬度為 15 米，每層之間的高度為 米。即建設(shè)成“八”字形連體樓中樓，主樓為三層，兩翼為兩層，面積約為 8000 多平方米，主樓三層為商務(wù)寫(xiě)字間，兩翼樓中樓門(mén)前可擺放部分鋼材，方案主要以中小商戶為主，零售市場(chǎng)占主導(dǎo)，共有商鋪 81 套。 數(shù)百萬(wàn)噸倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸吞吐量將會(huì)強(qiáng)勢(shì)刺激擬建項(xiàng)目形成真正的鋼材物流基地，可引領(lǐng)新疆鋼材物流業(yè)的格局調(diào)整。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略上考慮，物流中心 必將會(huì)依托 集團(tuán)公司 和寶山鋼鐵等強(qiáng)勢(shì)資源成為新疆的鋼材物流基地。詳細(xì)執(zhí)行文本需要在每次活動(dòng)前15 天細(xì)化論證完畢。 【執(zhí)行組織】： 組 長(zhǎng)： 副組長(zhǎng)： 成 員： 策 劃： 【執(zhí)行內(nèi)容】： ● 突擊走訪：通過(guò)親臨現(xiàn)場(chǎng)把握近距離市場(chǎng)的行情和脈搏； ● 通訊傳遞：利用郵寄、電話、傳真、電子郵件、 MSN、 等網(wǎng)絡(luò)溝通手段不斷傳遞招商信息，達(dá)到持續(xù)提示和吸引商戶的目的； ● 廣告宣傳：利用 DM、網(wǎng)站、報(bào)刊、路牌等載體宣傳； ● 新聞傳播：利用公關(guān)活動(dòng)制造事件，引發(fā)行業(yè)和媒體注意力； ● 公關(guān)活動(dòng)：年終客戶答謝會(huì)、冬季長(zhǎng)跑比賽 活動(dòng)、春節(jié)聯(lián)歡活動(dòng)、三八婦女慰問(wèn)活動(dòng)、項(xiàng)目奠基活動(dòng)、五一長(zhǎng)假徒步登山探險(xiǎn)活動(dòng)、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)儀式等項(xiàng)活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目招商的影響非同小可，是貫穿整個(gè)招商活動(dòng)的幾組重頭戲。 【執(zhí)行目標(biāo)】： 為項(xiàng)目招商進(jìn)行輿論鋪墊準(zhǔn)備，為項(xiàng)目招商氛圍的形成進(jìn)一步推波助瀾，為順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)做市場(chǎng)預(yù)熱準(zhǔn)備，幾個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣， 幾個(gè)階段步步為營(yíng)，整體推廣連貫協(xié)調(diào)、一氣呵成。 【執(zhí)行單位】： 【策劃?rùn)C(jī)構(gòu)】： 烏魯木齊商務(wù)策劃有限公司。 【執(zhí)行期限】：【決策機(jī)構(gòu)】： 集團(tuán)公司 （集團(tuán)）有限責(zé)任公司。為順利完成項(xiàng)目招商計(jì)劃，經(jīng)過(guò)縝密分析，認(rèn)真制定本案。圍繞項(xiàng)目招商這個(gè)主題，以提升 物流中心 品牌形象為線索，以寶鋼和八鋼的強(qiáng)勢(shì)資源嫁接為接合面，以中心商務(wù)樓項(xiàng)目 建設(shè)為切入點(diǎn)，達(dá)到借勢(shì)造勢(shì)的效果。 商務(wù)樓前期項(xiàng)目招商企劃執(zhí)行方案 項(xiàng)目未動(dòng)，招商先行。 關(guān)于 物流中心 可持續(xù)發(fā)展的幾點(diǎn)策劃建議 項(xiàng)目招商策劃與執(zhí)行只是鋼材物流中心決策營(yíng)運(yùn)的一個(gè)環(huán)節(jié)，為中心長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，建議 物流中心 從以下角度進(jìn)行全方位的謀劃和執(zhí)行，以求各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，從而保證健康快 速可持續(xù)發(fā)展。 ●廣告的訴求重點(diǎn)：聚焦目標(biāo)市場(chǎng)的注意力資源，占領(lǐng)目標(biāo)客戶的心智資源，促成鋼鐵物流鏈良性互動(dòng)效應(yīng)，從而大大推進(jìn)項(xiàng)目租售。 ●廣告訴求對(duì)象： 緊密層――新疆各地州市縣； 項(xiàng)目廣告策劃建議方案 ●廣告策劃目的：提升項(xiàng)目的行業(yè)知名度和行業(yè)美譽(yù)度，提高商戶入駐率和終端采購(gòu)率。 價(jià)格定位策略建議 建議采取低開(kāi)高走價(jià)格策略。緊密層：以烏昌地區(qū)為緊密層的各大中小型建筑施工企業(yè)； 緊密層：以烏魯木齊為緊密層的各大中小型鋼材經(jīng)銷(xiāo)商群體； 針對(duì)我們的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)層面不同環(huán)節(jié)的消費(fèi)者構(gòu)成一個(gè)完整的鋼材物流市場(chǎng)，他們以立體互動(dòng)的態(tài)勢(shì)形成鋼材物流企業(yè)的整體生態(tài)，酷似大自然生物之間的食物鏈關(guān)系。這些都導(dǎo)致專業(yè)鋼材零售市場(chǎng)品牌扎堆，項(xiàng)目同質(zhì)化傾向更加嚴(yán)重，后期項(xiàng)目租售競(jìng)相壓價(jià)，利潤(rùn)空間變小，專業(yè)鋼材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。 數(shù)百萬(wàn)噸倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸吞吐量將會(huì)強(qiáng)勢(shì)刺激擬建項(xiàng)目形成真正的鋼材物流基地，可引領(lǐng)新疆鋼材物流業(yè)的格局調(diào)整。應(yīng)對(duì)商務(wù)樓的設(shè)計(jì)規(guī)劃方案進(jìn)行重新調(diào)整： 從長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略上考慮， 物流中心 必將會(huì)依托 集團(tuán)公司 和寶山鋼鐵等強(qiáng)勢(shì)資源成為新疆的鋼材物流基地。 項(xiàng)目定位建議 依據(jù)我們的前期市場(chǎng)調(diào)查分析和未來(lái)發(fā)展前景進(jìn)行綜合考慮，對(duì)北站 北站倉(cāng)庫(kù) 及商務(wù)樓的定位： 應(yīng)是以倉(cāng)儲(chǔ)物流和大宗批發(fā)業(yè)務(wù)為主、大中型商戶為主，以小戶為輔、兼營(yíng)部分零售業(yè)務(wù)的一種模式。具體建議在近期內(nèi)采納方案二； 依據(jù)項(xiàng)目環(huán)境分析，本著面向未來(lái)，科學(xué)發(fā)展的原則，在未來(lái)幾年內(nèi)，依據(jù)項(xiàng)目所在地產(chǎn)、物流的增值勢(shì)頭及策劃推廣成果，審時(shí)度勢(shì)，推行漸進(jìn)式項(xiàng)目改擴(kuò)建。 投資建議： 依據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)論，本著先市場(chǎng)、后項(xiàng)目的原則，建議將決策著眼點(diǎn)轉(zhuǎn)移到促進(jìn)項(xiàng)目地產(chǎn)和鋼材物流形象的前期市場(chǎng)增值推廣力度層面。依據(jù)敏感性分析，出租價(jià)格和投資回收期限的適度變化調(diào)整對(duì)項(xiàng)目的影響不明顯。因此在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，理論上只有提高出租率，保證出租價(jià)格，更重要的是降低固定成本和變動(dòng)成本，縮短投資回收期限，才能從根本上提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。 商務(wù)樓建設(shè)需增加成本如下： 序號(hào) 名稱 金額（萬(wàn)元） 備注 1 拆遷損失 50 固定資產(chǎn)損失、賠償金、綠化補(bǔ)償 2 土地出讓金 71 按占地 3000 平米計(jì)算， 05 年價(jià)格 合計(jì) 121 總成本 1428 萬(wàn)元 商務(wù)樓建成后每年產(chǎn)生固定費(fèi)用 ： 序號(hào) 名稱 金額（萬(wàn)元） 備注 1 折舊費(fèi)用 71 按集團(tuán)折舊年限 20 年計(jì)算 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 71 利息 3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 25 管理人員、辦公維護(hù)、水、電、暖 合計(jì) 167 投資回收期： 序號(hào) 出租率％ 單價(jià) （元 /每米） 總收入 （萬(wàn)元） 稅金 （萬(wàn)元） 新增倉(cāng)儲(chǔ)收入（萬(wàn)元） 年凈收益 （萬(wàn)元） 回收年限（年） 1 100 178 95 16 80 2 90 178 15 72 3 80 178 76 64 4 50 178 40 按照房屋出租率 100％，考慮 新進(jìn)駐商戶所帶來(lái)庫(kù)房倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)量的變化，按新增 10 萬(wàn)噸貨量計(jì)算，每噸 16 元，預(yù)計(jì)收入160萬(wàn)元，可產(chǎn)生毛利潤(rùn) 80 萬(wàn)元。四層主要用做辦公、洽談、會(huì)議，少量為商務(wù)寫(xiě)字間。在中間打通前后門(mén)，保持業(yè)務(wù)中人進(jìn)人出方便。 一樓為散戶交易大廳對(duì)外出租，每套 平方米，共約 20 套寫(xiě)字間，以廉價(jià)實(shí)用的特點(diǎn)吸引小客戶入駐，借 以提升市場(chǎng)人氣。所以，無(wú)論從財(cái)務(wù)分析角度看，還是從市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論講，方案一的實(shí)施都會(huì)帶來(lái)較大的經(jīng)營(yíng)壓力。 結(jié)論一： 該方案成本和費(fèi)用都相對(duì)偏高 ，年凈收益顯示虧損。 項(xiàng)目的單位出租價(jià)格和出租率的變動(dòng)都很敏感，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益的影響很直接。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 綜合考慮各方因素，依據(jù)可行性分析結(jié)論提出二種方案： 方案一、按照原商務(wù)樓規(guī)劃設(shè)計(jì)方案測(cè)算： 總投資 萬(wàn)元 ， 建筑面積： 平方米，房間： 81 間。無(wú)論從哪方面講，建工物流都是 北站倉(cāng)庫(kù)未來(lái)發(fā)展中最具威脅的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其次是酒鋼在北站投資建設(shè)的鋼材市場(chǎng)； 從商戶的板材業(yè)務(wù)關(guān)系分析，汽配倉(cāng)庫(kù)專門(mén)從事為板材經(jīng)營(yíng)商戶提供一條龍服務(wù)，而烏魯木齊市很多從事板材業(yè)務(wù)的商戶往往都是資金實(shí)力較強(qiáng)的大戶，這些大戶多數(shù)都在汽配倉(cāng)庫(kù)落點(diǎn)。尤其是王家梁鋼材市場(chǎng)憑借自身多年的零售市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)形成其堅(jiān)固的零散戶市場(chǎng)堡壘，其零售業(yè)務(wù)發(fā)展之勢(shì)已堅(jiān)不可摧。換個(gè)角度看問(wèn)題就會(huì)令我們的眼前豁然開(kāi)朗，換一種新思路面對(duì)老問(wèn)題就會(huì)讓我們的心智醍醐灌頂。 ●機(jī)會(huì)：各家專業(yè)鋼材市場(chǎng)缺乏品牌建設(shè)，連基本的企業(yè)傳播都沒(méi)有進(jìn)行，這是我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)之一。 ●劣勢(shì)：通過(guò)多角度的分析對(duì)比，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目還有很多我們必須正視的劣勢(shì)。 項(xiàng)目招商的 SWOT 分析 ●優(yōu)勢(shì)：經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)研和環(huán)境分析，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目具有很多其它 同類市場(chǎng)不具備的優(yōu)勢(shì)， 北站倉(cāng)庫(kù) 同其他鋼材市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在以下幾方面。從未來(lái)發(fā)展的視角看， 北站倉(cāng)庫(kù) 的位置恰好處在烏昌經(jīng)濟(jì)一體化建設(shè)的核心空間延伸范圍。從地理位置分析， 北站倉(cāng)庫(kù) 地處烏魯木齊市西北郊 區(qū)，剛好在烏魯木齊市區(qū)、 集團(tuán)公司 、昌吉市的三角幾何中心地帶。從歷史慣性而言， 北站倉(cāng)庫(kù) 一致是