【正文】 冬季長跑比賽 活動(dòng)、春節(jié)聯(lián)歡活動(dòng)、三八婦女慰問活動(dòng)、項(xiàng)目奠基活動(dòng)、五一長假徒步登山探險(xiǎn)活動(dòng)、項(xiàng)目開盤儀式等項(xiàng)活動(dòng)對項(xiàng)目招商的影響非同小可，是貫穿整個(gè)招商活動(dòng)的幾組重頭戲。 從長遠(yuǎn)戰(zhàn)略上考慮，物流中心 必將會(huì)依托 集團(tuán)公司 和寶山鋼鐵等強(qiáng)勢資源成為新疆的鋼材物流基地。即建設(shè)成“八”字形連體樓中樓，主樓為三層，兩翼為兩層，面積約為 8000 多平方米，主樓三層為商務(wù)寫字間，兩翼樓中樓門前可擺放部分鋼材，方案主要以中小商戶為主，零售市場占主導(dǎo)，共有商鋪 81 套。另包括進(jìn)駐銀行 3 家。整個(gè)商務(wù)樓寫字間預(yù)計(jì)有 100 套左右。 ●第一階段：以適度的公關(guān)活動(dòng)和必要的廣告宣傳為手段，為項(xiàng)目招商造勢； ●第二階段（繼續(xù)以公關(guān)活動(dòng)和廣告宣傳手段為項(xiàng)目招商借勢造勢，同時(shí)借助相關(guān)新聞媒體傳播預(yù)熱項(xiàng)目招商氛圍； ●第三階段：持續(xù)復(fù)制第一、第二階段的做法，為項(xiàng)目奠基作行業(yè)輿論準(zhǔn)備； ●第四階段：以項(xiàng)目奠基為切入點(diǎn)，借勢引爆整體招商活動(dòng)的高潮。同后期相對應(yīng)的重大招商活動(dòng)策劃和執(zhí)行，需要依據(jù)現(xiàn)狀和招商情況統(tǒng)籌交錯(cuò)進(jìn)行。 ●安排專人上門介紹―― 3 人為 1 組，分 3 組同時(shí)突擊式走訪各大市場，同時(shí)發(fā)送相關(guān)資料； ●安排專人電話傳真―― 3 人分 3 組，針對南北東疆地區(qū)搜索整理各類相關(guān)客戶聯(lián)系方式并發(fā)送傳真資料； ●安排專人郵寄信函－ 3 人分 3 組，分別針對南疆、北疆、東疆搜索整理聯(lián)系方式，將基本資料郵寄發(fā)送到目標(biāo)客戶手中； ●安排專人以電子郵件、 等形式發(fā)送招商信息； ●業(yè)余時(shí)間全員策動(dòng)親朋關(guān)系招商。 【費(fèi)用預(yù)算】： 序 號 媒體選項(xiàng) 投放版式 投放次數(shù) 投放單價(jià) 1 戶外媒體 廣告牌 2 幅 10000 2 DM 宣傳彩頁 5000 10000 3 行業(yè)報(bào)紙 現(xiàn)代物流報(bào) 3 期 4500 4 行業(yè)刊物 虹信廣告 24 20xx0 5 網(wǎng)絡(luò)媒體 我的鋼鐵網(wǎng) 6 蘭格鋼鐵網(wǎng) 半年 5000 7 新絲路網(wǎng) 半年 5000 8 電視 八鋼電視臺 2 9 用品 臺歷或掛歷 5000 合計(jì) 59500 。 【媒體選擇】： ●北站倉庫進(jìn)門口設(shè)置 2 幅廣告牌： 1 幅是企業(yè)形象廣告， 1 幅企業(yè)項(xiàng)目（產(chǎn)品）介紹廣告；（ 1 萬元） ●項(xiàng)目宣傳彩頁（ DM）：設(shè)計(jì)為對開 4 頁 A4 銅版彩頁紙，需要印制 5000 份（見附件）（ 1 萬）； ●行業(yè)報(bào)刊廣告：配合每一次公關(guān)活動(dòng)前后在以下相關(guān)行業(yè)報(bào)刊投放廣告，起到與媒體公關(guān)活動(dòng)遙相呼應(yīng)的作用，為招商活動(dòng)的持續(xù)推進(jìn)搖旗吶喊，借以吸引大客戶和鋼鐵廠商的關(guān)注：《現(xiàn)代物流報(bào)》共 3期、烏魯木齊虹信廣告（原烏 魯木齊信息市場 2 萬）每隔期頭版彩頁， 《晨報(bào)》廣告等； ●網(wǎng)站廣告：在 集團(tuán)公司 網(wǎng)站和 北站倉庫 網(wǎng)站投放可以吸引本地客戶的關(guān)注，在我的鋼鐵網(wǎng)、蘭格鋼鐵網(wǎng)、新絲路網(wǎng)廣告投放可引發(fā)大型客戶和鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)的興趣； ●電視廣告：配合每期公關(guān)活動(dòng)在八鋼電視臺投放招商廣告 ，吸引一部分八鋼地區(qū)創(chuàng)業(yè)者進(jìn)駐中心項(xiàng)目（共 2 期）； ●用品廣告：贈(zèng)送印有 物流中心 關(guān)鍵詞字樣的臺歷、掛歷，借以吸引商戶入駐；（ 5000 元） ●電臺廣告：配合奠基儀式作新聞的同時(shí)，考慮插播幾次廣告； 【效果預(yù)測】： 適當(dāng)標(biāo)新立異，追求中心項(xiàng)目招商新格局。針對市場競爭，制定招商 推行辦法。 ●第五階段以堅(jiān)忍不拔 的心態(tài)拾遺補(bǔ)缺，堅(jiān)持打持久戰(zhàn)和攻堅(jiān)戰(zhàn)，繼續(xù)進(jìn)行常規(guī)招商。 【項(xiàng)目價(jià)格】：每平方米 178 元。二、三層樓以大中商戶為主，根據(jù)入駐商戶的需求，以 25 平方米的倍數(shù)進(jìn)行分割，確定每套寫字間面積（約 64 套）。 ●第二套方案：擬建項(xiàng)目主要以商務(wù)寫字樓為主，建議整 體構(gòu)造為框架結(jié)構(gòu)，高度為 4 層商務(wù)樓，面積為 5338 平方米，長度為 90 米，寬度為 15 米，每層之間的高度為 米。 數(shù)百萬噸倉儲運(yùn)輸吞吐量將會(huì)強(qiáng)勢刺激擬建項(xiàng)目形成真正的鋼材物流基地，可引領(lǐng)新疆鋼材物流業(yè)的格局調(diào)整。詳細(xì)執(zhí)行文本需要在每次活動(dòng)前15 天細(xì)化論證完畢。 【執(zhí)行目標(biāo)】： 為項(xiàng)目招商進(jìn)行輿論鋪墊準(zhǔn)備，為項(xiàng)目招商氛圍的形成進(jìn)一步推波助瀾，為順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開盤做市場預(yù)熱準(zhǔn)備，幾個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣， 幾個(gè)階段步步為營，整體推廣連貫協(xié)調(diào)、一氣呵成。 【執(zhí)行期限】：【決策機(jī)構(gòu)】： 集團(tuán)公司 （集團(tuán)）有限責(zé)任公司。圍繞項(xiàng)目招商這個(gè)主題，以提升 物流中心 品牌形象為線索，以寶鋼和八鋼的強(qiáng)勢資源嫁接為接合面，以中心商務(wù)樓項(xiàng)目 建設(shè)為切入點(diǎn)，達(dá)到借勢造勢的效果。 關(guān)于 物流中心 可持續(xù)發(fā)展的幾點(diǎn)策劃建議 項(xiàng)目招商策劃與執(zhí)行只是鋼材物流中心決策營運(yùn)的一個(gè)環(huán)節(jié)，為中心長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，建議 物流中心 從以下角度進(jìn)行全方位的謀劃和執(zhí)行，以求各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，從而保證健康快 速可持續(xù)發(fā)展。 緊密層――新疆各地州市縣； 項(xiàng)目廣告策劃建議方案 ●廣告策劃目的：提升項(xiàng)目的行業(yè)知名度和行業(yè)美譽(yù)度，提高商戶入駐率和終端采購率。緊密層：以烏昌地區(qū)為緊密層的各大中小型建筑施工企業(yè)； 緊密層：以烏魯木齊為緊密層的各大中小型鋼材經(jīng)銷商群體； 針對我們的項(xiàng)目來說，這兩個(gè)層面不同環(huán)節(jié)的消費(fèi)者構(gòu)成一個(gè)完整的鋼材物流市場，他們以立體互動(dòng)的態(tài)勢形成鋼材物流企業(yè)的整體生態(tài)，酷似大自然生物之間的食物鏈關(guān)系。 數(shù)百萬噸倉儲運(yùn)輸吞吐量將會(huì)強(qiáng)勢刺激擬建項(xiàng)目形成真正的鋼材物流基地，可引領(lǐng)新疆鋼材物流業(yè)的格局調(diào)整。 項(xiàng)目定位建議 依據(jù)我們的前期市場調(diào)查分析和未來發(fā)展前景進(jìn)行綜合考慮，對北站 北站倉庫 及商務(wù)樓的定位： 應(yīng)是以倉儲物流和大宗批發(fā)業(yè)務(wù)為主、大中型商戶為主，以小戶為輔、兼營部分零售業(yè)務(wù)的一種模式。 投資建議： 依據(jù)前期市場調(diào)查分析結(jié)論，本著先市場、后項(xiàng)目的原則，建議將決策著眼點(diǎn)轉(zhuǎn)移到促進(jìn)項(xiàng)目地產(chǎn)和鋼材物流形象的前期市場增值推廣力度層面。因此在市場競爭中，理論上只有提高出租率，保證出租價(jià)格，更重要的是降低固定成本和變動(dòng)成本，縮短投資回收期限，才能從根本上提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。四層主要用做辦公、洽談、會(huì)議，少量為商務(wù)寫字間。 一樓為散戶交易大廳對外出租，每套 平方米，共約 20 套寫字間，以廉價(jià)實(shí)用的特點(diǎn)吸引小客戶入駐，借 以提升市場人氣。 結(jié)論一： 該方案成本和費(fèi)用都相對偏高 ，年凈收益顯示虧損。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 綜合考慮各方因素，依據(jù)可行性分析結(jié)論提出二種方案： 方案一、按照原商務(wù)樓規(guī)劃設(shè)計(jì)方案測算： 總投資 萬元 ， 建筑面積： 平方米，房間： 81 間。尤其是王家梁鋼材市場憑借自身多年的零售市場優(yōu)勢，已經(jīng)形成其堅(jiān)固的零散戶市場堡壘，其零售業(yè)務(wù)發(fā)展之勢已堅(jiān)不可摧。 ●機(jī)會(huì)：各家專業(yè)鋼材市場缺乏品牌建設(shè)，連基本的企業(yè)傳播都沒有進(jìn)行，這是我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)之一。 項(xiàng)目招商的 SWOT 分析 ●優(yōu)勢：經(jīng)過系統(tǒng)的市場調(diào)研和環(huán)境分析，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目具有很多其它 同類市場不具備的優(yōu)勢， 北站倉庫 同其他鋼材市場的競爭優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下幾方面。從地理位置分析， 北站倉庫 地處烏魯木齊市西北郊 區(qū)，剛好在烏魯木齊市區(qū)、 集團(tuán)公司 、昌吉市的三角幾何中心地帶。 隨著 公司 劃歸 集團(tuán)公司 集團(tuán)，圍繞 集團(tuán)公司 經(jīng)營鋼材 的商戶將會(huì)聚集到 物流中心 。對此，新疆的鋼材貿(mào)易大戶不可能視而不見。我們知道，擬建項(xiàng)目同時(shí)與三大行業(yè)界面打著擦邊球：房產(chǎn)租售＋鋼鐵銷售＋倉儲物流。 數(shù)百萬噸倉儲運(yùn)輸吞吐量將會(huì)強(qiáng)勢刺激擬建項(xiàng)目形成真正的鋼材物流基地，可引領(lǐng)新疆鋼材物流業(yè)的格局調(diào)整。因?yàn)樾陆€沒有一家綜合性的鋼材物流市場，綜合以上觀點(diǎn)，可以考慮多角度綜合開發(fā)；商務(wù)樓主要對少量大商戶有吸 引力，中小商戶會(huì)視而不見，而中小商戶在新疆鋼材流通行業(yè)占絕對主流地位，所以要提升人氣就要加大針對零散商戶的服務(wù)力度； 在新疆鋼材流通領(lǐng)域， 北站倉庫無論從硬件設(shè)施、鐵路專線、裝卸能力、吞吐量等方面綜合評價(jià)，還是在歷史慣性、知名度等方面全面考量，都應(yīng)該是最強(qiáng)的，如果能夠揚(yáng)長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，統(tǒng)籌規(guī)劃，分期實(shí)施，一定可以建成新疆最大的鋼材物流商務(wù)中心。 ●經(jīng)銷商戶對 北站倉庫 最滿意的服務(wù)項(xiàng)目為網(wǎng)絡(luò)信息、裝卸能力、貨物安全，對投訴處理、倉儲價(jià)格不太滿意，最不滿意的是服務(wù)態(tài)度和工作效率。 ● 烏魯木齊市鋼材市場商戶對 北站倉庫 （哈庫）的前景預(yù)期： 市場調(diào)查 指標(biāo) 客戶 前景預(yù)期 王家梁（ 57） 哈 庫 (42) 文光 (5) 誠信祥 (33) 恒利達(dá) (21) 其它 (10) 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百分比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百分比 % 排 序 看好 21 2 20 1 2 40 2 15 2 9 2 4 40 1 一般 32 1 19 2 3 60 1 16 1 10 1 4 40 1 不看好 2 3 2 3 0 0 3 0 0 3 2 3 2 20 2 從調(diào)查統(tǒng)計(jì)表中可以看出， 一般以上的商戶對 北站倉庫 的前景預(yù)期為一般；半數(shù)以下的商戶認(rèn)為 北站倉庫 前景看好； 很少一部分業(yè)內(nèi)商戶對 北站倉庫 的前景不看好，總體上比較樂觀。 ● 烏魯木齊市鋼材市場商戶辦公面積需求狀況分析： 市場調(diào)查 指標(biāo) 辦公 面積需求 王家梁（ 57） 哈 庫 (42) 文光 (5) 誠信祥 (33) 恒利達(dá) (21) 其它 (10) 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百分比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百分比 % 排 序 50 ㎡左右 10 2 9 2 0 0 3 0 0 3 0 0 3 0 0 3 70～ 80 ㎡ 30 1 24 1 1 20 2 15 1 12 1 1 10 2 100 ㎡以上 10 2 9 2 4 80 1 5 2 6 2 9 90 1 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，王家梁、 北站倉庫 、誠信祥、恒利達(dá)等四家鋼材市場商戶選擇 70～ 80㎡辦公面積的比率在 45％～ 60％之間，在三種選擇中偏最高。 王家梁、 北站倉庫 、誠信祥、恒 利達(dá)四家鋼材市場的選擇傾向十分相似。 烏魯木齊市各大鋼材市場的商戶對倉儲管理方式的選擇傾向存在這樣的規(guī) 律：零散商戶越多的市場（比如說王家梁市場），其選擇“部分委托管理”的傾向就越明顯