【正文】 物流基地。國際國內(nèi)大氣候的變化對新疆鋼鐵流通市場也產(chǎn)生著同步影響；上海寶鋼與新疆八鋼戰(zhàn)略合作意向書的簽訂，將會從國家戰(zhàn)略的高度促進(jìn)國內(nèi)鋼鐵行業(yè)原材料（鐵礦石和廢鋼廢鐵資源）和煤炭資源同先進(jìn)生產(chǎn)廠家之間的資源整合，寶鋼對八鋼的戰(zhàn)略投資在未來的時(shí)間里很可能會導(dǎo)致新疆鋼材流通行業(yè)布局的一次整體轉(zhuǎn)型。從歷史慣性而言， 北站倉庫 一致是新疆地方建設(shè)的鋼材供應(yīng)基地， 北站倉庫在新疆鋼材流通界的這種地位在一時(shí)半會兒是無法撼動的，人們對這一點(diǎn)的認(rèn)知層面也表現(xiàn)為高度一致。 ●劣勢：通過多角度的分析對比，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目還有很多我們必須正視的劣勢。無論從哪方面講，建工物流都是 北站倉庫未來發(fā)展中最具威脅的潛在競爭對手，其次是酒鋼在北站投資建設(shè)的鋼材市場； 從商戶的板材業(yè)務(wù)關(guān)系分析，汽配倉庫專門從事為板材經(jīng)營商戶提供一條龍服務(wù)，而烏魯木齊市很多從事板材業(yè)務(wù)的商戶往往都是資金實(shí)力較強(qiáng)的大戶，這些大戶多數(shù)都在汽配倉庫落點(diǎn)。所以，無論從財(cái)務(wù)分析角度看，還是從市場調(diào)查結(jié)論講，方案一的實(shí)施都會帶來較大的經(jīng)營壓力。 商務(wù)樓建設(shè)需增加成本如下： 序號 名稱 金額（萬元） 備注 1 拆遷損失 50 固定資產(chǎn)損失、賠償金、綠化補(bǔ)償 2 土地出讓金 71 按占地 3000 平米計(jì)算， 05 年價(jià)格 合計(jì) 121 總成本 1428 萬元 商務(wù)樓建成后每年產(chǎn)生固定費(fèi)用 ： 序號 名稱 金額（萬元） 備注 1 折舊費(fèi)用 71 按集團(tuán)折舊年限 20 年計(jì)算 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 71 利息 3 運(yùn)營費(fèi)用 25 管理人員、辦公維護(hù)、水、電、暖 合計(jì) 167 投資回收期： 序號 出租率％ 單價(jià) （元 /每米） 總收入 （萬元） 稅金 （萬元） 新增倉儲收入（萬元） 年凈收益 （萬元） 回收年限（年） 1 100 178 95 16 80 2 90 178 15 72 3 80 178 76 64 4 50 178 40 按照房屋出租率 100％，考慮 新進(jìn)駐商戶所帶來庫房倉儲費(fèi)量的變化，按新增 10 萬噸貨量計(jì)算，每噸 16 元，預(yù)計(jì)收入160萬元，可產(chǎn)生毛利潤 80 萬元。具體建議在近期內(nèi)采納方案二； 依據(jù)項(xiàng)目環(huán)境分析，本著面向未來，科學(xué)發(fā)展的原則，在未來幾年內(nèi)，依據(jù)項(xiàng)目所在地產(chǎn)、物流的增值勢頭及策劃推廣成果，審時(shí)度勢，推行漸進(jìn)式項(xiàng)目改擴(kuò)建。這些都導(dǎo)致專業(yè)鋼材零售市場品牌扎堆，項(xiàng)目同質(zhì)化傾向更加嚴(yán)重，后期項(xiàng)目租售競相壓價(jià)，利潤空間變小，專業(yè)鋼材市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。 ●廣告的訴求重點(diǎn)：聚焦目標(biāo)市場的注意力資源，占領(lǐng)目標(biāo)客戶的心智資源，促成鋼鐵物流鏈良性互動效應(yīng)，從而大大推進(jìn)項(xiàng)目租售。為順利完成項(xiàng)目招商計(jì)劃，經(jīng)過縝密分析，認(rèn)真制定本案。 【執(zhí)行組織】： 組 長： 副組長： 成 員： 策 劃： 【執(zhí)行內(nèi)容】： ● 突擊走訪：通過親臨現(xiàn)場把握近距離市場的行情和脈搏； ● 通訊傳遞：利用郵寄、電話、傳真、電子郵件、 MSN、 等網(wǎng)絡(luò)溝通手段不斷傳遞招商信息，達(dá)到持續(xù)提示和吸引商戶的目的； ● 廣告宣傳：利用 DM、網(wǎng)站、報(bào)刊、路牌等載體宣傳； ● 新聞傳播：利用公關(guān)活動制造事件，引發(fā)行業(yè)和媒體注意力； ● 公關(guān)活動：年終客戶答謝會、冬季長跑比賽 活動、春節(jié)聯(lián)歡活動、三八婦女慰問活動、項(xiàng)目奠基活動、五一長假徒步登山探險(xiǎn)活動、項(xiàng)目開盤儀式等項(xiàng)活動對項(xiàng)目招商的影響非同小可，是貫穿整個(gè)招商活動的幾組重頭戲。即建設(shè)成“八”字形連體樓中樓，主樓為三層，兩翼為兩層，面積約為 8000 多平方米，主樓三層為商務(wù)寫字間，兩翼樓中樓門前可擺放部分鋼材，方案主要以中小商戶為主，零售市場占主導(dǎo)，共有商鋪 81 套。整個(gè)商務(wù)樓寫字間預(yù)計(jì)有 100 套左右。同后期相對應(yīng)的重大招商活動策劃和執(zhí)行，需要依據(jù)現(xiàn)狀和招商情況統(tǒng)籌交錯(cuò)進(jìn)行。 【費(fèi)用預(yù)算】： 序 號 媒體選項(xiàng) 投放版式 投放次數(shù) 投放單價(jià) 1 戶外媒體 廣告牌 2 幅 10000 2 DM 宣傳彩頁 5000 10000 3 行業(yè)報(bào)紙 現(xiàn)代物流報(bào) 3 期 4500 4 行業(yè)刊物 虹信廣告 24 20xx0 5 網(wǎng)絡(luò)媒體 我的鋼鐵網(wǎng) 6 蘭格鋼鐵網(wǎng) 半年 5000 7 新絲路網(wǎng) 半年 5000 8 電視 八鋼電視臺 2 9 用品 臺歷或掛歷 5000 合計(jì) 59500 。針對市場競爭，制定招商 推行辦法。 【項(xiàng)目價(jià)格】：每平方米 178 元。 ●第二套方案：擬建項(xiàng)目主要以商務(wù)寫字樓為主，建議整 體構(gòu)造為框架結(jié)構(gòu)，高度為 4 層商務(wù)樓，面積為 5338 平方米，長度為 90 米，寬度為 15 米，每層之間的高度為 米。詳細(xì)執(zhí)行文本需要在每次活動前15 天細(xì)化論證完畢。 【執(zhí)行期限】：【決策機(jī)構(gòu)】： 集團(tuán)公司 （集團(tuán)）有限責(zé)任公司。 關(guān)于 物流中心 可持續(xù)發(fā)展的幾點(diǎn)策劃建議 項(xiàng)目招商策劃與執(zhí)行只是鋼材物流中心決策營運(yùn)的一個(gè)環(huán)節(jié)，為中心長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，建議 物流中心 從以下角度進(jìn)行全方位的謀劃和執(zhí)行，以求各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，從而保證健康快 速可持續(xù)發(fā)展。緊密層――新疆各地州市縣； 緊密層：以烏昌地區(qū)為緊密層的各大中小型建筑施工企業(yè)； 針對我們的項(xiàng)目來說，這兩個(gè)層面不同環(huán)節(jié)的消費(fèi)者構(gòu)成一個(gè)完整的鋼材物流市場，他們以立體互動的態(tài)勢形成鋼材物流企業(yè)的整體生態(tài)，酷似大自然生物之間的食物鏈關(guān)系。 項(xiàng)目定位建議 依據(jù)我們的前期市場調(diào)查分析和未來發(fā)展前景進(jìn)行綜合考慮，對北站 北站倉庫 及商務(wù)樓的定位： 應(yīng)是以倉儲物流和大宗批發(fā)業(yè)務(wù)為主、大中型商戶為主，以小戶為輔、兼營部分零售業(yè)務(wù)的一種模式。因此在市場競爭中，理論上只有提高出租率，保證出租價(jià)格，更重要的是降低固定成本和變動成本，縮短投資回收期限，才能從根本上提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。 一樓為散戶交易大廳對外出租，每套 平方米，共約 20 套寫字間，以廉價(jià)實(shí)用的特點(diǎn)吸引小客戶入駐，借 以提升市場人氣。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 綜合考慮各方因素，依據(jù)可行性分析結(jié)論提出二種方案： 方案一、按照原商務(wù)樓規(guī)劃設(shè)計(jì)方案測算： 總投資 萬元 ， 建筑面積： 平方米，房間： 81 間。 ●機(jī)會：各家專業(yè)鋼材市場缺乏品牌建設(shè)，連基本的企業(yè)傳播都沒有進(jìn)行，這是我們的機(jī)會點(diǎn)之一。從地理位置分析， 北站倉庫 地處烏魯木齊市西北郊 區(qū)，剛好在烏魯木齊市區(qū)、 集團(tuán)公司 、昌吉市的三角幾何中心地帶。對此，新疆的鋼材貿(mào)易大戶不可能視而不見。 數(shù)百萬噸倉儲運(yùn)輸吞吐量將會強(qiáng)勢刺激擬建項(xiàng)目形成真正的鋼材物流基地，可引領(lǐng)新疆鋼材物流業(yè)的格局調(diào)整。 ●經(jīng)銷商戶對 北站倉庫 最滿意的服務(wù)項(xiàng)目為網(wǎng)絡(luò)信息、裝卸能力、貨物安全，對投訴處理、倉儲價(jià)格不太滿意，最不滿意的是服務(wù)態(tài)度和工作效率。 ● 烏魯木齊市鋼材市場商戶辦公面積需求狀況分析： 市場調(diào)查 指標(biāo) 辦公 面積需求 王家梁（ 57） 哈 庫 (42) 文光 (5) 誠信祥 (33) 恒利達(dá) (21) 其它 (10) 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百分比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百分比 % 排 序 50 ㎡左右 10 2 9 2 0 0 3 0 0 3 0 0 3 0 0 3 70～ 80 ㎡ 30 1 24 1 1 20 2 15 1 12 1 1 10 2 100 ㎡以上 10 2 9 2 4 80 1 5 2 6 2 9 90 1 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，王家梁、 北站倉庫 、誠信祥、恒利達(dá)等四家鋼材市場商戶選擇 70～ 80㎡辦公面積的比率在 45％～ 60％之間，在三種選擇中偏最高。 烏魯木齊市各大鋼材市場的商戶對倉儲管理方式的選擇傾向存在這樣的規(guī) 律：零散商戶越多的市場（比如說王家梁市場），其選擇“部分委托管理”的傾向就越明顯；其次是選擇“自己管理”；這類商戶選擇選擇“全部委托管理”的傾向性最弱。這些數(shù)據(jù)中有 50％的可能性是選擇 ，還有 50％的可能性是不選擇。說明“租賃使用”的介入方式在烏魯木齊鋼材流通市場依然還是占主流地位。這個(gè)數(shù)據(jù)表明， 北站倉庫 同以上幾大市場在競爭中（建工物流除外）還存在著適度的互補(bǔ)性，競爭思路可以在 相互錯(cuò)位經(jīng)營中尋找差異化定位。還有為數(shù)不少的一部分商戶更加傾向于“門前零售－大庫批發(fā)”倉儲經(jīng)營模式，這說明以上市場中還有很多商戶愿 意保留“門店擺放銷售”形式，同時(shí)還希望第三方倉儲能夠管理部分用于批發(fā)的鋼材。 這種認(rèn)識基于新疆長期以來的制造業(yè)不發(fā)達(dá)，從而導(dǎo)致大客戶采購量較少。 序 號 市場調(diào)查 指標(biāo) 網(wǎng)點(diǎn) 分布狀況 王家梁 (57) 哈 庫 (42) 文光 (5) 誠信祥 (33) 恒利達(dá) (21) 其它 (10) 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百分比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百分比 % 排 序 1 王家梁 57 100 1 14 2 1 20 2 8 2 8 2 2 20 4 2 北站倉庫 6 3 42 100 1 1 20 2 1 4 5 4 1 10 5 3 建工物流 4 7 5 4 5 5 100 1 0 0 3 5 2 20 4 4 誠信祥 12 21 2 11 4 1 20 2 33 100 1 6 3 3 30 3 5 恒利達(dá) 4 7 5 13 31 3 1 20 2 3 3 21 100 1 2 20 4 6 八三五處 2 6 0 0 6 0 0 3 0 0 5 1 6 2 20 4 7 汽配倉庫 5 4 0 0 6 0 0 3 0 0 5 0 0 7 7 70 2 8 兵團(tuán)儲運(yùn) 0 0 7 0 0 6 0 0 3 0 0 5 0 0 7 3 30 4 9 其它 10 100 1 ● 烏魯木齊鋼材市場的業(yè)態(tài)分布狀況： 序 號 市場調(diào)查 指標(biāo) 業(yè)態(tài) 分布狀況 王家梁 (57) 哈庫 (42) 文光 (5) 誠信祥（ 33） 恒利達(dá)（ 21） 其它（ 10） 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百分比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)