【文章內容簡介】 2 2 3 3 30 2 考慮 42 1 22 1 3 60 1 24 1 16 1 6 60 1 不選擇 4 3 5 12 3 0 0 3 2 3 3 2 1 10 3 在本組數(shù)據(jù)中，大多數(shù)商戶表現(xiàn)為“考慮”。選擇“考慮”的商戶占到 50～ 80％之間。這些數(shù)據(jù)中有 50％的可能性是選擇 ，還有 50％的可能性是不選擇。無論選擇還是不選擇，按照概率統(tǒng)計，選擇的比率加上 50％選擇的概率遠遠大于不選擇的比率加上 50％不選擇的概率。也就是說，假如商戶目前所在市場拆遷，其商戶選擇進駐 北站倉庫 的概率遠遠超出了不選擇 北站倉庫 的概率。 如果“市場拆遷”這個前提果真發(fā)生或由某種力量巧妙促成，這個結論對我們的擬建項目招商而言無疑是一種優(yōu)勢。 ● 烏魯木齊市鋼材經銷商戶的倉儲管理方式傾向分析： 市場調查 指標 倉儲 管理習慣 王家梁（ 57） 哈 庫 (42) 文光 (5) 誠信祥 (33) 恒利達 (21) 其它 (10) 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百分比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百分比 % 排 序 全部委托管理 14 3 18 43 1 0 O 3 8 2 8 2 6 60 1 部分委托管理 22 1 13 31 2 3 60 1 16 1 5 3 3 30 2 自己管理 21 2 11 26 3 2 40 2 8 2 10 1 1 10 3 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，王家梁、誠信祥和建工物流三大鋼材市場的商戶對倉儲委托管理方式的選擇傾向基本一致，三家都是選擇“部分委托管理”的傾向最明顯，然后是選擇“自己管理”的傾向較明顯，最后才是選擇 “全部委托管理”的傾向緊隨其后。只是建工物流沒有被調查商戶選擇“全部委托管理”這項。 恒利達鋼材市場商戶的情況比較特殊，該市場被調查商戶選擇“自己管理”的傾向最明顯。這一點恰好與恒利達鋼材市場建設較晚、零散商戶比例較高的特點吻合。 烏魯木齊市各大鋼材市場的商戶對倉儲管理方式的選擇傾向存在這樣的規(guī) 律：零散商戶越多的市場（比如說王家梁市場），其選擇“部分委托管理”的傾向就越明顯；其次是選擇“自己管理”；這類商戶選擇選擇“全部委托管理”的傾向性最弱。 資金實力強的商戶越多的市場 (比如 北站倉庫 和其它外圍市場 )，選擇“全部委托管理”的傾向性越明顯；其次是選擇“部分委托管理”；這類大中型商戶選擇“自己管理”的傾向性最不明顯。這種規(guī)律也正好符合現(xiàn)代鋼鐵物流業(yè)發(fā)展的規(guī)律。 ● 烏魯木齊市鋼材市場商戶希望選擇的辦公場所： 市場調查 指標 選擇 辦公場所 王家梁（ 57） 哈 庫 (42) 文光 (5) 誠信祥 (33) 恒利 達 (21) 其它 (10) 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百分比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百分比 % 排 序 商務寫字樓 9 5 2 40 3 9 2 4 40 臨街門面 48 37 3 60 30 91 19 6 60 調查統(tǒng)計顯示 ，所有被調查的鋼材市場絕大多數(shù)商戶都選擇臨街門面。 王家梁、 北站倉庫 、誠信祥、恒 利達四家鋼材市場的選擇傾向十分相似。這四家市場商戶選擇臨街門面的比率在 84％～ 91％之間。以上四家鋼材市場中，只有少數(shù)被調查商戶愿意選擇商務寫字樓，商戶選擇商務寫字樓的比率占 9％～ 16％之間。建工物流和其它外圍擁 有商務寫字樓的鋼材商戶的選擇傾向非常一致，選擇臨街門面的比率同為 60％，選擇商務寫字樓的意向比率同為 40％。 ● 烏魯木齊市鋼材市場商戶辦公面積需求狀況分析： 市場調查 指標 辦公 面積需求 王家梁（ 57） 哈 庫 (42) 文光 (5) 誠信祥 (33) 恒利達 (21) 其它 (10) 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百分比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百分比 % 排 序 50 ㎡左右 10 2 9 2 0 0 3 0 0 3 0 0 3 0 0 3 70～ 80 ㎡ 30 1 24 1 1 20 2 15 1 12 1 1 10 2 100 ㎡以上 10 2 9 2 4 80 1 5 2 6 2 9 90 1 調查數(shù)據(jù)顯示，王家梁、 北站倉庫 、誠信祥、恒利達等四家鋼材市場商戶選擇 70～ 80㎡辦公面積的比率在 45％～ 60％之間，在三種選擇中偏最高。 其中，王家梁選擇 50 ㎡和 100 ㎡以上辦公面積的比率都是％，而 北站倉庫 選擇 50㎡和 100 ㎡以上辦公面積的比率都是 ％。建工物流和其它外圍商戶則對 100 ㎡以上辦公面積的興趣偏高，選擇比率分別為 80％和 90％。 從總體上看， 50 ㎡辦公面積受歡迎程度最低。 ● 烏魯木齊市鋼材市場商戶對 北站倉庫 （哈庫）的前景預期： 市場調查 指標 客戶 前景預期 王家梁（ 57） 哈 庫 (42) 文光 (5) 誠信祥 (33) 恒利達 (21) 其它 (10) 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百分比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百分比 % 排 序 看好 21 2 20 1 2 40 2 15 2 9 2 4 40 1 一般 32 1 19 2 3 60 1 16 1 10 1 4 40 1 不看好 2 3 2 3 0 0 3 0 0 3 2 3 2 20 2 從調查統(tǒng)計表中可以看出， 一般以上的商戶對 北站倉庫 的前景預期為一般；半數(shù)以下的商戶認為 北站倉庫 前景看好； 很少一部分業(yè)內商戶對 北站倉庫 的前景不看好，總體上比較樂觀。 ● 烏魯木齊市鋼材市場商戶對所屬市場的服務滿意度狀況： 市場調查 指標 服務 滿意度 王家梁（ 57） 哈 庫 (42) 文光 (5) 誠信祥 (33) 恒利達 (21) 其它 (10) 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百分比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計數(shù) 百分比 % 排 序 滿意 10 2 8 2 0 0 3 10 2 3 2 5 50 1 一般 42 1 29 1 4 80 1 17 1 18 1 5 50 1 不滿意 0 0 3 5 3 1 20 2 3 3 0 0 3 0 0 2 調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，占 50％～ 86％的鋼材市場商戶對自己所屬鋼材市場所提供的服務 滿意度方面都表示一般。 北站倉庫 商戶對服務的滿意度同其它各大鋼材市場橫向比較，客戶服務的滿意度在其中只能說處在中偏下水平。 各大市場商戶對所屬市場的單純不滿意程度很低。 ●經銷商戶對 北站倉庫 最滿意的服務項目為網絡信息、裝卸能力、貨物安全，對投訴處理、倉儲價格不太滿意，最不滿意的是服務態(tài)度和工作效率。 ●烏魯木齊市各大鋼材市場商戶對建設 北站倉庫 的建議和意見： 倉儲門店建議：建議每個門面房有前后相通的門，房間需要衛(wèi)生間、廚房等功能；建議鋪平和綠化店面貨物擺放區(qū)；制定有自身特色的差異化戰(zhàn)略，加強宣傳力度，借以吸引商 家和客戶，提升競爭力；店面門前配貨及門前貨物安全方面希望有新的措施保證，加強防護和保安工作。 擬建項目方面建議：擬建市場從商戶使用功能的角度出發(fā)考慮布局：整體要圍而不封、內外相通、門店擺貨、上下兩層樓中樓布局要多一些、 房間內部體現(xiàn)人性化、反對純粹的商務寫字樓布局模式（中間三樓保留該模式就夠了）。各市場商戶需要采購大量鋼材才有可能到 北站倉庫 ，所以要保持“因地制宜、就地取材”的建市原則，不可照抄照搬外地市場。因為新疆還沒有一家綜合性的鋼材物流市場，綜合以上觀點，可以考慮多角度綜合開發(fā)；商務樓主要對少量大商戶有吸 引力，中小商戶會視而不見，而中小商戶在新疆鋼材流通行業(yè)占絕對主流地位，所以要提升人氣就要加大針對零散商戶的服務力度； 在新疆鋼材流通領域， 北站倉庫無論從硬件設施、鐵路專線、裝卸能力、吞吐量等方面綜合評價，還是在歷史慣性、知名度等方面全面考量，都應該是最強的，如果能夠揚長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，統(tǒng)籌規(guī)劃，分期實施，一定可以建成新疆最大的鋼材物流商務中心。 市場調查結論： 依據(jù)系統(tǒng)的調查分析，中心應以倉儲物流和大宗批發(fā)業(yè)務為主、大中型商戶為主，以小戶為輔、兼營部分零售業(yè)務的一種模式。 從長遠戰(zhàn)略上考慮， 物流中心 必將會依托 集團 公司 和寶山鋼鐵等強勢資源成為新疆的鋼材物流基地。為使商務樓招商效果達到預期目標，提高整個市場人氣， 建議集團公司將股份銷售部、金屬制品公司部分業(yè)務辦公遷至商務樓辦公。 數(shù)百萬噸倉儲運輸吞吐量將會強勢刺激擬建項目形成真正的鋼材物流基地，可引領新疆鋼材物流業(yè)的格局調整。 項目整體策劃建議書 通過對前期市場調查統(tǒng)計結果的分析研究，將對項目未來市場推廣和經營潛力做出客觀分析和判斷，從而制定出項目招商策劃方向。 金屬公司的擬建項目招商從本質說穿了就是項目市場營銷。既然是市場營銷的問題，就要按照市場營銷的規(guī)律來 進行定位和策劃。我們知道，擬建項目同時與三大行業(yè)界面打著擦邊球：房產租售＋鋼鐵銷售＋倉儲物流。 項目環(huán)境分析―― PEST分析 這些年來，國內大規(guī)模的基礎設施建設和重大工業(yè)裝備投入的增長，促使我國鋼鐵需求持續(xù)增長。國際國內大氣候的變化對新疆鋼鐵流通市場也產生著同步影響；上海寶鋼與新疆八鋼戰(zhàn)略合作意向書的簽訂，將會從國家戰(zhàn)略的高度促進國內鋼鐵行業(yè)原材料（鐵礦石和廢