【正文】 廈 中國(guó)船舶總公司 20 D45 世紀(jì)金融大廈 工商銀行上海分行 21 Z22 金貿(mào)大廈 金貿(mào)集團(tuán)有限公司 第３章 陸家嘴中心地塊發(fā)展研究 第１節(jié) 陸家嘴中心地塊現(xiàn)狀研究（ 4） ?50 MARKETING ? 陸家嘴中心地塊商務(wù)樓供給情況 – 平均租金水平 陸家嘴中心地塊商務(wù)樓的平均出租價(jià)格見(jiàn)圖 31。 第 ３ 章 陸家嘴中心地塊發(fā)展研究 第 １ 節(jié) 陸家嘴中心地塊現(xiàn)狀研究（ 1） ?47 MARKETING ? 陸家嘴中心地塊商務(wù)樓供給情況 – 總存量和分布位置 截止到 2023年年底，陸家嘴中心地塊已竣工的樓宇有 26幢，建筑面積達(dá) 190萬(wàn)平方米。陸家嘴中心地塊又被稱為小陸家嘴，是上海中央商務(wù)區(qū) （ CBD） 的核心部分。品質(zhì)較差（包括自動(dòng)化程度低、污染指數(shù)高、外觀不雅等）以及物業(yè)、餐飲等服務(wù)水平低下的商務(wù)樓最終將被淘汰。其中，浦東小陸家嘴地區(qū)的甲級(jí)商務(wù)樓將達(dá)到 32幢，總供應(yīng)面積約為 325萬(wàn)平方米，比現(xiàn)有的存量增加約 70％。 預(yù)計(jì)未來(lái) 10年以內(nèi)，上海商務(wù)樓市場(chǎng)將出現(xiàn)供需兩旺的局面。但是由于商務(wù)樓的建設(shè)周期較長(zhǎng)，近兩年內(nèi)供應(yīng)量不會(huì)出現(xiàn)太大的變化。所以，隨著甲級(jí)寫字樓買賣市場(chǎng)的日益活躍，銷售價(jià)格在今后 5年將呈上升趨勢(shì)。但是甲級(jí)商務(wù)樓的租期較長(zhǎng)，租金水平的上升具有滯后效應(yīng)，因此上升趨勢(shì)將比較平穩(wěn)。 – 空置率變化趨勢(shì) 2023年初，甲級(jí)商務(wù)樓的新增供給量有限，而市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，導(dǎo)致空置率達(dá)到歷史低水平，下降到 10％以下。 上海甲級(jí)商務(wù)樓的總供應(yīng)量在 2023年將趕上新加坡和香港，達(dá)到 750萬(wàn)平方米左右。其中，2023年上市的主要項(xiàng)目有西藏路上的來(lái)福士廣場(chǎng)，供應(yīng)面積 87,000平方米；云南路上的海通證券大廈，供應(yīng)面積為 48,000平方米；陸家嘴的震旦國(guó)際大廈，供應(yīng)面積為 80,000平方米；以及新天地二期，為 67,000平方米。 ? 在具備條件以后，經(jīng)中國(guó)人民銀行審批，在陸家嘴注冊(cè)的外資金融機(jī)構(gòu)可以在浦西和外高橋保稅區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，可以在浦東新區(qū)再設(shè)立若干家外貿(mào)和中外合資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。 ? 新的稅收政策出臺(tái)，對(duì)商用房產(chǎn)的租賃收入在原來(lái) 5%營(yíng)業(yè)稅的基礎(chǔ)上加收 12%的房產(chǎn)稅和 20%的所得稅，導(dǎo)致房產(chǎn)商出租商務(wù)樓的收益下降，并有可能低于出售收入，促使房產(chǎn)商愿意出售而不是僅僅出租商務(wù)樓，商務(wù)樓銷售市場(chǎng)日益活躍。 – 高于 /平方米 ?天 這部分商務(wù)樓屬于甲級(jí)商務(wù)樓中的高檔品，占 9％。市場(chǎng)上出現(xiàn)的一部分 “ 全出售型 ” 甲級(jí)商務(wù)樓 ， 如京銀大廈 、 銀晨數(shù)碼大廈等 ， 都取得了很好的銷售業(yè)績(jī) 。 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 第５節(jié) 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)綜合分析（ 8） ?37 MARKETING ? 客戶需求變化研究（ 3） – 樓宇品質(zhì) 隨著經(jīng)濟(jì)的全球化和技術(shù)含量增加 ， 一些在建筑質(zhì)量 、 物業(yè)管理 、 通訊設(shè)施等各方面均達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的智能化高檔甲級(jí)商務(wù)樓受到客戶的歡迎 。 ? 從租戶方面來(lái)看，較多租用甲級(jí)商務(wù)樓的金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、保險(xiǎn)公司等，都偏好剩余租用面積較大的商務(wù)樓。 他們不僅通過(guò)在上海設(shè)立總部或銷售處來(lái)擴(kuò)展企業(yè)業(yè)務(wù)，提升企業(yè)形象，更將商務(wù)樓作為一項(xiàng)資產(chǎn)投資。 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 第５節(jié) 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)綜合分析（ 6） ?35 MARKETING ? 客戶需求變化研究（ 1） – 客戶類型 ? 外資機(jī)構(gòu) 這類客戶是吸納上海甲級(jí)商務(wù)樓的主力。 – 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)是影響商務(wù)樓價(jià)格的首要的內(nèi)在因素。如果一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量有限，但需求勢(shì)頭強(qiáng)勁，將促使租金呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。 – 2023年和 2023年，外灘中心、萬(wàn)都中心等幾個(gè)大型商務(wù)樓相繼上市，從而供應(yīng)量增長(zhǎng)的幅度超過(guò)需求量的增長(zhǎng)幅度，使得供應(yīng)量和需求量基本持平。 2023年至 2023年上半年上海甲級(jí)商務(wù)樓的平均售價(jià)如下表所示： 表 2－ 5 2023年至 2023年上半年甲級(jí)商務(wù)樓的平均售價(jià) （單位：美元 /平方米） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 第４節(jié) 上海市甲級(jí)商務(wù)樓銷售市場(chǎng)（ 3） 時(shí)間 2023年 第一季度 2023年 第二季度 2023年 第三季度 2023年 第四季度 2023年 第一季度 2023年 第二季度 銷售價(jià)格 2,368 2,542 2,459 2,681 2,675 2,558 ?29 MARKETING ? 供應(yīng)量、吸納量與空置率分析 – 1997年，上海甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)達(dá)到供應(yīng)量的高峰，大大超過(guò)吸納量，使得空置率也達(dá)到最高點(diǎn)，超過(guò) 40％。 – 從客戶方面來(lái)看 甲級(jí)商務(wù)樓的租金水平不斷上漲，同時(shí)銀行利率較低，讓各企業(yè)，特別是一些金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)和貿(mào)易公司認(rèn)為投資甲級(jí)商務(wù)樓有利可圖，于是紛紛轉(zhuǎn)租為買。而這部分開(kāi)發(fā)商以國(guó)內(nèi)資金為主，考慮到資金實(shí)力、投資回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)，其 85％的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都采用短期投入并快速收回資金的模式。 – 商務(wù)樓對(duì)于商鋪功能的考慮 為了提高樓宇品質(zhì)，商務(wù)樓需要選擇不同行業(yè)的商鋪?zhàn)鈶?，以使商?wù)樓得到的服務(wù)更加全面。 圖 2－ 7 1996－ 2023年第一季度甲級(jí)商務(wù)樓的租金 （單位：美元 /平方米 ?天） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 第３節(jié) 上海市甲級(jí)商務(wù)樓租賃市場(chǎng) (6) 資料來(lái)源 ：上咨數(shù)據(jù)庫(kù) 01Q1/96 Q3/96 Q1/97 Q3/97 Q1/98 Q3/98 Q1/99 Q3/99 Q1/00 Q3/00 Q1/01 Q3/01 Q1/02 Q3/02 Q1/03浦西平均租金 浦東平均租金?25 MARKETING ? 甲級(jí)商務(wù)樓內(nèi)商鋪的租金水平 上海甲級(jí)商務(wù)樓內(nèi)商鋪的租金一般要高于辦公區(qū)域的租金。與此同時(shí)，出租率繼續(xù)上揚(yáng)， 2023年底上升到 ％。 – 從 2023年第 2季度 到 2023年年底， 主要商業(yè)區(qū) 的 商務(wù) 樓租金均經(jīng)歷了 持續(xù) 近一年半 時(shí)間的 快速上漲 ， 增幅達(dá) 21％ ，平均租金水平達(dá)到 /平方米 ?天，出租率達(dá)到 85％。 – 租用商務(wù)樓的外資企業(yè)主要來(lái)自于美國(guó)、加拿大、歐洲、日本和香港。 一方面是因?yàn)?023年 3月以前外資企業(yè)沒(méi)有購(gòu)買商務(wù)樓的權(quán)限；另一方面，租用商務(wù)樓可方便外企根據(jù)企業(yè)發(fā)展策略擴(kuò)充、遷移或撤銷辦公地點(diǎn)。 圖 2－ 3 1996－ 2023年甲級(jí)商務(wù)樓的空置率 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 第２節(jié) 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)基本情況（ 7） 資料來(lái)源 ：上咨數(shù)據(jù)庫(kù) 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023?19 MARKETING ? 總體情況 一直以來(lái)，上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)是以租為主的。 – 2023年至 2023年上半年各季度的吸納量如下表所示： 表 2－ 2 2023年至 2023年上半年甲級(jí)商務(wù)樓的吸納量 （單位：平方米） 資料來(lái)源 ：上咨數(shù)據(jù)庫(kù) 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 第２節(jié) 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)基本情況（ 4） 時(shí)間 2023年 第一季度 2023年 第二季度 2023年 第三季度 2023年 第四季度 2023年 第一季度 2023年 第二季度 吸納量 48,013 199,232 39,550 118,000 134,000 21,000 ?16 MARKETING ? 甲級(jí)商務(wù)樓的吸納量變化 – 1996－ 2023甲級(jí)商務(wù)樓的吸納量變化 圖 2－ 2 1996－ 2023年甲級(jí)商務(wù)樓的吸納量 （單位：萬(wàn)平方米） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 第２節(jié) 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)基本情況（ 5） 資料來(lái)源 ：上咨數(shù)據(jù)庫(kù) 010203040506070801996 1997 1998 1999 2023 2023 2023?17 MARKETING ? 甲級(jí)商務(wù)樓的空置率 – 隨著市場(chǎng)需求的日益強(qiáng)勁，上海市甲級(jí)商務(wù)樓的空置率不斷下降，到 2023年已降到 10％以下，與香港和紐約基本持平。 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 第２節(jié) 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)基本情況（ 2） 資料來(lái)源 ：上咨數(shù)據(jù)庫(kù) ?14 MARKETING ? 甲級(jí)商務(wù)樓的供應(yīng)量變化 – 上海甲級(jí)商務(wù)樓的供應(yīng)量于 1997年達(dá)到最高峰。其中，陸家嘴的甲級(jí)商務(wù)樓建筑面積約占總供應(yīng)量的 31％，長(zhǎng)寧區(qū)占 21％，黃浦區(qū)占 17％，靜安區(qū)占 13％，盧灣區(qū)占 12％，徐匯區(qū)占 6％。開(kāi)發(fā)商能否在盡量短的時(shí)間內(nèi)招攬到足夠的客戶，較大影響商務(wù)樓的人氣和利潤(rùn)收入，甚至盈虧情況。這些都要求開(kāi)發(fā)商具有強(qiáng)大的資金實(shí)力。 一幢 40層的供出租的甲級(jí)商務(wù)樓的資金回收期通常為 12－ 15年。 第 １ 章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究 第 ２ 節(jié) 上海市發(fā)展甲級(jí)商務(wù)樓的重點(diǎn)地區(qū)研究（ 3） ?10 MARKETING ? 行業(yè)發(fā)展?jié)摿ρ芯? 商務(wù)樓行業(yè)的發(fā)展與外部經(jīng)濟(jì)情況息息相關(guān)。 – 淮海中路 淮海中路商務(wù)區(qū)集中在西藏路 成都路高架一段，一公里不到的地區(qū)集中了二十棟寫字樓。 第１章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究 第２節(jié) 上海市發(fā)展甲級(jí)商務(wù)樓的重點(diǎn)地區(qū)研究（ 2） ?9 MARKETING ? “三區(qū)兩路”概況 – 南京西路 南京路地區(qū)現(xiàn)有甲、乙級(jí)商用及專用辦公樓 36幢，辦公總建筑面積 。 第１章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究 第２節(jié) 上海市發(fā)展甲級(jí)商務(wù)樓的重點(diǎn)地區(qū)研究（ 1） ?8 MARKETING ? “三區(qū)兩路”概況 – 虹橋開(kāi)發(fā)區(qū) 虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)成立至今已 10年，是上海最早開(kāi)發(fā)的商務(wù)區(qū)，是長(zhǎng)寧區(qū)的重點(diǎn)商圈。其中，南京西路、淮海路和小陸家嘴是中央商務(wù)區(qū)。 – 召開(kāi) APEC會(huì)議 亞洲和太平洋地區(qū)經(jīng)濟(jì)會(huì)議在上海的召開(kāi)，提高了上海的知名度，給商務(wù)樓市場(chǎng)帶來(lái)更多新的需求。 第１章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究 第１節(jié) 上海市綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究（ 1） ?5 MARKETING ? 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) – 國(guó)民收入總值（ GDP） 上海市的 GDP已經(jīng)連續(xù) 11年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)， 持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外商的投資信心，為 商務(wù) 樓市場(chǎng) 帶來(lái)了更多的潛在客戶和需求 。為了更好的利用上海的資源，許多外省市企業(yè)把總部遷入上海，或在上海設(shè)立分部，增加了上海商務(wù)樓市場(chǎng)的需求。根據(jù)中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)查報(bào)告》，上海在城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、資本力和科技力的排名中，均居全國(guó)首位。上海已成為跨國(guó)公司投資中國(guó)的首選地，越來(lái)越多的跨國(guó)公司開(kāi)始入駐上?；驍U(kuò)大原有機(jī)構(gòu)，促進(jìn)了商務(wù)樓市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。 第１章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究 第１節(jié) 上海市綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究（ 2） ?6 MARKETING ? 發(fā)展機(jī)遇 – 加入 WTO 中國(guó)加入 WTO后， 涉足新經(jīng)濟(jì)的工業(yè)以及電訊、銀行、證券、保險(xiǎn)、專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易行業(yè)等主要受惠行業(yè)將成為商務(wù)樓的主要客戶，從而帶動(dòng)商務(wù)樓市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。 第１章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究 第１節(jié) 上海市綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究（ 3） ?7 MARKETING ? “三區(qū)兩路”概況 上海市目前發(fā)展商務(wù)樓的重點(diǎn)地區(qū)可以歸納為“三區(qū)兩路”，即小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)、徐家匯地區(qū)和南京西路、淮海路 。目前，環(huán)球金融中心已經(jīng)復(fù)工，招商銀行大樓也已簽約啟動(dòng)。過(guò)去徐家匯商圈以商業(yè)為主，高檔寫字樓不多；按照“世界級(jí)城市副中心”的規(guī)劃，除已啟動(dòng)的 12萬(wàn)平方米的港匯商務(wù)樓外，徐家匯還將建設(shè)大宇基地、廣元路基地、新上海國(guó)際商城、太平洋廣場(chǎng)二期等高等級(jí)商務(wù)樓。靜安區(qū)將在南京西路劃出地塊，再添 170萬(wàn)平方米的高品位商業(yè)商務(wù)面積?！靶绿斓亍倍诮ǔ珊?，該地段將成為浦西規(guī)模最大的中央商務(wù)區(qū)。 ? 行業(yè)利潤(rùn)研究 商務(wù)樓開(kāi)發(fā)的平均凈利潤(rùn)率約為 15％左右，最高可達(dá)到 30％以上。而且，商務(wù)樓的建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金回收慢。 – 市場(chǎng) 商務(wù)樓客源的形成需要一段時(shí)間。 – 2023年至 2023年上半年甲級(jí)商務(wù)樓各季度的總供應(yīng)量如下表所示： 表 2－ 1 2023年至 2023年上半年甲級(jí)商務(wù)樓的供應(yīng)量 （單位：平方米）