【正文】 有少數(shù)被調(diào)查商戶愿意選擇商務(wù)寫字樓，商戶選擇商務(wù)寫字樓的比率占 9％～ 16％之間。 ● 若所屬市場(chǎng)搬遷，商戶進(jìn)駐 北站倉(cāng)庫(kù) （哈庫(kù)）的可能性分析： 市場(chǎng)調(diào)查 指標(biāo) 進(jìn)駐 的可能性 王家梁（ 57） 哈 庫(kù) (42) 文光 (5) 誠(chéng)信祥 (33) 恒利達(dá) (21) 其它 (10) 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百分比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百 分 比 % 排 序 統(tǒng)計(jì)數(shù) 百分比 % 排 序 選擇 11 2 13 31 2 2 40 2 5 2 2 3 3 30 2 考慮 42 1 22 1 3 60 1 24 1 16 1 6 60 1 不選擇 4 3 5 12 3 0 0 3 2 3 3 2 1 10 3 在本組數(shù)據(jù)中，大多數(shù)商戶表現(xiàn)為“考慮”。證明此類商戶往往是一些沒有資金實(shí)力的小型或微型倒賣商，只能在房?jī)r(jià)或房租非常優(yōu)惠的新型市場(chǎng)少量寄生，而且只能做一些簡(jiǎn)易的零售。 ● 烏魯木齊市鋼材商戶進(jìn)駐所屬市場(chǎng)的影響因素分析： 調(diào)查顯示，王家梁、誠(chéng)信祥、恒利達(dá)三家市場(chǎng)之間競(jìng)爭(zhēng)的同位性很強(qiáng)，他們更需要零售配貨方便、市區(qū)交通方便、價(jià)格優(yōu)惠，中小型商戶和創(chuàng)業(yè)初 期的商戶占大多數(shù)，資金實(shí)力相對(duì)較弱； 北站倉(cāng)庫(kù) 、建工物流、汽配倉(cāng)庫(kù)三者之間競(jìng)爭(zhēng)的同位性同樣很強(qiáng)，但他們更注重配套設(shè)施齊全、鐵路專用線、批發(fā)方便、工作效率高、價(jià)格優(yōu)惠、靠近 312 國(guó)道等條件，大中型商戶和創(chuàng)業(yè)多年的商戶居多，其資金實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，身邊往往圍繞著若干家中小型商戶。感謝您的參與！ 您在以下哪個(gè)鋼材市場(chǎng)駐有經(jīng)銷店面和倉(cāng)庫(kù)？ □ 北站倉(cāng)庫(kù) （哈庫(kù)） □王家梁 □建工物流（文光站） □誠(chéng)信祥 □恒利達(dá) □八三五處 □汽配倉(cāng)庫(kù) □兵團(tuán)儲(chǔ)運(yùn) □其它（請(qǐng)標(biāo)注） ______________ 您的鋼材交易業(yè)務(wù)中，以下哪種成份占的比例最重 ? □直發(fā)工地 □零售 □批零兼營(yíng) 如果重新選擇，您會(huì)重點(diǎn)考慮以下哪家鋼材市場(chǎng)？ □ 北站倉(cāng)庫(kù) （哈庫(kù)）□王家梁 □建工物流（文光站） □誠(chéng)信祥 □恒利達(dá) □八三五處 □汽配倉(cāng)庫(kù) □兵團(tuán)儲(chǔ)運(yùn) □其它（請(qǐng)標(biāo)注） ___________ 您的公司進(jìn)駐所屬鋼材市場(chǎng)的原因主要是（可多選）： □ 服務(wù)好 □ 零售配貨方便 □ 批發(fā)交易方便 □ 價(jià)格優(yōu)惠 □ 配套設(shè)施齊全 □交通 便利 □ 鐵路專用線 如果在您的店面門口擺放鋼材，對(duì)您的銷售起什么作用 □便于銷售 □吸引客戶 □影響環(huán)境 □作用不大 □習(xí)慣這樣 以下經(jīng)營(yíng)模式，您喜歡哪一種？ □ 前店――后庫(kù) □門前擺放零售――大庫(kù)批發(fā) □門前擺放銷售 您在 北站倉(cāng)庫(kù) （哈庫(kù) ） 有分公司或店面嗎？ □有 □沒有 如果沒有，您希望在 北站倉(cāng)庫(kù) （哈庫(kù)） 購(gòu)買或租賃擬建的商務(wù)寫字樓嗎？ □購(gòu)買產(chǎn)權(quán) □投資共建 □租賃使用 □無(wú)所謂 假如某種原因使您所在的鋼材市場(chǎng)要搬遷，您會(huì)選擇進(jìn)駐 北站倉(cāng)庫(kù) （哈庫(kù)）嗎？ □選擇 □考慮 □不選擇 以下倉(cāng)儲(chǔ)管理方式，您喜歡哪一種？ □全部交給第三方管理 □部分交給第三方管理 □自己管理 1如果選擇 北站倉(cāng)庫(kù) （哈庫(kù)） ，您選擇的辦公場(chǎng)所： □商務(wù)樓寫字間 □臨街門面店鋪 1如果需要商務(wù)樓寫字間，您選擇的面積范 圍： □ 50 平方米左右 □ 70～ 80 平方米 □ 100 平方米以上 1您對(duì) 北站倉(cāng)庫(kù) （哈庫(kù)） 的前景如何看待？ □看好 □一般 □不看好 1您在所屬鋼材市場(chǎng)的業(yè)務(wù)辦理中，按照從滿意到不滿意順序排列 a 工作效率 b 貨物安全 c 倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)格 d 投訴處理 e 服務(wù)態(tài)度 f 裝卸能力 g 網(wǎng)絡(luò)信息 請(qǐng)按“最滿意 — 最不滿意”順序排列 ____________________________ 1您對(duì)貴公司所屬鋼材市場(chǎng)的總體服務(wù)？ □滿意 □一般 □不滿意 1 您對(duì) 北站倉(cāng)庫(kù) （哈庫(kù)） 的建設(shè)有何建議和意見？ 烏魯木齊鋼材市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析 本次調(diào)查重點(diǎn)走訪了烏魯木齊六家鋼材市場(chǎng)，總共發(fā)出 168 份調(diào)查問(wèn)卷，收回 168 份。 各大鋼材市場(chǎng)商戶的主要業(yè)態(tài)分布以零售為主，各大商戶中以做零售居多，兼有部分直發(fā)工地批發(fā)業(yè)務(wù)。即使有大宗采購(gòu)，也會(huì)面向制造廠商，如八鋼、酒鋼等。反過(guò)來(lái)說(shuō)，也就是各大鋼材市場(chǎng)有 80～ 90％商戶在 北站倉(cāng)庫(kù) 還沒有設(shè)立經(jīng)銷網(wǎng)點(diǎn)。無(wú)論選擇還是不選擇，按照概率統(tǒng)計(jì)，選擇的比率加上 50％選擇的概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于不選擇的比率加上 50％不選擇的概率。 其中，王家梁選擇 50 ㎡和 100 ㎡以上辦公面積的比率都是％，而 北站倉(cāng)庫(kù) 選擇 50㎡和 100 ㎡以上辦公面積的比率都是 ％。 項(xiàng)目整體策劃建議書 通過(guò)對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果的分析研究，將對(duì)項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)推廣和經(jīng)營(yíng)潛力做出客觀分析和判斷，從而制定出項(xiàng)目招商策劃方向。從交通條件上講， 北站倉(cāng)庫(kù) 剛好坐落在貫通全國(guó)的 312 國(guó)道旁邊，同時(shí)又坐落在貫通歐亞大陸的鐵路線上，躋身天山北坡經(jīng)濟(jì)帶。 商務(wù)樓建設(shè)需增加成本如下： 序號(hào) 名稱 金額（萬(wàn)元） 備注 1 拆遷損失 110 固定資產(chǎn)損失、賠償金、綠化補(bǔ)償 2 土地出讓金 236 按占地一萬(wàn)平米計(jì)算， 05 年價(jià)格 合計(jì) 346 總成本 1946 萬(wàn)元 商務(wù)樓建成后每年產(chǎn)生固定費(fèi)用： 序號(hào) 名稱 金額（萬(wàn)元） 備注 1 折舊費(fèi)用 90 按集團(tuán)折舊年限 20 年計(jì)算 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 99 利息 3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 25 管理人員、辦公維護(hù)、水、電、暖 合計(jì) 214 投資回收期： 序號(hào) 出租率％ 單價(jià) （元 /每米） 總收入 （萬(wàn)元） 稅金 （萬(wàn)元） 新增倉(cāng)儲(chǔ)收入（萬(wàn)元） 年凈收益 （萬(wàn)元） 回收年限（年） 1 100 178 143 25 80 26 2 90 178 70 43 3 80 178 20 60 65 4 50 178 40 120 *按照房屋出租率 100％，考慮 新進(jìn)駐商戶所帶來(lái)庫(kù)房倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)量的變化，按新增 10 萬(wàn)噸貨量計(jì)算，每噸 16 元，預(yù)計(jì)收入 160萬(wàn)元，可產(chǎn)生毛利潤(rùn) 80 萬(wàn)元。 結(jié)論二： 該方案成本和費(fèi)用都相對(duì)偏低，在投資回收年限為 年的前提下，年凈收 益顯示基本不虧損。 ●顯在市場(chǎng)――直接消費(fèi)者，就是我們項(xiàng)目的購(gòu)買者和租賃者。輻射層――全國(guó)各地鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)。 【設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)】： 。 一樓為散戶交易大廳對(duì)外出租，每套 平方米，共約 20 套寫字間，以廉價(jià)實(shí)用的特點(diǎn)吸引小客戶入駐，借以提升市場(chǎng)人氣。并且以立體交叉形態(tài)全方位發(fā)動(dòng)招商攻勢(shì)，導(dǎo)入全員積極主動(dòng)招商狀態(tài)，戰(zhàn)略轟炸與精確制導(dǎo)招商攻勢(shì)交替進(jìn)行，從根本上改變項(xiàng)目招商困難局面。 【執(zhí)行準(zhǔn)備】： 自（共計(jì) 25 天）為執(zhí)行期限籌劃階段，此階段需完成以下工作并以正式文件形式傳達(dá)發(fā)布。 【項(xiàng)目方案】： ●第一套方案：原設(shè)計(jì)方案。依托中心資源和儲(chǔ)運(yùn)優(yōu)勢(shì)，吸引行業(yè)關(guān)注，以具體招商行為實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)精確制導(dǎo)。 ●廣告目標(biāo)市場(chǎng)：也就是廣告覆蓋地區(qū)。 市場(chǎng)定位策略建議 鋼鐵生產(chǎn)廠家直發(fā)工地業(yè)務(wù)地位難以撼動(dòng)，烏魯木齊專業(yè)零售市場(chǎng)基本壟斷了鋼材零售市場(chǎng)份額，零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷，新投資市場(chǎng)陸續(xù)出現(xiàn)。整個(gè)商務(wù)樓寫字間預(yù)計(jì)有 100 套左右。而其余的兩家新建市場(chǎng)也在憑借其快捷的交通條件、良好的服務(wù)態(tài)度、舒適的辦公環(huán)境、優(yōu)惠的招商價(jià)格正在形成氣 候； 從商戶的鋼材批發(fā)業(yè)務(wù)角度分析，建工物流和汽配倉(cāng)庫(kù)同 北站倉(cāng)庫(kù) 之間競(jìng)爭(zhēng)的同位性很強(qiáng)，在硬件設(shè)施、鐵路專線、大宗批發(fā)、價(jià)格優(yōu)惠等方面表現(xiàn)得更明顯。同時(shí)，圍繞酒鋼經(jīng)營(yíng)鋼材的商戶可能會(huì)有一部分隨著酒鋼駐 北站倉(cāng)庫(kù) 的撤離而離去，但還有很多商戶是多家鋼鐵廠商的代理，對(duì)大部分商戶來(lái)說(shuō)， 北站倉(cāng)庫(kù) 依然具有很強(qiáng)的吸引力。 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論： 依據(jù)系統(tǒng)的調(diào)查分析，中心應(yīng)以倉(cāng)儲(chǔ)物流和大宗批發(fā)業(yè)務(wù)為主、大中型商戶為主，以小戶為輔、兼營(yíng)部分零售業(yè)務(wù)的一種模式。這四家市場(chǎng)商戶選擇臨街門面的比率在 84％～ 91％之間。以上分析表明，如果要降低操作難度， 建議擬建項(xiàng)目以招租的形式進(jìn)行招商； 出售產(chǎn)權(quán)和投資共建的形式也可以考慮，只是運(yùn)作難度會(huì)加大；另外，還可以分兩步考慮或幾種情況兼容。 所有市場(chǎng)中，只有少量的商戶傾向于“單純門前零售”倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)模式。 從排序上， 北站倉(cāng)庫(kù) 受歡迎程度處在中等水平。 調(diào)研方法： 問(wèn)卷調(diào)查法； 入戶訪談法； 數(shù)據(jù)收集與處理； 附件 :調(diào)查問(wèn)卷 新 疆 鋼 材 市 場(chǎng) 客 戶 調(diào) 查 問(wèn) 卷 感謝您在百忙中接受我們的問(wèn)卷訪談，我們將就新疆鋼材市場(chǎng)的有關(guān)問(wèn)題向您提供以下選項(xiàng)，請(qǐng)您進(jìn)行選擇。本次市場(chǎng)調(diào)研中各大市場(chǎng)的調(diào)查比例如下表（ 表 11）所示 : 表 11 烏魯木齊市各大鋼材市場(chǎng)的抽樣調(diào)查總數(shù)及比例 ● 各鋼材市場(chǎng)商戶在烏魯木齊鋼材市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)分布 狀況： 統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，各市場(chǎng)商戶在 北站倉(cāng)庫(kù) 設(shè)點(diǎn)比率都偏低。制造業(yè)不發(fā)達(dá)、鋼鐵生產(chǎn)廠商對(duì)大宗鋼材銷售渠道的壟斷、新疆地方銷售習(xí)慣等環(huán)節(jié)，使多數(shù)商戶更喜歡門店擺放銷售。 調(diào)查統(tǒng)計(jì)表中值得注意的是建工物流（文光站）的商戶在 北站倉(cāng)庫(kù) 建立經(jīng)銷網(wǎng)點(diǎn)的比率為 0，這個(gè)數(shù)據(jù)意味著 北站倉(cāng)庫(kù) 和建工物流在很大程度上存在著競(jìng)爭(zhēng)的極端同位性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的可能性很小，只是該市場(chǎng)目前還沒有規(guī)模投資建設(shè)。也就是說(shuō)，假如商戶目前所在市場(chǎng)拆遷，其商戶選擇進(jìn)駐 北站倉(cāng)庫(kù) 的概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了不選擇 北站倉(cāng)庫(kù) 的概率。建工物流和其它外圍商戶則對(duì) 100 ㎡以上辦公面積的興趣偏高，選擇比率分別為 80％和 90％。 金屬公司的擬建項(xiàng)目招商從本質(zhì)說(shuō)穿了就是項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷。從未來(lái)發(fā)展的視角看， 北站倉(cāng)庫(kù) 的位置恰好處在烏昌經(jīng)濟(jì)一體化建設(shè)的核心空間延伸范圍。 項(xiàng)目的單位出租價(jià)格和出租率的變動(dòng)都很敏感，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益的影響很直接。依據(jù)敏感性分析，出租價(jià)格和投資回收期限的適度變化調(diào)整對(duì)項(xiàng)目的影響不明顯。 ●廣告訴求對(duì)象： 【執(zhí)行單位】： 【策劃?rùn)C(jī)構(gòu)】： 烏魯木齊商務(wù)策劃有限公司。另包括進(jìn)駐銀行 3 家。 ●安排專人上門介紹―― 3 人為 1 組，分 3 組同時(shí)突擊式走訪各大市場(chǎng)，同時(shí)發(fā)送相關(guān)