金網(wǎng)絡(luò)20xx年廊坊市塞納河谷二期商業(yè)部分專題研究報(bào)告(47頁(yè))-其他行業(yè)報(bào)告(參考版)
2024-08-18 11:12本頁(yè)面
【正文】 商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議－業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) 商業(yè)設(shè)備建議 ?應(yīng)在設(shè)計(jì)層面及滿足不同業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)設(shè)備設(shè)施的不同需求 。 商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議－業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) 風(fēng)情休閑型 ?比例占 40％左右； ?主要業(yè)態(tài)包括：快餐、小型服飾店、飾品店、茶社、咖啡店、休閑水吧、蛋糕店、書吧、音樂(lè)吧、書店、音像店、服裝服飾店等； 商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議－業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) ?根據(jù)各類型業(yè)態(tài)對(duì)內(nèi)部空間的使用要求 ， 建議商業(yè)單元?jiǎng)澐帜?shù)為 80平米 ， 進(jìn)深控制在 15米左右 。 商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議－業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) 風(fēng)情休閑型商業(yè) ?項(xiàng)目風(fēng)情化、休閑化的集中體現(xiàn)； ?充分發(fā)揮休閑型業(yè)態(tài)必須集中設(shè)臵才能帶來(lái)的聚集效應(yīng)； ?充分利用小學(xué)帶來(lái)的附加消費(fèi)需求，設(shè)臵部分休閑型業(yè)態(tài)； ?主要業(yè)態(tài)包括：中西餐飲、茶社、咖啡店、休閑水吧、蛋糕店、 KTV、書吧、音樂(lè)吧、書店、音像店、 spa、健身、中型超市、小型精品百貨店等。 社區(qū)型生活鄰里中心 公共服務(wù)型商業(yè) 風(fēng)情休閑型商業(yè) 商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議－業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)主要針對(duì)規(guī)模較大的社區(qū)鄰里中心和 HALF MILE商業(yè)步行街 。 ? 展示為業(yè)主舉辦的繪畫展、風(fēng)箏展、泥塑展、攝影展的作品展示。 商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議－市場(chǎng)定位 社區(qū)型生活鄰里中心 ?業(yè)態(tài)組合支持時(shí)尚生活概念，與現(xiàn)代生活方式對(duì)接； ?空間和建筑形象具有鮮明個(gè)性，從而提升街區(qū)整體的品質(zhì)和品位。 全面挖掘商業(yè)價(jià)值 O 優(yōu)勢(shì) 機(jī)會(huì) T 威脅 劣勢(shì) ? 區(qū)域目前商業(yè)稀缺 ? 一期住宅項(xiàng)目已經(jīng)形成良好的市場(chǎng)形象和口碑，有助于區(qū)域價(jià)值提升 ? 富士康和華為的入駐將會(huì)為區(qū)域帶來(lái)消費(fèi)人群 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展?jié)摿瓣P(guān)注度使本案具有優(yōu)越的環(huán)境基礎(chǔ)； ? 本案住宅部分的高質(zhì)客群對(duì)商業(yè)部分有一定的支撐力； ? 小學(xué)將為本案商業(yè)帶來(lái)一定客流 ? 五星級(jí)酒店將樹立區(qū)域標(biāo)桿形象 ? 本案商業(yè)面積較大，已超出配套商業(yè)所需 ? 底商限制餐飲、歌廳等業(yè)態(tài) ? 區(qū)域以廠區(qū)為主，并非傳統(tǒng)居住區(qū) ? 產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題 ? 小學(xué)附近的業(yè)態(tài)限制 商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議－ SWOT分析 商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議－市場(chǎng)定位 高端商務(wù)交往區(qū) ?以 5星級(jí)酒店配套為主要商業(yè)形式； ?廊坊市的高端商務(wù)交往區(qū)。 ? 住宅產(chǎn)品為本案商業(yè)帶來(lái)高質(zhì)消費(fèi)人群，本案商業(yè)定位應(yīng)著重對(duì)位此類人群的消費(fèi)取向和趨勢(shì)，增大時(shí)尚休閑、娛樂(lè)等與先進(jìn)城市更為接近的精神層面消費(fèi)業(yè)態(tài)比例，如：西餐、咖啡廳、茶樓等。 ? 廊坊商業(yè)目前正處于由中低端消費(fèi)向中高端消費(fèi)過(guò)渡的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，本案集中商業(yè)檔次應(yīng)以中端、中高端檔次為主。 商業(yè)客群消費(fèi)行為分析－研究結(jié)果 四、商業(yè)定位與設(shè)計(jì)建議 市場(chǎng)研究對(duì)本案商業(yè)的啟示 ? 廊坊市人均商業(yè)占有面積過(guò)大，雖然有周邊郊縣的消費(fèi)支持，但無(wú)論是持續(xù)性和消費(fèi)額，均難以消化目前商業(yè)面積，廊坊市商業(yè)市場(chǎng)有一定的規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。年度度假頻次普遍在 1— 2次，對(duì)比國(guó)際平均標(biāo)準(zhǔn)年度假頻次在 3次以上，水平不低。 商業(yè)客群消費(fèi)行為分析－研究結(jié)果 5 傳統(tǒng)購(gòu)物消費(fèi)頻次最高、占日常消費(fèi)最大份額，餐飲消費(fèi)其次 對(duì)比日用品、服飾和餐飲消費(fèi)水平可以發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)購(gòu)物消費(fèi)頻次最高，也占據(jù)著總體日常消費(fèi)的最大份額，餐飲消費(fèi)其次。但同時(shí)，消費(fèi)意識(shí)超前的群體所關(guān)注的產(chǎn)品特色、服務(wù)和品牌影響作用也占有較大比重。 傳統(tǒng)購(gòu)物消費(fèi)特征的主導(dǎo)也說(shuō)明廊坊休閑娛樂(lè)業(yè)有待進(jìn)一步發(fā)展，以滿足逐漸多樣化休閑方式。 商業(yè)客群消費(fèi)行為分析－研究結(jié)果 3 購(gòu)物消費(fèi)是目前廊坊最主流的休閑方式 不斷富裕的生活逐漸改變著大眾的消費(fèi)習(xí)性，音樂(lè)、影視及上網(wǎng)、閱讀的休閑方式已開(kāi)始占有較大比例。不過(guò)廊坊購(gòu)物商場(chǎng)一般營(yíng)業(yè)至晚十點(diǎn)。 值得注意的是 30％的客群購(gòu)物行為發(fā)生在高端購(gòu)物場(chǎng)所和北京，即所謂“上北京”現(xiàn)象。而購(gòu)物消費(fèi)行為集中在市中心綜合百貨和特色商街。市中心綜合百貨和特色商街占有 37％的同樣比例。消費(fèi)者的偏好和消費(fèi)習(xí)性為本案商業(yè)發(fā)展策略提供依據(jù)。而商業(yè)供應(yīng)以傳統(tǒng)購(gòu)物為主，缺少領(lǐng)導(dǎo)型品牌和時(shí)尚休閑業(yè)態(tài)，同時(shí)商業(yè)形態(tài)陳舊。 相信隨著廊坊經(jīng)濟(jì)、人均 GDP的進(jìn)一步發(fā)展，廊坊本地的消費(fèi)將逐漸向休閑、娛樂(lè)、餐飲等方向發(fā)展。 5 一線城市商業(yè)聚集力較強(qiáng)，形成商業(yè)真空效應(yīng)，高端消費(fèi)外流明顯 商業(yè)發(fā)展特征 由于廊坊城市位于京、津城市帶之間，同時(shí)距離過(guò)近，由于一線城市商業(yè)的強(qiáng)聚集力效應(yīng)，使廊坊市商業(yè)形成真空效應(yīng)，高端消費(fèi)支撐較弱，大多高端消費(fèi)向外流失。 大多為底商形式，體量普遍較小，單位面積以 100200平方米為
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