【正文】 本項目的服務功能優(yōu)勢將隨著國際航運中心的不斷發(fā)展而
。 （二）、 產(chǎn)品市場營銷推廣建議 在整個項目的營銷推廣工作中，連鎖酒店是由連鎖定房中 心統(tǒng)一管理的，所以不太需要有特殊的推廣手段；而本項目的辦公樓產(chǎn)品則需要通過一定的手段進行市場推廣，從而形成有效的產(chǎn)品營銷。 利潤收益核算：根據(jù)現(xiàn)有虹口區(qū)部分接近甲級標準辦公樓標準進行計算，包含物業(yè)管理費部分樓宇的 元 /平方米 /月，取最低值人民幣 元 /平方米作為單價，整個辦公綜合樓的出租將獲得每月 100150 萬元的收入（按照辦公樓可投入使用的建筑面積約 20200 平方米計算），而全年的辦公樓出租租金收入將有可能突破 1500 萬元，本案成為一個兩 三年內(nèi)即刻全部投資回收實現(xiàn)盈利的 “黃金 ”租賃項目。 將整個 “舊樓 ”作為整幢辦公樓主體，在根據(jù)目前市場的現(xiàn)狀的爛尾樓包裝方案進行成本預估，每平方米投入的后期追加成本約為 7001500 元 /平方米左右，達到這個標準，本樓的整個辦公檔次將提升到一個全新的標準。根據(jù)以上的規(guī)劃使用功能調(diào)整建議，將本案的 “新樓 ”作為類似 “錦江大廚 ”概念進行出租；而把整個 “舊樓 ”改造成 7 層電梯景觀辦公樓或者具有一定商業(yè)規(guī)模的商業(yè)辦公綜合樓，進行劃分出租，將取得較好的經(jīng)濟效益。改造辦公樓的費用相對于集中性商業(yè)項目而言，要低得多，并且在周期上也快得多；而現(xiàn)有的星浪酒店的大部分設備在稍加改造后就能夠基本 滿足經(jīng)濟型酒店的硬件要求，僅需要在局部設備、軟件配套等方面追加部分投資，即可形成有效的開業(yè)條件，結(jié)合現(xiàn)階段的市場商業(yè)狀況，本項目的廉價酒店將會是本項目中最早開始營運并盈利的項目。 根據(jù)現(xiàn)有的分割建議，在底層辦公商務大堂進行保留，并同時保留外部肯德基快餐的基礎上，在進一步擴大停車系統(tǒng)后，底層具有商務休閑功能的 “星巴克”或“上島咖啡”的面積將受到明顯的限制，因此，部分辦公樓協(xié)助服務系統(tǒng)（包括電梯大堂、咖啡巴、快遞服務中心，商務中心、網(wǎng)絡中心等）將極有可能搬遷到整個商務辦公樓的 2 層，而將整個電梯大堂搬遷至二樓的做 法，也將明顯提升辦公樓的底層的空間感覺，同時整個辦公樓的辦公品質(zhì)，商務氛圍取得明顯的提升。 （四）、辦公樓內(nèi)部設備以及結(jié)構(gòu)建議 在本著節(jié)省費用，提高品質(zhì)的前提下，本案現(xiàn)有的部分設備在進行一定規(guī)模的維護保養(yǎng)后，讓然能夠進一步發(fā)揮作用，在一定程度上滿足項目的需求。為了能夠更好的配合整個項目未來的發(fā)展，建議新 浪酒店在保留其功能的基礎上，能否考慮加盟進入“錦江之星”或“如家”的連鎖集團（或進行小規(guī)模優(yōu)化改造），或者在現(xiàn)有的酒店的基礎上，擴充一個類似“錦江大廚”概念的中低檔餐飲連鎖中餐廳，是其整個功能更加趨于完善，同時用于協(xié)助提升辦公樓的品質(zhì)并具有一定的商務餐飲功能。在利用沿街部分加油站和新浪酒店的臨時車位，應該基本能夠滿足未來商務辦公的車輛停放需求。根據(jù)常規(guī)核算，每輛汽車（轎車）的停車 、回車空間約為 36 平方米左右的概念進行計算，底層進能夠提供約半數(shù)的商務業(yè)主車位，因此，本案的車位管理將采用特殊的系統(tǒng)滿足不少于約 150 個固定車位的安排。剩 余的一層建筑面積不到 4500 平方米。最后，在條件允許的情況下，在辦公樓下部的門面房屋中，保留一個單元，用于開設一家專門連鎖的 24 小時便利超市，用以配套服務酒店、辦公樓和為來的觀光需求，真正做到完善的商業(yè)配套，加上完善的軟件管理，將極有可能使得本項目在周邊區(qū)域內(nèi)快速形成一個具有極強地位置優(yōu)勢（航運中心）、景觀價值（北外灘）、未來發(fā)展優(yōu)勢（世博會觀光 ）的小型商務中心概念，從而使得項目利于不敗之地！ （二）、辦公樓項目必備的停車已經(jīng)車輛管理系統(tǒng)的描述 作為一個前景良好的辦公商務地產(chǎn)項目，為了能夠適應未來的商務辦公發(fā)展需要，盡量確保較多的車位共未來的小業(yè)主使用是至關(guān)重要的，也是直接影響到未來辦公樓產(chǎn)品能否獲得更高的市場定位以及為經(jīng)營者獲取更高的市場利潤的重要因素。 保留現(xiàn)有的 “肯德基 ”西式快餐項目，而在開拓辦公樓部分的“院內(nèi) ”停車場項目的時候，同樣保留部分沿街的門面房，考慮開設類似 “星巴克 ”或者是 “上島咖啡、真鍋咖啡 ”此類具有一定休閑性質(zhì)的全天候商務休閑餐飲空間，一方面可以配套辦公樓和酒店的需求，另一方面還可以滿足國際航運中心的商務需要并且能夠在未來的世博會期間，起到一定的觀光休閑作用，提升區(qū)域內(nèi)的觀光旅游消費水準。類似這類的經(jīng)濟型 酒店，往往具有非常高的可使用性和特別優(yōu)異客戶吸引力，整個酒店一方面能夠為未來世博會的觀光客戶提供良好的住宿條件外，還能夠在區(qū)域內(nèi)有效的解決具有較強商務目的辦公客戶以及本項目辦公樓內(nèi)客戶的商務招待工作。在基本滿足以上的硬件要求后，為了能夠更好的體現(xiàn)產(chǎn)批優(yōu)良的產(chǎn)品個性，還應該從服務、管理、配套等方面進一步完善，以期待本案的辦公樓 能夠在現(xiàn)有的地塊條件中脫穎而出，成為區(qū)域內(nèi)最早投入使用的，最具有性能價格比的優(yōu)秀辦公樓物業(yè)。每樓層的樓道靠近電梯段預留一定面面積的樓層服務臺，提升整個辦公樓層的環(huán)境，并建議采用部分室內(nèi)人造綠化，將原本顯得相對較為暗淡和用計的室內(nèi)空間（走廊未必全部直接能夠采光），設 計成具有一定燈光效果并配合室內(nèi)綠化的辦公樓內(nèi)景觀小走廊，提升整個辦公樓的品質(zhì)。同時，結(jié)合底層建筑車位系統(tǒng)的安排，在盡量擴大車位面積的同時，將整個商務辦公樓的電梯大堂安置在 2 層，利用現(xiàn)有的自動扶梯進行交通引導，能夠使得現(xiàn)有的資源得到最合理的利用，并能夠適當擴大底層車位的面積，然后在整個建筑物內(nèi)提供不少于兩套逃生樓梯系統(tǒng)，并結(jié)合公共部位以及辦公室內(nèi)部的消防噴淋系統(tǒng)對整個建筑內(nèi)部進行整體重新設計規(guī)劃，同時，配合寬帶通信系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)、效消防噴淋系統(tǒng)等相 應設備，必定使得項目獲得良好的市場口碑。 在整個辦公樓內(nèi)部的空間分割中，盡量避免梁柱的影響，針對不可避免出線的結(jié)構(gòu)影響，盡量減少浪費面積。在未打通的部分區(qū)域內(nèi)，按照相對較高的標準設立辦公樓底層大堂和商務服務中心以及靠近楊樹鋪路部分門面形成一個小型 24 小時便利店。作為一個成熟的辦公環(huán)境，車輛的管理和出入直接體現(xiàn)了辦公環(huán)境的優(yōu)劣。部分位置如果需要，建立設置具有景觀價值的觀光辦公電梯，配合北外灘的景觀效果，擴大立面沖擊力，形成人工景觀。七層的辦公樓主體，在本案的位置上 應該具有一定的景觀視野，因此建議在本案南向靠近國際航運中心（楊樹浦路）位置上的各個樓層，擴大開窗的面積，讓整個辦公樓未來的南立面變得相對現(xiàn)代和生動一些，甚至考慮部分適當?shù)臉菍影仓靡恍┬⌒偷奈蓓敾▓@或者陽臺。 大量的商務服務空間、類似咖啡吧、西式快餐、中式簡餐等污染小、營運成本低，環(huán)境衛(wèi)生、效率高的餐飲服務企業(yè)將大大受到企業(yè)員工和未來酒店入主客戶的歡迎，便利的商務條件，性價比極高的商務居住空間和成熟的商業(yè)服務、餐飲配套相結(jié)合將成為本案未來成功的重要誘因！ 三、 功能規(guī)劃調(diào)整建議 建于以上的種種功能定位建議，在充分的考慮實地建筑現(xiàn)狀并有效的進行觀察后，針對建筑物現(xiàn)有的狀況針對未來的發(fā) 展，作如下的調(diào)整建議： （一）、建筑形態(tài)的規(guī)劃調(diào)整 隨著本案的產(chǎn)品定位的成型，建筑形態(tài)部分的調(diào)整將成為最重要的調(diào)整部分之一。因此、本案的辦公客戶群體，因為地緣優(yōu)勢將在市場上獲得強有力的支撐，形成有效的客戶群體。 在整個辦公商務樓中出線大量的船務、航運、貨運代理公司后，其相關(guān)的小型外貿(mào)企業(yè)、小型知識產(chǎn)權(quán)行業(yè)的企業(yè)也將會成為本案商務辦公樓中較為重要的部分。本案地理位置的優(yōu)越性將直接吸引大量的和水上航運、船務、貨運等相關(guān)的公司、辦事機構(gòu)以及代表處。 二、 客戶以及消費者定位 在形成鮮明的產(chǎn)品定位后，結(jié)合目前市場的狀況以及現(xiàn)階段周邊城市的發(fā)展前景，本案未來的客戶定位就現(xiàn)得相對清晰起來，有針對性的項目目標客戶將能夠有效支撐產(chǎn)品在市場上的定位，形成有效的租賃以及其他利潤的回饋。 單純從建筑本身的角度分析，本案的建筑結(jié)構(gòu)已經(jīng)明顯陳舊，包括建筑空間的利用、室內(nèi)柱網(wǎng)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)，跨空間上下層的交通形態(tài)和立面形式，恐怕都不能算是具有良好的改造余地的商業(yè)地產(chǎn)項目。而反觀本案的交通現(xiàn)狀以及未來一段時間內(nèi)的交通發(fā)展趨勢而言，不論從城市大交通系統(tǒng)（包括公交系統(tǒng)、軌道捷運系統(tǒng)）等諸多方面看，還是本案現(xiàn)有的建筑物所限制的車輛停車系統(tǒng)，都無法滿足一定數(shù)量的有效消費人流的聚集，換句話說：沒有合適的停 車位、沒有良好的城市交通輔助系統(tǒng)，本案的商業(yè)未來發(fā)展前景將受到明顯的抑制。 交通系統(tǒng)的限制將進一步影響本案作為商業(yè)地產(chǎn)項目獲得進一步發(fā)展的前景。沒有規(guī)模效應的整體城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，單靠一個商業(yè)地產(chǎn)項目，恐怕根 本無法另本案未來的商業(yè)經(jīng)營前景一片光明。南京路、淮海路的形成不是一朝一夕的。 商業(yè)項目的存在，必須依靠一定規(guī)模的成行成市效應，形成區(qū)域規(guī)模熱點。而本案的地理位置決定了周邊消費者固定消費數(shù)量的不足，而大型商業(yè)項目的綜合產(chǎn)品定位又不可能在提籃橋地區(qū)創(chuàng)造一個新“城市副中心”，南京路商業(yè)街的形成經(jīng)過了很長時間的積累，而商業(yè)項目的未來則在很大程度上依賴于人氣的追捧和支撐，本案的消費 支撐和對整個城市的輻射能力顯然非常有限。周邊的商業(yè)氛圍和消費能力的支撐恐怕很難支撐一個大型的綜合性商業(yè)項目。 商業(yè)地產(chǎn)的存在往 往在很大程度上，依賴于周邊商業(yè)氛圍和消費潛力的支撐。 形成酒店和辦公樓搭配的格局，將有利于整個項目在租賃收益方面的大幅度提升，有效的商務辦公條件，將從側(cè)面穩(wěn)定的保證部分經(jīng)濟型酒店的客房入住率，而同樣具有性能價格比的酒店旅館將同樣為商務辦公帶來更多的商務信息和商業(yè)機遇，兩者相輔相成，可以在形成一定規(guī)模的前提下，有效實現(xiàn)“雙贏 ”！ 國際化航運中心的建造，將有利于本項目形成具有良好景觀價值的辦公商務樓和經(jīng)濟型酒店。 交通條件的優(yōu)越將同樣有利于本案發(fā)展商務辦公，吸引企業(yè)。結(jié)合北外灘觀光商務區(qū)以及上海國際航運中心概念的未來發(fā)展，將本案的產(chǎn)品定位明確后，將具有以下明顯的優(yōu)勢： 彌補上海國際航運中心周邊的低成本商務酒店的明顯不足，本項目的出現(xiàn)，將能夠使得部分商務目的較強的企業(yè)在國際航運中心周邊最 短的時間內(nèi)獲得相對最高性價比的酒店、賓館服務。 （一）、產(chǎn)品市場定位建議 作為成熟中心城區(qū)部分的大體量老建筑，結(jié)合項目周邊的交通、環(huán)境、市政軟硬配套和未來城市發(fā)展規(guī)劃的走勢， 我們建議將本案靠近楊樹浦路沿街的大型廠房建筑改造成辦公樓進行市場招租；而靠近加油站和惠民路的相對小型的建筑在現(xiàn)有狀態(tài)下進行進一步優(yōu)化調(diào)整，在 目前的小型酒店的基礎上進行優(yōu)化，針對目前市場上極受歡迎的經(jīng)濟型酒店行使進行優(yōu)化，從而完善本項目的市場價值，并有效的提升項目未來一段時間內(nèi)的租賃率。 回到 5 年前的住宅市場，我們可 以很顯然的發(fā)現(xiàn)本地域內(nèi)的住宅在北外灘規(guī)劃概念出臺后，經(jīng)歷了一個幾乎是跳躍性的飚升。從常規(guī)而言，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營和租賃往往是需要通過相應的具有專業(yè)技能的“商業(yè)經(jīng)營管理公司 ”的優(yōu)化才能夠?qū)崿F(xiàn)的，作為本案的現(xiàn)狀而言，若要將全部產(chǎn)品調(diào)整成整體性商業(yè)物業(yè)，無論從成本、經(jīng)營、發(fā)展以及投資收益等角度分析，都具有明顯的不利的特征。 一、 產(chǎn)品定位建議 作為中心城區(qū)少見的大規(guī)模老建筑群落，整個建筑物的體量和建筑形態(tài)明顯的對未來的產(chǎn) 品定位具有較強的局限性。因此，導入先進的經(jīng)營管理理念和強有力的公關(guān)形象，會給項目創(chuàng)造出一個良好的經(jīng)營發(fā)展空間。 ? 北外灘規(guī)劃及其改造的實施 ,即“工地現(xiàn)象”，將可能惡化項目周邊環(huán)境和交通狀況，從而給本項目招商及租金談判和租金提升，增加難度 . 綜上所述： 虹口區(qū)的商務樓市場是一個尚未完全成熟的市場，綜合對市場調(diào)查，我們認為： 虹口區(qū)的商務樓市場供應量正逐步上升，對此本案一應組織專業(yè)的招商隊伍和物業(yè)管理隊伍；二應加強招商前期的市場宣傳力度；三是招商初期應以低價入市。 ? 本案良好的地理位置，有大量的人流和車流，此中孕育著大量的財富在流動，對此應大力宣傳區(qū)域的發(fā)展前景。 ? 原規(guī)劃用途及建造格局為倉庫 ,歷時久遠 (距今 70 余年 ),對于今后擬招商的商業(yè)用途客戶而言 ,存在著不小的改造及利用的困難及難度，招商對象投資成本可能相比同類項目上升，從而會加長其運籌和考量周期 . ? 地處虹口老區(qū) ,周邊以舊式里弄住宅為主 ,且緊鄰項目四周的商業(yè)業(yè)態(tài)以小型低檔業(yè)態(tài)業(yè)種為主 ,即項目周邊小環(huán)境較差 ,不利于項目整體形象及其租賃價格的提升 . ? 東大名路、楊樹浦路是項目面臨的最重要的東西向主干道 ,但兩者路況均不佳 ,交通便利性、通達度不強 . （三）機會點 ? 對目前商務樓市場進行分析，商務樓的市場價格走勢持續(xù)上升， 同時，隨著甲級寫字樓開發(fā)量的持續(xù)上升，乙級寫字樓逐漸變得緊缺，本案的出現(xiàn)將彌補市場的空白點。 ? 已有肯德基、星海賓館、網(wǎng)吧等在開門營業(yè)，對項目今后招商將起到示范作用和產(chǎn)生助推效果 . （二）劣勢 ? 本案為舊房改造，且周 邊沒有相應的停車位，無法停車是本案的致命傷。 ? 業(yè)主是滬上乃至全國知名的百聯(lián)集團，可賦予本項目以卓越的實力和信心保障。 ? 本案所處區(qū)域是規(guī)劃中的船務商貿(mào)區(qū)，這些，使本案具有了良好的升值空間。 四、項目發(fā)展的 SWOT 分析 對本案區(qū)域市場進行正確的分析和判斷，了解項目在市場中所處的位置，并制定相應的