【正文】 應對策略，可以使項目在規(guī)避風險的同時獲得更大的收益。街面店鋪破舊，衛(wèi)生設施較差，對周邊環(huán)境造成 了很大的影響。 三 、 周邊環(huán)境與配套 本案占地面積較小，因此自身配套較弱，雖然提籃橋是北外灘重要的商業(yè)支柱地，但是幾十年來這里的建筑、設施等仍保持著一塵不變，比徐家匯和五角場落后了 20 年，所以也討不到“幅射區(qū)”的便宜。從本案出發(fā)至明珠二號線楊樹浦路站只需步行 5 分鐘。 建設中的 明珠二號線（即軌道交通四號線） 全長 22 公里，共設 17 個換乘站，從寶山路到虹橋路。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和上海市中心區(qū)近在咫尺，交通便捷，是上海主要的交通運輸樞紐，極大程度的緩解了區(qū)內(nèi)交通狀況。 第四章 項目分析 一、 地理位置 本案位于虹口區(qū)船務商貿(mào)區(qū) —— 楊樹浦路、惠民路交界處，與陸家嘴金 融貿(mào)易區(qū)隔江相望，毗鄰提籃橋商業(yè)區(qū)，交通有 2 3 9213 135 路公交車，附近有大連路過江隧道，路對面是國際航運中心，為本案潛在客戶奠定基礎。隨著市政規(guī)劃的逐步實施，商業(yè)環(huán)境的日漸改善，以及新遷居民的消費需求增加，相信區(qū)域內(nèi)的消費水平會相對提高，但這仍需要一個漫長的過程。 ? 學生更側(cè)重時尚性消費 學生思想活躍，對新事物有強烈的求知欲，喜歡追求新潮，并敢于創(chuàng)新，消費的趨附性強，娛樂消費占全部消費額 的比重很大。 ? 學生對品牌的忠誠度很高 學生消費在一定程度上會相信自己的真實體驗，如果使用某種品牌產(chǎn)品產(chǎn)生好的體驗，就會堅持使用，從而逐步形成固定偏好，最終形成使用習慣，保持對此產(chǎn)品良好的忠誠度。拿手機產(chǎn)品來說，目前，有手機的學生中，一部分有通信的需要，且家庭經(jīng)濟條件允許；另一部分有通信需要，但是家庭經(jīng)濟條件負擔不起的情況下“趨前”消費； 還有一部分是既無通信需要又無家庭經(jīng)濟條件負擔的“奢侈”消費。學生沒有形成完整的，穩(wěn)定的消費觀念，自控能力不強，多數(shù)消費都是受媒體宣傳誘導或是受身邊同學影響而產(chǎn)生的隨機消費、沖動消費。 周邊在校學生的消費特點 學生的基本生活消費和心理整體上是現(xiàn)實的、合理 的，但離散趨勢明顯，個體差異大。 ? 是其他家庭成員的購買決策的購買主體，購物特點體現(xiàn)其他家庭成員的消費特點。 中老年人士的消費對價格敏感 顧客自身的特點（包括家庭、年齡等因 素）對顧客的購買行為有 很大的影響，該顧客代表了一個群體的消費特點，這個群體具備這樣一些特點： 5060 歲的老年夫婦，和第三代生活在一起；基本的收入是退休金和子女提供的一 些 幫助，負責照顧第三代。從目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)條件來看，新居民的消費要求可能暫時得不到解決，于是，這部分消費群體的目標，常常轉(zhuǎn)向其它周邊區(qū)域。應該說，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套設施 ，已經(jīng)能夠基本滿足他們的生活需要。 五、 消費傾向分析 主力消費群體的消費傾向單一 區(qū)域內(nèi)的消費傾向比較單一，以滿足日常生活消費為主，這一點從業(yè)態(tài)分布上表現(xiàn)得較為明顯，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)呈兩極分化的態(tài)勢，主業(yè)態(tài)一是零售業(yè)，二是快餐業(yè)，而其他商業(yè)業(yè)態(tài)分布不完整，缺乏完整的休閑設施。 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)供需平衡 提籃橋是區(qū)域內(nèi)主要的商業(yè)圈，商業(yè)環(huán)境較為成熟，此處沿街商 鋪的使用率已接近飽和。 商鋪租金走勢圖表 02468101214162020年 2020年 2020年 2020年2020年2020年2020年2020年 四 、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀分析： 提籃橋板塊商業(yè)氛圍較濃 本區(qū)域的商業(yè)用房主要集中在提籃橋地區(qū)，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)設施多為早年建成的沿街商鋪，常用生活配套設施很是齊全。同時經(jīng)營管理公司的介入使得租金增長更上一層樓：弘基休閑廣場在2020年到2020年的年租金增長率為２２．２％，新天地更是高達１００％。雖然受宏觀調(diào)控因素影響，2020年的數(shù)字仍上漲到１１２７美元，以2020年租金為基數(shù)，較2020年的水平又增加了２％。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計 本次調(diào)查商鋪對象總數(shù)為： 1069 個 其中： 6351991321093零售業(yè) 服務業(yè) 餐飲業(yè) 旅館住宿 其它(公共設施等)本案 零售行業(yè)中：在零售行業(yè)中 13428216752服裝 百貨 便利店 辦公用品、耗材等 服務業(yè)中： 12, 6%40, 20%62, 31%16, 8%57, 29%12, 6%洗浴 美容 信息、中介 通訊 娛樂 維修 餐飲行業(yè)的調(diào)查結(jié)果為： 80, 80%20, 20%快餐類 飯店 旅館類的調(diào)查結(jié)果為： 星級 50, 50%50, 50%星級酒店 旅館 三、商鋪租金分析 目前，本案附近的楊樹浦路的沿街 商鋪租金保持于４元／平方米／天以上，而且，有繼續(xù)上升的趨勢。 —— 濱江綠地建設項目，虹口港東側(cè)到秦皇島路岸線２．１公里，結(jié)合景觀、休閑、防汛一并考慮 樣板段高陽－公平段濱江綠化已開工。至2020年，高陽港區(qū)原址上將建成集國際客運碼頭、辦公、商場、酒店、濱江開放綠地于一體的２１世紀黃浦江標志性建筑群，建成后的客運中心將包括國際客運綜合大樓在內(nèi)的各類賓館、商業(yè)、辦公等建筑設施和超大綠地空間。該酒店由兩幢姐妹樓組成，集酒店、會議、娛樂、餐飲、 休閑購物于一體，建成后將成為北外灘地區(qū)最具景觀效果的豪華酒店服務設施。 目前重點建設區(qū)域是現(xiàn)代商務區(qū)、航運商貿(mào)區(qū)和濱江休閑區(qū)。該區(qū)域的白玉蘭大廈將是一幢綜合性的商住酒店，白玉蘭大廈從中部開始逐漸縮小，直 至到形成一個很高，類似哥特式的尖頂，與隔江的東方明珠相映成趣。依托國際客運中心建設和上海航運交易所，提升北外灘地區(qū)的航運服務功能，使其成為上海國際航運中心建設的重要組成部分。 坐落在這個功能區(qū)的世茂集團投資的雙子樓北外灘世茂酒店目前已經(jīng)開工建設。 現(xiàn)代商務區(qū) 虹口港以西、吳淞路以東地區(qū)。 建筑風格 現(xiàn)代、簡潔、高科技 北外灘在建筑總體上要求現(xiàn)代、簡潔、高科技為特色，在保護建筑集中的地區(qū)和提籃橋歷史風貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)應體現(xiàn)傳統(tǒng)建筑的特色和風格 . 規(guī)劃內(nèi)容 五大功能區(qū)域 根據(jù)北外灘首期規(guī)劃，北外灘將分為 五大功能區(qū)域進行開發(fā)建設。 綠地配套 形成都市綠化系統(tǒng) 北外灘將形成適合居住與城市發(fā)展的都市綠化系統(tǒng)。屆時共有２條市區(qū)地鐵線通過北外灘地區(qū)。 交通設置 三條市區(qū)地鐵線由此經(jīng)過 根據(jù)北外灘交通規(guī)劃，這里將形成的二橫六縱干道為骨架輔以若干支路的方格網(wǎng)狀道路網(wǎng)。根據(jù)上海市的城區(qū)規(guī)劃，全市將形成四環(huán)相擁的交通格局，即第一環(huán)外環(huán)線、第二環(huán)中環(huán)線、第三環(huán)內(nèi)環(huán)線、 第四 環(huán)中心環(huán)（大連路、東方路、張楊路、復興路）、第五環(huán)核心環(huán)（新建路、銀城路、世紀大道、延安路），北外灘地區(qū)就位于核心環(huán)和中心環(huán)以內(nèi)，這一優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢賦予北外灘以巨大的開發(fā)價值。 區(qū)位優(yōu)勢 位于核心環(huán)和中心環(huán)以內(nèi) 北外灘地區(qū)位于蘇州河和黃浦江交匯處，與外灘、陸家嘴呈現(xiàn)出“黃金三角”之勢，是黃浦江兩岸綜合開發(fā)條件最為成熟的重點地區(qū)之一。２１世紀初，北外灘一旦建成，將和外灘、陸家嘴呈三足鼎立之勢，北外灘，同時也將成為一個以 知識性和 國際航運為亮點的特色服務貿(mào)易區(qū)。比甲級寫字樓檔次稍低，實用性強、價格適中、交通便利的乙級寫字樓，勢必將成為中小企業(yè)辦公場所的首選，從而為乙級寫字樓市場帶來無限商機，可以預計，這一市場將是極具活力并前景廣闊的。乙級寫字樓處于甲級的延伸帶，租金將維持現(xiàn)有水平。 乙級寫字樓 —— 將成為市場寵兒 由于甲級寫字樓出現(xiàn)了供不應 求的局面。據(jù)辦公用房空置面積情況分析， 1998 年上海辦公用房的供應量達到高峰，由于供應量的突發(fā)性增加，空置面積也隨之放大，由于近年來辦公樓的吸納量逐年增加，并在 2020 年達到峰值，因此，自 2020 年以來，空置面積逐年下降。近年來，辦公用房的租賃銷售比例保持在 4： 1 的狀態(tài)，20202020 年以來寫字樓市場租金一直保持上漲，隨著各板塊寫字樓入住率的 不斷提高，可供應面積不斷減少，辦公樓出現(xiàn)供不應求的局面。目前，辦公樓租金更是呈現(xiàn)上升趨勢。 五、寫字樓租金和出租率分析 寫字樓 —— 租金持續(xù) 走高 隨著國內(nèi)外資本源源不斷的匯集，上海國際化大都市的地位已逐步確立?？勺饪墒?，售價 15000 元 /平方米，租金 元 /平方米 /天，物業(yè)費 21 元/平方米 /月。物業(yè)費 美金 /平方米 /月。 四、區(qū)域內(nèi)商務物業(yè)介紹： 樓盤名稱： 上海灘國際大廈 地址：黃浦路 99 號 發(fā)展商 :上海三豐置業(yè)有限公司 單價報價 : 30000 元 /平方米；成交均價： 22082 元 /平方米，租金 美金 /平方米 其他房 : 1301600 網(wǎng)上登記套數(shù)： 103 套 剩余套數(shù)： 95 套 付款方式 :組合按揭 聯(lián)系電話 : 63242060 交屋時間 :現(xiàn)房 公開日期 :20200614 開盤時間 :20200707 其他 :該辦公房整層出售， 3500 美金 /平方米。其中作為浦江 兩岸開發(fā)重點建設項目的北外灘國際客運中心將成為上海的游輪母港、豪華游輪將由此往返于世界各地，岸上還將建設一系列配套的國際化服務設施：包括大量星級酒店如白玉蘭大廈；大型濱江休閑綠地；超五星級酒店世茂凱悅等。 依據(jù)這一原則，北外灘地區(qū)的規(guī)劃目標是建成一個融國際航運商貿(mào)、現(xiàn)代商務、現(xiàn)代商業(yè)、高尚居住和濱江休閑為一體、具有國際一流水準的現(xiàn)代化區(qū)域，其規(guī)劃范疇比陸家嘴地區(qū)將更為完善。根據(jù)規(guī)劃，黃浦江兩岸綜合開發(fā)范圍涉及 5 個區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里，岸線長度約 20 公里，功能將從原來的交通運輸、倉儲碼頭、工廠企業(yè)轉(zhuǎn)換為以金融貿(mào)易、旅游文化、生態(tài)居住為 主，實現(xiàn)由生產(chǎn)型向綜合服務型的轉(zhuǎn)換。盡管對比陸家嘴來說發(fā)展起步要晚，但北外灘規(guī)劃起點更高、同時吸取陸家嘴規(guī)劃經(jīng)驗，與陸家嘴進行互補發(fā)展，可以期待北外灘未來的整體設施將更完善、更便捷，前景更為看好。”這是從眾多房產(chǎn)專家那里得到 的經(jīng)驗。 由此可見，目前北外灘核心區(qū)樓盤不到 2 萬的單價比起小陸家嘴45 萬的天價還有巨大的升值空間，再加上房源稀缺，該區(qū)位新盤引發(fā)的購買熱潮也就不足為奇了。 北外灘 VS 陸家嘴 北外灘后勁更足 繼陸家嘴金融貿(mào) 易區(qū)之后，市政府又一重大工程浦江兩岸綜合開發(fā)項目已正式啟動，作為上海未來十年的中心建設工程，其未來發(fā)展走勢引人關注。該區(qū)域內(nèi)的航運、物流、貿(mào)易類客戶亦占據(jù)主要分額；同時，以往以中資客戶為主要構成的自用需求市場正在逐步擴大，且越來越多的外資機構開始試探性地進入到該區(qū)域的寫字樓銷售市場。作為成熟的商務區(qū)，這些區(qū)域的價值已經(jīng)被廣泛認同，通常情況下在這些區(qū)域開發(fā)的寫字樓，多數(shù)是以出租為主，少量放出的，價格都比較高，投資者拿到手的時候，增值空間已經(jīng)被一定程度消 化。 從供需對比分析，隨著規(guī)劃目標的推進，未來一到兩年內(nèi)，虹口區(qū)北外灘及周邊區(qū)域?qū)Ω邫n商務樓宇產(chǎn)生較大的需求，受相對薄 弱的基礎供應量及建設周期的影響，市場可以供應的產(chǎn)品相對稀缺。這些區(qū)域，基本都納入了市、區(qū)兩級政府下階段發(fā)展的重點，有明確的高起點規(guī)劃和大力度的政策扶持，而且相當部分已經(jīng)進入強勢啟動階段，區(qū)域前景看好，商辦用房的現(xiàn)實需求和潛力都比較旺盛。據(jù)介紹，北外灘區(qū)域銷售的寫字樓檔次較高，主力面積一般在 310 平方米以上。 年初，上海東北部楊浦、虹口、閘北三區(qū)寫字樓供應放量，三區(qū)的供應主要集中在北外灘、五角場和上?；疖囌靖浇貏e是北外灘地區(qū)供應的寫字樓量占到北部供應總量的近 50%。市場強勁的吸納量，使得浦西中心城 區(qū)的寫字樓存量所剩無幾。 一種房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場買賣價格很大程度上取決于該產(chǎn)品的市場租賃價格，而市場租賃價格是由市場對于該房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求所決定的；短期內(nèi)辦公樓供不應求的局面不會發(fā)生改變，因此租金仍將進一步上升，售價亦會同步上升。 而目前市場上短期內(nèi)對于辦公樓的需求明顯大過供給，使得租金節(jié)節(jié)上揚，可以說目前的辦公樓市場處于一個快速上升的“牛市” 通道中。 市場走勢量增價升 自 2020 年以來上海的辦公樓存量房交易呈現(xiàn)出“量增價升”的態(tài)勢， 2020 年首次突破了 100 萬平方米 ——— 這是一個重要的臺階，預示著上海的辦公房存量房交易達到了相當?shù)囊?guī)模， 2020 年的辦公樓存量房交易量目前還未統(tǒng)計出，但相信一定比 2020 年大幅增加。 2020 年上海 辦公樓市場走勢 1999 年后，辦公樓租金呈現(xiàn)遞增態(tài)勢，甲級辦公樓的目前市場租金相較 1999 年幾乎翻倍，租金及售價在 2020 年后“加速上揚”，出現(xiàn) 了較為典型的板塊“補漲”行情。辦公樓的客戶遍布各行業(yè)，而且都有著實際的需求。著名的勞力士