【正文】 一、業(yè)主在接到樓宇入伙通知書之日起（以郵戳為準(zhǔn)）3個(gè)。五、如有疑問請向管理人員咨詢。序 號項(xiàng) 目收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)金 額備 注1綜合押金2預(yù)交管理費(fèi)3水電保證金45三、持入伙手續(xù)書到物業(yè)管理部領(lǐng)取用戶手冊等資料，聽取情況介紹，簽訂入?。ㄗ猓﹨f(xié)議書。一、持購房合同、本人身份證及復(fù)印件前往物業(yè)管理部交驗(yàn)，登記后領(lǐng)取入伙手續(xù)書。在您來辦理各項(xiàng)手續(xù)前，請仔細(xì)閱讀《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。代辦時(shí)，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公（私）章和身份證。在此期間內(nèi)，房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。第2章入伙管理標(biāo)準(zhǔn)文本入伙通知　　　　　　　　公司/女士/先生：您好！您所認(rèn)購的 大廈 層 室已于 年 月經(jīng) 省/市 單位驗(yàn)收部門和 房地產(chǎn)公司、 建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照ISO 9000標(biāo)準(zhǔn)，由本公司制定。六、清潔管理（略）。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車場內(nèi)車輛與登記記錄相符，并列簽字交接。：車輛駛離停車場時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。：車輛進(jìn)入停車場應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。（1）小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理部每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。消防設(shè)備標(biāo)識由管理部主任指定專人實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。（1）管理部負(fù)責(zé)建立消防檔案。（4）在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。（2）管理部內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)期時(shí)間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。（8）配備火警時(shí)刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。（6）嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動(dòng)火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。（4）不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。（2）嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路，電器線路需維修時(shí)請及時(shí)找管理部安排施工。（6）管理部制定《動(dòng)火審批制度》，內(nèi)容包括動(dòng)火申請和審批程序及違章處理方法。（4）在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過夜。（2）專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理部主任審核。（6）管理部負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。（4）安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。（2）管理部主任為消防安全負(fù)責(zé)人。（6）發(fā)生緊急事故時(shí)，按緊急處理措施程序進(jìn)行。（4）需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)向管理部提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。（2）與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。（3）安全管理員24h值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。三、裝修管理（1）管理部安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。（3）發(fā)生案件時(shí)，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。（1）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí)，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動(dòng)。（2）遇有緊急情況或其他治安需要，管理部通過對講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1min～3min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。（1）在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨，實(shí)行24h值班巡邏制。（2）維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。建立事故應(yīng)急處理方案。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。（9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。（7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。（4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。（2）配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。第九章 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案一、公共設(shè)施設(shè)備管理保證設(shè)備運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。（4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致，如有破損，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。（2）采用多種形式的文檔儲存方法，便于原始檔案的管理（如：采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法）。（4）裝訂精美。（2）分類排序。二、物業(yè)檔案建立與管理資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來源，從時(shí)間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。（9）《員工違章違紀(jì)處理意見申報(bào)表》。（7）《部門員工崗位月工作考核表》。（5）《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。（3）《員工工作考核及獎(jiǎng)罰制度》。（1）《新員工入職培訓(xùn)制度》。（32）《清潔管理工作程序》。（30）《消防應(yīng)急處理工作程序》。（28）《機(jī)電設(shè)備維修工作程序》。（26）《物業(yè)資料控制工作程序》。（24）《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。（22）《業(yè)戶入住工作程序》。（20）《物業(yè)管理運(yùn)作流程》。（18）《物業(yè)防火安全檢查制度》。（16）《機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)制度》。（14）《機(jī)電設(shè)備管理手冊》。（12）《接待投訴處理及回訪制度》。（10）《公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》。（8）《檔案資料管理制度》。（6）《員工培訓(xùn)制度》。（4）《各部門月工作計(jì)劃及總結(jié)制度》。（2）《管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則》。（20）財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)。（18）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)。（16）安全管理員崗位職責(zé)。（14）工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)。（12）暖通工崗位職責(zé)。（10）強(qiáng)電技工崗位職責(zé)。（8）工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。（6）物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)。（4）物業(yè)管理文員崗位職責(zé)。（2）經(jīng)理助理崗位職責(zé)。（12）《園林綠化管理規(guī)定》。（10）《消防管理規(guī)定》。（8）《出入物品管理規(guī)定》。（6）《二次裝修管理協(xié)議》。（4）《樓宇使用維護(hù)管理規(guī)定》。（2）《業(yè)主公約》。制定出管理規(guī)章制度共計(jì)74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位職責(zé)20條，運(yùn)作管理制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。第七章 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表序號支出項(xiàng)目名稱月支出年支出備注一寫字樓支出1員工薪金2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)3綠化租用、管理費(fèi)4物業(yè)管理清潔費(fèi)5物業(yè)管理辦公費(fèi)6公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi)7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8公共水電費(fèi)9管理公司合理利潤10法定稅金11每月管理費(fèi)支出合計(jì)元/㎡二商場支出1員工薪金2中央空調(diào)費(fèi)3商場專用貨梯費(fèi)4商場專用手扶梯費(fèi)5商場公共用水費(fèi)6員工制服費(fèi)7設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi)8綠化設(shè)施管理費(fèi)9節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi)10管理公司合理利潤11法定稅金12每月管理費(fèi)支出合計(jì)元/㎡三車場費(fèi)用1員工薪金2照明電費(fèi)3公共用水費(fèi)4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元/㎡四商務(wù)會(huì)所費(fèi)用1員工薪金2會(huì)所用電費(fèi)3會(huì)所用水費(fèi)4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元/㎡五員工餐廳費(fèi)用1餐廳用水費(fèi)2餐廳用電費(fèi)3餐廳用煤氣費(fèi)4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元/㎡二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表序號支出項(xiàng)目名稱算式支出金額（人民幣元）月支出年支出一管理部員工薪金經(jīng)理辦公室1物業(yè)總經(jīng)理2總經(jīng)理助理綜合管理部3管理部經(jīng)理4文員兼?zhèn)}管5資料管理員6業(yè)戶接待員工程管理部7工程經(jīng)理8工程主管9強(qiáng)電技工10弱電技工11空調(diào)水電工12萬能工13文員兼?zhèn)}管物業(yè)管理部14物業(yè)經(jīng)理15商務(wù)咨詢管理16信報(bào)收發(fā)員17會(huì)所管理員18物業(yè)清潔員19物業(yè)管理文員安全管理部20安全經(jīng)理21安全主管22安全管理員23車場管理員24監(jiān)控管理員財(cái)務(wù)管理部25財(cái)務(wù)經(jīng)理/會(huì)計(jì)26財(cái)務(wù)出納員27車場收費(fèi)員二物業(yè)管理辦公費(fèi)1辦公低耗品2辦公交通費(fèi)3節(jié)日布置費(fèi)4辦公電話費(fèi)5辦公水電費(fèi)三公共設(shè)備維護(hù)費(fèi)1消防設(shè)備維護(hù)費(fèi)2扶梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)3貨梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)4消防梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)5客梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)6空調(diào)設(shè)備維護(hù)費(fèi)7吊船設(shè)備維護(hù)費(fèi)8電器設(shè)備維護(hù)費(fèi)9技防設(shè)備維護(hù)費(fèi)10通訊廣播設(shè)備維護(hù)費(fèi)11給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi)12設(shè)備維修備用金四物業(yè)管理清潔費(fèi)1寫字樓廁所衛(wèi)生紙2清潔劑類費(fèi)用3清潔毛巾、工具類4垃圾清運(yùn)袋5垃圾桶用干沙6垃圾清運(yùn)費(fèi)7水池清潔費(fèi)8“四害”消殺費(fèi)9清潔工具維修費(fèi)10清潔管理備用金五綠化租用、管理費(fèi)1外圍綠化租用費(fèi)2物業(yè)綠化水電費(fèi)3室內(nèi)綠化布置費(fèi)六固定資產(chǎn)折舊費(fèi)1電腦2復(fù)印機(jī)3打印機(jī)4傳真機(jī)七物業(yè)公用電費(fèi)1寫字樓客梯2寫字樓消防梯3生活水泵、排污泵41/F～19/F公共照明5泛光、霓虹照明6車庫照明空調(diào)費(fèi)八物業(yè)公共用水費(fèi)1寫字樓用水費(fèi)用2商場用水費(fèi)用3會(huì)所用水費(fèi)用4餐廳用水費(fèi)用九物業(yè)管理開支費(fèi)第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入ISO 9000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。、上門催收或下發(fā)催費(fèi)通知單等方式使拖欠費(fèi)款項(xiàng)及時(shí)回收。二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)、出納做好各項(xiàng)費(fèi)用的收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財(cái)務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費(fèi)用及時(shí)催收，做到費(fèi)用收繳率達(dá)98%。做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。任何人都不得篡改或指使他人篡改會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)字。賬簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，不準(zhǔn)涂改、刮擦，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。啟用會(huì)計(jì)賬簿時(shí)，應(yīng)在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。對偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑