【正文】 　　物業(yè)管理公司致　　，因為通過上述服務(wù)，物業(yè)價值不僅不會因時間日久而降低，反而會因管理得當而提升，更可襯托出未來新物業(yè)的價值?！　?，如果一項發(fā)展計劃能于開發(fā)建設(shè)期間融入物業(yè)管理策略及意見，則可避免日后發(fā)生重大管理問題或?qū)嵸|(zhì)運作困難，對整項計劃的經(jīng)濟效益也得益顯著。本公司亦會于此階段與建筑師及其他顧問共同合作以實現(xiàn)這一目標?！　∪粑伪竟緸楸卷棸l(fā)展計劃的物業(yè)管理經(jīng)理人，本公司深具信心能勝任此職，原因有以下幾點：　　深信貴業(yè)主從上述建議書內(nèi)容中已深刻了解到本公司對參加本案的興趣，并希望能有機會與貴業(yè)主合作從事極富挑戰(zhàn)性及創(chuàng)意性的綜合物業(yè)管理規(guī)劃案。　　依據(jù)建議書所提供的實質(zhì)管理服務(wù)(包括大樓管理、保安管理、財務(wù)管理、維護管理等項目)?！　槭箻I(yè)主對本公司的服務(wù)質(zhì)量樹立信心，該階段服務(wù)本公司將不收取費用。　　二、服務(wù)費用本公司建議服務(wù)期限自樓宇使用執(zhí)照發(fā)放開始，為期兩年，兩年合約期滿則自動續(xù)約，或變動方提前三個月通知終止合約。本公司建議服務(wù)期限從公司被委任開始至樓宇使用執(zhí)照發(fā)放為止?！　》?wù)形式及費用　　(8)所有清潔工具、用品均為大樓財物，如有不正當使用者，可能被疑為盜竊，外包廠商工具器材例外。　　(7)所有在高空外墻工作之清潔員，必須配戴安全防護用具，違者一律給予紀律處分?！　?6)按照大樓經(jīng)理／主管／組長的指示執(zhí)行其他清潔任務(wù)或特別服務(wù)?！　?5)清理和疏通排水系統(tǒng)，以防堵塞?！　?4)將廢棄物收集及妥當處置?！　?3)所有公共地板打蠟?！　?2)清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類管口、木器、金屬制品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設(shè)備、垃圾桶及煙灰缸等?！　?1)打掃清潔所有公共場所，包括公共走廊、樓梯、電梯、大堂、管理處、洗手間及天臺等?！　?)停車場管理員　　(8)按時檢查應(yīng)急系統(tǒng)，如抽水機、后備電力系統(tǒng)等?！　?7)進行任何工作時，應(yīng)以保證安全為原則?！　?6)領(lǐng)取工具時應(yīng)填寫申請表，工具應(yīng)妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時記錄?！　?5)每日做好并提交工作記錄以及各修繕記錄?！　?4)工程進行時若涉及停電、停水、停空調(diào)，需由上級決定，并發(fā)出書面通告預先通知用戶。　　(3)維修工程進行時，應(yīng)盡量避免給用戶造成不便?！　?2)負責大樓內(nèi)一切維修工程，經(jīng)由上級認定要由指定承包商保養(yǎng)的例外?！　?1)按照主管指示執(zhí)行修繕程序或擔任其他應(yīng)急職務(wù)?！　?)物業(yè)管理員　　(9)熟悉所有緊急情況處理步驟，如臺風預防措施、防火設(shè)施、緊急出口位置等。　　(8)遇有事件發(fā)生時，第一時間趕赴現(xiàn)場，指揮員工并控制場面。　　(7)協(xié)助安排物業(yè)管理部負責人員探訪大樓承租戶。　　(6)第一時間處理投訴，直到事件圓滿解決為止?！　、吆髠湎到y(tǒng)正常?！　、輬@藝擺設(shè)滿意；　?、叟潘到y(tǒng)正常；　?、偾鍧嵡闆r滿意；　1)物業(yè)主管　　各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗在物業(yè)正式營運前接受調(diào)配和訓練，該級別的管理員工將著重選擇有實踐經(jīng)驗的管理人員擔任，務(wù)求能夠勝任日常管理事務(wù)?！　”竟驹诒晃螢楣芾斫?jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進駐大廈統(tǒng)籌處理日常管理事宜，其他管理人員也將配合大廈運作需要適當設(shè)置?！　?)業(yè)主與物業(yè)管理公司就物業(yè)的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運作如下(圖325)：　　　　(2)與區(qū)內(nèi)政府機關(guān)及有關(guān)團體保持聯(lián)絡(luò)，遇有特別事件或狀況時能即時發(fā)揮作用?！　?1)定期與大樓各租戶溝通并收集意見，保持雙方友好關(guān)系，促進大廈管理運作更順暢?！　　　?3)將所有租戶的建議及投訴記錄提供給業(yè)主，以備業(yè)主核查及檢討。(2)本公司物業(yè)管理部主管級人員將會同駐物業(yè)現(xiàn)場主管定期拜訪各承租戶，建立友好溝通?！　?1)駐大樓管理處將記錄所有租用戶的建議或投訴，并在最短時間內(nèi)處理?！　　　?5)當租戶租約期滿后，本公司將代表業(yè)主收回有關(guān)單元，并建議進行適當修葺，使之能盡快租出?！　?4)在原租戶租約期滿前，代表業(yè)主與租戶洽談并訂立新租約，提供租金水平的市場現(xiàn)值供業(yè)主參考核批?！　?3)租戶有欠租或不履行租約條款的行為時，迅速報告業(yè)主以便盡快采取行動，以保障業(yè)主權(quán)益?！　?2)在租約有效期內(nèi)，確保租戶遵從租約上所訂立的條款，并將進行定期查核查。　　(1)為保障業(yè)主權(quán)益，本公司在被委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述協(xié)助業(yè)主制訂租約條款及細則外，還將在租用戶租約期內(nèi)向他們提供有關(guān)執(zhí)行租約的服務(wù)?！　?)代收租金及管理費　　(3)本公司將每日提供管理賬戶的銀行收支記錄及結(jié)存供業(yè)主以審核。該賬戶特定專供大樓的管理營運使用。4)管理賬戶　　(2)大樓收支損益賬目將每年由經(jīng)認可的會計師稽核并存檔記錄?！　?1)本公司將每月提交大樓收支損益報告供業(yè)主審核，報告內(nèi)容包括大樓所有支出明細項目及預估支出，并提供管理費收支賬目與應(yīng)收賬款相對照，以便業(yè)主了解大樓財務(wù)狀況?！　?)處理支出賬目　　(2)依據(jù)預算案，本公司將建議管理處制定空調(diào)費及保證金金額。經(jīng)業(yè)主核準后，該預算案將作為大樓財務(wù)預算管理基準，由業(yè)主授權(quán)本公司全責處理。　　1)大樓管理預算案　　(1)本公司將全權(quán)負責大樓內(nèi)所有機電設(shè)備的運行及保養(yǎng)服務(wù)。由同一承包商承包大樓清潔服務(wù)還可節(jié)省大樓營運支出，使公共場所的清潔費用更有競爭力?！　?3)本公司將備有適當報表用以監(jiān)督清潔承包商日常運作，如核查清潔員工資歷，檢驗清潔服務(wù)品質(zhì)等。本公司憑借以往接管大樓的經(jīng)驗，定能獲得具有價格競爭力的清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費用達致理想成效?！　　　?4)在大樓正式營運前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求擬訂一套符合大樓需要的保安計劃供業(yè)主審核確認?！　?3)為確保保安服務(wù)能達到預定的效果，本公司將定期會同業(yè)主代表舉行會議商討大樓保安問題?！　?2)本公司將結(jié)合業(yè)主代表意見擬定保安人員崗位，設(shè)立特定的并適合本物業(yè)的保安制度及編制相關(guān)巡邏路線圖表等。依本公司以往經(jīng)驗，直接聘任保安人員可避免因外包承包商產(chǎn)生的管理問題，如員工流動性、缺乏歸屬感及對大樓的認知等。　　　　(3)在大樓正式營運前調(diào)派機電及管理人員進駐以熟悉各項設(shè)施運作，配合日后管理服務(wù)。　　(2)制訂員工編制表、當班時間表、員工手冊及各項運作報告等?！　?1)配合大樓所需，聘請及培訓合適的員工負責日常管理、保安及維修等工作，以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)?！　”竟究商峁┙?jīng)專業(yè)人士認可的物業(yè)估值報告，以供確定大樓的保險價值?！　?一)具體服務(wù)內(nèi)容租戶聯(lián)系及管理報告。公共關(guān)系；　　⑩園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置；　　⑧停車場管理；　　⑥財務(wù)管理；　?、芮鍧嵎?wù)；　　②大樓管理人力資源；　　本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實質(zhì)管理運作服務(wù)，服務(wù)項目如下：　　本公司特別強調(diào)安全第一，無論管理人員、裝修承包商還是用戶，必須遵守大樓制訂的安全守則，以防發(fā)生意外?！　榉乐勾髽菢前宄兄爻^建筑法規(guī)允許的限度，公司應(yīng)告知各用戶有關(guān)規(guī)定，同時也要求用戶提供搬運特別物件或器材的明細計劃，以便審核這些行為是否違規(guī)。此期間的保安顧問服務(wù)，將包括大樓內(nèi)全部公共場所、走廊、機械室、空調(diào)室及樓梯等處的保安工作。　　　　為確保用戶的裝修工程及材料運送能配合大樓整體營運規(guī)劃，要求各用戶指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費用，以免妨礙大樓的正常運作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。單位內(nèi)的工程問題亦需要用戶于一定時間內(nèi)告知物業(yè)管理公司及時予以修繕。本公司將提供系統(tǒng)的用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務(wù)?！　?4)雜項支出　?、賵@藝保養(yǎng)；　　②節(jié)日布置；　?、鄞髽乔鍧?；　?、苄姓芾恚弧　、輹嫽舜髽琴~目；　?、薮髽潜ｋU；　　⑦預留修繕基金；　?、喙芾斫?jīng)理人酬金。　　(2)維修及保養(yǎng)費　?、偕禉C；　?、谂潘O(shè)備；　?、垭娖餮b置；　?、鼙０蚕到y(tǒng)；　　⑤消防設(shè)備；　　⑥后備發(fā)電機設(shè)備；　　⑦給水設(shè)備；　?、鄻怯罹S修；　?、岽髽菢酥炯爸甘九疲弧　、馔ㄓ嵓皬V播；　　11 大樓自動化系統(tǒng)；　　12 垃圾處理設(shè)備；　　13 清洗貯水池；　　14 衛(wèi)生設(shè)備；　　15 洗窗機；　　16 停車場設(shè)備等。預算案內(nèi)每一內(nèi)容及項目均針對該物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作出評估，而該項評估以使物業(yè)能達到專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。物