【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)論：從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析來(lái)看，項(xiàng)目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值均大于0，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率，且每年累計(jì)盈余資金大于 0，故從盈利能力及償債能力分析來(lái)看，該項(xiàng)目是可行的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的 IRR 分別為 %和 %；分別大于同期貸款的利率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，說(shuō)明項(xiàng)目可行。 B：內(nèi)部收益率（ FIRR）內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，即項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率。一般取稍大于銀行同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前稅后全部投資的 FNPV 大于 0；說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的 經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。將項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率預(yù)算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開始投資的當(dāng)年年初第 0年）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 39 FIRR=50%+（ +） *（ 51%50%） =50%% =% 全部投資現(xiàn)金流量表 （ IC=10% 單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 \ 銷售收入 \ 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 \ 土地增值稅 \ 所得稅 \ 3 凈現(xiàn)金流量 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 5 稅前凈現(xiàn)金流量（ 3） +（ ） 6 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 稅前、稅后全部投資的 FNPV 均大于 0； FIRR 均大于基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明本項(xiàng)目可行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 現(xiàn)金流量與動(dòng)態(tài)盈利分析 （ 1）全部投資現(xiàn)金流量見下表 評(píng)價(jià)指標(biāo) A 稅前全部投資： FNPV=++= 當(dāng) I1=47%時(shí) FNPV1= 當(dāng) I2=48%時(shí) FNPV2= FIRR=47%+（ +） *（ 48%47%） =37%+% =% B：稅后全部投資： FNPV= ++= 當(dāng) I1=50%時(shí) FNPV1= 當(dāng) I2=51%時(shí) FNPV2= 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款累計(jì) +本年借款 /2） *利率 。 35 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)資金來(lái)源主要由自有資金、銀行融資、銷售回收款構(gòu)成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 34 一、投資估算依據(jù) ㈠、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ㈡、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額 江西省單位估價(jià)表》 ㈢、《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額 江西省單位估價(jià)表》 ㈣、《全國(guó)市政工程預(yù)算定額 江西省單位估價(jià)表》 ㈤、材料單價(jià)依據(jù)宜春市建筑定額管理站發(fā)布的《 2020 年三季度主要外購(gòu)材料》并結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查價(jià)格確定； ㈥、其他相關(guān)定額及價(jià)格依據(jù) 二、投資估算 主要技術(shù)指標(biāo)： （ 1） 開發(fā)用地面積： 畝 （其中凈開發(fā)用地面積： 203 畝） （ 2）容積率： （ 3）開發(fā)面積： 221000 M2 其中：住宅 198717M2；商鋪 8693 M2；車庫(kù)、柴棚間 10160 M2；公建面積： 900 M2；幼兒園： 2530 M2 總開發(fā)價(jià)值： 萬(wàn)元 總成本： 萬(wàn)元 稅后利潤(rùn)： 萬(wàn)元 三、資金籌措 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。建設(shè)進(jìn)度如下： 2020 年 11 月底，建筑方案設(shè)計(jì)完畢 2020 年 12 月初，編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告報(bào)告并報(bào)批 2020 年 1 月底，綜合管網(wǎng)施工圖設(shè)計(jì)完畢 2020 年 4 月底，報(bào)建領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 2020 年 8 月，工程開工做基礎(chǔ) 2020 年 1 月，工程竣工 第十章 投資估算及資金籌措 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本次報(bào)告僅擬定一期工程進(jìn)度計(jì)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程，擅自分包或轉(zhuǎn)包的，可依法取消中標(biāo)資格。投標(biāo)單位標(biāo)書的評(píng)標(biāo)由建設(shè)單位依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。招標(biāo)方式為邀請(qǐng)招標(biāo)。 ㈢招標(biāo)方式：招標(biāo)工作應(yīng)貫徹公平、公正、公開的原則，可請(qǐng)招標(biāo)辦、公證處等機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，堅(jiān)持合理價(jià)位內(nèi)最低價(jià)中標(biāo)的原則，所有項(xiàng)目的工程預(yù)算應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。 ㈠招標(biāo)內(nèi)容：項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容主要是工程施工。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第八章、項(xiàng)目招標(biāo)管理 一、編制依據(jù) ㈠《中華人民共和國(guó)招標(biāo)法》； ㈡國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》； ㈢國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》； ㈣國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》； ㈤國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《評(píng)標(biāo)專家和評(píng)標(biāo)專家?guī)旃芾頃盒修k法》； ㈥項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。 安裝工程實(shí)施中保證給排水線路工程質(zhì)量，防止跑、冒、滴、漏等。 建筑設(shè)計(jì)盡量采用天然采光、自然通風(fēng)，以減少采光、暖通耗能。 31 境設(shè)計(jì)，充分利用自然環(huán)境，利用太陽(yáng)能減少非可循環(huán)利用能源的消耗。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ㈡節(jié)能措施 在規(guī)劃中引進(jìn)生態(tài)環(huán)保設(shè)計(jì)理念，通過(guò)合理的建筑布局及環(huán) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 積極采用先進(jìn)的節(jié)能新型建 筑材料、新工藝、新技術(shù)。在施工時(shí)，積極采用這 5 種對(duì)策，可將施工造成的影響減少并限定到較小范圍內(nèi)。 30 施工期工地廢棄物應(yīng)指定地點(diǎn)堆放并及時(shí)組織清運(yùn)，以避免大雨時(shí)被地面徑流沖入下水道，流入水體； 施工現(xiàn)場(chǎng)要嚴(yán)格規(guī)定排水去向， 或安排簡(jiǎn)易排水管道，嚴(yán)禁污水遍地橫流； 嚴(yán)禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢而導(dǎo)致周圍地區(qū)積水內(nèi)澇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ㈢施工廢水、建筑垃圾污染控制措施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 將施工現(xiàn)場(chǎng)的固定噪聲源，如臨時(shí)加工車間、建筑料場(chǎng)等相對(duì)集中，并盡可能布置于遠(yuǎn)離周邊聲敏感點(diǎn)處；采用商品混凝土，避免混凝土現(xiàn)場(chǎng)攪拌。 ㈡施工期噪聲污染控制措施 執(zhí)行《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（ GB1252390）對(duì)各施工階段噪聲限值的要求。 ㈠施工期廢氣污染控制措施 施工期間的料堆、土堆等應(yīng)加防起塵的措施，挖出的土壤等固體廢棄物應(yīng) 及時(shí)清運(yùn)，運(yùn)輸車輛要采用防止散落和塵土飛揚(yáng)的措施；工地周圍用圍墻或防護(hù)板圍護(hù)，減少工地?fù)P塵對(duì)環(huán)境的影響； 保持出入口的路面清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車車輪滾動(dòng)引起的揚(yáng)塵。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、環(huán)境保護(hù)治理措施方案設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目建成后不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。 ㈢、施工機(jī)械和施工車輛產(chǎn)生的噪聲對(duì)周邊環(huán)境的影響。 二、污染源和污染因素分析 ㈠、施工期廢水來(lái)源主要為工程施工廢水和生活污水。 28 動(dòng)斷裂地裂縫、土洞、滑坡、泥石流等不良地質(zhì)作用，地表未發(fā)現(xiàn)有塌陷、地下采空現(xiàn)象 ， 地勢(shì)較開闊，故本場(chǎng)地穩(wěn)定條件較好，適宜本工程的建設(shè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。區(qū)內(nèi) 無(wú)全升年活 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。屬無(wú)震區(qū)，建筑可不作抗震設(shè)防。 巖質(zhì)頁(yè)巖夾灰?guī)r：據(jù)鄰近相似地層工程，其中風(fēng)化巖層單軸飽和抗壓強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值建議采用 8Mpa 。 砂夾卵石：據(jù)原位測(cè)試重型（ 2）動(dòng)力觸探實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) =8 擊，得其承載力特征值為 320kpa，建議采用 320kpa。 27 砂質(zhì)粘土：據(jù)原位測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)貫入實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) N=5 擊，得其承載力特征值為 145kpa，另?yè)?jù)所取原狀土樣的室內(nèi)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，孔隙比 e= 及液性指數(shù) IL=，按 ，得其承載力特征值為 172kpa，建議采用 145kpa。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?？辈炱陂g測(cè)得終孔地下水位為 — 。 上述各巖土層分布、厚度、埋深詳見工程地質(zhì)剖面圖及鉆孔柱狀圖。工程性質(zhì)較差，局部分布，見于場(chǎng)地東側(cè) ZKZK12— ZK16孔等 6孔，層厚 — ，平均為 。 26 多為 2— 6cm ，河床相堆積產(chǎn)物，中等偏低壓縮性土，工程性質(zhì)較好，廣泛分布，厚層為 — ，平均為 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 砂夾卵石：黃色，飽和，稍密 — — 松散狀態(tài)，以中粗砂為主，卵石含量為 20— 40%間，成份以石英為主，多呈園狀及次園狀，大小 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 砂質(zhì)粘土：黃色，濕可塑狀態(tài)，粘土夾砂，底部為粉細(xì)砂；具砂感，具粘結(jié)性，沖積堆積產(chǎn)物，中等壓縮性土，工程性質(zhì)一般，廣泛分布，層厚為 — ，平均為 。 25 第六章 項(xiàng)目建設(shè)條件 一、場(chǎng)地條件 ㈠位置及地形、地貌 擬建場(chǎng)地位蘆 洲 大道與秀江東路交匯處，秀江河畔，地勢(shì)較平坦，現(xiàn)主要為菜地，場(chǎng)地為秀江河一級(jí)階地地貌單元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。開間與進(jìn)深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富與空間上的變化。 合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系，各行為空間的專用性明確以滿足不同程度的私密性要求。起居室串聯(lián)寬大的觀景陽(yáng)臺(tái)，舒適型臥室均配有良好的視野環(huán)境。 24 機(jī)系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)單元門可視對(duì)講系統(tǒng)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在小區(qū)四周及出入口設(shè)立電子巡更系統(tǒng)和遠(yuǎn)紅外線感應(yīng)防盜系統(tǒng)和報(bào)警系統(tǒng)、遠(yuǎn)程管理、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ㈤綠化景觀系統(tǒng) 通過(guò)建筑、綠化、道路、地形以及標(biāo)識(shí)性小品的綜合處理，構(gòu)筑一個(gè)精品社區(qū)的景觀特色；采用多、高層結(jié)合的住宅布局，讓更多的用 地用于綠化和活動(dòng)場(chǎng)地，使小區(qū)平面靈活多變；以高層住宅布局小區(qū)邊緣，起到了控制小區(qū)整體空間的作用，具有強(qiáng)烈