【正文】 上海房價(jià)仍處于上漲 ， 只是漲幅有了明顯的回落 。白宏煒 2020年 1月 轉(zhuǎn)型期土地與資本盛宴 07年房地產(chǎn)行業(yè)展望 2 基本內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題： 房價(jià)是漲還是跌 ? 國家還會出臺調(diào)控政策嗎 ? 房地產(chǎn)股票貴了嗎 ? 物業(yè)持有型公司更具投資價(jià)值嗎 ? 07年怎樣投資房地產(chǎn)股票 ? ?現(xiàn)有覆蓋房地產(chǎn)公司的回顧與展望 ? 房地產(chǎn)公司首次關(guān)注 3 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 轉(zhuǎn)型期土地與資本盛宴 07年房地產(chǎn)行業(yè)展望 4 房價(jià)是漲還是跌？ 房價(jià)在 07年仍將上漲 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 需求上看，投資 /投機(jī)需求下降，滿足自住的需求仍將十分旺盛： 真實(shí)需求十分旺盛 對二手房市場的稅收及抑制不利于緩解一手房市場的需求 ? 供給不具有快速釋放的可能： 土地緊縮是不可避免的 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化改變市場格局 資金的嚴(yán)控也不利于供給的釋放 5 房價(jià)是漲還是跌？ 影響行業(yè)的其他不確定性因素較少 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 經(jīng)濟(jì)將保持快速發(fā)展 ? 利率水平：連續(xù)上調(diào)的空間不大 ? 匯率：人民幣升值預(yù)期將在很長一段時間內(nèi)存在 ? 股市向好將有效抑制購房投資 6 房價(jià)是漲還是跌？ 影響行業(yè)的其他不確定性因素較少 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 5001, 00 01, 50 02, 00 02, 50 03, 00 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月(千平方米)(5 0%)(4 5%)(4 0%)(3 5%)(3 0%)(2 5%)(2 0%)(1 5%)(1 0%)(5 %) 2020 2020 月度累計(jì)同比增長 8 0 % 5 0 % 2 0 %10%40%70%100%0 5 0 1 0 5 0 4 0 5 0 7 0 5 1 0 0 6 0 1 0 6 0 4 0 6 0 7 0 6 1 0房地產(chǎn)投資同比增長Y T D商品房在建面積同比增長 Y T D商品房新開工面積同比增長 Y T D 30004000500060007000800090000 5 0 1 0 5 0 4 0 5 0 7 0 5 1 0 0 6 0 1 0 6 0 4 0 6 0 7 0 6 1 0(人民幣/ 平方米) 1 0 %0%10%20%30%40%50%商品房售價(jià)( 左軸)商品房售價(jià)同比增長( 右軸)北京房地產(chǎn)市場 06年期房成交面積受宏觀調(diào)控政策影響有限 較低的在建面積增幅和投資額的回落意味著未來北京商品房供應(yīng)量較為有限 90平方米 70%政策的影響低價(jià)位項(xiàng)目進(jìn)入市場的延緩也是導(dǎo)致房價(jià)大幅度上漲的原因之一 7 房價(jià)是漲還是跌？ 影響行業(yè)的其他不確定性因素較少 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 調(diào)控政策雖然仍在抑制上海房地產(chǎn)市場成交量的恢復(fù) ， 但影響程度已經(jīng)有限 。 從新開工面積連續(xù)近兩年的下跌可以預(yù)計(jì)未來商品房供應(yīng)量將出現(xiàn)下降 ， 上海市場有望啟穩(wěn)回升 。 5001, 00 01, 50 02, 00 02, 50 03, 00 03, 50 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月(千平方米)(5 0%)(4 0%)(3 0%)(2 0%)(1 0%) 10%20%2020 2020 月度累計(jì)同比增長 3 0 % 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%0 5 0 1 0 5 0 4 0 5 0 7 0 5 1 0 0 6 0 1 0 6 0 4 0 6 0 7 0 6 1 0房地產(chǎn)投資同比增長Y T D商品房在建面積同比增長 Y T D商品房新開工面積同比增長 Y T D3 , 5 0 04 , 5 0 05 , 5 0 06 , 5 0 07 , 5 0 00 5 0 1 0 5 0 4 0 5 0 7 0 5 1 0 0 6 0 1 0 6 0 4 0 6 0 7 0 6 1 0(人民幣元/ 平方米) 5 %5%15%25%35%45%商品房售價(jià)( 左軸)商品房售價(jià)同比增長( 右軸) 8 國家還會出臺調(diào)控政策嗎？ 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 政策效果逐漸顯現(xiàn)，但仍有政策出臺 ? 07年是政策執(zhí)行年 ? 物業(yè)稅短期內(nèi)難以實(shí)施 9 房地產(chǎn)股票貴了嗎？ 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 我們認(rèn)為 NAV結(jié)合 P/E仍是估值的最有效辦法 ? 提高項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)假設(shè)，房地產(chǎn)公司估值仍有吸引力 ? 龍頭企業(yè)可以享受 NAV溢價(jià) ? 行業(yè)利潤率將維持 10 房地產(chǎn)股票貴了嗎？ 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 地價(jià)漲幅趨緩，行業(yè)利潤率將維持 ? 利潤率延緩下降有利于估值水平提升 809010011012013014015098 0 9 99 0 9 00 0 9 01 0 9 02 0 9 03 0 9 04 0 9 05 0 9 06 0 9( 上年 = 1 0 0 ) 全國 深圳 北京 上海 11 房地產(chǎn)股票貴了嗎？ 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 中金關(guān)注的龍頭房產(chǎn)企業(yè)股價(jià) ( 0 7 1 1 2 ) 對 0 7 E N A V 溢價(jià)10 . 3%18 . 3%0 . 2%5 . 7%2 0%1 0%0%10%20%30%香港本地房地產(chǎn)股內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)股國內(nèi)房地產(chǎn)B 股國內(nèi)房地產(chǎn)A 股去年年初至今基于 07E 每股收益的市盈率變動 (%)54%126%41%91%38%21%74%3 0%0%30%60%90%120%150%180%美國 歐洲 日本 香港 臺灣 新加坡 中國 12 物業(yè)持有型公司更具投資價(jià)值嗎？ 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 持有型公司適合用 NAV估值（現(xiàn)金流折現(xiàn)） ? 不同持有型企業(yè)價(jià)值不同 ? 持有型物業(yè)吸引力在下降 13 07年怎樣投資房地產(chǎn)股票 ？ 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 投資品種選擇 ： 選擇龍頭企業(yè)并長期持有仍是最佳的投資選擇； 區(qū)域性龍頭公司仍有較好的發(fā)展機(jī)會； 重組類股票重點(diǎn)關(guān)注具有實(shí)質(zhì)性重組動作的公司； 項(xiàng)目公司由于后續(xù)發(fā)展的不確定性，應(yīng)以 NAV估值為主 ? 不同類型公司的選擇： 高增長的開發(fā)類企業(yè)是選擇的重點(diǎn) 持有類公司相對風(fēng)險(xiǎn)較小，但這類公司往往估值并不便宜 14 07年怎樣投資房地產(chǎn)股票 ？（續(xù)） 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 區(qū)域選擇 ： 看好環(huán)渤海區(qū)域房價(jià)上升勢頭； 天津?yàn)I海新區(qū)的效應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)，區(qū)域價(jià)值比較明顯； 長三角 07及 08年有望回暖，市場穩(wěn)步向上的趨勢明顯； ? 投資時機(jī)的選擇： 短期內(nèi)股價(jià)漲幅較大，獲利回吐壓力較大 短期估值水平不低，所以受政策影響較為敏感 07年下半年的市場表現(xiàn)將較好 15 我們重點(diǎn)推薦的公司 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 ? 龍頭企業(yè)：萬科和中海 ； ? 高增長品牌公司：金地 ? 區(qū)域龍頭企業(yè)：中華企業(yè)、棲霞 ? 資產(chǎn) +物業(yè)開發(fā)公司：招商地產(chǎn)、華潤置地 ? 園區(qū)類公司：浦東金橋 ? 業(yè)績反轉(zhuǎn)類公司：首創(chuàng)置業(yè)、億城股份 16 我們重點(diǎn)推薦的公司 房地產(chǎn)行業(yè)核心話題 公司名稱 當(dāng)前評級當(dāng)前股價(jià)(元)當(dāng)前市值(百萬元)目標(biāo)價(jià)(元)C A GR土地儲備 ( S q m t h )2020112 2020112 2020A 2020E 2020E 2020E 0508 2020E 2020E 2020E 2020E 2020A 2020E 2020E 2020E 3 1 D e c 0 6國內(nèi) A 股上市側(cè)重開發(fā)類:萬科Ａ 推薦 1 6 . 1 0 7 0 , 3 5 5 n . a . 0 . 3 1 0 . 5 0 0 . 7 1 0 . 9 5 45% 1 4 . 9 1 8 . 3 8% 12% 5 2 . 1 3 2 . 0 2 2 . 6 1 7 . 0 2 2 , 9 4 6招商地產(chǎn) 推薦 2 6 . 4 5 1 6 , 3 6 8 n . a . 0 . 6 8 0 . 8 2 1 . 1 1 1 . 6 6 34% 2 6 . 5 3 1 . 9 0% 17% 3 8 . 8 3 2 . 1 2 3 . 9 1 6 . 0 3 , 6 1 4金地集團(tuán) 推薦 1 7 . 3 6 1 6 , 1 8 0 n . a . 0 . 3 4 0 . 4 8 0 . 6 8 0 . 9 7 41% 1 8 . 8