【正文】 4更新儲(chǔ)備金。2維修費(fèi)，包括材料和專門人工費(fèi)。9更新儲(chǔ)備金。F9(元/月)7公共建筑、道路維修費(fèi)。此項(xiàng)又分為：3抽送風(fēng)分為以下二項(xiàng)：4給排水費(fèi)用如下：5供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)。分管理人員、技師、工人等各類人員，包括工資、福利、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)用等。為所管物業(yè)之總面積，管理面積越大，則每單位面積分?jǐn)偟男姓k公費(fèi)越低。物業(yè)管理公司根據(jù)上年的年終決算數(shù)據(jù)很容易就得到這一數(shù)值。為了測算與收費(fèi)管理的方便，一般又把上述項(xiàng)目按管理專業(yè)和專用設(shè)備歸類分別核算，即分為十一類：行政辦公費(fèi)、一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、電梯費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、保安費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理者酬金、稅項(xiàng)等。具體到核算一個(gè)特定物業(yè)的管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由于物業(yè)類型的不同，可能只用到上述費(fèi)用項(xiàng)目的一部分。m2)；F：代表費(fèi)用(元/月或元/年)；i：代表費(fèi)用項(xiàng)數(shù)(i=1,2,3……n)；Σ：表示對所有費(fèi)用項(xiàng)目算術(shù)之和；S：表示參加測算的物業(yè)總面積(m2)。物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的測算可以用下面一個(gè)簡單的公式來表示：P：代表求得的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)(元/月一座物業(yè)投入管理運(yùn)行之前，必須進(jìn)行管理費(fèi)用的核算，運(yùn)行一年后，還要根據(jù)上年運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)整。第四節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)的核算技巧一、 物業(yè)管理費(fèi)的組成物業(yè)管理公司在對物業(yè)進(jìn)行管理的過程中所發(fā)生的各項(xiàng)支出，一般稱之為物業(yè)管理費(fèi)用。總的說來，要想得到一個(gè)較為適用的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，除了合理預(yù)算每項(xiàng)費(fèi)用外，關(guān)鍵是不要漏項(xiàng)，要把所有發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目盡可能全部計(jì)算在內(nèi)。上面列出了許多費(fèi)用項(xiàng)目，但絕不是全部。m2或元/年費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算方案要經(jīng)物業(yè)管理公司審閱后提交業(yè)主管理委員會(huì)討論審核通過之后，方可公布執(zhí)行。對物業(yè)管理費(fèi)用的核算，是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容。判決執(zhí)行情況在這里不作敘述。通常審理之后即刻作出裁決。不過，債權(quán)人必須以口頭和書面形式提供證詞，他/她可以提供債務(wù)人的賬目，出示諸如公契副本、欠款賬單本、催繳函等有關(guān)文件。提呈償債請求之后，法院通知債權(quán)人審理的時(shí)間和地點(diǎn)。在這種情況下，代表須出示他/她的授權(quán)書。律師無權(quán)出席小額錢債審裁處，當(dāng)事人必須自己出面，或分別指定代表，但不能指定律師做代表。對于不超過15 000港元的債務(wù)，小額錢債審裁處有獨(dú)立的審裁權(quán)。物業(yè)經(jīng)理代表所有業(yè)主利益要求對違約業(yè)主的股份進(jìn)行出售，并對違約業(yè)主的住房和店鋪有絕對的使用、占住和享有權(quán)利；間或通過香港法院的法律程序討回債務(wù)也是可取的。為了執(zhí)行收繳，可采取以下手段：1根據(jù)公契條款，物業(yè)經(jīng)理通常可到地政署登記一份針對違約業(yè)主名下股份的備忘錄。有經(jīng)驗(yàn)表明，對征繳管理費(fèi)給予密切關(guān)注能有效減少拖欠繳費(fèi)現(xiàn)象的產(chǎn)生，這樣也就減少了需交小額錢債審裁處處理的案件數(shù)量。物業(yè)經(jīng)理要給他/她的下屬(通常是負(fù)責(zé)該地區(qū)的物業(yè)職員)擬定書面的征繳管理費(fèi)的手續(xù)，以及隨后發(fā)放的征繳提醒通知。如果業(yè)主沒有在規(guī)定的期限內(nèi)繳納管理費(fèi)，物業(yè)經(jīng)理或者管理代理可對未償還債務(wù)加收利息及催繳費(fèi)以支付因業(yè)主違約造成的額外工作。因此，必須做好收支平衡和資本基金的年度復(fù)查，這是物業(yè)經(jīng)理利用自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)為業(yè)主提供便利的重要方面。如果遇到高通貨膨脹率時(shí)，要更換一個(gè)項(xiàng)目則要儲(chǔ)備更多的金額。三、償債基金的操作償債基金的操作必須做好許多工作。需要估計(jì)每一資本項(xiàng)目的實(shí)際年限，如一個(gè)水泵可用五年以上，然后計(jì)算更換的費(fèi)用，還要考慮到那時(shí)的通貨膨脹率。但是準(zhǔn)備特別基金應(yīng)注意儲(chǔ)備適量資金以應(yīng)付已獲準(zhǔn)的如某一項(xiàng)目使用期限已到時(shí)的翻新或更換項(xiàng)目。收支賬目樣本大廈名稱：從(日期)至(日期)收支賬戶收入 港元$管理費(fèi) a其他 b總收入 A支出薪水和工資 c清潔合同 d等等 e等等 f總支出 B運(yùn)作盈余(逆差) AB盈余b/f h總盈余(逆差)C/F D資產(chǎn)負(fù)債表樣本大廈名稱：(日期)資產(chǎn)負(fù)債表現(xiàn)行資產(chǎn) 港元$應(yīng)收管理費(fèi) a應(yīng)收賬款 b預(yù)付款 c經(jīng)理往來賬戶 d總資產(chǎn) A儲(chǔ)金和保留基金管理費(fèi)儲(chǔ)金 e公共設(shè)施儲(chǔ)金 f大廈改造基金 g運(yùn)作盈余(逆差) 現(xiàn)行負(fù)債應(yīng)付賬款和增值總負(fù)債 B+C注：A=B+C二、資本基金的操作 對于每一個(gè)須做預(yù)算的物業(yè)經(jīng)理來說，準(zhǔn)備特別基金是謹(jǐn)慎明智之舉。通常，物業(yè)經(jīng)理或他/她的代表需征求業(yè)主的意見，并贏得他們對預(yù)算的支持。人們憑借應(yīng)用數(shù)學(xué)及電子計(jì)算技術(shù)的進(jìn)步，將它們引入到經(jīng)濟(jì)分析中來，從而創(chuàng)立了經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型分析法，使企業(yè)財(cái)務(wù)分析方法大大跨進(jìn)了一步。這是指那些應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)工具，如線性規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、動(dòng)態(tài)規(guī)劃、回歸分析等，建立數(shù)學(xué)模型，采用電子計(jì)算機(jī)進(jìn)行大規(guī)模數(shù)據(jù)處理與分析的方法。平衡分析法則是對企業(yè)收支關(guān)系、借貸關(guān)系、生產(chǎn)與銷售關(guān)系等對立統(tǒng)一關(guān)系，按平衡、協(xié)調(diào)原理所進(jìn)行的比較分析。平均分析法是一種用平均數(shù)來反映經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的平均水平，從而探尋普遍規(guī)律的分析方法。這是在比較的基礎(chǔ)上，運(yùn)用逐一替換經(jīng)濟(jì)計(jì)算式中各變量的值(一般常用實(shí)際發(fā)生值代替計(jì)劃指標(biāo)值)，從而確定各因素對該指標(biāo)影響程度，以便尋找主要因素，揭示主要矛盾及矛盾的主要方面。②因素替換分析法。這是一種通過兩個(gè)或兩個(gè)以上可比數(shù)字的對比，揭示物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)活動(dòng)內(nèi)在矛盾的分析方法。依據(jù)所使用數(shù)學(xué)方法的不同，可將物業(yè)經(jīng)營中常用的財(cái)務(wù)分析分為如下幾類。③預(yù)測性分析發(fā)生在項(xiàng)目經(jīng)營活動(dòng)開始之前或期初，如承包期初或承包條件簽約之前，其主要作用在于對項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營成果以及公司某項(xiàng)經(jīng)營決策將會(huì)帶來的預(yù)期效果，進(jìn)行事前推測與分析。①總結(jié)性分析一般發(fā)生在期末，如財(cái)務(wù)年度的期末、季度末、月末或項(xiàng)目經(jīng)營期末、承包期末等等，其主要作用在于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、考核評比。臨時(shí)分析時(shí)間、內(nèi)容、方法均無法統(tǒng)一，需依據(jù)分析的目的、要求和分析對象的具體條件臨時(shí)確定。①定期分析，是指以年、季、月為單位所進(jìn)行的分析，或是在項(xiàng)目承包期截止時(shí)日進(jìn)行的分析；②日常分析，是指物業(yè)管理公司日常財(cái)務(wù)管理工作中經(jīng)常要做的分析工作；③臨時(shí)分析，是指那些出于項(xiàng)目管理和企業(yè)管理考核、評定的需要，臨時(shí)安排的財(cái)務(wù)分析。①全面分析，是針對公司整體財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行的分析；②部門分析，是就公司某一核算單位、某一核算內(nèi)容進(jìn)行的分析；③專題分析，是針對某一核算項(xiàng)目或某一特定的問題進(jìn)行的分析。(三)財(cái)務(wù)分析方法 財(cái)務(wù)分析方法可按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，通常可按分析的對象范圍、時(shí)間、目的以及所采用的數(shù)學(xué)方法分類。(9)進(jìn)行預(yù)決算對比分析。要從房屋修繕投資的總水平、分類修繕投資比重、不同項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)，以及修繕投資分配使用和效果等方面進(jìn)行分析，挖掘潛力，尋找增產(chǎn)節(jié)約的途徑，實(shí)現(xiàn)以最少的投資和人力、物力消耗，取得最大的效益。這是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。(6)分析房租、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入。從設(shè)備的選擇、使用率、利用率、能源消耗率、維修與完好率等方面分析臺(tái)班定額工效、臺(tái)班費(fèi)用成本，著重分析提高設(shè)備效率、延長使用壽命及降低能耗的效果，以及因管理不善而造成的損失和浪費(fèi)。一般應(yīng)從物資的采購、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、使用等環(huán)節(jié)入手，分析主要物資的質(zhì)量是否符合要求，以及量差和價(jià)差的影響，尤其要對節(jié)約代用、量材使用等方面取得的效果，以及由于管理不善所帶來的損失等進(jìn)行認(rèn)真的分析和研究。一般可以工資構(gòu)成的變化、平均工資和技術(shù)等級的升降、工種之間的均衡、工時(shí)利用的水平、工效的低等方面入手進(jìn)行主客觀因素的分析，查明在人力使用和定員、定額管理方面的節(jié)約或收費(fèi)。在實(shí)施過程中，隨時(shí)注意發(fā)現(xiàn)新情況，進(jìn)行內(nèi)部機(jī)構(gòu)之間、各項(xiàng)任務(wù)或項(xiàng)目之間、成本項(xiàng)目之間、前后期之間的分析比較，以觀察影響成本主要因素的變化及其發(fā)展趨勢。從共性方面講，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析有以下一些主要內(nèi)容。(二)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析是物業(yè)管理公司內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)分析活動(dòng)，其范圍局限于獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算單位內(nèi)部。財(cái)務(wù)分析的對象是企業(yè)或企業(yè)所屬單位的生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)中的資金運(yùn)動(dòng)過程和結(jié)果；財(cái)務(wù)分析的目的在于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，揭露矛盾，挖掘潛力，提高效益。賬簿不得亂擦、挖補(bǔ)、涂改或用藥水消除字跡。6一切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)、發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)要由專人保管，動(dòng)用時(shí)要由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù)，按每用完一本或每月結(jié)算一次，并由主管會(huì)計(jì)清查、核實(shí)，定出核算制度。5財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員要認(rèn)真審核各種原始憑證，遇有偽造或涂改憑證、虛報(bào)冒領(lǐng)款項(xiàng)的行為，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。收款憑證和付款憑證必須按照發(fā)生款項(xiàng)事項(xiàng)內(nèi)容填制清楚，經(jīng)出納人員簽章才能生效。4要注意核算規(guī)范化。然后，財(cái)務(wù)定出月度核算周期和年度核算周期。3要明確核算時(shí)效。為了確切地考核與評定各核算單位和部門的經(jīng)營狀況，應(yīng)分別記錄、核算、登賬、手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚。這里就幾個(gè)共性問題提請注意。(7)對差旅費(fèi)借支及備用金借支一律做賬，差旅費(fèi)在回來三～七天內(nèi)報(bào)銷清賬。防止白條取款入賬。(4)負(fù)責(zé)保管庫存現(xiàn)金和各種有價(jià)證券、結(jié)算憑證、空白支票、收據(jù)和有關(guān)印章。(2)負(fù)責(zé)辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)。(9)依據(jù)國家稅法規(guī)定，按時(shí)繳納各種稅費(fèi)。(7)負(fù)責(zé)每月與各部門、各小區(qū)對賬一次，做到公司與各部門、各小區(qū)的賬目相符。(5)保管好會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表等一切檔案資料。(3)根據(jù)公司的情況，分門別類進(jìn)行分部門分小區(qū)建賬核算，使公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門各小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)能及時(shí)掌握盈虧情況，改善經(jīng)營管理。(五)會(huì)計(jì)職責(zé)(1)按照國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定，進(jìn)行認(rèn)真審核、分錄、算賬，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚，做到三相符(賬單相符、賬賬相符、賬表相符)。(9)負(fù)責(zé)全公司各項(xiàng)稅金的及時(shí)繳納。(7)負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)檔案的收集、歸檔及管理工作；進(jìn)行公司固定資產(chǎn)的登記與管理。(5)監(jiān)督資金回籠，考核資金使用和投資效果。年度資產(chǎn)負(fù)債表要附上財(cái)務(wù)情況說明書。(2)在公司范圍內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理，分部門分點(diǎn)核算，考核盈虧的財(cái)務(wù)管理辦法。(四)財(cái)務(wù)室工作職責(zé)財(cái)務(wù)室是負(fù)責(zé)全公司的財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算工作。(5)一切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)應(yīng)指定專人保管，啟用時(shí)由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)取手續(xù)，每年終了后的第一個(gè)月內(nèi)由主管會(huì)計(jì)清查，核實(shí)，上報(bào)有關(guān)部門。(4)公司及其下屬的主管會(huì)計(jì)，應(yīng)對一切原始憑證記賬冊負(fù)責(zé)，指定專人列冊登記，妥善保管，絕不丟失。(3)收款憑證、付款憑證，必須按照發(fā)生事項(xiàng)內(nèi)容填制清楚，并經(jīng)出納人員簽章后方能生效。(三)會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)賬冊(1)公司的會(huì)計(jì)憑證、賬冊、報(bào)表等會(huì)計(jì)記錄資料，必須根據(jù)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行登記，做到手續(xù)齊全、內(nèi)容真實(shí)，準(zhǔn)確完整、及時(shí)完善，并符合會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。(3)公司采用借貸復(fù)式記賬法(4)會(huì)計(jì)科目使用和核算以財(cái)政廳制訂的《集體企業(yè)會(huì)計(jì)制度》為主，結(jié)合公司的實(shí)際，設(shè)置總賬、銀行現(xiàn)金日記賬，各類債權(quán)債務(wù)往來和費(fèi)用的二級科目明細(xì)賬等，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。(2)會(huì)計(jì)賬務(wù)以人民幣為記賬單位，有外幣計(jì)算的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)折合人民幣記賬，同時(shí)登記外國貨幣金額和折合率，規(guī)定以季初一日的匯率作為記賬率。(2)通過財(cái)務(wù)核算程序?qū)ζ髽I(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動(dòng)消耗、物質(zhì)消耗和資金占用實(shí)施有效的監(jiān)督。財(cái)務(wù)核算是根據(jù)審核后的原始憑證，運(yùn)用會(huì)計(jì)科目，填制記賬憑證，登記會(huì)計(jì)賬簿，以貨幣為計(jì)算尺度，連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計(jì)算各核算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。第二節(jié) 物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)核算及其技巧一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)核算的必讀知識(shí)財(cái)務(wù)核算是企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算的重要內(nèi)容。(二)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理制度財(cái)務(wù)管理制度是保證財(cái)務(wù)工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的一系列具體規(guī)定，是物業(yè)管理公司重要的管理制度之一。(7)編制記賬憑證，及時(shí)記賬，及時(shí)編報(bào)各種報(bào)表，妥善管理會(huì)計(jì)賬冊檔案。(5)執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報(bào)一切費(fèi)用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工工資、獎(jiǎng)金。(3)參與策劃各種營銷策略，并對重要經(jīng)濟(jì)合同及投資項(xiàng)目進(jìn)行評議及審定。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部的基本職責(zé)有以下幾個(gè)方面：(1)遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，建立和健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。三、財(cái)務(wù)管理制度 (一)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)為了有效進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作，物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。6辦公室文件、信息、計(jì)劃部長要求協(xié)助、反饋信息辦公室文件傳閱各崗位。4住戶、業(yè)主收款憑證各類租費(fèi)收款員收款憑證存根入賬會(huì)計(jì)。注：①實(shí)線為行政線，虛線為銀行及有關(guān)部門協(xié)調(diào)工作和為用戶服務(wù)；②1號、2號線為公司各部和辦公室協(xié)調(diào)工作；③3號線為接受總公司財(cái)會(huì)部業(yè)務(wù)往來和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；④4號線為用戶和銀行對各崗位服務(wù)情況向部長反饋。財(cái)務(wù)監(jiān)督主要是對資金的籌集運(yùn)用和分配活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運(yùn)用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體和個(gè)人三者的利益，最大限度地調(diào)動(dòng)多方面的積極性，保證堅(jiān)持正確的經(jīng)營方向，保護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)不受侵犯，并同貪污等違法亂紀(jì)行為作斗爭。(5)實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律。這就是要做好各項(xiàng)控制工作，節(jié)約費(fèi)用，降低成本；考核各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的執(zhí)行情況，反映經(jīng)營管理狀況，促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營管理。(2)積極組織資金，開避物業(yè)經(jīng)營市場，“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”，不斷尋求物業(yè)管理的新生長點(diǎn)，拓展物業(yè)管理的新領(lǐng)域，形成新優(yōu)勢。(1)籌集和合理分配、運(yùn)用資金。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容有；對資金籌集和運(yùn)用的管理；商品房資金的管理；租金收支管理；物業(yè)有償服務(wù)費(fèi)的管理；固定資金、流動(dòng)資金和專項(xiàng)資金的管理；資金分配的管理；財(cái)務(wù)收支匯總平衡；等等。(一)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動(dòng)包括計(jì)劃管理、產(chǎn)業(yè)管理、租賃管理、修繕管理、園林養(yǎng)護(hù)、治安管理、勞務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理等，而財(cái)務(wù)管理是其中的主要組成部分。為保證企業(yè)正常和有效的運(yùn)作，提高經(jīng)濟(jì)收益，許多物業(yè)管理公司實(shí)行“一業(yè)為主，多業(yè)發(fā)展”，企業(yè)下屬擁有各種商業(yè)、貿(mào)易