【正文】 F3： 辦公家具、。轎車或家具展將起到點綴作用，烘托大堂氛圍，吸引顧客和游人。 針對這一定位，我們建議引入一些檔次較高的商業(yè)功能，如展示、高檔休閑餐飲、健身等。 商鋪 功能定位一： 酒店式辦公 永銀大廈是集商業(yè)、公寓、辦公為一體的綜合型大廈，如果大廈裙樓的商業(yè)功能定位合理， 與周圍其它商業(yè)、商務樓形成功能互補，則可能迅速溶入其中，并脫穎而出。 酒店式服務公寓 功能定位：以“服務”作為最大的特色 以短租客戶為主要租賃對象，主打一房一廳，提倡“酒店的服務、居家的享受”；在服務方面，除了一般的保安、清潔、維修等功能外，關鍵是提供早餐、家政、醫(yī)療等酒店和居家的超值服務。 3．功能定位與產(chǎn)品建議 在經(jīng)過深入的市場研究和產(chǎn)品分析的基礎上，我們圍繞 著既定的產(chǎn)品形象，對辦公、酒店式公寓和商鋪進行功能定位。優(yōu)點和不足之處恰好與前面 此資料來自企業(yè) 的形象定位相反。 居家式的辦公 “ HOFFICE” (Home + Office) 考慮到加強商鋪的酒店功能可能會導致招商面趨于狹窄，我們提出的另一個形象定位是“居家式的辦公”。 作此定位的依據(jù)是淮海路沿線缺乏高檔酒店，再加上酒店式公寓的體量較大、功能齊全，因此提出“酒店式辦公”的概念有利于切中市場空白點。我們制訂了以下兩種不同的形象定位方案，但都是從體現(xiàn)寫字樓附加值的角度出發(fā)，并通過商鋪 的不同功能定位來實現(xiàn)： 酒店式的辦公 “ HOFFICE” (Hotel + Office) 這一形象定位強調了酒店的服務與功能。 ? 切合市場實際；在深入的市場調研的基礎上，我們將項目本身的特點與淮海路這一特定的區(qū)域市場緊密結合，力爭使項目能更快地被市場接受。 第三篇 產(chǎn)品定位 1. 產(chǎn)品定位的基本思路 在充分考慮了當前的市場狀況和產(chǎn)品特性后，我們對產(chǎn)品的定位是基于以下三個基本策略： ? 體現(xiàn)辦公、酒店式公寓、商鋪的整體聯(lián)動，而不是割裂開來推廣；充分利用三類物業(yè)各自的優(yōu)勢，起到相互促進的作用。超市、大賣場等新型業(yè)態(tài)的發(fā)展與成熟，國外強勢對手如沃爾瑪、麥德龍等已經(jīng)或正待進入國內及上海市場，這 此資料來自企業(yè) 些問題和因素都將給商業(yè)的發(fā)展、創(chuàng)新、改造造成嚴重的影響和制約，也 給其帶來巨大的競爭壓力。這與商業(yè)發(fā)展外部所面臨的商場供求環(huán)境的變化及商業(yè)自身經(jīng)營中存在的數(shù)量過多、檔次過高、經(jīng)營雷同、機制僵化、技術與管理落后有著極為密切的關系。 從中國商業(yè)的發(fā)展歷史來看，經(jīng)歷了一個從 90 年代初期快速膨脹、繁榮昌盛到目前的相對飽和和經(jīng)營困難的低迷發(fā)展時期。隨著全球化商業(yè)競爭的日益激烈，信息經(jīng)濟的充分發(fā)展，技術進步的加快，使得業(yè)態(tài)替代更加頻繁，從而也使新型業(yè)態(tài)的生命周期逐漸縮短。由于物價水平持續(xù)低位運行，據(jù)統(tǒng)計，去年百貨行業(yè)的平均利潤率僅為 1%。目前，各商場內仍有較多空余面積，特別是稍高一些的層次，這些存量商鋪構成了對本項目的主要威脅。 大廈周邊近幾年先后崛起的上海廣場、金鐘廣場、大上海時代廣場、蘭生大廈、柳林大廈等 10 多幢高級商住樓；連卡佛、東方美莎、百 此資料來自企業(yè) 腦匯、清華科技廣場等馳名商家進駐此地。根據(jù)規(guī)劃，西藏南路將以太陽都市花園為中心向兩側輻射，“復興城”計劃將引入 35 萬人左右的規(guī)模，進而帶動商業(yè)發(fā)展。這片舊區(qū)危房已被市政府列入“十五”期間，黃埔、盧灣市政改造規(guī)劃中的南外灘高級住宅區(qū)，和新復興城高級住宅區(qū)即將在這里落成。 近 年來，黃浦區(qū)對南外灘地區(qū)進行規(guī)劃，使南外灘即將成為本市又一中高檔住宅區(qū)。中心城區(qū)空心化和郊區(qū)城市化趨勢明顯，這一方面體現(xiàn)了上海市城市發(fā)展向高級化、現(xiàn)代化轉變的必然規(guī)律，另一方面，其負面效應也有所體現(xiàn)，比較明顯的是隨著中心城區(qū)空心化的形成， 此資料來自企業(yè) 中心城區(qū)的商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了發(fā)展停滯的現(xiàn)象。目前，寫字樓市場強勁反彈 ，外銷公寓的穩(wěn)步走強，都是本項目推向市場的契機。已超過世界中等收入國家（地區(qū)）平均水平，跨入上中等收入國家 (地區(qū) )的行列。 2020 年本市 GDP 總量完成 4551 億元，比上年增長 %，自 92 年以來始終保持二位數(shù)的高增長率。 此外，由于商鋪坐落于盧灣區(qū)，而面向的客戶卻主要來自于黃浦區(qū)，因此在招商過程中就會產(chǎn)生兩個區(qū)在政策和稅收方面的協(xié)調問題。 “真空地帶” 永銀大廈處于黃浦區(qū)與盧灣區(qū)的交界處，不論是對黃浦區(qū)還是盧灣區(qū)而言，永銀大廈都處于其邊緣部位。一般來說，國內外商業(yè)企業(yè)對此區(qū)位沒有太大的興趣。 商業(yè)功能的淡化 此資料來自企業(yè) 在調研過程中，我們特地走訪了上海市商委的有關部門，了解到在市政府的整體規(guī)劃中，西藏路已不再作為商業(yè)街，其商業(yè)功能將逐步淡化。商場的 26 樓采用中間挑空的格局，內部設計也基本按照百貨的樣式進行分割，在百貨業(yè)普遍不景氣的環(huán)境下，這種格局 會對招商產(chǎn)生很大的抗性。所以，以購物為主要目的顧客大多不會有意識地到永銀大廈來。 此外，永銀大廈雖然地處比較熱鬧的中心地段，但它與淮海路上的“連卡拂”等高檔百貨商店的地段相比仍處于劣勢。由于本項目定位于中高檔辦公和酒店式公寓，因此我們的目標客戶中會有很大比例是老外，他們對工作、生活環(huán)境的要求苛刻。為了安全和形象的緣故，商場、辦公和酒店式服務公寓的入口應當獨立并 此資料來自企業(yè) 相互分開；如此一來，小馬路上行車不便的弊端就會暴露出來。按照人均辦公面積 10 平方米計算，淮海路沿線的寫字樓可容納約 4 萬人左右；假如外籍員工的比例為 5%，則大約有 2,000 人，再加上其它區(qū)域的客人和前來參加會議、活動的短租客戶， 1,400 套單元顯然難以滿足全部需求。 此資料來自企業(yè) 酒店式公寓的競爭 不很激烈 僅有麗晶苑、新黃埔酒店公寓、香港廣場和大上海時代廣場，難以滿足寫字樓密集程度相當高的淮海路和市中心區(qū)域的住宅租賃需求。下表是淮海路沿線主要寫字樓和酒店式公寓的供給狀況 表五：淮海路沿線酒店式公寓 摟 盤 總套數(shù) 小房型比例 此資料來自企業(yè) (1/1) 香港廣場世紀閣 408 17% 大上海世代廣場 104 15% 麗晶苑 366 26% 新黃埔酒店公寓 242 40% 本項目 278 58% 表六：淮海路沿線寫字樓供應情況 樓 盤 寫字樓面積 (平方米 ) 瑞安廣場 40,000 中環(huán)廣場 43,000 上海廣場 25,700 力寶廣場 40,000 香港廣場 37,000 柳林大廈 33,000 大上海時代廣場 30,000 蘭生大廈 40,000 與其他寫字樓相比， 10,600 平方米的辦公面積顯然要小了許多，也更易于推廣?？梢?，“地利”也是本項目的重要砝碼。而盧灣區(qū)承建的約 7 公頃綠地，也于 2020 年 7 月開工，其中L2 地塊已建成并開放， L3 地塊將于本月底 完成， L4 地塊 6 月竣工。如此之高的密集程度，極大地聚集了人氣。交通方面，充足的公交線路 (17, 18, 23, 126, 781, 42 等 )、延安路高架和地鐵一號線構成了立體交通網(wǎng)絡。 地利 (市中心的區(qū)位優(yōu)勢 ) 總體來看，本項目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢；特別對于辦公樓和公寓樓而言，是不可多得的黃金地段。供不應求的局面推動租金節(jié)節(jié)上升，甚至每半個月就要調整一次。目前，辦公樓市場正處于供不應求的階段，特別是淮海路沿線，許多甲級寫字樓已出現(xiàn)基本滿租的狀態(tài)，而且短期內又缺乏新的樓盤供應。而淮海路商業(yè)街商廈數(shù)量適中，加之商業(yè)設施先進，使淮海路的商業(yè)單位經(jīng)營相對較好，租金水平超過了南京路。 商業(yè)網(wǎng)點密度適中的商街，租金水平較高 商街或商城要有一定的商業(yè)聚集，但如密度過大，經(jīng)營又雷同，商業(yè)集聚效應會受 到影響。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，穩(wěn)坐租金水平頭把交椅。 人口聚集對商業(yè)用房 租金影響日益顯著 人口集聚住宅市場規(guī)模的不斷拓展和集聚效應的出現(xiàn)對商業(yè)繁華度的影響日益明顯。南京路是傳統(tǒng)的商業(yè)街，徐家匯、淮海路作為新興的商業(yè)街更是人們向往的地方，因此地價徒升，超過了老牌商業(yè)街南京路。 商業(yè)區(qū)域新舊交替，租金重排座次 隨著城市的發(fā)展，原來傳統(tǒng)的商業(yè)街可能會逐步走向衰落，新的商業(yè)街會崛起。徐家匯商城圍繞地鐵而建的商業(yè)布局大大提升了該地區(qū)的商業(yè)用房價值。第一層次的商業(yè)用房租金水平比第二層次高出一大截，可 此資料來自企業(yè)