【正文】 —— —— —— —— 項(xiàng)項(xiàng) 目目 經(jīng)經(jīng) 營營 開開 發(fā)發(fā) 模模 式式 ———— —— —— 針對(duì)“ xx 之家”（甚至整個(gè) xxMALL） 考慮到資金迅速回籠和長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)的前提，敝司提出“產(chǎn)權(quán)與 自營相結(jié)合”（產(chǎn)權(quán)式：資金回籠快； 。 ② 確定經(jīng)營開發(fā)模 式 針對(duì)“ xx 之家”（甚至整個(gè) xxMALL） 考慮到資金迅速回籠和長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)的前提，提出“產(chǎn)權(quán)與自營相結(jié)合”（產(chǎn)權(quán)式：資金回籠快；自營：持續(xù)的利潤(rùn)體現(xiàn)）的經(jīng)營開發(fā)模式，即：“ 622”的開發(fā)模式， 60%的產(chǎn)權(quán)銷售（保本）、 20%的概念店（招睞）、 20%的自營（盈利）。 將以上因素加以綜合 ， 我們會(huì)發(fā)現(xiàn)投資者 投資商鋪?zhàn)?著重 考慮的問題歸根結(jié)底只有兩個(gè)： 一個(gè)是投資回報(bào)率，另一個(gè)是投資安全性。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅貸款更嚴(yán)。 ⑥ 返租承諾 從表面上看，返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實(shí)并非如此，很多開發(fā)商給出的承諾往往無法承兌，許多投資者對(duì)此也失去信心。 ⑤ 公用分?jǐn)偯娣e 一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的３０％－４０％，有的甚至超過５０％。 ④ 商鋪的經(jīng) 營出租 商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素 。 ③ 商鋪投資是否具有高回報(bào)率 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤(rùn)率高 ，通常 商鋪的投資回報(bào)率為 6%至 12%，有的甚至達(dá)到 15%以上。相反，好的商鋪 會(huì) 因其稀有性 并伴 隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。 對(duì)于 商鋪投資而言，投資者普遍比較關(guān)注以下因素： ① 商鋪投資收益的穩(wěn)定性 投資者對(duì)商鋪投 資的最終目的就是是否能夠?yàn)槠鋷黹L(zhǎng)期可觀 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 40 頁 共 61 頁 的收益，因此商鋪收益的 穩(wěn)定性是商鋪 投資者渴求的一個(gè)關(guān)鍵因素。 建材組團(tuán)的中庭 ? 由于該中庭在調(diào)整之后，會(huì)面向 主干道，因此建議以強(qiáng)化其展示功能為主要目標(biāo)； ? 中庭搭建造型新穎的大型舞臺(tái)，做促銷、表演之用； ? 每周舉行不同商品的促銷、展示活動(dòng)，以吸引人流；前期可免費(fèi)提供場(chǎng)地供商家使用，待后期形成較穩(wěn)定的人流之后，收取 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 37 頁 共 61 頁 場(chǎng)地費(fèi)用； 家居組團(tuán)的中庭 ? 鑒于家居中央步行街的熱帶雨林風(fēng)格，建議此組團(tuán)的中庭設(shè)置應(yīng)與內(nèi)部統(tǒng)一； ? 中庭建設(shè)熱帶雨林風(fēng)格景觀，與 熱帶雨林水景觀休閑吧相連接，作為其南端終點(diǎn)； 組團(tuán)間室外步行街中庭 ? 由于是 2 組團(tuán)人流的連接中樞，因此建議同樣作為促銷、展示區(qū)； ? 因?yàn)槿嗽煜骱?熱帶雨林水景觀休閑吧連接，此處建大水池 并在水池上方搭建舞臺(tái)； ? 舞臺(tái)四周設(shè)置噴泉，可以增強(qiáng)舞臺(tái)展示氣氛； ? 如此設(shè)計(jì)可在 2 組團(tuán)之間起到引導(dǎo)人流、承上啟下的功效； 7． 廣告位的建議： a) 盡可能地采用液晶顯示屏作為廣告位；動(dòng)態(tài)的廣告更有沖擊力和吸引力，規(guī)避平面廣告對(duì)外觀的影響； b) 賣場(chǎng)入口處設(shè)顯示屏 1— 2 塊，作為廣告位； c) 賣場(chǎng)內(nèi)可設(shè)若干廣告位； d) 店鋪門口的燈箱廣告位是有效的補(bǔ)充； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 38 頁 共 61 頁 e) 其他形式的廣告： i. 組團(tuán)內(nèi)的裝修全部采用賣場(chǎng)內(nèi)商品；在醒目位置設(shè)銅牌，標(biāo)注材料的材質(zhì)、品牌、優(yōu)點(diǎn)和店鋪位置等信息，形成最直觀的感官體驗(yàn)； ii. 在休閑區(qū)域，全部使用家居賣場(chǎng)內(nèi)商品，并在商品 旁說明商品特點(diǎn)、品牌和店鋪位置等；既可形成直觀體驗(yàn)，又可要求商家免費(fèi)提供抵消廣告費(fèi)，節(jié)約成本； iii. 這樣的方式可以達(dá)到“展示無處不在”的效果，充分發(fā)揮“啟發(fā)式營銷”的效力； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 39 頁 共 61 頁 —— —— —— —— 商商 鋪鋪 投投 資資 的的 關(guān)關(guān) 注注 因因 素素 —— —— ———— 商鋪投資有其自身特殊性，它對(duì)地段的 要 求達(dá)到了極其苛刻的程度。因此景觀的設(shè)置比較重要并應(yīng)給其留出足夠的休憩空間； ? 兼具“未來之光”的展示功能，常年將國際最新家居潮流以“概念商品”的形式進(jìn)行展出和感受，使消費(fèi)者親身體驗(yàn)到家居文明的發(fā)展； ? 貫穿組團(tuán)的人造溪流，溪流上方鋪設(shè)強(qiáng)化玻璃地板，作為休閑吧地板； ? 溪流兩旁栽種椰子樹、棕櫚樹等高大熱帶植物； ? 現(xiàn)場(chǎng)小舞臺(tái)，專人現(xiàn)場(chǎng)演奏 /演唱，符合目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)情調(diào)的需求，不僅吸引人流，也可成為一個(gè)家居廣場(chǎng)的休閑吧，作為商家與重要客戶的洽談場(chǎng)所，輕松、愜意的環(huán)境也有益于洽談的成功 ；并且這種細(xì)節(jié)上的考慮還體現(xiàn)了“ xx 之家”細(xì)致、周到的 VIP 服務(wù)風(fēng)格； ? 休閑吧使用的桌椅等家具均使用賣場(chǎng)所經(jīng)營的商品，并以一定的方式對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行告知，使休閑吧也具備大展示場(chǎng)的功效； ? “ xx 之家”因其經(jīng)營項(xiàng)目及相應(yīng)消費(fèi)行為的特點(diǎn)，使其不可 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 34 頁 共 61 頁 能如后期所經(jīng)營的快速消費(fèi)品等類項(xiàng)目的組團(tuán)那樣人流如織，這也為設(shè)置休閑吧等設(shè)施提供了條件； ? 該區(qū)域可考慮向參與展示的商家收取費(fèi)用； ? 餐飲、娛樂店鋪： ? 引進(jìn)各類主力店，依靠主力店自身的特色和號(hào)召力吸引人流。體驗(yàn) 個(gè)性家裝實(shí)景體驗(yàn)，休閑娛樂設(shè)施 香港名店廊 特色商品下的港島風(fēng)情 實(shí)景打造的港味風(fēng)情步行街 以上主題的設(shè)計(jì)是基于目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理、行為特點(diǎn)，以及在實(shí)際經(jīng)營中實(shí)用性的考慮而形成的，具有相當(dāng)?shù)目尚行裕? 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 33 頁 共 61 頁 “溫馨步行街景觀 設(shè)計(jì)的具體為： 組團(tuán) 主題 景觀內(nèi)容 家居廣場(chǎng) 休閑 amp。 柱距與商鋪單元面 寬有著直接的關(guān)系，因此根據(jù)本項(xiàng)目的柱距標(biāo)準(zhǔn) 15m 15m，我們將商鋪的開間、進(jìn)深、面積劃分為如下標(biāo)準(zhǔn)： 開間 進(jìn)深 面積 開間 進(jìn)深 面積 5 m 10 m 50㎡ 7． 5 m 15 m 112． 5㎡ 15 m 75㎡ 22． 5 m 168． 75㎡ 20 m 100㎡ 30 m 225 ㎡ 15 m 30 m 450㎡ 45 m 675㎡ 60 m 900㎡ 6．景觀設(shè)計(jì)建議： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 32 頁 共 61 頁 1) 商鋪展示效果：賣場(chǎng)店鋪采用全透明化展示功能設(shè)計(jì)，店鋪的格局設(shè)計(jì)應(yīng)以適合展示為目的，導(dǎo)入“天天展銷會(huì)”的理念； 2) 特色景觀步行街：首層開辟貫穿建材與家居二大組團(tuán)（步行街全長(zhǎng)大約 235M，建材超市長(zhǎng)約 105M 家居廣場(chǎng)長(zhǎng)約 135M，寬 10— 12M）之間的特色景觀步行街，達(dá)到既保持組團(tuán)之間連貫性，又提供特色景觀展示空間的效果。 5． 商鋪的單元面積規(guī)劃設(shè)計(jì)建議： 除主力店面積需要獨(dú)立結(jié)構(gòu)和單獨(dú)處理外，大多數(shù)商鋪的單元面積設(shè)計(jì)一般情況下是在設(shè)定好一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，根據(jù)客戶的需要來分割相應(yīng)的單元面積。 4． 步行街建議： 在商業(yè)空間步行化的規(guī)劃思路下，“ xx之家”將由四條主干步行街貫穿（在原有基礎(chǔ)上，建議增加一條南北走向的步行街廊道）。 3． 人流的交通動(dòng)線組織建議： 人流、客流決定商戶的銷售額，人流組織的一大原則就是讓人流要經(jīng)過盡量多的門店而且又不能將距離拉得太長(zhǎng)。我們?cè)趯?duì)各商鋪位置布局進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點(diǎn)”對(duì)組織人流所發(fā)揮的作用。我們?cè)诂F(xiàn)有設(shè)計(jì)稿件基礎(chǔ)上，在建筑設(shè)計(jì)方面作如下建議。 3) “特色零售商店”調(diào)整為 “香港名店廊” ； “香港名店廊”的稱呼簡(jiǎn)單明了、清晰地向消費(fèi)者告知了組團(tuán)所經(jīng)營商品的性質(zhì)，具有上口、易記憶的特點(diǎn)。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁 共 61 頁 2) “家居廣場(chǎng)”調(diào)整為 “溫馨家天下” ； 努力營造溫馨的氛圍，既拉近與消費(fèi)者之間的距離，增強(qiáng)品牌的親和力，又表現(xiàn)出商品齊全的特點(diǎn)。自己造家” “建材精品一網(wǎng)打盡” “原汁原味港島名店中心” 核心點(diǎn)確立 至此，我們根據(jù)對(duì)“ xx 之家”的定位及定位的內(nèi)涵，根據(jù) USP 的主張，在打造一些特色主題之后，營造相應(yīng)的核心點(diǎn)予以支撐 ： 一、組團(tuán)主題名稱建議 鑒于“ xx 之家”現(xiàn)有組團(tuán)名稱“建材廣場(chǎng)”、“家居廣場(chǎng)”、“特色零售商店”存在過于平凡、記憶度低等問題，與賣場(chǎng)品牌形象不太相符，為更貼切地表現(xiàn)組團(tuán)特色，我們認(rèn)為應(yīng)對(duì)組團(tuán)主題名稱進(jìn)行調(diào)整并作出建議如下： 1) “建材廣場(chǎng)”調(diào)整為 “建材精品印象館” ； 強(qiáng)調(diào)“ xx 之家”建材組團(tuán)顛覆傳統(tǒng)業(yè)態(tài)堆碼式、開敞式陳列為主的展示模式，導(dǎo)入實(shí)景印象展示廳的全新模式。所以，“ xx 之家”的人流和消費(fèi)客流，需要依靠一些獨(dú)特的元素 /功能進(jìn)行引導(dǎo)。 整體規(guī)劃布局建議 鑒于“建材廣場(chǎng)”作為貴公司物流體系的環(huán)節(jié)， 建議貴司考慮將“家居廣場(chǎng)”組團(tuán)與“建材廣 場(chǎng)”組團(tuán)在建筑規(guī)劃上對(duì)調(diào)，使“家居廣場(chǎng)” 組團(tuán)更靠近丈八公路，增加人流。 樓 層 主 題 功 能 組 合 1 香港名店廊 香港特色名品店鋪、步行街景觀 2 香港特色名品店鋪、步行街景觀 銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街↓ 注： 所謂名店廊的香港特色商品主要指： ? 零關(guān)稅協(xié)議中涉及的香港知名品牌商品，如服裝、鐘表、珠寶、化妝品等；可以零關(guān)稅為賣點(diǎn)，訴求“更便宜的香港名牌”來吸引客源； ? 香港知名藝人、名人等自己開設(shè)的店鋪； 以香港名人，尤其是知名藝人自開店為主力店的 組成，可以發(fā)揮以下的效果： 店鋪的經(jīng)營者本身就是一個(gè)巨大的噱頭； 經(jīng)營者為了替自己的店鋪?zhàn)鲂麄魍茝V，勢(shì)必會(huì)邀請(qǐng)同為名人的友人捧場(chǎng)助興，這將又是良好的賣點(diǎn)；