【正文】 主要職能如下： 根據(jù)管理處主任及每次考察、評審所傳遞、獲得信息，憑借豐富管理經(jīng)驗為“ 邛崍波爾多商城 ”度身訂造一整套物業(yè)管理實施 方案，完成合同約定的各項工作內(nèi)容。負(fù)責(zé) 定期赴“ 邛崍波爾多商城 ”現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)察支援。 管理架構(gòu) 成都潔華物業(yè)管理有限公司 管理組織架構(gòu)圖 邛崍波爾多商城物業(yè)管理處組織架構(gòu)圖 公司總經(jīng)理 副總經(jīng)理 行政管理部 財務(wù)審計部 企業(yè)管理部 成都潔華置地 市場推廣部 成都悅?cè)A環(huán)藝 潔華家政服務(wù) 金沙片區(qū)管理部 柳城誼苑片區(qū)管理部部 芙蓉古城片區(qū)管理部 四川悅?cè)A物業(yè) 成都潔華物業(yè)管理有限公司 成都潔華物業(yè)管理有限公司 中國最大管理資源中心 第三層次文件 編 號 JH/WI/2020/市 /003 質(zhì)量計劃 頁 次 第 39 頁 共 52 頁 版本號 A 修改次數(shù) 0 中國最大管理資源中心 管理職能 物業(yè)管理專家團 ? 為保證本公司質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的實現(xiàn)及更有力地推行“置信生活 中國最大管理資源中心 第三層次文件 編 號 JH/WI/2020/市 /003 質(zhì)量計劃 頁 次 第 38 頁 共 52 頁 版本號 A 修改次數(shù) 0 中國最大管理資源中心 第四章 管理架構(gòu)策劃 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ? 邛崍波爾多商城（簡稱“項目”）是由成都市英杰房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱“發(fā)展商”）投資開發(fā)，位于邛崍軸心，商業(yè)最繁華地塊，總用地面積 8880 ㎡，總建筑面積 19300m2，停車位個 50。 裝修半年內(nèi)，由裝修戶承擔(dān)因裝修問題對外部影響的修復(fù)和賠償。 ⑦裝修驗收的控制 裝修完畢后，由工程部和管事部進(jìn)行安全和結(jié)構(gòu)初驗。 接待和處理因裝修而產(chǎn)生的投訴和違章行為，并做好記載。 中國最大管理資源中心 第三層次文件 編 號 JH/WI/2020/市 /003 質(zhì)量計劃 頁 次 第 37 頁 共 52 頁 版本號 A 修改次數(shù) 0 中國最大管理資源中心 張貼施工通啟，合理安排就近業(yè)主生活和休息。 設(shè)置安全防范措施和器具。 ⑤裝修協(xié)議的簽訂 簽訂施工管理協(xié)議和消防責(zé)任書。 工程部和管事部對裝修安全和裝修結(jié)構(gòu)進(jìn)行評審。 ③裝修申請的提出 業(yè)主（住戶）在規(guī)定范圍進(jìn)行裝修，應(yīng)提前申請，并辦理有關(guān)手續(xù)。 業(yè)主自選具有裝修資格的施工隊伍。 5 頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中規(guī)定的裝修范圍和要求進(jìn)行室內(nèi)裝修。 裝修的管理 ①裝修范圍的確認(rèn) 業(yè)主（住戶）應(yīng)嚴(yán)格按照國家建設(shè)部 46 號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》及 2020 各類證件的辦理。 有關(guān)鑰匙和相關(guān)物品的發(fā)放并簽收。 簽訂入住手續(xù)，有關(guān)指南、公約、手冊的發(fā)放。 ⑤交付前的保潔開荒 發(fā)展商應(yīng)要求施工單位在交付項目時，完成項目所有部位（含室內(nèi)）的衛(wèi)生清掃和垃圾清運工作，以便于業(yè)主的順利入住。 確?？辗吭O(shè)施完好和 安全。 空房的管理 空房鑰匙接管并統(tǒng)一編號、分類、保管，使用確認(rèn)并登記，確保受控。 房屋整改問題督檢，如進(jìn)度、質(zhì)量、操作程序、安全規(guī)范等。 房屋整改問題分類，如施工質(zhì)量、設(shè)計規(guī)劃、服務(wù)品質(zhì)、承諾對現(xiàn)等問題。 ③房屋的整改 房 屋整改問題收集，包括：物業(yè)驗收、工作巡視、業(yè)主提出、空房管理等。 整改實施完畢后，驗收小組再次進(jìn)行驗收直至合格后，正式驗收并辦理驗收手續(xù)。 ②驗收的實施 管理處編制驗收計劃，組成驗收小組進(jìn)行預(yù)驗收。 安排制訂電腦化會計程序，建立財務(wù)及業(yè)戶資料儲存庫，以提供準(zhǔn)確資料及財政狀況預(yù)算，作為未來發(fā)展之 根據(jù)及參考。 按國家規(guī)定之法規(guī)和小區(qū)公約、制訂處理欠款及其他費用程序，以確保穩(wěn)定管理收入。 申報物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證。 定期組織優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作會議。 按優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證要求定期巡視物業(yè)。 開展優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證專項培訓(xùn)工作。 [常規(guī)服務(wù)項目 ] 建筑主體管理：檔案保存 /日常修繕 /巡視管理 /裝修控制 設(shè)備設(shè)施管理：檔案保存 /日常運行 /保養(yǎng)管理 /維修管理 /更新管理 環(huán)境管理：日常保潔 /廢棄物清除 /化糞池清掏 /廢棄物外運 /環(huán)保倡導(dǎo) 綠化管理：營造保養(yǎng) /整體環(huán)境美化 /綠籬盆花擺放 治安管理：公共秩序維持 /公共安保警戒 /突發(fā)事件預(yù)防 /保持物業(yè)安靜 消防管理：火災(zāi)的預(yù)防 /發(fā)生火災(zāi)時的救護與處理 交通管理：車輛保管 /道路保養(yǎng) /交通秩序維 護 [無償服務(wù) ] 中國最大管理資源中心 第三層次文件 編 號 JH/WI/2020/市 /003 質(zhì)量計劃 頁 次 第 33 頁 共 52 頁 版本號 A 修改次數(shù) 0 中國最大管理資源中心 家政服務(wù)：聯(lián)系搬家服務(wù) /聯(lián)系居家守護 /介紹保姆 /代請家教 /代叫出租車 /聯(lián)系建材供應(yīng) /代請搬運工 /代辦旅游手續(xù) /代辦郵件 禮儀服務(wù)：各種展銷活動 文化服務(wù)：棋、牌活動 /組織游泳活動 /演出隊演出 老年服務(wù)：建立活動組織 /開辦老年課堂 /組織交誼活動 商務(wù)服務(wù)：代訂報紙雜志 /代訂牛奶 /代訂酒店客房 /電話叫醒服務(wù) /代訂喜事慶典 /攝像攝影聯(lián)系 /代購鮮花、禮品 /提供圖書、音像制品交流 金融服務(wù)：代辦保險 /股票信息 [有償服務(wù) ] 家政服務(wù)：清潔服務(wù) /代理純凈、礦泉水 /木地板打蠟 /代看嬰兒 /看護病人 /代理干 洗服務(wù) /接送小孩上學(xué) /代理房屋租售 /代理接送客人 /代租售鮮花盆景 /家庭裝修監(jiān)理 /洗車服務(wù) 健康服務(wù)：健康檢查 /兒童免役檔案 /量血壓 /家庭病床 商務(wù)服務(wù)：電話 /傳真 /打印 /塑封 /裝訂 /外文翻譯 日常維修：更換總水閥 /拆換廚衛(wèi)龍頭 /拆換水表 /拆換三角閥 /疏通水槽、 水彎 /疏通坐便器、蹲便器 /疏通地漏 /修理洗面盆排水打膠 /修理浴缸排水打膠 /坐便器水箱配件修理及更換 /坐便器給水閥修理 /更換燈泡、燈管 /修理各種燈具 /更換維修節(jié)能燈 /更換維修開關(guān)面板 /更換維修電源插座面板 /更換維修光纖、電話面板 /更換維修配電箱內(nèi)開關(guān) /檢 修光纖、電話、供電線路 /清潔保養(yǎng)抽油煙機 /安裝油煙機 /拆裝各式燈具 /更換各種鎖具 /維修防盜門 /維修更換合金付件 /維修爐具熱水器 /安裝小型五金件 重點之七：物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作 潔華物業(yè)按照國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和認(rèn)證工作，通過日檢、周巡視、月小結(jié)、季考核評比、每半年內(nèi)部審核和年管理評審等方式定期巡視物業(yè)，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷，及時提出改善建議，主要包括： 中國最大管理資源中心 第三層次文件 編 號 JH/WI/2020/市 /003 質(zhì)量計劃 頁 次 第 34 頁 共 52 頁 版本號 A 修改次數(shù) 0 中國最大管理資源中心 成立優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組。 重點之六：置信生活星級服務(wù)方式 潔華物業(yè)將根據(jù)專業(yè)物管經(jīng)驗，為 客戶提供如下全面、細(xì)致的服務(wù)。 作為潔華物業(yè)，更應(yīng)為協(xié)調(diào)發(fā)展商與客戶的關(guān)系而承擔(dān)責(zé)任，在處理這方面事情時，應(yīng)在保護發(fā)展商利益的原則下，解決及處理客戶投訴，避免引起爭端，影響發(fā)展商聲譽。 嚴(yán)格要求各級員工言行舉止，提高素質(zhì)，從而提高服務(wù)水平，增進(jìn)潔華物業(yè)與客戶之間的友好關(guān)系。 與客戶保持緊密聯(lián)絡(luò)，定期咨詢意見，用以持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。 辦求以生動活潑形式去處理各類型通告、指示牌等，改變生硬、死板形式。潔華物業(yè)將對公共服務(wù)與社區(qū)文化營造進(jìn)行有機的結(jié)合，使其成為溝通客戶相互認(rèn)識、了解 、增進(jìn)友誼的橋梁。認(rèn)真仔細(xì)的做好車輛停放和道路行駛秩序的管理，以及安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等各項防范工作。因此，大量的安全防范和公共秩序管理工作也將是潔華物業(yè)重要的日常工作內(nèi)容。潔華物業(yè)將安排專業(yè)清潔人員，負(fù)責(zé)對項目的垃圾清理分類、環(huán)衛(wèi)保潔，實現(xiàn)公共環(huán)境定時清理、客戶垃圾袋裝集中處理；并安排專職的綠化工人負(fù)責(zé)小區(qū)公共綠地、共用花木等園林綠化的養(yǎng)護和管理工作。以上工作將由潔華物業(yè)通過對各類硬件的日常維護、修繕、更新、改造、二裝監(jiān)控以及項目的驗收跟進(jìn)等一系列復(fù)雜繁重技術(shù)勞動來完成的。潔華物業(yè)有信心憑借豐富經(jīng)驗，在 “ 邛崍波爾多商城 ” 於物業(yè)入伙后一年內(nèi)通過GB/T190012020 idt ISO9001:2020 質(zhì)量管理體系國際認(rèn)證，使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。 ? [國際品質(zhì) ISO] ? 潔華物業(yè)有著非常成功的 ISO9001 質(zhì)量管理體系運作經(jīng)驗。 ? [優(yōu) 秀物業(yè)稱號 ] ? 在潔華物業(yè)的努力下，以往管理的物業(yè)己先后有多個獲得國家、省、市頒予的物業(yè)管理優(yōu)秀（示范）榮譽稱號。潔華物業(yè)將根據(jù)“邛崍波爾多商城”住戶的層次和需求，度身定制置信生活星級服務(wù)模式。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)，在客戶提供必要合作的 基礎(chǔ)上，我們將承諾達(dá)到以下目標(biāo)： ? [置信生活星級服務(wù) ] ? 作為高品質(zhì)的物業(yè)，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 理禮并用、德法共行，對業(yè)主和租（用）戶違反業(yè)主公約及物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。 ? 包括：公共事業(yè)申辦（如水電氣、電話、有線電視）、代訂報刊雜志、收發(fā)郵件、家政服務(wù)、室內(nèi)維修服務(wù)、各類商務(wù)服務(wù)支持等。 接受業(yè)主和租（用）戶就房屋自用部位、自 用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費。 結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點，組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動，以協(xié)調(diào)社區(qū)人際關(guān)系、溝通情愫。 對物業(yè)內(nèi)消防管理。 對物業(yè)全天 24 小時倒班輪值，維護公共秩序和安全。 ? 包括：公共場地、房 屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運，定期消殺以及化糞池的清掏等。 公用綠地、花木、建筑小品等的園林式綠化養(yǎng)護與管理。 專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。 ? 包括：道路、圍墻、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車房（棚）、停車場（庫）等。 ? 包括：共用的上下水管道、落水管、電線、供電線路、照明、煤氣管線、消防設(shè)施、安防設(shè)施、路燈、標(biāo)識標(biāo)牌、公益性文體設(shè)施等。 ? 包括：住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、設(shè)備機房等。“為您想得更多，讓您住得更好”是潔華物業(yè)不變的承諾，“為您營造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境”是潔華物業(yè)永恒的追求，為此，潔華物業(yè)采取專業(yè)管理＋嚴(yán)格的品質(zhì)控制手段，確保服務(wù)質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。充分利用 中國最大管理資源中心 第三層次文件 編 號 JH/WI/2020/市 /003 質(zhì)量計劃 頁 次 第 27 頁 共 52 頁 版本號 A 修改次數(shù) 0 中國最大管理資源中心 潔華物業(yè)專業(yè)化管理特長和成本控制管理經(jīng)驗，通過有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，合理地開源節(jié)流。 星級服務(wù)方式 ” ，將 “ 邛崍波爾多商城 ” 塑造成為彭州標(biāo)志性 商業(yè)樓盤 。 前期籌備階段：自合作雙方簽約之日起至項目入伙日（即發(fā)展商書面通知業(yè)主前來辦理物業(yè)入住手續(xù)的時間，下同） 前二個月； 驗收入伙階段：自入伙日前二個月起計至項目達(dá)到 90%的入住率； 正式營運階段：項目達(dá)到 90%入住率后至合同余下約定期限。 潔華物業(yè)提供管理服務(wù)目的在于培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高素質(zhì)的專業(yè)管理隊伍；同時，發(fā)展商可借助潔華物業(yè)良好的品牌效應(yīng)促進(jìn)項目銷售；在管理期限內(nèi)，潔華物業(yè)允許發(fā)展商就“邛崍波爾多商城”向外界使用“潔華物業(yè)管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣。星級服務(wù)方式” ，潔華物業(yè)將以各專業(yè)部門技術(shù)支持，結(jié)合物 業(yè)管理服務(wù)實際需要， 定期安排專家團赴項目 現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)察支援。 根據(jù)項目具體情況，負(fù)責(zé)其設(shè)計、施工、銷售、竣工驗收、入伙及其以后各階段的物業(yè)管理工作，為項目制訂全套管理方案、操作手冊、管理制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并促使其有效運行，按照雙方約定的管理服務(wù)內(nèi)容為項目提供全方位、全過程、專業(yè)化的管理服務(wù)工作。 潔華物業(yè)在合同期限內(nèi)對“邛崍波爾多商城”負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟上實行獨立核算，實現(xiàn)“邛崍波爾多商城”社會效益、經(jīng) 濟效益、環(huán)境效益和文化效益的同步發(fā)展。 針對“邛崍波爾多商城”尚處在規(guī)劃建設(shè) 階段的實際情況，本著對發(fā)展商和潔華物業(yè)負(fù)責(zé)的態(tài)度，建議以“ 委托物業(yè)管理 ”方式合作，具體如下： 成都市英杰房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)《四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》及其實施細(xì)則以及雙方議定的事項，聘請成都潔華物業(yè)管理有限公司作為“邛崍波爾多商城”的物業(yè)管理商，全權(quán)負(fù)責(zé)“邛崍波爾多商城”物業(yè)管理工作的具體實施運作。 在前期有針對性的開展“ 置信生活追求“更加用心、更加舒適”之立意，堅持以人為本，樹