【正文】 小 結 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 57 市場分析部分總結 郊區(qū)化的居住潮流為南村版塊的崛起提供了發(fā)展契機，錦繡天河的諸多賣點和較高的綜合質素，剛好符合人們心目中理想家園形象，賦予我們樓盤一個什么樣的性格特征，以滿足人們對人性化、家本位居住模式的渴求，引起他們的共鳴，是我們在推廣中將要著重解決的課題。因此，塑造出一個優(yōu)美而舒適的生活環(huán)境，并且將這種感覺準確地傳達給消費者是最重要的。 目標群的選擇有著明顯不同 廣州消費者購樓時關心的前幾位分別是： 價格 、 交通 、小區(qū)內環(huán)境 、 配套設施 。 遠程抄表、停車場自動化管理、區(qū)內一卡通消費、小區(qū)局域網，能提供家政服務、網上醫(yī)療及訂餐等多種有關家庭舒適的。 ?較有傾向的是 高學歷和高收入 者一般都喜歡有幾種裝修套餐可供選擇，只要求提供單一的裝修標準者中低學歷和低收入者為主。 %%%%%34%%%%%%%%%%%3000元以下 30014000元40015000元50016000元60017000元70018000元8001元以上不同目標消費群所能接受的價格比較番禺樓盤目標消費群 目標價位4000元的番禺樓盤消費群錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 50 （ 3）、消費者希望的購房面積 目標消費者希望的購房面積%%%%%%%%%%%%%5170M2 7190M2 91110M2 111130M2 131150M2 181M2以上?在面積的選擇上， 71110M2左右的選擇比例達到一半以上， 70150M2選擇比例超過了90%，因此，小戶型和過大戶型都應謹慎，尤其是大戶型的設計比例要加以控制，比例不宜過大。 小 結 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 47 （ 1）、消費者將要購買的住房類型 （ 2）、消費者希望的住房價格和購房面積 （ 3）、消費者希望的住房價格和購房面積 （ 4）、消費者對交樓標準的要求 （ 5）、消費者對智能化的要求 （ 6）、影響目標消費者購房的因素分析 （ 7）、目標消費者購房決策過程 （ 8）、消費者對小區(qū)配套的要求 目標群購樓心理及習慣 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 48 （ 1）、消費者將要購買的住房類型 消費者較為喜歡的住宅類型%%% %%31%%%%%%%%%%%%標準層面 復式單位 別墅 錯層或躍式總體 番禺樓盤潛在消費者? 總體上，消費者還是樂于選擇 標準層面 的住宅，他們占了整個比例的 60%多，對復式單位的選擇，番禺樓盤潛在消費者大于總體。對于日常的生活配套和小孩上學問題，也是不少人較為擔心的問題。 目標群作為考慮對象的樓盤 支持率華南碧桂園 %保利花園 %光大花園 %中海錦苑 %奧林匹克花園 %麗江花園 %廣地花園 %錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 44 （ 3）、對樓盤主要特點或風格的偏好 以上的幾個主要特色，消費者的選擇主要是視小區(qū)的 整體綠化及配套 是否完善，他們注重的是綜合素質，不會因為有江景、山景或獨特的教育或智能化配套，而表現(xiàn)出特別的偏好。 ?細分 番禺市場 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 42 ?選擇地域與來源地的對比 從區(qū)域來講， 天河區(qū) 和 海珠區(qū) 工作或生活的居民是番禺版塊最主要的消費群體；從細分市場來講，有意向購買天河北、珠江新城、海珠臨江版塊、洛溪、東圃版塊和海珠腹地大盤、但現(xiàn)有上市樓盤不能滿足其要求的消費者，將會是我們可能的消費群體。 各群體潛在消費者日常乘車習慣%%%%%%% %%%% %%%%%%%%%公交車 摩托車 自駕汽車 單位交通車 出租車總體 番禺樓盤 目標價位4000元的番禺樓盤在總體和番禺樓盤潛在消費群中， 公交車 、 摩托車和 自駕汽車 分別是前三位最常用的交通工具，但在我們的目標群中，使用 摩托車 上升到較高的比例，自駕汽車的比例基本不變。 總體中，擺在前兩位的是讀書看報和音樂，這兩項在我們的目標群中則放在第三、第四的位置上。 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 34 （ 6）、成長背景特征 番禺樓盤目標群體的成長背景長大后來廣州定居或工作的人士38%其他4%需經常來廣州人士13%土生或土長的廣州人45% 番禺樓盤的潛在群體中， 外來人士所占比例相對多一些。 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 32 （ 4）、家庭收入狀況 細分群體 家庭月收入平均值樣本總體 6112 元番禺樓盤潛在消費者 6604 元目標價位 4 千元的番禺樓盤潛在消費者7549 元目標價位 4 千元的潛在消費者 6983 元洛溪樓盤潛在消費者 6673 元南村或鐘村樓盤潛在消費者 7115 元各細分群體目標消費者家庭月收入均值比較 調查表明：通過加權平均法得出的各個群體的收入表現(xiàn)，番禺樓盤潛在消費者中目標價位在 4000元以上的，其家庭收入是最高的，為 7500元左右。 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 28 （ 1）、年齡特征 （ 2）、學歷特征 （ 3）、職業(yè)狀況 （ 4）、家庭收入狀況 （ 5）、家庭人口結構特征 （ 6）、成長背景 （ 7）、業(yè)余愛好 （ 8）、購房動機 （ 9）、目前日常乘車習慣 目標消費群人文特征分析 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 29 （ 1）、年齡特征 購房者的年齡主要集中在 2635歲，中青年為主，其他年齡段購房需求則逐漸下降。 錦繡天河在硬件上已初步具備了各種優(yōu)秀的要素，將這些資源進行整合，賦予其一個獨特的個性，準確地傳達給我們的消費者，才能最終找到我們真正的目標對象。由于小區(qū)處于交通干線中山大道上，交通方便，對在黃埔投資設廠的私營企業(yè)主或在黃埔、天河工作的白領人士還是有一定吸引力。駿景花園占地面積 18 萬 M2 ，總建筑面積 5 6 萬 M2 ，綠化面積達 50 % ，有占地近 2 萬 M2 的中庭廣場，規(guī)劃建成 10 12 層帶電梯多層樓宇 68 幢。先創(chuàng)造品牌美譽度，在推出之后，不失時機地運用事件營銷，達到品牌與贏利的雙贏。光大目前也主要是吸引本區(qū)域人士為主。均價 4500 元 / 平方米。早期生活配套和公交配套較弱，較低的人氣和配套之間形成了一個惡性循環(huán)，還有不少人認為其靠近墳場，風水不好。 小區(qū)內有七個組團。都市人的生態(tài)家園　　　花園的整體景觀不錯，與生態(tài)家園形象相符，有水道通往珠江，區(qū)內有 4 萬畝天然湖及綠地，湖邊荔枝林環(huán)繞，湖可垂釣，很有情趣。盡管存在區(qū)內密度大，運動消費較貴的問題，但銷售場面依然很火。均價為 4000 4200 元。均價升至 3900 4100 元。 較高素質的樓盤 滿足相當部分的消費者 對生活品質的要求。南村在區(qū)位及景觀上的優(yōu)勢將會逐步顯現(xiàn)，成為下一個熱點已是指日可待。北部山區(qū)的一些個盤，已經變成了廣州的知名樓盤，有些盤價格還非常高，這反映了山景資源在廣州樓市的競爭優(yōu)勢。對居住環(huán)境要求較高的一部分會轉向郊區(qū)的優(yōu)質盤。不足 的是，價格過高，樓盤密度大。對華南快速干線附近樓盤有明顯的截客效應。在交通與環(huán)境等性價比中，在爭奪中等收入階層方面與番禺版塊有一定的競爭性。其它版塊或距離廣州太遠，或因為人氣過望而破壞了生活環(huán)境，南村距離廣州卻是“鬧中取靜”； ?南村處于剛剛開發(fā)階段，可利于整個區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，較有潛力； 但同時，南村在配套上不夠完善，消費者仍存有很大顧慮。在生活配套方面也不夠完善。目前，打入廣州市場還有些過早 。從開發(fā)量來講，可供開發(fā)地塊已所剩無幾；整個區(qū)域規(guī)劃基本成型， 發(fā)展?jié)摿芍^見底，難以吸引到追求生活品位的廣州中高收入階層 。 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 17 小結： 錦繡天河是一個綜合素質較高的樓盤，如何整合其所有的資源，形成綜合競爭力，與其他盤在景觀特色、品位和檔次上拉開檔次、形成區(qū)隔以制勝，是我們在推廣中將著重解決的問題。 配套不足障礙 ： 南村附近生活配套設施尚待完善；尤其是交通問題成為消費者最關心的因素。 ?酒店式的服務內容很有吸引力，但名稱過于平常和泛濫，進行包裝之后再推出，會產生新的號召力。 、 設計 、 建設與管理 ， 均為強強聯(lián)合 ， 共造優(yōu)質名牌 ， 隨意流暢 ， 點綴在大幅的綠緞之上 ， 酒店式的服務帶來真正的家居享受 排名第一 、 第二 、 第三 、 第四分別賦予 5分 、 4分 、 3分 、 2分 ， 通過各選擇項的選擇權數加權后 ， 得到的各項總分排名情況如上圖所示 。 從投資開發(fā)、樓房布局設計、園林綠化、建設施工到物業(yè)管理等