【正文】 番禺區(qū)利用其地處珠三角前沿的優(yōu)越條件，大型專 業(yè)市場將會(huì)走整合型、外向型商業(yè)平臺(tái)的路線，而隨著板塊內(nèi)新型住宅小區(qū)的擴(kuò)大、完善，區(qū)內(nèi)消費(fèi)力的提升亦對(duì)其商業(yè)發(fā)展推波助瀾，因而該區(qū)的商鋪交易將會(huì)保持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。根據(jù)調(diào)查，板塊內(nèi)大型樓盤商業(yè)配套設(shè)施租金水平一般在 30250 元 /平方米幅度，其中以祈福新 村商業(yè)街租金為眾人之首，其租金可達(dá) 120250 元 /平方米。 與洛溪一水之鄰的大石鎮(zhèn)，雖然開發(fā)時(shí)間較早，但由于前期規(guī)劃未能完善，商業(yè)配套一直上不了一個(gè)檔次，租金處于 較低水平，現(xiàn)時(shí)形成以富麗路為依托的沿街商貿(mào)區(qū)，一般多為裙樓商鋪，如大石家私城。 大石洛溪板塊 ? 經(jīng)過近十多年的房地產(chǎn)市場發(fā)展，大石洛溪板塊商業(yè)氣氛較濃厚，租金水平亦有了較大程度的飚升，現(xiàn)時(shí)洛溪新城平均租金水平為100200 元 /平方米，大石鎮(zhèn)沿路街鋪?zhàn)饨鹚綖?3060 元 /平方米。隨著 “南拓 ”的逐步實(shí)現(xiàn)，番禺區(qū)居住氛圍的日益濃厚， 2020 年上半年，番禺區(qū)的一手商鋪售價(jià)已達(dá)7067 元 /平方米，同比增長 %，高于全市增長率 %。 番禺區(qū)商鋪供應(yīng)集中在大石洛溪、市橋、華南板塊。以迎賓路為龍頭，現(xiàn)時(shí)板塊內(nèi)最大的招商項(xiàng)目為萬博中心，其 中家私連鎖店吉盛偉邦、斯高電子專業(yè)市場已進(jìn)駐萬博中心。但由于市政規(guī)劃滯后的緣故，各小區(qū)紛紛重復(fù)建設(shè)小區(qū)配套，現(xiàn) 時(shí)各大型小區(qū)內(nèi)均有商業(yè)設(shè)施服務(wù)小區(qū)住戶，如星河灣、華南新新、錦繡香江、南國奧林匹克花園。洛溪板塊內(nèi)的大盤為數(shù)不少，如麗江花園、洛溪新城、洛濤居、華苑明珠、廣州奧園等等，板塊內(nèi)常住人口亦以幾何級(jí)數(shù)擴(kuò)張，現(xiàn)時(shí)洛溪板塊商業(yè)中心為洛溪新城臨街鋪，百佳、麥當(dāng)勞、各式飲食店 成行成市，而隔江偏安一隅的麗江花園經(jīng)過近十年的醞釀，小區(qū)商業(yè)設(shè)施也有了根本性的變化。 市橋板塊 ? 市橋是番禺區(qū)府所在，亦是區(qū)內(nèi)商業(yè)活動(dòng)最活躍的區(qū)域，其商業(yè)設(shè)施的發(fā)展經(jīng)歷了較長的歷史，因而亦形成了各具特色的商業(yè)街及購物商場。 番禺區(qū)是廣州市的新區(qū)，轄南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蓮花山保稅加工區(qū)及20 個(gè)鎮(zhèn)，規(guī)劃中心城區(qū) 263 平方公里，包括市橋、石基、沙灣、鐘村、大石 5 個(gè)鎮(zhèn)的行政區(qū)域。因而社區(qū)商鋪物業(yè)經(jīng)營檔次偏低，如在居住區(qū)開發(fā)時(shí)間最長的橋東小區(qū)內(nèi)，只有一間島內(nèi)價(jià)超市，配套明顯不足。 物流業(yè)、汽車銷售產(chǎn)業(yè)成新興產(chǎn)業(yè) ? 按政府規(guī)劃，龍 溪大道以北的 6000 畝地將建設(shè)成為芳村大型物流園區(qū)，沿芳村大道、花地大道則開設(shè)汽車銷售專門店，如廣本、日產(chǎn)、東風(fēng)等。 ? 隨著近年交通、市政大環(huán)境的巨大變化及區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展，芳村區(qū)專業(yè)市場打出了 “文化牌 ”，重點(diǎn)發(fā)展人文背景及歷史傳承的商業(yè)項(xiàng)目，“花 ”、 “茶 ”、 “精品 ”等富含文化品位的專業(yè)市場已是芳村區(qū)的主打項(xiàng)目，在原來市場的基礎(chǔ)上，將經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大及提升檔次。另外，由于各專業(yè)市場多數(shù)是村委出地建設(shè)，經(jīng)營者不能取得商鋪的永久產(chǎn)權(quán)，造成專業(yè)市場商鋪銷售比例偏低，市場數(shù)據(jù)并不能完全反映商鋪交投活躍程度。交易量的增加主要 由新增裙樓商鋪及消化以前積壓的小區(qū)裙樓商鋪交易帶動(dòng)，如汾水小區(qū)金蘭苑、坑口金道花苑、花地城廣場、怡芳苑等，一些政府機(jī)構(gòu)如國、地稅分局在浣花路購入大面積的裙樓用作辦公場所。 一直以來，芳村區(qū)的商用地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展并不出色，商鋪供應(yīng)占全市份額亦非常之小，以 2020~2020 年上半年，一手總成交量僅占全市成交的 %。同時(shí)該區(qū)有江景資源優(yōu)勢(shì)，適宜發(fā)展有特色的休閑旅游商業(yè)項(xiàng)目，極具發(fā)展?jié)摿Α? 長堤板塊 ? 長堤板塊的陸居路是芳村區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)街，前芳村區(qū)唯一的 “燈光夜市 ”就設(shè)在此，白鵝潭酒吧風(fēng)情街是板塊內(nèi)興旺的專業(yè)風(fēng)情飲食街，現(xiàn)時(shí)，陸居路以經(jīng)營通訊及服裝為主。芳村區(qū)的商業(yè)將展現(xiàn)獨(dú)特的魅力。這些服務(wù)性強(qiáng)的商鋪不但會(huì)有比較好的回報(bào)，而且也會(huì)因?yàn)榉奖銟I(yè)主購物而吸引更多的買家。 據(jù)調(diào)查，黃石路上一些成熟樓盤的商鋪收益率 相當(dāng)不錯(cuò)，現(xiàn)在一手商鋪已經(jīng)買不到了，要通過二手中介才能購入商鋪投資。 隨著市政 “北優(yōu) ”的出臺(tái)，白云區(qū)立足根本，把專業(yè)市場進(jìn)行檔次的全面提升，白云區(qū)規(guī)劃建造各式集中、規(guī)模大、檔次高的專業(yè)市場，并逐漸淘汰目前低檔次、規(guī)模 小的批發(fā)市場，美博城、湛隆汽配市場、翔龍佳國際數(shù)碼鞋業(yè)城、樂佳商業(yè)廣場和汽車商貿(mào)一條街等 5 個(gè)不同專業(yè)市場的模式，逐步形成白云專業(yè)市場一種強(qiáng)強(qiáng)之勢(shì)。 白云區(qū)的專業(yè)市場具有規(guī)模龐大、影響力大的特點(diǎn)。這些社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)可以說是遍地開花，但其規(guī)模、檔次的局限性很大，所以這些商業(yè)的發(fā)展影響力有限，不足以承托起整個(gè)白云區(qū)的商業(yè)興旺。 白云 區(qū)的商業(yè)狀態(tài)目前還是以自發(fā)性、零散性為主要的特征。從 1998 年到 2020 上半年年，白云區(qū)商鋪總批出量 萬㎡ ,僅比成交量的 萬㎡多出 2600 ㎡，呈現(xiàn)出一個(gè)供求平衡的態(tài)勢(shì) 白云區(qū)商業(yè)增長步伐遠(yuǎn)遠(yuǎn) 落后與全市的平均發(fā)展水平，并且在全市所占的比例也十分稀少。在 2020 年全年，商鋪成交面積 萬平方米，排在東山 區(qū)之后，全市十區(qū)排名第五。 (三 )供求特征 白云區(qū)地區(qū)跨度大，商業(yè)以專業(yè)市場為主，規(guī)模雖然比較大，但有些地方卻顯得人氣不足，空鋪位比較多，特別是位置差、人流少的地方。同和路臨街商鋪?zhàn)饨鹪?30~50 元/㎡左右，機(jī)場生活小區(qū)群樓商鋪 100~120 元 /㎡，天平架專業(yè)市場租金 80~100 元 /㎡。 (二 )價(jià)格特征 白云區(qū)商鋪的租金遠(yuǎn)比市區(qū)商鋪?zhàn)鈨r(jià)低，呈一個(gè)不規(guī)則的分布，每一個(gè)區(qū)域的租金價(jià)格根據(jù)每個(gè)區(qū)域內(nèi)興旺程度的不同會(huì)有很大的差別。 與廣州市中心區(qū)域相比，白云區(qū)的商業(yè)仍然比較分散，缺乏相對(duì)集中的地帶。 白云區(qū)是廣州老八區(qū)中面積最大的區(qū)域，覆蓋范圍廣，離廣州市中心距離遠(yuǎn)。而 2020 年上半年，隨著海珠區(qū)房地產(chǎn)市場的不斷成熟，琶洲等地商務(wù)、商業(yè)氛圍的不斷增加，海珠區(qū)商鋪價(jià)格迅速攀升，為 10141元 /平方注，增幅達(dá) %，明顯快速原八區(qū) %的增幅。 2020 年，海珠區(qū)的商鋪成交量為 萬平方米，占全市原八區(qū)的商鋪成交量面積 萬平方米的比例為 %，比去年同期的%下降了 個(gè)百分點(diǎn)。除 此之外，會(huì)展新城、大家庭花園等新興商品房的裙樓商鋪銷售情況都較理想。 由于西部傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域歷經(jīng)多年的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)開發(fā)向東拓展，中部、東部的商業(yè)正在崛起。 海珠區(qū)西部的江南西路、江南大道北、昌崗路一帶是海珠區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。因此，綜合商場的經(jīng)營 特色也緊扣區(qū)域商業(yè)特色，如荔灣廣場的二、三、四、五樓及名匯廣場的六樓均設(shè)有美食城，同時(shí)在兩個(gè)綜合商場的首層及負(fù)一層亦都定位為經(jīng)營珠寶玉器等精品。而由房地產(chǎn)市道整體向暖，自 2020年開始，商鋪成交價(jià)格止跌反彈，但受供應(yīng)影響， 2020 年上半年又呈直升趨勢(shì)，同比上升幅度達(dá) %。另外，數(shù)據(jù)顯示， 19982020 年，荔灣區(qū)的商鋪成交量為 萬平方米，而 19982020 年上半年，荔灣區(qū)的商鋪批出量都已達(dá) 萬平方米，商鋪市場仍然呈現(xiàn)出 “供大于球 ”的態(tài)勢(shì)。 從區(qū)域商業(yè)分布來看，南面依托上下九路步行街，加上眾多綜合性的購物商廈，成為為荔灣的商業(yè)繁茂之地。 濠畔街鞋材專業(yè)街，東起解放南路，西至海珠南路，全長約 650 米，約有商鋪 950 間左右。在此基礎(chǔ)上規(guī)劃建設(shè)長堤、沿江路一帶成為沿江路西餐、酒吧風(fēng)情街，與聞名的北京路步街相互輝映，是廣州現(xiàn)時(shí)的觀 光休閑區(qū)。由于這三個(gè)專業(yè)市場具備規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、配套及服務(wù)優(yōu)勢(shì)，因此，其租售價(jià)在一德路也是最高的。 北京路周邊的惠福東路、高第街、大南路、泰康路圍繞著十大行業(yè)形成的專業(yè)街、批發(fā)市場，與繁華 的中山路形成五條橫街。如北京路某鋪位首層臨街面積 120 平方米，共四層，業(yè)主開價(jià) 1800 萬，帶租約，月收租 22 萬元，年回報(bào)率高達(dá) 15%。 (四 )商業(yè)步行街 作為廣州市第一條全天候的商業(yè)步行街，北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心。 據(jù)調(diào)查顯示，越秀區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市高等水平：北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心，其臨街商鋪的租金成為全市商鋪不可逾越的峰線，平均首層商鋪的租金在 1000 元 /平方米以上，位置較好的每平方米在 20203000 元之間，目前正在經(jīng)營的廣百新翼負(fù)一、負(fù)二層的租金為 200300 元 /平方米 ?月。 越秀區(qū)商鋪市場 1998 年至 2020 年的成交量為 萬平方米，占全市 (原八區(qū) )成交量的 %。 除步行街和綜合商場以外，越秀區(qū)的專業(yè)市場亦經(jīng)營得有聲有色，一德路干果海味市場、食品、文具玩具精品市場，主營古董、字畫、工藝美術(shù)品的文 德北路文化專業(yè)街，還有大新路的鞋類批發(fā)市場都是歷史悠久的專業(yè)市場。 北京路步行街，這條全國最早的步行街位于越秀區(qū)，全長 1200 米。文德路現(xiàn)有大塘街統(tǒng)一開發(fā)的書畫廊和其他檔口 1 8 5 間，文明路段檔口 2 0 間。擁有檔位 3 6 0 多個(gè)，主要經(jīng)營女士飾物和化妝品。 陵園西電信通訊市場開發(fā)于 9 0 年代初，位于陵園西路、中山三路、較場西路北端三個(gè)主要路段。目前，中華廣場首層一般鋪位的租金為 700 元／平方米 ?月；二層為 550 元／平方米 ?月；三層為 400 元／平方米 ?月；四層為 200 元／平方米 ?月。而地理位置居于二線的商鋪?zhàn)饨鹚脚c一線商鋪相比明顯有一大截差距，如位于福今路內(nèi)巷的商鋪平均租金為50 元 /平方米 ?月；同處于東 山商貿(mào)中心區(qū)的淘金路，淘金南路臨街鋪的租金與麗柏廣場有著天壤之別，僅 150 元 /平方米 ?月。 據(jù)調(diào)查顯示，東山區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市中高水平，不同地段的商鋪?zhàn)饨饏⒋屋^大。 (三 )價(jià)格特征 東山區(qū)作為廣州市 的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易中心區(qū)，其商鋪價(jià)格一直高于全市的平均價(jià)格。 04年上半年東山區(qū)更鮮有新商鋪上市。 (二 )供求特征 東山區(qū)商鋪市場 1998 年至 2020 年上半年的批出量為 萬平方米，占全市 (原八區(qū) )批出量的 %。 英雄廣場商貿(mào)區(qū)位于中山三路英雄廣場地段，主要由 中華廣場、流行前線地下商城、東川名店運(yùn)動(dòng)城、陵園西通訊專業(yè)市場、東較場摩托車配件專業(yè)市場等組成，已初現(xiàn)大型綜合商貿(mào)區(qū)的雛形，吸引力逐漸增強(qiáng)，該地區(qū) 2020 年商品銷售額已超過 5 億元，保持兩位數(shù)的良好增長勢(shì)頭。 (一 )分布特征 經(jīng)過多年的發(fā)展，目前東山區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)基本形成以海印、環(huán)市東、英雄廣場及農(nóng)林下路、龜崗四大商業(yè)板塊為主體的發(fā)展格局： 海印商貿(mào)區(qū)位于海印橋的北面，經(jīng) 過近十年的發(fā)展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有 22 個(gè)各類專業(yè)市場，以 “海印 ”品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場的銷售多年來在廣州市同類市場中獨(dú)占鰲頭。之所以采取這樣的形式是因 為其發(fā)展趨勢(shì)也朝著一個(gè)主題式群樓經(jīng)營的方向發(fā)展。希爾頓陽光花園的群樓經(jīng)營主題是家電、電器業(yè)；萬佳入主華標(biāo)廣場群樓，以一個(gè)超市經(jīng)營為主題；帝景苑群樓是以酒家為 經(jīng)營主題，承租者是 “金鉆潮庭 ”；進(jìn)駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營；還有天譽(yù)花園群樓是以一個(gè) “購書中心 ”為經(jīng)營主題。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。 特色小店也遍布天河各個(gè)角落 ——