【正文】 2023年 2月 上午 12時(shí) 23分 :23February 3, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 00:23:3100:23:3100:23Friday, February 3, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 12時(shí) 23分 31秒 上午 12時(shí) 23分 00:23: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 3日星期五 上午 12時(shí) 23分 31秒 00:23: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 00:23:3100:23:3100:232/3/2023 12:23:31 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 上午 12時(shí) 23分 :23February 3, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 00:23:3100:23:3100:23Friday, February 3, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023年 2月 3日星期五 12時(shí) 23分 31秒 謝謝各位 ！ 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢中心 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。道家講‘清虛’，佛家講空，空到極點(diǎn)，清虛到極點(diǎn)，這時(shí)候的智慧自然高遠(yuǎn)，反應(yīng)也就靈敏。 2023/2/ ? 切實(shí)執(zhí)行你的夢(mèng)想，以便發(fā)揮它的價(jià)值，不管夢(mèng)想有多好，除非真正身體力行，否則，永遠(yuǎn)沒(méi)有收獲。顧客真正購(gòu)買(mǎi)的不是商品，而是解決問(wèn)題的辦法。 ? 猶豫不決固然可以免去一些做錯(cuò)事的可能，但也失去了成功的機(jī)會(huì)。 ? 人類(lèi)被賦予了一種工作，那就是精神的成長(zhǎng)。匯報(bào)工作不要評(píng)論性地匯報(bào)，而要陳述性的匯報(bào)。 2023年 2月 3日星期五 ? 多掙錢(qián)的方法只有兩個(gè)：不是多賣(mài)，就是降低管理費(fèi)。 ? 不要把所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里。 2023年 2月 3日星期五 12時(shí) 23分 31秒 ? 世上并沒(méi)有用來(lái)鼓勵(lì)工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來(lái)獎(jiǎng)勵(lì)工作成果的。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超出他們的能力。人的四周充滿真正而高貴的財(cái)富 — 身體與心靈的財(cái)富。 ? 一個(gè)人一生可能愛(ài)上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會(huì)明白以前的傷痛其實(shí)是一種財(cái)富，它讓你學(xué)會(huì)更好地去把握和珍惜你愛(ài)的人。另外，目標(biāo)群對(duì)會(huì)所和停車(chē)場(chǎng)的要求也比普通的群體高。如樓盤(pán)素質(zhì)差不多，價(jià)格差異不大時(shí)，消費(fèi)者會(huì)優(yōu)先考慮最喜歡的版塊；但價(jià)格差異較大時(shí)，往往會(huì)服從于價(jià)格約束。 52 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢中心 （ 6）、影響目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房的因素分析 影響消費(fèi)者購(gòu)房的因素分析%%66%%%%%%%%%64%%%%%%%%%%%%%%%%價(jià)格 交通小區(qū)內(nèi)環(huán)境配套設(shè)施 周?chē)h(huán)境地段/地理位置房屋質(zhì)量 物業(yè)管理小區(qū)品位與檔次總體 意向番禺且目標(biāo)價(jià)位4千小區(qū)環(huán)境 、 交通 在目標(biāo)群體心目中擺在了較為重要的地位， 價(jià)格 則位居第三，另外，對(duì)配套設(shè)施、地段的關(guān)注程度也較高。 潛在消費(fèi)者希望提供的交樓標(biāo)準(zhǔn)單一裝修標(biāo)準(zhǔn)18%提供多種裝修套餐54%毛坯房28%51 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢中心 （ 5）、消費(fèi)者對(duì)智能化的要求 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)智能化的態(tài)度 不少人認(rèn)為智能化是錦上添花 作為一個(gè)舒適休閑的高尚住宅，智能化又必須達(dá)到一定的水平 不是充分條件 是必要條件 可以理解為：目前消費(fèi)者對(duì)智能化的要求還只停留在 實(shí)用性的階段 （因?yàn)樗麄冎皇菓{自己對(duì)智能化所能理解的深度做出要求標(biāo)準(zhǔn)），但作為一個(gè)引領(lǐng)生活潮流的樓盤(pán)則應(yīng)有適度的超前，以新的內(nèi)容來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者，使他們產(chǎn)生新鮮感和興趣。 ?別墅的購(gòu)買(mǎi)意向較低，只有 %左右，希望面積主要集中在 180250M2之間，此比例占別墅總體的 60%左右。董事長(zhǎng)和老板、金融等專(zhuān)業(yè)人士及三代同堂中沒(méi)有人選擇這一類(lèi)型。 華南碧桂園人氣不旺、交通不方便等一些負(fù)面效應(yīng)的傳播，使人們對(duì)南村版塊有著不好的籠統(tǒng)印象，錦繡天河在目前條件下， 首先可以脫離于南村版塊的宣傳 ，而強(qiáng)化其華南快速干線第一盤(pán) （突出交通優(yōu)勢(shì)）、如 天上銀河般璀璨 （表明園景）、及 廣州天河南延 的感覺(jué)（發(fā)展?jié)摿Γ?，虛?shí)相結(jié)合。 %%17%17%%17%15%%%%%%%%%%%%綠化好、整體設(shè)計(jì)美觀精致成熟大盤(pán)，配套完善 旖旎江景、依水而建智能化小區(qū)群山環(huán)繞，空氣清新教育配套優(yōu)秀 運(yùn)動(dòng)設(shè)施齊全消費(fèi)者較為喜歡的小區(qū)特色44 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢中心 （ 4）、對(duì)南村版塊及其代表樓盤(pán)的認(rèn)識(shí) 在調(diào)查中，對(duì)南村版塊及其代表樓盤(pán)有如下幾種情況： 消費(fèi)者對(duì)于南村版塊的認(rèn)識(shí)較為模糊， 認(rèn)為南村較遠(yuǎn)，比較偏僻，生活不方便。對(duì)它們較為滿意的地方，主要體現(xiàn)在 小區(qū)環(huán)境好 （或依山傍水、或較大的綠化面積）、 完善的配套 ，郊區(qū)盤(pán)的 空氣好污染少 也是一個(gè)重要的因素。 38 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢中心 （ 1）、對(duì)于版塊的偏好選擇 （ 2）、消費(fèi)者較為認(rèn)可的主要樓盤(pán)分析 （ 3）、 對(duì)樓盤(pán)主要特點(diǎn)或風(fēng)格的偏好 （ 4）、對(duì)南村版塊及其代表樓盤(pán)的認(rèn)識(shí) 消費(fèi)者的總體選擇傾向 39 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢中心 （ 1）、對(duì)于版塊的選擇偏好 在所有版塊中， 天河北 仍然是潛在購(gòu)房者最為熱衷的地區(qū)，隨著番禺撤市設(shè)區(qū)和地鐵的利好消息，及多個(gè)實(shí)力大盤(pán)的帶動(dòng)， 番禺已成為越來(lái)越多的廣州居民的居住選擇地 。 購(gòu)房目的的比較%% %%%% %%%%%%%%自住 商住兩用 投資 度假居住 買(mǎi)給他人總體 目標(biāo)群體36 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢中心 （ 9）、日常乘車(chē)習(xí)慣 依賴公交車(chē)者的比例有所下降，出租車(chē)和單位交通車(chē)的比例增大，如果選擇南村作為居住地，則后兩部分人的交通方式會(huì)轉(zhuǎn)移到公交車(chē)上，那么使用 公交車(chē) 的比例則有可能上升到 50%左右。 34 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢中心 （ 7）、業(yè)余愛(ài)好特征 目標(biāo)群體的業(yè)余愛(ài)好對(duì)比分析%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%讀書(shū)看報(bào) 音樂(lè) 體育運(yùn)動(dòng) 旅游 購(gòu)物 玩電腦 打牌 聊天總體 目標(biāo)群體 在個(gè)人業(yè)余愛(ài)好方面， 體育運(yùn)動(dòng) 和 旅游 是我們目標(biāo)群最為喜歡的兩種活動(dòng)，這種情況可能與我們的目標(biāo)群體相對(duì)集中在較為年輕的群體上有關(guān)。 32 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢中心 （ 5）、家庭人口結(jié)構(gòu) 總體與目標(biāo)群體的家庭人口結(jié)構(gòu)比較%%%%%%%%%%%%%%三口之家 二人世界 單身獨(dú)居 三代同堂樣本總體 目標(biāo)消費(fèi)群 與總體明顯不同的是：我們的目標(biāo)群體中二人世界和單身獨(dú)居所占的比例明顯上升，三代同堂的比例明顯縮小，反映了的目標(biāo)群體傾向于擁有 獨(dú)立空間 、追求 自由自在，較為注重精神與生活享受 。 30 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢中心 （ 3）、職業(yè)狀況 管理人員 是番禺較高級(jí)樓盤(pán)潛在購(gòu)房者中的重要組成部分，尤其是 高中級(jí)管理人員 所占比例較大，比例達(dá)到 36%左右。 我們認(rèn)為對(duì)番禺版塊有 較高的認(rèn)同 、同時(shí)又具 有一定消費(fèi)能力 的人群，才是我們的最終目標(biāo)消費(fèi)群集合。小區(qū)布局、園林綠化及景觀、江景開(kāi)發(fā)、水景處理、服務(wù)管理等各方面都做到了及至、體現(xiàn)了人性化。主力戶型為二房、三房，按揭均價(jià)為 5351 元 / 平方米。保利在安全家居智能化、建筑、家政服務(wù)方面很有特色，整體素質(zhì)很高，雖然推出時(shí)間不長(zhǎng)，知名度也不是很高，但很有市場(chǎng)潛力，在國(guó)慶后的一個(gè)禮拜內(nèi)人氣指數(shù)急升到第三位。二期 5 月開(kāi)始推盤(pán)，首期年底交樓， 9 月份推出另外 4棟約 42 0 套，面積主要為實(shí)用率較高的兩房及三房單位，均價(jià)在 4750 元／平方米左右，目前約剩下 4 成左右。“大榕樹(shù)下健康人家”，健康生活從此真正擁有超大型健康概念住宅社區(qū)，得天獨(dú)厚的古榕樹(shù)給了光大獨(dú)特的形象，光大在成功的包裝下因此成為廣州的知名樓盤(pán)。24 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢中心 ?其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 樓盤(pán)名稱(chēng) 規(guī)　　模 現(xiàn)正推盤(pán)名稱(chēng)推　售　情　況 特色與定位簡(jiǎn)單評(píng)述光大花園占地 43 萬(wàn)平方米，總建筑面積超過(guò) 100 萬(wàn)平方米，容積率為 2. 32 ，綠化率 33 .5% 。目前又興建了近 40 0 套別墅。同時(shí)，小區(qū)在宣傳包裝推廣方面也是較不理想，有過(guò)半的人不知道廣地。一期 E 區(qū) 4棟 7 層洋房、 J 區(qū)的 9 棟 13層小高層及別墅E 區(qū)洋房均價(jià) 3 400 元／平方米，J 區(qū)高層單位８月份開(kāi)始推售目前均價(jià) 3 700 元，是毛坯房，銷(xiāo)售勢(shì)頭一般。廣州奧林匹克花園占地 16 萬(wàn) M2 ，建筑 30 余萬(wàn)平方米，綠化率高達(dá) 40% 。但此區(qū)位置較遠(yuǎn)，出入到門(mén)口較不方便，且內(nèi)部裝修不夠精致，流失掉了一部分客戶。 23 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢中心 ?番禺競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 樓盤(pán)名稱(chēng) 規(guī)　　模 現(xiàn)正推盤(pán)名稱(chēng)推　售　情　況 特色與定位 簡(jiǎn)單評(píng)述麗江花園 占地面積： 萬(wàn)平方米； 建筑面積： 萬(wàn)平方米九如通津3 期小區(qū)為 21 棟 11 層電梯洋房， 6 月 17日推出第一期，推出后創(chuàng)造一天銷(xiāo)售 15 0 的記錄。 22 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)咨詢中心 ２、可能構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)分析 錦繡天河 價(jià)格具有可比性的樓盤(pán) 價(jià)格在錦繡天河定價(jià)之上，但 差距不會(huì)太大。?南村處于 廣州南部，不僅景觀、空氣較好，交通四通八達(dá) ，可方便地來(lái)往珠江三角洲，旅游資源 豐富； ?番禺作為廣州未來(lái)的 居住中心 ，其整體的生活及市政配套還可得到政府的資助，且其 價(jià)格 方面也比市區(qū)內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)盤(pán)有吸引力。對(duì)部分天河、東山居民有相當(dāng)?shù)奈?。?duì)于想將辦公與家居合為一體的創(chuàng)業(yè)新貴來(lái)說(shuō)，天河北和珠江新城是非常理想的選擇地方。由于交通便利和環(huán)境不錯(cuò)，開(kāi)發(fā)潛力被看好。地鐵二號(hào)線開(kāi)通后，沿線的一些物業(yè)會(huì)相對(duì)走俏一些。劣勢(shì) ：海珠為老工業(yè)區(qū)，整體環(huán)境和文脈不夠理想，經(jīng)常會(huì)有塞車(chē)現(xiàn)象。 這一版塊處在發(fā)展中，有一定的發(fā)展?jié)摿?，在地鐵開(kāi)通后會(huì)有越來(lái)越多的廣州人士及番禺人士來(lái)此地定居。鐘村版塊優(yōu)勢(shì) ：環(huán)境和空氣較好，山水并俱，有祈福的大盤(pán)帶動(dòng)效應(yīng)，未來(lái)地鐵的帶動(dòng)會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)吸引力。劣勢(shì) ：目前離廣州路程仍較遠(yuǎn)，吸引廣州居民前去購(gòu)買(mǎi)的可能性不大。 南村版塊 市橋版塊 白云山景版塊 鐘村版塊