【正文】 2023年 2月 上午 12時(shí) 24分 :24February 3, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 00:24:1200:24:1200:24Friday, February 3, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 12時(shí) 24分 12秒 上午 12時(shí) 24分 00:24: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 3日星期五 上午 12時(shí) 24分 12秒 00:24: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 00:24:1200:24:1200:242/3/2023 12:24:12 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 上午 12時(shí) 24分 :24February 3, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 00:24:1200:24:1200:24Friday, February 3, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 （ 2）、錦繡天河賣點(diǎn)重點(diǎn)訴求 55 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 （ 1）、關(guān)于錦繡天河賣點(diǎn)的測(cè)試 從總體上看， 小區(qū)的景觀 和 整體設(shè)計(jì)布局 ，是消費(fèi)者可以通過感官直接看到的，因而是最為關(guān)注的；酒店式的服務(wù)是消費(fèi)者可以直接感受得到的，也被消費(fèi)者較為認(rèn)同；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合則是一個(gè)較為抽象的概念，消費(fèi)者較難把握和琢磨，因而排在最后。 目標(biāo)消費(fèi)群與總體收看節(jié)目的比較%%%%%%% %%%%17%% %%%%%%%%%國內(nèi)與...港臺(tái)連續(xù)劇當(dāng)?shù)匦侣?綜藝節(jié)目 港臺(tái)電影 體育節(jié)目 熱點(diǎn)追蹤總體 目標(biāo)價(jià)位4千的番禺潛在消費(fèi)者翡翠臺(tái)和本港臺(tái)與其他電視臺(tái)的收視情況有著較大的差距 目標(biāo)消費(fèi)群體中對(duì)綜藝節(jié)目的關(guān)注比例超過了港臺(tái)劇，比其他任何細(xì)分人群都高，因?yàn)樵谀繕?biāo)群體中有相當(dāng)一部分為外地白領(lǐng)人士。南方都市報(bào)以其系列課題特色很快成為廣州的一大報(bào)紙煤體，其讀者群中也主要以管理人士和年輕人士為主。 46 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 目標(biāo)群接受樓盤信息的渠道與習(xí)慣 消費(fèi)者通過何種途徑接觸樓盤廣告%90%%%%%%%%%%%%報(bào)紙廣告 電視廣告 戶外廣告 雜志廣告 車身廣告 廣播廣告報(bào)紙 和 電視 仍然是消費(fèi)者獲知樓盤廣告的兩個(gè)最為主要的途徑，電視廣告帶給消費(fèi)者的往往是一種視覺上的沖擊和空間上的美好遐想，報(bào)紙廣告則是詳細(xì)了解樓盤信息和細(xì)節(jié)的主要途徑，并且報(bào)紙信息易于記憶和保持。因此，塑造出一個(gè)優(yōu)美而舒適的生活環(huán)境，并且將這種感覺準(zhǔn)確地傳達(dá)給消費(fèi)者才是最重要的。物業(yè)管理和小區(qū)品位檔次因素影響的比例也比總體大。 潛在消費(fèi)者希望提供的交樓標(biāo)準(zhǔn)單一裝修標(biāo)準(zhǔn)18%提供多種裝修套餐54%毛坯房28%42 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 （ 4）消費(fèi)者對(duì)智能化的要求 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)智能化的態(tài)度 不少人認(rèn)為智能化是錦上添花 作為一個(gè)舒適休閑的高尚住宅，智能化又必須達(dá)到一定的水平 不是充分條件 是必要條件 可以理解為：目前消費(fèi)者對(duì)智能化的要求還只停留在實(shí)用性的階段（因?yàn)樗麄冎皇菓{自己對(duì)智能化所能理解的深度做出要求標(biāo)準(zhǔn)），但作為一個(gè)引領(lǐng)生活潮流的樓盤則應(yīng)有適度的超前，以新的內(nèi)容來引導(dǎo)消費(fèi)者，使他們產(chǎn)生新鮮感和興趣。 41 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 （ 3）消費(fèi)者對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求 調(diào)查表明，大多數(shù)人都希望發(fā)展商提供裝修，而且較有傾向的是高學(xué)歷和高收入者一般都喜歡有幾種裝修套餐可供選擇，只要求提供單一的裝修標(biāo)準(zhǔn)者中低學(xué)歷和低收入者為主。 38 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 （ 1）消費(fèi)者將要購買的住房類型 （ 2）消費(fèi)者希望的價(jià)格和購房面積 （ 3）消費(fèi)者對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求 （ 4）消費(fèi)者對(duì)智能化的要求 （ 5） 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套的要求 （ 6） 影響目標(biāo)消費(fèi)者購房的因素分析 目標(biāo)群購樓心理及習(xí)慣 39 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 （ 1）、消費(fèi)者將要購買的住房類型 消費(fèi)者較為喜歡的住宅類型%%% %%31%%%%%%%%%%%%標(biāo)準(zhǔn)層面 復(fù)式單位 別墅 錯(cuò)層或躍式總體 番禺樓盤潛在消費(fèi)者 總體上，消費(fèi)者還是樂于選擇 標(biāo)準(zhǔn)層面 的住宅，他們占了整個(gè)比例的 60%多，對(duì)復(fù)式單位的選擇比例中，選擇番禺地區(qū)的潛在消費(fèi)者大于總體，對(duì)于躍式或錯(cuò)層的追求并沒有我們想象中的火熱，在調(diào)查中也有一部分消費(fèi)者認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)對(duì)老人和小孩并不是很適合。對(duì)于日常的生活配套和小孩上學(xué)問題，也是不少人較為擔(dān)心的問題。錦繡天河已經(jīng)有較多的賣點(diǎn)，將這些賣點(diǎn)整合起來，會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的整體競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。 35 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 （ 2）、消費(fèi)者較為認(rèn)可的主要樓盤分析 一部分目標(biāo)價(jià)位較高的番禺盤目標(biāo)消費(fèi)群，對(duì)番禺幾個(gè)較為知名的樓盤、以及海珠的光大、保利、臨江的中海錦苑等相對(duì)滿意，對(duì)它們較為滿意的地方，主要體現(xiàn)在 小區(qū)環(huán)境好 （或依山傍水、或較大的綠化面積）， 完善的配套 也是吸引他們的一個(gè)重要因素，郊區(qū)盤的 空氣好污染少 也是一個(gè)重要的因素。 各群體潛在消費(fèi)者日常乘車習(xí)慣%%%% %%%%%%% % %%%%%%%%%%%%公交車 摩托車 自駕汽車 單位交通車 出租車總體 番禺地區(qū) 番禺且目標(biāo)價(jià)位4000元31 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 錦繡天河的目標(biāo)消費(fèi)群人文特征 相對(duì)年輕且高學(xué)歷者（ 2435歲，大專以上學(xué)歷 ） 收入及職位較高的高級(jí)打工一族為主（ 管理人士或?qū)I(yè)人士，家庭月收入在7000元或以上 ） 外來人士將占多數(shù) 有超過一半的人是 二次以上置業(yè) ，再次置業(yè)的目的是尋找一種更舒適的生活方式和生活環(huán)境 愛好運(yùn)動(dòng)、前衛(wèi)時(shí)尚、希望遠(yuǎn)離都市的喧囂 更為渴望一種個(gè)性空間、自由愜意、追求完全放松的一種生活方式 有車一族、上下班時(shí)間相對(duì)穩(wěn)定的白領(lǐng)或 SOHO一族更有可能成為我們首期的目標(biāo)消費(fèi)者 在硬件的營造上，要帶給居住者一種從環(huán)境到生活等各項(xiàng)配套都較為完善的舒適愜意感，在軟件設(shè)施的營造上，要讓消費(fèi)者感到生活在一種有品位、能釋放一天勞累的溫馨的大家園的感覺，而不僅僅是圍合起來的一個(gè)封閉社區(qū)的感覺。 29 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 （ 5）、現(xiàn)有居住情況及購房動(dòng)機(jī) 在價(jià)格承受能力較高的番禺潛在消費(fèi)者中，自有住房的擁有比例較高，有超過一半的人是二次以上置業(yè)，他們購房的目的主要是為了日常的家居， 這表明不少的消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有的居住條件不滿，希望自己能真正去選擇一個(gè)適合家居的理想家園，這就要求上市盤要具有較好的綜合素質(zhì)，才能真正吸引他們。 28 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 （ 4）、成長背景及業(yè)余愛好 目標(biāo)群體的成長背景長大后來廣州定居或工作的人士38%其他4%需經(jīng)常來廣州人士13%土生或土長的廣州人45%目標(biāo)群體的業(yè)余愛好對(duì)比分析%%%%% %%%%%%%%%%%%%%%%%%讀書看報(bào) 音樂 體育運(yùn)動(dòng) 旅游 購物 玩電腦 打牌 聊天總體 目標(biāo)群體 在番禺的購房群體中，一個(gè)很明顯的情況是： 外來人士占了較大的比例， 這一點(diǎn)與總體情況中土生土長廣州人所占比例較大不同，這是由于土生土長的廣州人在購樓上有一定的‘舊城情節(jié)’。 潛在消費(fèi)者的學(xué)歷情況%%%%%%17% 17%%%%%%%%%%初中及以下 高中/...專科 本科研究...番禺潛在消費(fèi)群 目標(biāo)價(jià)位在4千元以上的番禺潛在消費(fèi)群26 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 （ 2）、職業(yè)與收入狀況 潛在消費(fèi)者的職業(yè)特征%%%% %%%%%%%%%%%經(jīng)理等高中級(jí)管理人員一般管理人員技術(shù)人員與銷售人員 IT與金融業(yè)專業(yè)人士老板/董事長其它各類 管理人員 是番禺較高級(jí)樓盤潛在購房者中的重要組成部分，尤其是高中級(jí)管理人員所占比例較大，這與整個(gè)廣州樣本總體中的一般管理人員占最大比重的情況明顯不同。 24 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 （ 1）、年齡與學(xué)歷特征 （ 2）、職業(yè)與家庭收入狀況 （ 3）、家庭人口結(jié)構(gòu) （ 4）、成長背景 （ 5）、現(xiàn)有居住情況與購房動(dòng)機(jī) （ 6）、目前日常乘車習(xí)慣 目標(biāo)消費(fèi)群特征分析 25 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 （ 1）、年齡與學(xué)歷特征 潛在消費(fèi)者的年齡段分布%%% %% %%%%%%%%%%%%%%%1823 2429 3035 3641 4247 4855 56歲以上番禺潛在消費(fèi)群 目標(biāo)價(jià)位在4千元以上的番禺潛在消費(fèi)群 購房者的年齡段主要集中在 2435歲，尤其集中在 2429歲成家立業(yè)階段，其他年齡段購房需求則逐漸下降。 錦繡天河在硬件上已初步具備了各種優(yōu)秀的要素，將這些資源進(jìn)行整合，賦予其一個(gè)獨(dú)特的小區(qū)個(gè)性，準(zhǔn)確地傳達(dá)給我們的消費(fèi)者，才能最終找到我們真正的目標(biāo)對(duì)象。由于小區(qū)處于交通干線中山大道上，交通方便，對(duì)在黃埔投資設(shè)廠的私營企業(yè)主或在黃埔、天河工作的白領(lǐng)人士還是有一點(diǎn)吸引力。三期 有面積 70 多平方米至 1 30 多平方米的多種戶型、及 178 平方米至 300 平方米的復(fù)式單位。先創(chuàng)造品牌美譽(yù)度，在推出之后，不失時(shí)機(jī)地運(yùn)用借事營銷，達(dá)到品牌與贏利的雙贏。在對(duì)這部分人群方面可能對(duì)錦繡天河有一定的競(jìng)爭性。推出之后，效果一般，目前所剩較多，這從國慶期間看樓的人士就足見一斑。其在規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)正在縮減，為了以新形象示人，它也提出了新的口號(hào)。 小區(qū)內(nèi)有七個(gè)組團(tuán)。 1 10 套別墅目前尚剩一半左右。廣州奧林匹克花園占地 16 萬 M2 ，建筑 30 余萬平方米，綠化率高達(dá) 4 0% 。但此區(qū)位置較遠(yuǎn)，出入到門口較不方便，且內(nèi)部裝修不夠精致，流失掉了一部分客戶。麗江花園 占地面積：81 .3 5 萬平方米； 建筑面積： 1 61 .9 萬平方米九如通津3 期小區(qū)為 21 棟 11 層電梯洋房， 6 月 17日推出第一期，推出后創(chuàng)造一天銷售 150 的記錄。 同在番禺地塊的樓盤 ： 具有相同的時(shí)空、環(huán)境及生活 質(zhì)量的消費(fèi)預(yù)期。環(huán)境在人們選擇居住地時(shí)占有很重要的地位，但是生活的方便性和人氣則直接影響著人們的選擇， 人氣 配套 業(yè)績 三個(gè)方面往往會(huì)形成一個(gè)惡性或良性循環(huán)，因此，錦繡天河在初期發(fā)售時(shí)，尤其要注意配套，有些配套可以先行，給消費(fèi)者一個(gè) 明確的信心和導(dǎo)向 。對(duì)于享受生活的消費(fèi)者來說，是無可替代的風(fēng)景樓盤，但樓盤大多處在廣州市區(qū)的北部，交通較為不便目前，直接的山景盤開發(fā)受到限制，因此，真正的山景物業(yè)會(huì)有一定的升值潛力，整個(gè)區(qū)域競(jìng)爭力還較為弱勢(shì)，只有整個(gè)環(huán)境得到徹底治理之后，吸引力才會(huì)有較大的提高。消費(fèi)者在這一區(qū)域選擇樓盤更多的是從地理位置進(jìn)行考慮，而并非主要考慮樓盤本身的素質(zhì)。天河中心版塊廣州的高檔物業(yè)區(qū)，有較高的品位，交通便利；珠江沿岸的整治和大型公園的興建，在其較好的商務(wù)氛圍基礎(chǔ)上，又增添了可供居住的環(huán)境砝碼，尚住兩相宜。目前區(qū)內(nèi)小盤林立，但缺乏領(lǐng)頭羊的帶動(dòng)。樓盤數(shù)量較大，但以中低檔盤為主，一