【正文】 3影響房價的其他因素有哪些？ 答：對房價會產(chǎn)生影響的因素還有社會、經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。但下部樓層較為壓抑，采光較差。 高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價較高，為降低樓板地價只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。 3購房投資主要考慮哪些因素？ 答：購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到 以下問題： (1) 物業(yè)所在的地段是否具有投資價值； (2) 有否重大政策導(dǎo)向（如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā)）； (3) 有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項(xiàng)目（如地鐵、機(jī)場）； (4) 是否由可信度高的發(fā)展商營造； (5) 同比地段房價相對較低，或房價的上升空間較大； (6) 出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）； (7) 特別的生活配套設(shè)施（如名牌學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、著名大商店等）； (8) 超前的設(shè)計規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等）； (9) 漂亮（或標(biāo)志性）的建筑外觀； (10) 良好（出色）的物業(yè)管理； (11) 合理的房型面積和總價（便于出租或轉(zhuǎn)手）； (12) 新穎的建材設(shè)備等。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得低于 2年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自變更設(shè)計的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 如何處理預(yù)售商品房交付時建筑面積的增減？ 答：預(yù)售商品房交付時，出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積增減的情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各種原因分別處理： (1) 因分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e原因，造成建筑面積增減的，按市、區(qū)、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變，但預(yù)售合同約定的建筑面積有明顯違法或計算錯誤的除外。 2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)預(yù)購人同意，擅自變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；預(yù)購人不要求解除合同的，亦可以依據(jù)預(yù)售合同 國中地產(chǎn)顧問公司： 05356670388 的約定要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 2未按時交房或未按時付款，違約責(zé)任如何規(guī)定和處理？ 答：未按時交房或未按時支付房價，均屬違約行為。未按規(guī)定期限辦理納稅申報的，可處 1 萬元以下的罰款。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售 款。房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。 凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售時，應(yīng)簽訂商品房出售合同。 2什么情況下，簽訂商品房出售合同？ 答：商品房出售合同有二種版本的標(biāo)準(zhǔn)合同。 2什么情況下，簽訂商品房預(yù)售合 同？ 答：新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購人簽訂商品房預(yù)售合同。 為什么要對商品房預(yù)售進(jìn)行審核？ 答：為規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，由政府出面對商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式： (1) 買賣； (2) 交換； (3) 贈與； (4) 以房地產(chǎn)抵債； (5) 以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； (6) 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； (7) 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。 1商品房層次、朝向增減系數(shù)有沒有統(tǒng)一規(guī)定？ 答：商品房層次、朝向等增減系數(shù)，原市房產(chǎn)管理局在 1988 年曾有過規(guī)定。 綠色權(quán)證：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場。因此消費(fèi)者只能從開發(fā)商提供的設(shè)計平面圖中的尺寸，計算房間面積。 C、 陽臺建筑面積 a、 原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； b、 挑陽 臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積； 國中地產(chǎn)顧問公司： 05356670388 c、 凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計算建筑面積； d、 半挑凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e (2) 計算方法： 1) 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： A、 套（單元）內(nèi)的使用面積； 套內(nèi)使用面積的計算應(yīng)符合下列規(guī)定： a、 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和； b、 躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； c、 不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、 通風(fēng)道、管道井均計入使用面積； B、 套內(nèi)墻體面積 新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計的使用功能。公用建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。 12) 閣樓。 8) 層高小于 米的地下室、半地下室深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。 4) 構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙 囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、地下人防干、支線等。 20) 原始設(shè)計為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過 米的，按實(shí)際計算建筑面積。 國中地產(chǎn)顧問公司： 05356670388 17) 室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 15) 建筑物墻外有頂蓋和柱的走 廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。 12) 突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 8) 舞臺燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計算建筑面積。 5) 坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過 米，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。 (3) 申報藍(lán)印戶口對象：購房者如是單位可為其職工申報，購房者如為個人可為其本人或配偶或其他直系親屬申報藍(lán)印戶 口（如為其配偶或其他直系親屬申報藍(lán)印戶口，須提供與購房人本人關(guān)系的公證書）。 購買內(nèi)銷商品房的對象有哪些規(guī)定？ 答：上海內(nèi)銷商品房購買對象已逐步擴(kuò)大，目前可購買上海內(nèi)銷商品房的對象為：境內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、其他組織及具備合法身份證明的中國公民、在境外留學(xué)或工作未取得長期居留權(quán)的中國公民、在境內(nèi)注冊的 “三資 “企業(yè)（限于購買新建內(nèi)銷商品住宅，供本單位員工居?。?。中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)和住房困難的標(biāo)準(zhǔn)，由市房改辦規(guī)定?，F(xiàn)階段安居房按成本價向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售。這種房屋一般沒有申報商品房計劃，是單位自建或者參加聯(lián)建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。商品房按銷售對象可分內(nèi)銷商品房和外銷商品房。 什么是房地產(chǎn)三級市場？ 答：房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。 原始資料的收集方法 調(diào)查法：人員調(diào)查法；電話調(diào)查法；通訊調(diào)查法 觀察法 在調(diào)查法中，將調(diào)查表設(shè)計得周密理想是最為重要的一環(huán)。 國內(nèi)、外大學(xué)的出版物。如建工集團(tuán)、房管機(jī)構(gòu)等。經(jīng)過情況分析與非正式調(diào)查后，可使假設(shè)減少到幾個甚至一個，從而確定出研究的計劃與范圍。 非正式調(diào)查。 實(shí)驗(yàn)調(diào)查法是通過調(diào)查某種小規(guī)模的推銷方法事件是否能夠收到預(yù)期銷售效果的調(diào)查手段。 二、市場調(diào)查的種類 依照調(diào)查方式的不同，我們將市場調(diào)查分為以下四種類型。工地員工不得使用客用一次性水杯。 、接待區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，若客戶吸煙，業(yè)務(wù)員可禮貌陪同。 ，進(jìn)行任何賭博活動。 。 四、柜臺作業(yè) ，每位同事在柜臺需隨時注意自身形象； ，吃東西及看與銷售無關(guān)的雜志書報或嘻笑打鬧； ； ，整齊，非銷售用品不得放于桌面。 ，但我們必須創(chuàng)造一切。而是以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來考量 自己。 ，愛你所選擇的。 l 盡心，要提醒 l 盡責(zé)，要反饋 。 ，堅(jiān)持到底。 銷售員的素質(zhì)要求 素質(zhì)要求 ——成為一名優(yōu)秀的 Sales 、吃苦耐勞 ，善用語言的威力 ，而非以賭取悅業(yè)主 、有風(fēng)格，寧為玉碎，不為瓦全，不冒不必要的不平等風(fēng)險 ，問寒問暖，非你需時才聯(lián)絡(luò) ，一切配合工作時間 業(yè)務(wù)員的標(biāo)準(zhǔn)： ，而又有高 收入的生活。包括同事與客戶，應(yīng)協(xié)調(diào)與溝通，學(xué)習(xí)如何與人相處。 。 。 ，沒有規(guī)劃能力。 成功的拌腳石 ——要有信心。 。 。 。 。 ，例在付款方式上一而再，再而三地問，表現(xiàn)出客戶很注重某一因素，說明了客戶其本身的問題，業(yè)務(wù)員應(yīng)注意從客戶言行舉止中散露出的問題。 ，例如， “什么時候交房 ”，從中可知客戶關(guān)心什么、在意什么，并了解客戶現(xiàn)在的問題所在。要有胸襟，讓他感到他不買也沒關(guān)系，沒有壓力，就會與你拉近距離。如果客戶很有錢，你千萬不能貪心讓客戶多購幾套，這樣只有讓客戶感到困擾，應(yīng)讓客戶買得輕松，縮短時間。 。 。要有誠心不要騙客戶，以誠交友?？梢詥柨蛻舻哪繕?biāo)，比如這一生想買多少房子等等，當(dāng)客戶提出一個問題，要抓住這個問題詢問下去，引導(dǎo)客戶掉入你的 “陷阱 ”。如果談到與客戶興趣有關(guān)的問題，客戶會非常高興，才會說真話。讓客戶自己感覺這產(chǎn)品適合他的，提出一些他現(xiàn)在的狀況，鉤起客戶的欲望，在此情況下趁熱打鐵。應(yīng)采取壓迫性的約法，一定要用時間去壓客戶，約完后追蹤再追蹤。記住最終目的是要客戶買房子。從傾聽中可聽到一些客戶的購買訊號，應(yīng)及時抓住訊號，趁熱打鐵。內(nèi)在：在對產(chǎn)品有很深、很透徹的了解，對一些專業(yè)法規(guī)及基本的東西要知道，要比客戶懂得多。 ，無形中客戶把你當(dāng)作一個顧問，介紹更多客戶給你。通過聽錄音帶、看書，互相討論學(xué)習(xí)得到良好的解決方法。 ，設(shè)定并完成目標(biāo)。要有激情，變不積極為積極，以行動切實(shí)做到這一步。應(yīng)該沉住氣，慢慢來，引誘顧客來砍價，但又要讓他覺得很困難不好砍。 ——要與客戶 “談戀愛 ”，拉近與客戶的距離，談感情，但要拿捏得當(dāng)，建立友誼。 ，閉嘴聆聽 重點(diǎn)：除了了解、 觀察注意其講話，最重要要讓客戶看到你是在全神貫注，認(rèn)真地聽他講。先肯定客戶，然后再去否定，先支持他贊成他的觀念，然后用一些 “只是 ……，可是 ……，但是 ……”等字眼婉轉(zhuǎn) 的否定他，暗示客戶，稍稍帶一點(diǎn)攻擊性，但不能很明顯。 因?yàn)榭蛻粝Ｍ徺I的輕松，沒有壓力，讓他知道什么是對他最好，告訴他最好的方式，就算客戶有能力一次性付款，也要試著說一說分期付款。 ：讓我知道我并不孤單，告訴我一個與處境類似的案例。例如，為什么要求客戶買 2R 的房子，應(yīng)告訴客戶理由，比如一家三口 2R 的就夠了，要替客人著想。 平常練習(xí)思考，想出對策，針對客戶的問題，隨時記筆記。 發(fā)掘、試探客戶，尋找共同點(diǎn)，了解其興趣與愛好，共同話題 男性：興趣：運(yùn)動、得意的事和成就感 女性：興趣：買衣服、逛街等 請教不懂的問題，拉近兩者之間的距離 ，信守、準(zhǔn)時，能力范圍所能達(dá)到的事情幫助客戶，增加自己講話的可信度。 “交朋友 “非常重要，如不做好，后來可能會很辛 苦?，F(xiàn)在，有基本的觀感。在人的群山中，走出自己的偉岸與深遠(yuǎn)。熱愛中全身心投入，你會散發(fā)出奇跡般活力。正因如此人與人的交流人情成敗往往過于言語本身。高貴感的要求，使心靈的溝通成為必須。誰都不喜歡輕易讓人支配。當(dāng)你每天最愉快、微笑地向人們道一聲 “早安 ”無疑是超 國中地產(chǎn)顧問公司： 05356670388 越生命的問候！盡享生命的喜悅回蕩。 人的相見的第一眼，善意、溫和的微笑無疑是第一聲無言的問候，讓人舒適、快意。當(dāng)蕓蕓眾生， 只有你最了解他，心靈的隔情已去，他誠心完整接受了你，還會有許多鮮為人知的趣聞。當(dāng)他實(shí)在沒有東西可講的時候，也是他最虛最沒有防備的時候。人都具備一個與生俱來的話匣子。發(fā)自內(nèi)心地真誠關(guān)心他人。在今天這樣一個飛速發(fā)展的社會，人際關(guān)系相對錯綜復(fù)雜