【正文】 項(xiàng)目建成后，對(duì)滿足顧客需求，緩解就業(yè)壓力、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)有積極的促進(jìn)作用，建議上級(jí)主管部門盡快批準(zhǔn)該項(xiàng)目， 抓緊實(shí)施，盡早發(fā)揮投資效益。 16 結(jié)論 賓館業(yè)是旅游業(yè)的支柱，國(guó)家在“十一 30 15 社會(huì) 評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的建設(shè)將對(duì) 昌黎縣 乃至秦皇島的社會(huì)環(huán)境產(chǎn)生如下積極影響： (1) 昌黎黃金海岸 是個(gè)風(fēng)景秀美、氣候 宜人 的濱海旅游 地區(qū) ， 海棠賓館裝修改造的 建成， 將是 對(duì) 昌黎縣 的旅游業(yè) 發(fā)展的 有 力 支持， 改變 游 客 無處住 、 居住環(huán)境差的局面。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 見附表 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 盈利能力分析 項(xiàng)目投資 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %。詳見 附 表。 營(yíng)業(yè) 收入及稅金估算 (1) 項(xiàng)目 估算年 營(yíng)業(yè)收入為 萬元。 工資及福利：定員按 160 人估算，員工 140 人，人均月工資 1000元，管理人員 20 人，工資 2500 元，福利費(fèi)按工資總額的 14%計(jì)取。 項(xiàng)目參照本行業(yè)平均 收益水平并考慮本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素，項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率（ ic）按 12%估算。 實(shí)施進(jìn)度、估算期 根據(jù)實(shí)際情況， 確定 評(píng)價(jià)中的建設(shè)期為 年， 經(jīng)營(yíng) 期 10 年 ，估算期（含建設(shè)期）為 年。 經(jīng)營(yíng)方案以客房為主，輔助配套餐飲及娛樂服務(wù)。 (3) 建設(shè)單位提供的資料。 投資估算 海棠 賓館可研估算總投資為 3100 元，其中： 工程費(fèi)用 為 萬元；其 他費(fèi)用為 萬元；預(yù)備費(fèi)為 萬元， 管理費(fèi)為 萬元，利息為 40 萬元， 鋪底 流動(dòng)資金 50 萬元 。 結(jié)合本工程的實(shí)際情況 ， 具體內(nèi)容見 下 表 “ 招標(biāo)基本情況表 ” 。 2021 年 11 月 初 竣工驗(yàn)收，投入使用。 計(jì)劃建設(shè)工期 6 個(gè)月。 員工來源與培訓(xùn) 員工由企業(yè)本身內(nèi)部調(diào)劑安排，不足 部分面向 社會(huì)招聘，包括吸收農(nóng)村閑散勞動(dòng)力、下崗職工、相應(yīng)專業(yè)的大中專院校畢業(yè)生。 (6) 加強(qiáng)教育培訓(xùn)，主要內(nèi)容包括消防安全工作的重要性、預(yù)防火災(zāi)的方法、發(fā)現(xiàn)火情的處理及滅火技巧等，從而提高大家對(duì)建筑消防工作的認(rèn)識(shí)，有效增強(qiáng)預(yù)防火災(zāi)的自覺性和有效性。 (3) 建立組織、明確責(zé)任。 21 9 安全衛(wèi)生與消防 安全衛(wèi)生 根據(jù)相關(guān)規(guī)范要求，本項(xiàng)目采取以下安全衛(wèi)生措施： (1) 建筑物間距、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行的安全防火規(guī)范的相關(guān)規(guī)定； (2) 按照 7 度設(shè)防，以防震害； (3) 所有電氣設(shè)備、設(shè)施均安裝可靠的保護(hù)措施及必要的保護(hù)元件； (4) 設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制 系統(tǒng)； (5) 衛(wèi)生間、浴室均設(shè)置機(jī)械排風(fēng)設(shè)施。 (3) 生活垃圾，采取 分類袋裝，并設(shè)專人管理，統(tǒng)一收集后 送垃圾處理站統(tǒng)一處理。 環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 及 采 取的措施 環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) (1) 《建筑項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》 (86)國(guó)環(huán)字第 003 號(hào) (2) 《建筑項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》 (87)國(guó)環(huán)字第 002 號(hào) (3) 《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》 GB3096－ 93 (4) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB8978－ 1996 (5) 《建筑施工場(chǎng) 地 噪聲 界 限值》 GB12523— 90 (6) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB3095－ 1996 (7) 《 生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn) 》 GB168891997 (8) 《 生活垃圾焚燒污染控制標(biāo)準(zhǔn) 》 GB184852021 采取 的措施 施工期環(huán)境保護(hù) 施工期環(huán)境保護(hù)措施見表 81。 項(xiàng)目綜合能耗指標(biāo)為 噸標(biāo)準(zhǔn)煤 /平方米。 (6)項(xiàng)目耗能指標(biāo) 本項(xiàng)目能源消耗主要能源為水、電、供熱，其中電 萬度；采暖煤 噸。 (3) 供電、熱、水、氣系統(tǒng)均采用合理的工藝設(shè)計(jì)，降低輸送過程中損耗。 在建設(shè)期采用低能耗的電氣設(shè)備和新型保溫建筑材料，雖然采用新的電氣設(shè)備和新材料一次投資較多，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用較低，綜合效益較高。 （ 5）負(fù)荷估算 根據(jù)建筑 方案和建筑物功能，按負(fù)荷密度法計(jì)算配電負(fù)荷。接地裝置利用建筑物自然接地體，即基礎(chǔ)及地梁中的鋼筋構(gòu)成接地網(wǎng)，其接地電阻要求不大于 4Ω，當(dāng)不滿足要求時(shí)增設(shè)人工接地極。 （ 3）電源 本工程為二級(jí)負(fù)荷，供電電源應(yīng)采用雙回路或自備柴油發(fā)電機(jī)組。 更換原賓館散熱器，采用鋼制高頻焊翅片管對(duì)流型節(jié)能散熱器。 原賓館排水管改為 UPVC 排水管。 雨水排放系統(tǒng)：雨水經(jīng)雨水收水口收集后用 DN300 雨水管接入既有雨水排水系統(tǒng)。 d) 200 160 32 3 綠化噴灑用水 l/(m2 配套設(shè)施建設(shè) 給排水 給水 項(xiàng)目用 原 既有給水管網(wǎng)接入。 （三）加 固方案 ，對(duì)于因封堵樓板而增加荷載引起的相關(guān)構(gòu)件承載力不足處采用粘貼碳纖維及鋼板的方法加固。拆除后宴會(huì)廳地面滿鋪地膠，墻面為木飾面造型局部為波浪板金漆飾面天花采用輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級(jí)造型，四周暗藏?zé)魩?，天花造型中心懸吊水晶吊燈? （ 3）餐廳小包房： 原有房間清除處理。墻面重新進(jìn)行干掛石材飾面，地面改為石材飾面中心為拼花造型，天花為石膏板飾面疊級(jí)造型四周暗藏?zé)魩А? （三）外裝飾改造方案 原有外墻面做保溫處理 ，正立面一層為 25mm 厚銅色旋轉(zhuǎn)門。 建筑方案設(shè)計(jì) （一） 設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《 最新綠色環(huán)保室內(nèi)裝飾裝修設(shè)計(jì)規(guī)范與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用手冊(cè) 》 2.《金屬、石材幕墻工程技術(shù)規(guī)范》 JGJ133 3.《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502102021 4.《 酒店建筑裝飾裝修設(shè)計(jì)規(guī)范 》 5. 《 三星級(jí)酒店設(shè)計(jì)規(guī) 范 》 6. 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50222 （二）裝修方案 將原入口大堂的二層空間擴(kuò)大，營(yíng)造出一個(gè)寬廣空間，給賓客一個(gè)良好的初步印象。 原有的舊樓已 不能滿足 顧客的消費(fèi)需求，人們的消費(fèi)觀念已發(fā)生重大變化，花錢買合適、花錢買開心、花錢買健康成為新的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 6 工程方案 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 堅(jiān)持低碳節(jié)約原則 原建筑物其功能與本項(xiàng)目一樣，進(jìn)行加固和合理裝飾裝修就可營(yíng)業(yè)，相對(duì)新建投資低。 氣象 秦皇島市昌黎縣氣溫溫和，屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候， 受海洋影響，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，秋高氣爽，氣候宜人。其余為山麓平原和濱海平原，土壤類型為多為潮土和風(fēng)沙土，地勢(shì)自西北向東南傾斜。 5 主要建設(shè)條件 地理位置與建設(shè)地點(diǎn) 海棠 賓館 位于 昌黎縣碣石大街中段 。生活質(zhì)量大幅度改善和提高，對(duì)居住環(huán)境的要求下相應(yīng)提高，那種無衛(wèi)生間、無空調(diào)、無飲用水的“三無”客房及 硬件差、標(biāo)準(zhǔn)差的“兩差”客房已經(jīng)不能滿足顧客需求，人們追求的是高檔 舒適 客房。同時(shí) 接待較 高層次的會(huì)議培訓(xùn)、國(guó)內(nèi)外豪華團(tuán)隊(duì)都可以成為 海棠 賓館接待服務(wù)對(duì)象。 旅游業(yè)發(fā)展 態(tài)勢(shì)十分 迅 猛，行業(yè)增長(zhǎng)潛力巨大。 2021 年僅“五 市場(chǎng)環(huán)境分析 海棠賓館 所處的地理位置優(yōu)越， 改造 后的 海棠賓館 將帶動(dòng) 本地區(qū)全面發(fā)展，完善的設(shè)施將提高 其 整體競(jìng)爭(zhēng)力， 為 賓館 提供有力硬件支持， 滿足廣大顧客的需求。 7 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見 附 表 。 改造 后的 海棠賓館 符合 昌黎縣 大力發(fā)展旅游、接待服務(wù)的政策導(dǎo)向，已初步得到地方政府部門的認(rèn)可和大力支持，為項(xiàng)目實(shí)施提供了便利條件。作為當(dāng)?shù)芈糜涡袠I(yè)龍頭企業(yè)，積極配合旅游立縣的決策和部署，配合城鎮(zhèn)面貌三年大變樣工作， 為加快發(fā)展濱海旅游，樹立新的企業(yè)形象 ， 決定做出昌黎海棠賓館整體提升改造計(jì)劃。 此外通過 裝修改造 ，有利于公司的更進(jìn)一步發(fā)展，提升公司的整體形象和競(jìng)爭(zhēng)力，也為公司規(guī)模的逐漸擴(kuò)大奠定基礎(chǔ)。 編制依據(jù) 1） 可行性研究報(bào)告 編制委托書 2）國(guó)家旅游局《關(guān)于賓館建設(shè)宏觀調(diào)控的若干意見》 3）《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》 4）《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》 5）建設(shè)單位提供的 基礎(chǔ) 資料。 昌黎縣 海棠賓館 裝修改造 工程 可行性研究報(bào)告 編制單位：秦皇島泓遠(yuǎn)工程項(xiàng)目管理有限公司 編制日期： 2021 年 5 月 1 日 1 昌黎縣海棠賓館裝修改造 工程 可行性研究報(bào)告 編制單位：秦皇島泓遠(yuǎn)工程項(xiàng)目管理有限公司 主 編：洪敬宇 編制人員：崔海龍 張澤普 楊艷紅 龐小東 審 核 人：張海娜 2 目 錄 1 總論 ............................................................................................................................ 4 項(xiàng)目背景 ....................................................................................................... 4 項(xiàng)目概況 ....................................................................................................... 5 2 市場(chǎng)需求分析及定位 ................................................................................................ 7 市場(chǎng)需求分析 ............................................................................................... 7 項(xiàng)目定位 ....................................................................................................... 9 3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .................................................................................................... 9 企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需要 ....................................................................... 9 滿足顧客需求的需要 ................................................................................... 9 響應(yīng) 昌黎縣委縣政府 政策的需要 ............................................................... 9 4 建設(shè)規(guī)模 .................................................................................................................. 10 5 主要建設(shè)條件 .......................................................................................................... 10 地理位置與建設(shè)地點(diǎn) .................................................................................. 10 場(chǎng)址土地權(quán)屬類別及占 地面積 ................................................................. 10 地形、地貌、地震情況 ............................................................................. 10 工程地質(zhì)與水文地質(zhì) ................................................................................. 10 氣象 ........................................................................................................... 10 公用設(shè)施社會(huì)依托條件 ............................................................................. 11 6 工程方案 .................................................................................................................. 11