【正文】 鑒于 XXX 酒店所在地交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯， 建議 XX院 XX 分公司 可酌情考慮 以現(xiàn)有資產(chǎn)入股，與人聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；或?yàn)楸苊鈬匈Y產(chǎn)貶值，可經(jīng)嚴(yán)格評估定價后，將此處資產(chǎn)進(jìn)行妥善處置，以減少管理成本和管理風(fēng)險。 二、建議 項(xiàng)目 運(yùn)營 過程中，要特別注意加強(qiáng)污染防治與治理，嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)搞好 環(huán)境保護(hù) 。 本項(xiàng)目動態(tài)回收期為 年，內(nèi)部收益率為 %。 二、互適性分析 XXX 酒店裝修改造 工程位于 XX縣 XX鎮(zhèn) XX路 ,這一項(xiàng)目的實(shí)施將提高酒店 的服務(wù)能力， 吸引客源，增加酒店?duì)I業(yè)收入， 提高 酒店競爭力 ， 也 有利于促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成互動，是促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效措施 。 XXX 酒店的 裝修 改造 注重 36 運(yùn)用適應(yīng)時代 潮流的裝飾設(shè)計新理念，突出 酒店 經(jīng)營的主體性和個性，滿足客人在快節(jié)奏的社會中追求完善舒適的心理需要。充分進(jìn)行投資風(fēng)險分析后，那么重點(diǎn)就應(yīng)放在經(jīng)營收入和經(jīng)營成本方面上。年 （ 5） 企業(yè)所得稅 (按毛利潤 )25% 經(jīng)營成本估算 經(jīng)營成本包括營業(yè)費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)、職工工資福利費(fèi)(不含折舊與攤銷 )等，合計為 235 萬元 ，其中：營業(yè)費(fèi)用每年 140 萬元，企業(yè)管 理費(fèi)每年 50 萬元，職工工資福利費(fèi)（ 不含折舊與攤銷 ）每年 45 萬元。 項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取 8%。詳見下表： 工程投資估算匯總表 序號 工程費(fèi)用名稱 費(fèi)用 (萬元 ) 合計 (萬元 ) 一 工程費(fèi) 改造工程費(fèi) 700 裝修工程費(fèi) 300 以上費(fèi)用合計 (一 )： 1000 二 其它費(fèi)用 項(xiàng)目管理費(fèi) 3 3 可行性研究報告咨詢費(fèi) 2 2 33 勘察設(shè)計費(fèi) 20 20 工程監(jiān)理費(fèi) 4 4 環(huán)評費(fèi) 2 2 質(zhì)量檢測監(jiān)督費(fèi) 2 2 以上費(fèi)用合計（二）： 33 三 設(shè)備工具購置及開辦費(fèi) 25 以上費(fèi)用合計（三）： 25 四 備用金 預(yù)備費(fèi) 20 20 以上費(fèi)用合計（四）： 20 總合計 1078 四、資金來源 本項(xiàng)目所需資金，全部由項(xiàng)目實(shí)施單位負(fù)責(zé)籌措解決。 其他有關(guān)文件、合同、協(xié)議書等。批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計方案 (包括文字說明和圖紙 )。所有安裝金屬構(gòu)件均應(yīng)做防腐處理。疏散指示標(biāo)志安裝在樓梯間、疏散走道及轉(zhuǎn)角處 1m 以下的墻上（轉(zhuǎn)角處需增設(shè)一盞標(biāo)志）。疏散標(biāo)志的箭頭應(yīng)指向通往出口的方向。 （ 2） 應(yīng)急照明電源 安全照明的轉(zhuǎn)換時間要求不超過 ,安全照明電源采用燈具自帶電蓄電池。 安全疏散措施 （ 1） 本建筑為 L 型造型，因此在端部設(shè)有疏散樓梯，以便于雙向疏散。 （ 7） 消 防廣播音箱吸頂安裝；或明裝于墻上，頂邊距棚下 米。 （ 3） 消火栓按鈕安裝于消火栓箱內(nèi)左上角。配置情況為每層滅火器分別設(shè)在消火栓箱下，每處設(shè)置 2 具。噴頭安裝應(yīng)用專用工具安裝。報警閥組 1套，設(shè)在備品間內(nèi)。 消火栓設(shè)備 消火栓每個消火栓箱內(nèi)設(shè) 一個 SN65單閥單出口消火栓、長 25mDN65 苧麻水龍帶一條、 QZ19 水槍一支、消防按鈕和指示燈各一個。 每層 布置消火栓，消火栓系統(tǒng)環(huán)狀布置。 從業(yè)人員應(yīng)持有當(dāng)年有效的健康合格證，并經(jīng)衛(wèi)生知識培訓(xùn) ，有良好的衛(wèi)生習(xí)慣，能遵守各項(xiàng)衛(wèi)生制度。 食品的加工、烹調(diào)、保管要適當(dāng)，感官性狀良好，符合衛(wèi)生要求。 加工食品用的各種原料，符合國家相關(guān)食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。餐廳應(yīng)按規(guī)范要求設(shè)應(yīng)急照明、事故廣播 、手動報警按鈕、消防通訊等。防火要點(diǎn)包括廚房、供氣設(shè)備、裝飾物及家具等，對于容易引起火宅的物品應(yīng)加強(qiáng)管理。 從事特種作業(yè)的勞動者必須經(jīng)過專門培訓(xùn)并取得特種作業(yè)資格。 XXX 酒店 將把安全放在第一位，建立、健全勞動安全衛(wèi)生制度。 綜上所述，本項(xiàng)目采取環(huán)保措施，可以完全符合國家產(chǎn)業(yè)要求和國家環(huán)境保護(hù)政策，是可行的。 （四） 噪聲 噪聲源主要為鍋爐房內(nèi)鼓風(fēng)機(jī)、各類水泵以及中央空調(diào)用的冷卻塔。 廚房油煙廢氣 近年來，餐飲業(yè)的油煙廢氣對環(huán)境的敏感越來越為人們所重視，國家環(huán)?？偩钟?2021 年 7 月頒布了《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB184832021)，因此 酒店 針對廚房油煙氣采取了相應(yīng)的防治措施。 三、主要污染源及污染物 XXX 酒店 屬于服務(wù)性行業(yè)，對環(huán)境的危害主要是廢水、廢氣和固體廢物，污染物主要為 CODcr、 BOD SS、 NH3N、總磷、 SO2等。 二、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 控制項(xiàng)目廢氣排放，保護(hù)區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量滿足《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB30951996)中二級標(biāo)準(zhǔn)要求。BAS 提高設(shè)備運(yùn)行的控制水平、降低維護(hù)費(fèi)用，節(jié)能效果可達(dá) 20%35%?！?)。 JGJ2695) （二） 《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》 (GB5017693) （三） 《采暖通風(fēng)于空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 (GB500192021) 二、節(jié)能措施 （一） 建筑專業(yè) 設(shè)計依據(jù) （ 1）《公用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB501892021） （ 2）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ JGJ2695） 節(jié)能措施 （ 1）墻體按節(jié)能規(guī)范采用 保溫墻體技術(shù)，粘貼 60mm 擠塑板保溫材料，屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù) K≦ (m2項(xiàng)目產(chǎn)生的垃圾經(jīng)過轉(zhuǎn)運(yùn)站后運(yùn)到垃圾處理場進(jìn)行填埋，同時也要加強(qiáng)裝修期間噪聲的控制。 本系統(tǒng)可同時在不同的區(qū)域播放不同的節(jié)目內(nèi)容 ,并與消防報警系統(tǒng)連接 ,可實(shí)現(xiàn)消防緊急廣播功能。公共廣播的主要作用是為樓宇內(nèi)部空間創(chuàng)造一種輕松和諧的聽覺 氛圍。新風(fēng)采取分層取風(fēng)的方案。 防雷與接地 利用基礎(chǔ)鋼筋作為接地裝置，電阻小于 1 歐姆。消防負(fù)荷采用雙電源末端自動切換方式供電，設(shè)專用回路。 （ 5） 火災(zāi)發(fā)生初期滅火所需水量、水壓均由消防水箱和氣壓設(shè)備保證。 （ 三 ）消防設(shè)計 設(shè)計依據(jù) （ 1） 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 (GB500162021) （ 2） 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 (GB501402021) 16 （ 3） 《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 (GB5011698) （ 4） 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 (GB500842021) （ 5） 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》(GB5006797) （ 6） 《鍋爐房設(shè)計規(guī)范》 (GB500412021) （ 7） 《 滅火器配置規(guī)范 》（ GB501402021） 給水排水防火專篇 （ 1） 室外消火栓系統(tǒng)成環(huán)狀布置，每個室外消火栓服務(wù)半徑為 120150m。 15 （ 2） 節(jié)水措施 衛(wèi)生間座便器采用 6L 兩檔沖水 量水箱，蹲式便器和小便器采用自閉式?jīng)_洗閥或自動感應(yīng)式?jīng)_洗閥。 走廊：地面鋪設(shè) 800 800 地磚，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，墻面刮白刷乳膠漆。 餐廳： 地面滿鋪地膠，墻面為木飾面造型局部為波浪板金漆 飾面，天花采用輕鋼龍骨紙面石膏板疊級造型，四周暗藏日光燈管，天花造型中心懸掛水晶吊燈。其它立面墻刷外墻涂料及保溫處理，符合《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo) 準(zhǔn)》(采暖居住建筑部分 JGJ2695)。二層以上及造型為火燒板及石材，窗戶選用隔熱保溫推拉窗氟碳噴墨綠色 (玻璃為 5+9A+5) 13 白玻。對于因增設(shè) 樓層 引起的相關(guān)構(gòu)件承載力不足采用增設(shè)鋼筋混凝土梁及在原有梁、板上粘貼碳纖維的方法加固。裝修改造后主樓用于住宿 (旅客過夜用房 )經(jīng)營，副樓用于會議、餐飲、休閑娛樂、辦公等。通過線條、色彩的運(yùn)用，與原建筑形成統(tǒng)一的 整體。 設(shè)計方案 將 主樓從 原來的 5層增加到 8層 ,除了 1層外 ,2— 8層全部作為客房。主樓為 南北 向 ,副樓為 東西 向。因此 ,對現(xiàn)有酒店設(shè)施進(jìn)行重新裝修改造 ,改善硬件環(huán)境 ,提升服務(wù)水準(zhǔn) ,是 XX縣 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然要求。 二、 旅游產(chǎn) 業(yè) 發(fā)展的必然結(jié)果 XX 縣 屬中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，年均氣溫 ℃，年均降水量 1212 毫米 ,四季分明 ,雨熱同期 ,自然條件得天獨(dú)厚 ,適合發(fā)展旅游業(yè) 。 這些酒店賓館 分布 在XX 縣 南城 40 多平方公里的區(qū)域內(nèi) ,顯得過于擁擠。在可以預(yù)見的將來，項(xiàng)目區(qū)的酒店行業(yè)將具有廣闊的發(fā)展前景。 2021 年全縣完成社會消費(fèi)品零售總額 億元，完成全年計劃任務(wù)的 %，同比增長 %。 2021年全縣 GDP為 ，同比增長 %,其中 :第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %。鐵山森林公園為風(fēng)景名勝。有煤、鐵、巖鹽、石油等礦藏。幅員面積 2695 平方公里 ,人口 萬。 《 中華人民共和國環(huán)境影響評價法》 。 《中國旅游飯店行業(yè)規(guī)范》 。 在 助推都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 方便旅客住宿、休息的同時， 過于龐大的供給也使酒店面臨激烈的競爭，不少酒店的生存收到挑戰(zhàn)。酒店的供給量隨著需求的擴(kuò)大而快速增長。它是隨著人類的進(jìn)步、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，科學(xué)文化、技術(shù)和交通的發(fā)達(dá)而發(fā)展起來的。 第一章