【正文】 當(dāng)事人應(yīng)填寫《工具丟失 /損壞申報(bào)單》。個(gè) 工程管理工作手冊(cè) respctivly nhTomba,YCxkBjMI 33 人專 用工具由個(gè)人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管，公用工具由公司庫房統(tǒng)一管理。 公共設(shè)備設(shè)施房鑰匙出現(xiàn)丟失，一切責(zé)任由工程主管負(fù)責(zé)。 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主管同意并填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》。 附：日常工作流程圖 日常工作流程 第四節(jié) 工程維修部鑰匙管理規(guī)定 每日工作 巡查設(shè)備 業(yè)主報(bào)修 巡查工地 發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常 可即時(shí)解決 不能解決 排除故障并記錄 報(bào)告主管或領(lǐng)班 按《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》處理 到客服領(lǐng)取報(bào)修單 按《客戶報(bào)修服務(wù)管理規(guī)定處理》 維修完畢無其他維修搶修的人員 更改圖紙施工 隱蔽工程 詳細(xì)記錄或繪簡(jiǎn)圖 匯總交主管上報(bào) 晨會(huì) 優(yōu)先緊急維修、業(yè)主報(bào)修 無維修內(nèi)容 respctivly nhTomba,YCxkBjMI 目的 規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施 房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 晨會(huì)主要內(nèi)容： 各崗位維修員匯報(bào)昨日工作的主要工作內(nèi)容及完成情況； 主管負(fù)責(zé)安排人員落實(shí)昨日遺留工作； 今日的主要工作安排； 主管對(duì)各維修員工作中出現(xiàn)的問題提出整改意見。 下班前應(yīng)將桌椅擺放整齊，相機(jī)、對(duì)講機(jī)電源應(yīng)充滿。 保持值班室環(huán)境干凈整潔。 不得坐在或趴在辦公桌上。 工程值班室管理制度 不得在值班室內(nèi)抽煙。 上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。交班人員必須按要求項(xiàng)目認(rèn)真、準(zhǔn)確、真實(shí)填寫交接記錄，記錄本保持干凈、整齊、無缺頁、缺項(xiàng)。 檢查儀器、工具等物品是否 齊全、完好，各機(jī)房是否干凈整潔。 嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入值班室和機(jī)電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。 每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、手快并認(rèn)真填 工程管理工作手冊(cè) respctivly nhTomba,YCxkBjMI 29 寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理隱患。 會(huì)議內(nèi)容包括：昨天工作總結(jié)、今天工作計(jì)劃（任務(wù)）， 傳達(dá)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及指示精神。 工程維修部晨會(huì)制度： 召開時(shí)間為每天上班時(shí)間的前 10 分鐘。 參加人員為本部門全體員工。否則按曠工處理。其次由 工程維修部主管 對(duì) 工程維修部 本月的工作及下月計(jì)劃進(jìn)行安排。 會(huì)議由 工程維修部主管 主持，主管記錄。 工程管理部月例會(huì)規(guī)定： 工程維修部 月例會(huì)召開時(shí)間確立為每月 28 號(hào)。 合格和優(yōu)良的員工進(jìn)入成績(jī)檔案，作為評(píng)先進(jìn)、提升的重要依據(jù)，一年中連續(xù)半年以上評(píng)為優(yōu)良的員工將直接獲得季度標(biāo)兵的評(píng)選資格，連續(xù)一年以上評(píng)為優(yōu)良的員工將直接獲得年終先進(jìn)個(gè)人、表彰個(gè)人的評(píng)選資格，有突出貢獻(xiàn)的和給 服務(wù)中心 帶來經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益得的， 服務(wù)中心 將上報(bào)公司予以獎(jiǎng)勵(lì) 。 考評(píng)時(shí)間：以“月”為單位，每月考評(píng)一次，作為勤勞工表現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)個(gè)人、 考評(píng)人： 工程維修部 主 管（班長(zhǎng)）對(duì) 維修 人員的日常工作情況和技術(shù)能力及溝通協(xié)調(diào)能力進(jìn)行考核 。水池蓋應(yīng)加鎖，并指定專人保管鑰匙， 班組工具、材料要有專人管理，要登記臺(tái)賬； 易燃材料要指定存放在安 全地點(diǎn)，不得隨意亂放； 工作時(shí)不能隨意挪動(dòng)或使用消防設(shè)施，如果必須使用（除火警外），要經(jīng)安全管理批準(zhǔn)； 發(fā)生火警時(shí)，工作人員要積極投入滅火，并保證消防給水系統(tǒng)、事故照明等消防設(shè)施用電。 職責(zé) 物業(yè)工程維修部主管負(fù)責(zé)檢查 安全管理制度的 實(shí)施情況 。 6 對(duì)所在項(xiàng)目的道路， 溝、井、渠蓋、 石材、墻面、花壇、 木 制品、垃圾桶、公共座椅等 設(shè)施的損壞要及時(shí)維修（做到發(fā)現(xiàn)損壞到修好不超過 24 小時(shí)） 、每半年至少清潔一次；對(duì)溝、井、渠蓋、木、鐵圍欄、公園椅、旗桿、大型吊燈等每年至少進(jìn)行一次油漆翻新或徹底清潔。 2 對(duì)講機(jī)一臺(tái) 工作過程中常用的表格和文件 1 《臨時(shí)物資申購(gòu)單》、《進(jìn)倉(cāng)單》、《出倉(cāng)單》、《不合格物資處理單》 2 維修類體系文件內(nèi)各種表格 工作條件與環(huán)境 1 業(yè)戶家中或公司內(nèi)、設(shè)備房?jī)?nèi)。 履 行 本 職 責(zé) 的 權(quán) 力 有權(quán)拒絕未經(jīng)相關(guān)技術(shù)負(fù)責(zé)人審核和簽字的施工方案和圖紙的施工安排。 4 每日下班前向主管 匯報(bào)當(dāng)日工作情況，并提出第二天的計(jì)劃工作。 16 每 2 年對(duì)高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器進(jìn)行測(cè)試 ，避雷器 5 年一測(cè)試。 13 每半年對(duì)電梯維護(hù)外包商的年度保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行總結(jié)分析，確定實(shí)施效果 。 9 每年對(duì)水箱水池進(jìn)行清洗、消毒，并將防疫站的檢查結(jié)果交管理處存檔 。 5 每?jī)芍軐?duì)水泵盤根視情況進(jìn)行緊固加油一次 ，開啟各類閥門檢查有無異常，并跟蹤消防保養(yǎng)人員對(duì)消防泵進(jìn)行點(diǎn)動(dòng) 盤軸。 工作計(jì)劃承諾與要求 1 保證業(yè)主的滿意度在 80%以上； 2 完善設(shè)備管理 檔案，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無誤； 3 從管理和技改方面，將系統(tǒng)的能源消耗和維修耗材降至最低； 4 保證設(shè)備設(shè)施的實(shí)際服務(wù)工時(shí)須在 99%以上，設(shè)備故障率為零且無事故隱患； 5 保證小問題在 24 小時(shí)內(nèi)處理完畢，大問題三天之內(nèi)有方案； 第七節(jié) 工程維修部 水電工崗位 說明書 目的 明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程 范圍 適用于 港城物業(yè)公司各管理處 內(nèi)容 職務(wù)名稱 工程維修部 技術(shù)員 所屬部門 服務(wù)中心 工程維修部 職 務(wù) 等 級(jí) 職務(wù)概要 共有部位、設(shè)施設(shè)備 項(xiàng)目 工 作 職 責(zé) 工程管理工作手冊(cè) respctivly nhTomba,YCxkBjMI 21 1 在 工程維修部主管 的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所有 強(qiáng)電 設(shè)備的日常巡檢、維護(hù)和保養(yǎng)。 使用的設(shè)備與工具等 資源配置 1 工具一套 2 對(duì)講機(jī)一臺(tái) 工作過程中常用的表格和文件 《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄表》、《配電中心運(yùn)行記錄表》 工作條件與環(huán)境 施工現(xiàn)場(chǎng)、工作環(huán)境露天作業(yè)時(shí)間較多。 6 按體系文件規(guī)定定期將各類工具、計(jì)量?jī)x器儀表送往法定權(quán)威機(jī)構(gòu)檢測(cè) 履 行 本 職 責(zé) 的 權(quán) 力 1 有權(quán)否定不符合實(shí)際和國(guó)家技術(shù)規(guī)范的更改。 2 每周對(duì)設(shè)備房進(jìn)行清潔 保養(yǎng) 。 8 制定強(qiáng)弱電系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)計(jì)劃并進(jìn)行實(shí)施。 4 負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書的編制工作。并從后期管理和業(yè)主使用的角度，建議項(xiàng)目的完善 2 根據(jù)工程進(jìn)度，有針對(duì)性的監(jiān)控工程的狀況， 及時(shí)反映并跟蹤結(jié)果 3 與 開發(fā)商 項(xiàng)目部相關(guān)工程師及施工單位負(fù)責(zé)人保持技術(shù)溝通與交流 4 收集、建立項(xiàng)目的各種技術(shù)資料及備件供應(yīng)渠道 5 了解裝修管理工作的狀況，及時(shí)提供支撐 6 按時(shí)填寫《前期介入周記表》，及時(shí)遞交與直接上司 7 每月 26 日前完成月工作總結(jié)和下月工作計(jì)劃，及時(shí)遞交與直接上司 8 積極參加公司組織各種培訓(xùn)，提高技能水平 履 行 本 職 責(zé) 的 權(quán) 力 1 對(duì)工程項(xiàng)目的相關(guān)情況從物業(yè)管理角度和業(yè)主使用角度有 建議權(quán) 2 對(duì) 工程維修部?jī)?nèi)部細(xì)項(xiàng)工作有 指導(dǎo)權(quán) 工 作 關(guān) 系 表 1 直接上司： 工程維修部主管 2 直接下屬： 3 指導(dǎo)與相互協(xié)作部門：品質(zhì)部、地產(chǎn)公司項(xiàng)目部、工程管理部、客戶服務(wù)部 。 履 行 本 職 責(zé) 的 權(quán) 力 1 有權(quán)禁止和糾正不符合規(guī)范的 工作和 施工行為 。 8 計(jì)劃下月材料消耗工作 9 負(fù)責(zé)相關(guān)日常工作的安排，及每月開一次的工作總結(jié)會(huì)。 19 完成領(lǐng)導(dǎo) 交與的其它工作。 15 負(fù)責(zé)提出各類方案并組織實(shí)施：每年對(duì)小區(qū) 避雷系統(tǒng)進(jìn)行一次 檢查 測(cè)試 。 respctivly nhTomba,YCxkBjMI11 據(jù)所轄設(shè)備的實(shí)際運(yùn)行狀況，提出對(duì)設(shè)備的維修 養(yǎng)護(hù)技術(shù)改造方案報(bào)經(jīng)理審批。 7 每半年的第一月，組織進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的全面系統(tǒng)檢查。 3 每日早上 檢查深夜班交接記錄 值班情況 。 2 有權(quán)根據(jù)情況對(duì)維修 技術(shù)人員進(jìn)行臨時(shí)調(diào)配。 4 每月 25 日前完成下月對(duì)小區(qū)相關(guān)部門與業(yè)主維修需求情況的了解。 14 指導(dǎo)與檢查各項(xiàng)目季度檢修保養(yǎng)計(jì)劃的確定與完成工作 。 第一節(jié) 物業(yè)公司工程維修部 經(jīng)理 崗位 說明書 目的 明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程 范圍 適用于 港城物業(yè)公司各管理處 內(nèi)容 職務(wù)名稱 工程維修部 經(jīng)理 所屬部門 物業(yè)公司 工程維修部 職務(wù) 等級(jí) 職務(wù)概要 共有部位、設(shè)施設(shè)備 項(xiàng)目 工 作 職 責(zé) 1 負(fù)責(zé) 督導(dǎo)各項(xiàng)目 工程人員的 管理 、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、內(nèi)∕外部溝通和引導(dǎo) 工作； 2 按公司質(zhì)量體系文件的規(guī)定開展 各項(xiàng) 工作，并做好相關(guān)質(zhì)量記錄； 3 從 項(xiàng)目后期管理和業(yè)主的角度，評(píng)估項(xiàng)目 各系統(tǒng)的配置及性能水平，及時(shí)提出建設(shè)性意見； 4 負(fù)責(zé) 督導(dǎo)各項(xiàng)目 工程遺留問題的協(xié)調(diào) 跟進(jìn) 處理； 5 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目 設(shè)備設(shè)施的技術(shù)改造工作 和處突工作 ； 6 負(fù)責(zé) 每月至少組織一次業(yè)務(wù) 維修技術(shù)人員的各項(xiàng)培訓(xùn) 例會(huì) ； 7 負(fù)責(zé) 設(shè)施設(shè)備類體系文件的編制和修訂 ， 組織各項(xiàng)目 各設(shè)備操作規(guī)程和保養(yǎng)作業(yè) 程序 的編寫工作 ； 8 負(fù)責(zé)與公司的 相關(guān)業(yè)務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)； 9 負(fù)責(zé) 督導(dǎo)各項(xiàng)目 工程 維修成本 和能耗 的控制； 10 督導(dǎo)各項(xiàng)目 對(duì)本部門 日常行為規(guī)范與職業(yè)道德 負(fù)責(zé)， 定期和不定期 進(jìn)行日常監(jiān)督檢查 工作。 謝謝您的配合。 您好，現(xiàn)在已經(jīng)修好了，您可以使用了，您還有什么需要幫助的嗎？ 對(duì)不起，打擾您了。 請(qǐng)問您什么時(shí)候方便我們上門為您維修。 對(duì)客戶提出的各項(xiàng)詢問，在職責(zé)范圍內(nèi)的，給予合理解答，不屬于本崗位解釋范圍的問題，婉轉(zhuǎn)回答，如“我回去請(qǐng)示一下我們領(lǐng)導(dǎo)，盡快給您答復(fù)”等，不允許說“不知道”、“不屬于我管”、“沒有”、“不懂”等忌語，不得用動(dòng)作代替語言。 未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對(duì)外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。 內(nèi)容 關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動(dòng)紀(jì)律，維護(hù)公司利益和榮譽(yù)，愛護(hù)公司設(shè)備、設(shè)施。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖； 制服外不得顯露個(gè)人物品，如紀(jì)念章、筆、紙張、鎖匙扣等，服裝衣袋不得裝過大過厚物品； 工號(hào)牌端正佩帶在左胸上； 非當(dāng)值班時(shí)間，除因公或批準(zhǔn)外，不準(zhǔn)穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。 在迎送 客 戶 時(shí)，我們要 站立說話，必要時(shí)配合表情、肢體語言和禮貌用語；對(duì)于老弱病殘幼的 客 戶 ，要主動(dòng)上前進(jìn)行扶助，并隨時(shí)采取應(yīng)急措施。遇到多