【正文】 （因篇幅限制，本方案列出包含但不限于的制度目錄） 一、公司辦公室工作： 公司組織機(jī)構(gòu)和人員職責(zé)： 1）公司組織結(jié)構(gòu)示意圖 2）管理部門職責(zé) 3）辦公室主任職責(zé)、權(quán)限 4）辦公室人事主管工作職責(zé) 5）辦公室文秘工作職責(zé) 6）文員工作職責(zé) 7）接待員工作職責(zé) 8）汽車司機(jī)工作職責(zé) 9）門衛(wèi)工作職責(zé)。 （十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理 建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程，驗證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。 （ 2）對巡視中發(fā)現(xiàn) 的問題，分類進(jìn)行處理。14： 00－ 15： 30 學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案 。 （九）房屋管理 對康寧小區(qū)的日常房管事務(wù)管理，按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。如果是固定保管卡，迅速填寫車輛駛出時間，交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。 （ 2）當(dāng)司機(jī)開啟車窗遞上固定保管卡后，確認(rèn)業(yè)主車輛身份，并在卡上迅速記錄車輛駛?cè)霑r間及其他應(yīng)填項目， 交還給業(yè)主后人車放行。 （ 5）補(bǔ)缺：視缺苗情況及時補(bǔ)缺。 （七）園林綠化管理 對小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排： （ 1）每天上午 6： 30－ 9： 30 澆水。清運(yùn)垃圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水沖洗。 住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排： ①早晨 6： 00－ 10： 00 清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。 （ 4） 聽從中控室工程師工作安排。 中控室崗位工 作 監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。 （ 2） 巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好記錄。 （ 5） 協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。 （ 1） 熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主情況。 （ 1） 護(hù)衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的軍體培訓(xùn)及考核。 ２、護(hù)衛(wèi)員儀容儀表要求及用語規(guī)范 保證護(hù)衛(wèi)員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。 （五）治安管理 １、護(hù)衛(wèi)隊管理 通過制定護(hù)衛(wèi)員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保護(hù)衛(wèi)員自身素質(zhì)的提高，自覺維護(hù)護(hù)衛(wèi)工作的正常運(yùn)行。搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。 （ 3） 義務(wù)消防隊員負(fù)責(zé)火場滅火。 （ 3） 管理處物業(yè)主任對轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。 （ 2） 工程部主管對維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。 中控室設(shè)備操作 確保消防設(shè)備、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，正確性。 （ 1） 中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作巡查、記錄及異常情況的報告。 （ 3） 工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施 綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 （ 2） 管理處項目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。 （ 2） 當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。 （ 2） 管理處項目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動計劃。 （ 4） 工程維修人員負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)進(jìn)行計費(fèi)。 服務(wù)收費(fèi)管理 規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，確保用戶對服務(wù)的滿意。 （ 1） 管理處負(fù)責(zé)對用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。 （ 1） 管理處負(fù)責(zé)記錄報修，并傳達(dá)至工程部。 （ 1） 管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項工作的日檢。通過宣傳講授有關(guān)知識，并組織部分康寧小區(qū)業(yè)主參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好的社會效果 ，為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)。 前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計思路和業(yè)主的層次需求，從物業(yè)管理的角度對設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎(chǔ)。 16 業(yè)主有效投訴率 與處理率 2%以上 95%以上 1%以下 100% 以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立 業(yè)主 /業(yè)主投訴及時跟蹤解決，回訪并記錄入檔。 7 道路完好率 及使用率 95%以上 100% 實行個人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。 3 維修工程質(zhì)量 合格率 100% 100% 分項監(jiān)督，工程維修部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程序一步到 位，杜絕返工，并及時回訪。 二、人員編制計劃 本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專多能的原則 ，確定人員編制，詳細(xì)之人員編制情況請參閱管理費(fèi)成本測算。 工程部職責(zé)范圍： 房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和定期維修，水、電氣、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)。 12） 協(xié)調(diào)供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。管理處項目經(jīng)理為小區(qū)管理的責(zé) 任人和主要領(lǐng)導(dǎo)，各職能部門均在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作。 8． 設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障，我們在加強(qiáng)設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng)，對設(shè)備的故障及時維修與處理，定期檢查等日常工作外，做到因管理責(zé)任造成 的責(zé)任事故率為 0，正常供水、供電率為 98%，設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá) 98%以上。 （五）實行中央值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制 管理處設(shè)值班調(diào)度室，由各部門經(jīng)理輪值行使管理日常工作的指揮權(quán)，及時處理日常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門的工作，接受業(yè)主投訴，保證管理機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。 （三）全面質(zhì)量管理。 （二）督導(dǎo)管理 采取有效的督導(dǎo)管理方式，對各職能部門實施監(jiān)督指導(dǎo)管理， 保證工作正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具體有以下四種作法： ⑴ 經(jīng)濟(jì)管理 ：公司與各級員工簽訂勞動責(zé)任狀，明確員工的權(quán)利與義務(wù)，并制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度，以此來調(diào)動員工的工作積極性。因此，對于社區(qū)文化建設(shè)，憑借多年以來的管理經(jīng)驗，強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)主，相信業(yè)主，依靠業(yè)主，充分調(diào)動業(yè)主的積極性，通過富教于樂，循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價值觀念，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多 重結(jié)合，白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，實行多重巡查；物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、內(nèi)置式防盜窗花等手段提高防范能力，在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運(yùn)用小區(qū)的智能化護(hù)衛(wèi)設(shè)施，如閉路電視、紅外探頭、門禁、巡更點(diǎn)等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理，確保治安防范的快速反應(yīng)。 （二） 綠化管理： 小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護(hù)，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并創(chuàng)造條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)主的需要。 （二） 房屋設(shè)備維修管理：對供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。 二、方針 實現(xiàn)“有效經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的方 針，開展“服務(wù)為主，多種經(jīng)營”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營管理機(jī)制，求得自身的生存與發(fā)展。 除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、護(hù)衛(wèi)及消防外，還具有配合管理運(yùn)作的工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測、在確定目標(biāo)客戶群后對管理收費(fèi)之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之 推廣、智能化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。 公司以 “ 以人為本、服務(wù)業(yè)主 ” 為方針，奉行 “ 誠信、高效、求實、創(chuàng)新 ”的企業(yè)精神，樹立 “ 全心全意全為您 ” 的服務(wù)理念。護(hù)衛(wèi)部是以一批專業(yè)技術(shù)強(qiáng)的退伍軍人為主體，采取全封閉式管理模式。另外，公司具有雄厚各類的人力資源，可以短時間接管大型 項目。 我公司的收費(fèi)均依政府相關(guān)文件及開發(fā)定位為指導(dǎo)，合理定價、力爭使業(yè)主享受超值服務(wù)。 我公司具有： 雄厚的資金實力 本公司是專業(yè)物業(yè)管理公司，注冊資金 50 萬元。 江蘇康寧小區(qū) 物業(yè)管理方案 (范本 ) 江蘇大豐瑞城物業(yè)管理有限公司 二○○九 年一月十二日 目 錄 前言????????????????????????? ? ??????24 第一部分 物業(yè)公司簡介 ??????????????????? ???? 5 第二部分 管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制、管理措施 ???? ?? 6－10 一、 服務(wù)理念 二、 方針 三、 內(nèi)容 四、 管理運(yùn)作機(jī)制 五、 管理措施 第三部分 管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo) ?????????? ? ???1 1－14 一、 管理經(jīng)營 機(jī)構(gòu)框架 二、 人員編制計劃 三、 管理服務(wù)目標(biāo) 第四部分 日常物業(yè)管理運(yùn)作 ?????????????????? ? 15－22 一、 前期介入階段的管理 二、 入住裝修階段的管理 三、 常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理 （一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理 （二）給排水設(shè)備及水景管理 （三）消防管理 （四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理 （五）治安管理 （六）清潔管理 （七）園林綠化管理 （八）車輛管理 （九）房屋管理 （十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理 第五部分 物業(yè)管理制度 ?????????????????? ? ?? 23－33 一、 公司辦公室工作 二、 公司物業(yè)部管理工 作 三、 物業(yè)管理財務(wù)、資金的管理 四、 機(jī)電設(shè)備管理 五、 房屋管理 六、 治安、保衛(wèi) 七、 小區(qū)清潔 八、 園林綠化 九、 車輛管理 十、 維修、養(yǎng)護(hù) 十一、 消防、安全 十二、 社區(qū)文化 十三、 物業(yè)接管、入住 前 言 大豐康寧小區(qū)坐落于江蘇省大豐市，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 強(qiáng)大的技術(shù)保障力量 我公司由資深物業(yè)管理公司香港港聯(lián)物業(yè)管理有限公司作為我公司的常年物業(yè)管理顧