【正文】 行走： 行走時(shí)不允許把手放入衣袋里，也不允許雙手抱胸或背手走路； 在工作場(chǎng)合與他人同行時(shí)，不允許勾肩搭背，不允許同行時(shí)嬉戲打鬧； 行走時(shí)，不允許隨意與住戶搶道穿行；在特殊情況下，應(yīng)向住戶示意后方可越行； 走路動(dòng)作應(yīng)輕快，不要慢慢吞吞,腳要抬離地面,不要拖地行走,非緊急情況不應(yīng) 奔跑、跳躍； 手拉貨物行走時(shí)不應(yīng)遮住自己的視線； 盡量靠路右側(cè)行走； 與上司或客戶相遇時(shí)，應(yīng)主動(dòng)點(diǎn)頭微笑示意； 就坐時(shí)姿態(tài)要端正,入坐要輕緩,上身要直,人體重心要穩(wěn)，腰部挺起，手自然放在 雙膝上，雙膝并攏，目光平視，面帶笑容。． 儀容規(guī)范 須發(fā)： 女員工前發(fā)不遮眼，后發(fā)不超過(guò)肩部，不梳怪異發(fā)型； 男員工后發(fā)根不超過(guò)衣領(lǐng)（保安員頭發(fā)不得長(zhǎng)于20mm），不蓋耳，不留胡須； 所有員工頭發(fā)應(yīng)保持干凈整潔，不允許染除黑色以外的其它顏色； 所有員工不允許剃光頭。 服務(wù)而不是管理客戶。業(yè)主的報(bào)修、投訴、求助事項(xiàng)每天都要清理匯總，檢查是否都已經(jīng)按要求的時(shí)限及時(shí)處理，是否有遺漏，由于工程復(fù)雜程度及難度因素沒(méi)有處理完畢的，要日日跟蹤，及時(shí)給業(yè)主回復(fù)處理的進(jìn)展情況。本人能夠處理的問(wèn)題，應(yīng)立即著手處理；不能處理的，馬上向本部主管反映；非本部門(mén)的事宜，應(yīng)向本部主管反映，由部門(mén)主管協(xié)調(diào)。 《電梯機(jī)房管理制度》 機(jī)房除維修、管理人員外，其它人員未經(jīng)允許嚴(yán)禁入內(nèi)； 維修管理人員每天對(duì)機(jī)房機(jī)械及電器部件巡視檢查一遍； 保質(zhì)電梯機(jī)房的清潔，牽引機(jī)、減速箱無(wú)漏油現(xiàn)象； 限速器旋轉(zhuǎn)部件每周加油一次，及時(shí)清理鉗口油垢； 保持制動(dòng)器清潔，經(jīng)常檢查制動(dòng)輪與制動(dòng)閘瓦之間間隙，保證制動(dòng)靈活，電梯運(yùn)行安全可靠?；鹪吹目刂魄闆r，電氣設(shè)備安裝是否符合安全要求，是否有超負(fù)荷現(xiàn)象等。. 突擊檢查突擊檢查住宅區(qū)的防火安全措施是否真正落實(shí)、消防設(shè)施是否完好，由消防第一責(zé)任人每季度組織一次，并做好相關(guān)記錄。 管理中心事務(wù)室接到《派工單》后，由事務(wù)助理及時(shí)對(duì)責(zé)任區(qū)的住戶進(jìn)行回訪，交將回訪結(jié)果填寫(xiě)在《派回單》回訪欄內(nèi)。 《維修回訪制度》 維修回訪是在維修完工后，由事務(wù)助理采用電話或上門(mén)的方式對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪。） 事務(wù)助理按區(qū)域范圍分工，每季回訪次。） 回訪中，對(duì)住戶的詢問(wèn)、意見(jiàn)，如不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約回復(fù)時(shí)間。將住戶的不滿消解在投訴之前。. 對(duì)住戶投訴、來(lái)訪中談到的問(wèn)題，接待人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行記錄，并在當(dāng)天調(diào)查、核實(shí)，然后將處理結(jié)果匯報(bào)管理中心責(zé)任部門(mén)和經(jīng)理；不能解決的，要將問(wèn)題和意見(jiàn)向有關(guān)部門(mén)和經(jīng)理匯報(bào)，由經(jīng)理決定處理辦法。 《投訴處理、回訪制度》為加強(qiáng)與住戶的聯(lián)系，及時(shí)為住戶排憂解難，把管理工作置于住戶監(jiān)督下，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)。如確因用品特殊，綜合部因不熟悉等原因不方便購(gòu)買，經(jīng)公司綜合部經(jīng)理同意批準(zhǔn)后，可由申請(qǐng)部門(mén)購(gòu)買。 辦公用品定義：辦公用品主要包括各種文具、清潔用具等。 值班主管負(fù)責(zé)夜間和中午事務(wù)的全面管理，并做好值班記錄，填寫(xiě)《主管值班日記》；事務(wù)助理在值班期間負(fù)責(zé)接聽(tīng)電話和填寫(xiě)《夜間（中午）值班登記表》；水電維修工負(fù)責(zé)水電維修。《值班管理規(guī)定》 項(xiàng)目中心實(shí)行全天候值班，小時(shí)為住戶提供服務(wù)。 屬秘密文件的要妥善保管，不準(zhǔn)散播其內(nèi)容，不準(zhǔn)給未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的人員翻閱，不準(zhǔn)復(fù)印，不準(zhǔn)帶離辦公室。做到員工全員持證上崗。 在消防部門(mén)的指導(dǎo)下，每月舉行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉住宅區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并舉行橫掃演習(xí)，要求人人達(dá)標(biāo)。 安防員每日進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練：晨跑、自由搏擊、擒拿術(shù)、散打、隊(duì)列練習(xí)等，以增強(qiáng)體力和防衛(wèi)能力，每月思想教育學(xué)習(xí)不少于三次，以提高安防員的政治思想覺(jué)悟。 每月日，由項(xiàng)目管理中心經(jīng)理主持召開(kāi)上月工作總結(jié)會(huì)議，并對(duì)本月的工作計(jì)劃進(jìn)行必要的修改、補(bǔ)充，并批準(zhǔn)實(shí)施。各部門(mén)負(fù)責(zé)人收到后，根據(jù)部門(mén)工作的具體情況，對(duì)當(dāng)月工作總結(jié)并擬定下月工作計(jì)劃，并于當(dāng)月日、下月日前分別將其中一份交管理中心。做到及時(shí)、不重不漏，收費(fèi)率達(dá)。 負(fù)責(zé)管理中心中工考勤情況匯總，及進(jìn)發(fā)放員工工資和獎(jiǎng)金。 嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度,收付款項(xiàng)均與會(huì)計(jì)十進(jìn)制記賬憑證相符。. 綠化工人均管理綠化面積—平方米。. 以“預(yù)防為主”和“治旱、治小、治了”的原則，及時(shí)防治花草樹(shù)木病蟲(chóng)害，同時(shí)注意保護(hù)環(huán)境，減少農(nóng)藥污染。. 對(duì)花草樹(shù)木適時(shí)澆水，滿足其生長(zhǎng)需要，防止過(guò)旱或過(guò)澇。 熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保證綠化率達(dá)以上，綠化覆蓋率以上，綠化完好率達(dá)以上，因地制宜，合理布植花草樹(shù)木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，以揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。 住戶服務(wù)：必須在接到住戶上門(mén)衛(wèi)生清潔服務(wù)要求的小時(shí)內(nèi)完成。 垃圾清運(yùn)：高層住宅、商場(chǎng)、公共場(chǎng)所每天清運(yùn)一次；多層住宅每天清運(yùn)二次，垃圾桶每天清洗一次。 堅(jiān)持每日巡查小區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。 全面負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作的安排,做好每日檢查記錄并及時(shí)向主管匯報(bào)。 廣開(kāi)門(mén)路，與社區(qū)文化部結(jié)合，建設(shè)小區(qū)“愛(ài)綠化、護(hù)綠化”的文化環(huán)境。 對(duì)花木進(jìn)行掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長(zhǎng)特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。 綠化班長(zhǎng)崗位職責(zé)綠化班長(zhǎng)是在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的綠化工作實(shí)施全面管理，為住戶創(chuàng)造、保持怡人的綠化環(huán)境。 經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場(chǎng)工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工操作。 環(huán)境服務(wù)部主管崗位職責(zé)主管主要職責(zé)是營(yíng)造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生，具體職責(zé)如下： 依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，挖掘綠化空間，提高綠化覆蓋率。 熟悉住宅區(qū)消防器材和設(shè)備的分布情況，當(dāng)有事故發(fā)生時(shí)，能迅速地找到和利用附近的消防器材進(jìn)行搶救工作。對(duì)多收費(fèi)或亂收費(fèi)私自侵吞者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以—元罰款外，立即辭退。對(duì)崗位上玩忽職守，造成元以上經(jīng)濟(jì)損失的，由直接責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償，超過(guò)元以上，根據(jù)責(zé)任輕重給予適當(dāng)?shù)奶幚怼?當(dāng)班巡邏時(shí)要注意巡查車輛停放情況,檢查車輛裝備配件及車廂內(nèi)存放物資,發(fā)現(xiàn)可疑或有安全漏洞及時(shí)采取有效措施立即通知車主，同時(shí)報(bào)告治安辦進(jìn)行處理。 在多層停車場(chǎng)的值班安防員，要認(rèn)真做好交接班時(shí)車輛查對(duì)記錄，不定時(shí)輪流巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即與治安辦值班人員聯(lián)系并一起調(diào)查處理。 交通、車輛管理員崗位職責(zé)為了維護(hù)本區(qū)交通秩序，發(fā)揮交通管理員的積極作用，使車輛管理規(guī)范化，特制訂交通管理員職責(zé)： 住宅區(qū)交通、車輛管理員在安防部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)交通安全、停車場(chǎng)行使管理權(quán)。 發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子，立即設(shè)法擒拿、報(bào)告，必要時(shí)或扭送公安機(jī)關(guān)處理。 巡查員崗位職責(zé)安全巡查員負(fù)責(zé)小區(qū)的治安巡邏工作及督查工作，其職責(zé)如下： 熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、各種公用設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。 全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班的工作，監(jiān)督全班人員著裝整齊，文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹(shù)立良好的安防形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息時(shí)間制度。 帶領(lǐng)并督促全班搞好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。 定期組織隊(duì)員進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練、思想文化學(xué)習(xí)和學(xué)習(xí)火警、菲警以及突發(fā)事件的應(yīng)急措施、救生知識(shí)，定期組織隊(duì)員參加管理處消防訓(xùn)練，幫助每個(gè)隊(duì)員都能按管理中心的要求達(dá)標(biāo)。公正地評(píng)價(jià)隊(duì)員的工作情況，不得故意隱藏或歪曲事實(shí)，否則視作失職。 負(fù)責(zé)安防隊(duì)的日常工作安排，合理調(diào)配人員。對(duì)安防員隊(duì)伍的發(fā)展和建設(shè)負(fù)有全面責(zé)任。 完成管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。 負(fù)責(zé)管理中心打字、復(fù)印和傳真等工作，并負(fù)責(zé)文件的報(bào)送、收取和管理中心報(bào)刊、信件發(fā)放。. 住戶資料：住戶資料登記表、裝修申請(qǐng)資料、房屋維修資料、驗(yàn)房登記表。 項(xiàng)目中心電腦文檔人員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)住宅區(qū)工程圖紙、住戶資料和管理中心文件資料等統(tǒng)一管理工作。 充分利用傳媒和鄰里活動(dòng)，宣傳本公司和小區(qū)的形象。. 完成項(xiàng)目管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。. 尊重住戶的要求，未經(jīng)同意不得擅自改變管線、亂搭配顏色。. 上門(mén)維修佩帶工作證，態(tài)度熱情，服務(wù)周到。若有損壞，要查清原因劃清責(zé)任，報(bào)主管處理。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護(hù)設(shè)備。 經(jīng)常巡視住宅區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次。 完成項(xiàng)目管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。 組織維修員對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。 必須具備工民建的有關(guān)知識(shí),能編制工程預(yù)結(jié)算,懂得房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及使用要求。 住戶裝修或?qū)I(yè)技術(shù)人員需要暫隔離某報(bào)警點(diǎn)時(shí),應(yīng)積極配合及時(shí)恢復(fù)并做好記錄。 密切監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)、指揮系統(tǒng)信號(hào)，及時(shí)處理并做好記錄。其具體職責(zé)是： 必須熟悉住宅區(qū)管理中心各類管理人員的職責(zé)范圍及特長(zhǎng),熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓座的排列、單元戶數(shù)、業(yè)主、住戶情況及各類設(shè)備、器材布置及其控制范圍。 督導(dǎo)有關(guān)員工向住戶宣傳國(guó)家的方針政策，及時(shí)傳達(dá)政府和公司的各項(xiàng)通知、規(guī)定，配合公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)搞好人口管理和計(jì)劃生育工作。 熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓宇的排列、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法和開(kāi)關(guān)位置；樓宇和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)要領(lǐng)和常見(jiàn)故障、常用維修辦法；住戶的各類、數(shù)量、居住人員情況；督促員工及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)。 向項(xiàng)目經(jīng)理提交用人計(jì)劃。 事務(wù)助理崗位職責(zé)事務(wù)助理在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織領(lǐng)導(dǎo)員工對(duì)樓宇、公共設(shè)施、治安、交通、綠化、清潔等實(shí)施全面管理，并向項(xiàng)目經(jīng)理和住戶負(fù)責(zé)。 參加物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高自身素質(zhì)，完善小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)章制度和崗位責(zé)任制度。加強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)協(xié)作，定期對(duì)員工進(jìn)行考核，公正、公平地評(píng)價(jià)員工的工作和獎(jiǎng)懲員工，關(guān)心員工的生活、福利，調(diào)動(dòng)員工的積極性。除帶頭遵守各項(xiàng)房管法規(guī)、政策法令及公司的各種規(guī)章制度外,還必須履行下列職責(zé)： 根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的條款，實(shí)行“管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”責(zé)任制，對(duì)住宅區(qū)的房屋、公共設(shè)施組織驗(yàn)收、接管，對(duì)住宅區(qū)的交通車輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護(hù)、財(cái)務(wù)收支及有關(guān)區(qū)政建設(shè)、社區(qū)文化等實(shí)施全面管理。經(jīng)盤(pán)查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時(shí)，須及時(shí)移交派出所處理。項(xiàng)目管理中心安防人員均有責(zé)任對(duì)所有物品搬進(jìn)（出）進(jìn)行盤(pán)查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)處理，并在有需要時(shí)聯(lián)系治安大隊(duì)支援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)出車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)進(jìn)行檢查、處理。維護(hù)區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。 每項(xiàng)工程驗(yàn)收后，經(jīng)個(gè)月再?gòu)?fù)驗(yàn)，確定無(wú)質(zhì)量問(wèn)題和其他違章現(xiàn)象時(shí)，可退回施工押金。 施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場(chǎng)地，違者每人每次扣違約金元。各施工隊(duì)還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用三無(wú)人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種工人要證件齊全。 《住宅裝修管理公約》為確保住宅小區(qū)業(yè)主的根本利益,并對(duì)裝修施工隊(duì)伍有序管理,特制定本規(guī)定。. 竣工驗(yàn)收后，由項(xiàng)目管理中心驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。. 施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。. 管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂?guó)家規(guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書(shū)的單位施工，上報(bào)相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。. 施工時(shí)間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。. 業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后,交納裝修管理押金,帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到項(xiàng)目管理中心辦理施工人員登記手續(xù)。 裝修申報(bào). 住戶裝修，必須提前七天向項(xiàng)目管理中心申報(bào)，公共事務(wù)助理對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊(cè)。內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制內(nèi)部管理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。 定人定機(jī)制：將重要的機(jī)電設(shè)備的管理責(zé)任分包到具體的員工身上，然后將該設(shè)備的狀態(tài)與該員工的獎(jiǎng)金、工資、獎(jiǎng)罰量化，以保證設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。 按照國(guó)際環(huán)境質(zhì)量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。環(huán)境服務(wù)管理環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，采取半封閉、半開(kāi)放式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來(lái)確保無(wú)危險(xiǎn)人員進(jìn)出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“記憶＋規(guī)范”法標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全。月元臨時(shí)維護(hù)費(fèi)(四輪機(jī)動(dòng)車) 小時(shí)以內(nèi)不收費(fèi)次元臨時(shí)次元過(guò)夜自行車輛元次臨時(shí)輛元／次過(guò)夜輛／月元電動(dòng)車輛元臨時(shí)輛元過(guò)夜輛／月元／月含充電費(fèi)摩托車輛元次輛元過(guò)夜輛／月元／月裝修管理裝修暫收款每戶元裝修驗(yàn)收合格后歸還樓道修繕費(fèi)元／套公共部分水電周轉(zhuǎn)金元／套電梯電費(fèi)地面二層以上地面架空一層以上按系數(shù)分?jǐn)偠渭訅核眠\(yùn)行費(fèi)變頻泵加壓層按建筑面積分?jǐn)偣菜娰M(fèi)按建筑面積分?jǐn)傉f(shuō)明：一梯兩戶電梯電費(fèi)的系數(shù)分?jǐn)偡ǎ旱孛嬉粚幼舨环謹(jǐn)傠娰M(fèi)，地面架空的層按系數(shù)“”分?jǐn)傠娰M(fèi)，各樓層住戶按所在層數(shù)計(jì)分?jǐn)傁禂?shù)：每戶應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層樓系數(shù)（應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層系數(shù)之和）本梯位當(dāng)月電費(fèi)總量當(dāng)月電費(fèi)單價(jià)例：設(shè)某梯位層共戶（地面為架空）某月電梯共用電度，每度電為元層的住戶電梯電費(fèi)為[()]元。／.０物業(yè)管理費(fèi)（住宅改辦公）178。該小區(qū)的業(yè)主群大多為上班族,素質(zhì)和收入水平較高，對(duì)物業(yè)管理水平要求也較到位，加之按小區(qū)的配套檔次也較高。.項(xiàng)目物業(yè)管理分析小區(qū)地處洛江區(qū)政府附近，距泉州現(xiàn)管小區(qū)較遠(yuǎn)