【正文】 對(duì)不按時(shí)上交月服務(wù)工作計(jì)劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表，以及不按時(shí)完成工作計(jì)劃的部門或個(gè)人，由管理中心按有 關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。并根據(jù)計(jì)劃表中的內(nèi)容檢查和監(jiān)督各部門的工作，如實(shí)填寫計(jì)劃表中的“完成情況”欄。 管理運(yùn)作制度 《項(xiàng)目各部門每月計(jì)劃及月總結(jié)工作規(guī)程》 管理中心負(fù)責(zé)各部門月服務(wù)工作計(jì)劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表的發(fā)放、月計(jì)劃實(shí)施情況的監(jiān)督以及服務(wù)計(jì)劃表和月服務(wù)總結(jié)表的收集工作。 熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)和面積，以及管理費(fèi)、水電費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法。 敢于堅(jiān)持原則，敢于向違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律的違法違紀(jì)行為作斗爭(zhēng)，忠于職守，以身作則遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)政策和財(cái)會(huì)制度等法令和規(guī)定，一絲不茍地嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)計(jì)制度。做成功物業(yè)管理人！』 第 40 頁(yè) 共 321 頁(yè) 金存量不得超過(guò) 100 元，嚴(yán)禁挪用或私自借支公款。 g. 經(jīng)常巡視住宅區(qū)的綠化地，嚴(yán)格制止在草地上踐踏 ,傾倒垃圾或用樹干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護(hù)、隔離設(shè)施。 d. 清理雜草、雜物，適時(shí)剪草，保持 草的一定生長(zhǎng)高度，草地整潔、美觀。 養(yǎng)護(hù)、管理花草樹木。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁(yè) 共 321 頁(yè) 綠化員崗位職責(zé) 綠化工在班長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的綠化工作實(shí)施全面管理，為住戶創(chuàng)造并保持怡人的生活環(huán)境。 住戶服務(wù)：必須在接到住戶上門衛(wèi)生清潔服務(wù)要求的 24 小時(shí)內(nèi)完成。 垃圾清運(yùn)：高層住宅、商場(chǎng)、公共場(chǎng)所每天清運(yùn)一次；多層住宅每天清運(yùn)二次，垃圾桶每天清洗一次。 堅(jiān)持每日巡查小區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。 全面負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作的安排 ,做好每日檢查記錄并及時(shí)向主管匯報(bào)。 與管理中心其它部門精誠(chéng)合作，搞好單位的各項(xiàng)活動(dòng)。 巡視小區(qū)綠化，做好分析和記錄，掌握小區(qū)綠化的基本情況。 熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保持綠地率達(dá) 35%以上，綠化覆蓋率達(dá) 40%以上，綠化率完好達(dá) 99%以上。 精心設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌，設(shè)置小區(qū)的人文景觀，提高文化品味。做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁(yè) 共 321 頁(yè) 貫徹建設(shè)環(huán)保綠化小區(qū)的方案，帶頭組織管理中心全體員工實(shí)行環(huán)保管 理，在園林綠化、垃圾處理、污染控制方面制定詳細(xì)的管理規(guī)定，在小區(qū)投入使用三年內(nèi)通過(guò) ISO14000 認(rèn)證。 積極做好宣傳教育和防范工作，在凡是沒(méi)有消防器材的地方標(biāo)明“消防”字樣和火警電話“ 119”，與住戶訂立 防火安全公約，向居民普及消防知識(shí)和基本的救生、搶險(xiǎn)措施以及自救、逃生的方法。 在有關(guān)部門的指導(dǎo)下，熟練掌握救生的基本方法。情節(jié)嚴(yán)重者，暫扣其車輛并送有關(guān)主管單位處理。 負(fù)責(zé)按市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取各種車輛的停車費(fèi)。 24 小時(shí)輪換值班，分固定崗和流動(dòng)崗兩種，服從統(tǒng)一調(diào)度，嚴(yán)守工作崗位，不得隨意換崗。 . 5 負(fù)責(zé)摩托車和自行車的值班安防員 ,凡進(jìn)入保管庫(kù)的摩托車、自行車，一律按固定車位停放，并發(fā)給與該位相應(yīng)的停車卡 ,車主取車時(shí)保管員即收“停車卡”。認(rèn)真做好上崗記 錄 ， 不在崗位上聊天、會(huì)客、做私活。 交通、車輛管理員崗位職責(zé) 為了維護(hù)本區(qū)交通秩 序，發(fā)揮交通管理員的積極作用，使車輛管理規(guī)范化，特制訂交通管理員職責(zé)： 住宅區(qū)交通、車輛管理員在安防部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)交通安全、停車 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子，立即設(shè)法擒拿、報(bào)告，必要時(shí)或扭送公安機(jī)關(guān)處理。 巡查員崗位職責(zé) 安全巡查員負(fù)責(zé)小區(qū)的治安巡邏工作及督查工作，其職責(zé)如下： 熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、各種公用設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。 全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班的工作，監(jiān)督全班人員著裝整齊，文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹立良好的安防形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息時(shí)間制度。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 定期回訪住戶對(duì)小區(qū)治安狀況的意見(jiàn)和建議 ,并做好記錄，向上級(jí)回報(bào)好的建議。 督促隊(duì)員遵守員工內(nèi)務(wù)管理制度，保持 宿舍整潔，無(wú)亂搭亂掛。保證流動(dòng)崗和固定崗 24 小時(shí)無(wú)缺崗，無(wú)治安死角。 負(fù)責(zé)安防員的上崗培訓(xùn)和思想教育工作，對(duì)安防員要堅(jiān)持進(jìn)行職業(yè)道德和思想教育，每年制 定安防員訓(xùn)練計(jì)劃，并接受管理中心和轄區(qū)派出所的監(jiān)督、指導(dǎo)。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁(yè) 共 321 頁(yè) 安防部主管崗位職責(zé) 安防部主管在項(xiàng)目管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)治安、交通、車輛管理負(fù)有全面的責(zé)任，其職責(zé)如下： 協(xié)助招聘安防員。 承辦管理中心各類會(huì)務(wù)工作，會(huì)議通知、議程安排、會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)場(chǎng)服務(wù)以及做好會(huì)議記錄、整理會(huì)議紀(jì)要。 d. 管理中心資料：管理規(guī)章制度、管理中心崗位責(zé)任制度、國(guó)家有關(guān)法令制度和文件、人事資料、小區(qū)基本情況總匯。所有資料分門別類，制作檔案目錄 ,并在檔案柜上標(biāo)明存放類別，以便迅速查找資料。 開展員工禮儀培訓(xùn)，組建禮儀服務(wù)小組，為住宅區(qū)居民提供有償禮儀服務(wù)。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁(yè) 共 321 頁(yè) 在項(xiàng)目?jī)?nèi)部通過(guò)會(huì)議活動(dòng)等形式，增進(jìn)干部與員工，員工 與員工之間的互相溝通，融洽關(guān)系。情節(jié)嚴(yán)重者， 送交公安機(jī)關(guān)處理。違者按應(yīng)收取額的 10 倍處罰。 向住戶提供免費(fèi)或有償服務(wù)時(shí)，要求如下： a. 急修不過(guò)夜，小修小補(bǔ)應(yīng)限時(shí)完成。在每次使用之后，工具保管員在入庫(kù)前，必須對(duì)領(lǐng)出工具的性能、機(jī)具配件等進(jìn)行核查是否完好無(wú)損。佩帶工作牌、穿 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 經(jīng)常巡視住宅區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次。 完成項(xiàng)目管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。 組織維修員對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 參加管理中心組織召開的業(yè)主、住戶座談會(huì)，做好溝通工作，爭(zhēng)取業(yè)主、住戶對(duì)管理中心工作的理解和支持。 通過(guò)監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)通知附近有關(guān) 人員予以注意并妥善處理，將發(fā)生的情況和處理結(jié)果記錄在案。 了解住宅區(qū)管理中心各類人員每天工作安排及行動(dòng)去向。 前臺(tái)監(jiān)控員崗位職責(zé) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 堅(jiān)持定期詳細(xì)巡查住宅區(qū)，檢查本部門及其它部門工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問(wèn)題，及 時(shí)安排處理并改進(jìn)有關(guān)工作。 堅(jiān)守崗位，按時(shí)上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來(lái)訪客人，對(duì) 住戶的投訴要有耐心解釋，及時(shí)處理（一般在 24 小時(shí)內(nèi)處理完畢）。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁(yè) 共 321 頁(yè) 負(fù)責(zé)每月向項(xiàng)目經(jīng)理提交工作計(jì)劃及工作總結(jié)。 定期向公司請(qǐng)示匯報(bào)工作，完成公司交辦的其它任務(wù)。 對(duì)外來(lái)參觀訪問(wèn)和住戶的來(lái)信來(lái)訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)處理住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。 組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類員工，提高管理服務(wù)水平。除帶頭遵守各項(xiàng)房管法規(guī)、政策法令及公司的各種規(guī)章制度外 ,還必須履行下列職 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?jīng)盤查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時(shí)，須及時(shí)移交派出所處理。項(xiàng)目管理中心安防人員均有責(zé)任對(duì)所有物品搬進(jìn)（出）進(jìn)行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)處理，并在有需要時(shí)聯(lián)系治安大隊(duì)支援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)出車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)進(jìn)行檢查、處理 。維護(hù)區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。 每項(xiàng)工程驗(yàn)收后，經(jīng) 1 個(gè)月再?gòu)?fù)驗(yàn)，確定無(wú)質(zhì)量問(wèn)題和其他違章現(xiàn)象時(shí)，可退回施工押金。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 裝修施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為 8： 00— 12： 00， 14： 00— 18： 00。 任何施工隊(duì)進(jìn)入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供： a. 泉州市室內(nèi)裝飾企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； b. 福建省建設(shè)廳發(fā)執(zhí)業(yè)許可證； c. 福建省裝修企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書； d. 法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期改正，再行復(fù)驗(yàn)，直到合格。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁(yè) 共 321 頁(yè) 驗(yàn)收，管理處將派人進(jìn)行查驗(yàn)。 h. 空調(diào)應(yīng)按安裝在項(xiàng)目管理 中心統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)，統(tǒng)一式樣安裝。 d. 施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為 8： 00— 12： 00， 14： 00— 18： 00。 施工管理 a. 所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。 b. 在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會(huì)同工程服務(wù)部、安防 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? b. 業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，項(xiàng)目管理中心將對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。對(duì)設(shè)備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。本公司在機(jī)電設(shè)備、房屋設(shè)施和業(yè)主家庭報(bào)修管理上將采用本公司獨(dú)具特色的標(biāo)準(zhǔn)化管理和定人定機(jī)制。 按照 ISO14000 國(guó)際環(huán)境質(zhì)量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。 環(huán)境服務(wù)管理 環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人員區(qū)分為 業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來(lái)確保無(wú)危險(xiǎn)人員進(jìn)出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“記憶＋規(guī)范”法標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁(yè) 共 321 頁(yè) 年經(jīng)營(yíng)支出匯總表 費(fèi) 用 項(xiàng) 目 月支出額 （元） 年支出額 （萬(wàn)元） 所占比重 % 單位面積成本 （元） 備 注 （一）人工費(fèi) 51600 61． 92 58． 54 （二）辦公費(fèi) 2460 2． 95 2． 79 （三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 1118 1． 04 （四）低值易耗品攤銷費(fèi) 1408 1． 31 （五）設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi) 3592 3． 35 （六）清潔費(fèi) 8780 8． 19 （七）安防費(fèi) 1494 1． 39 （八）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2687 2． 51 （九）社區(qū)文化費(fèi) 2768 2． 58 （十）管理傭金 6651 6． 20 （十一）法定稅費(fèi) 5592 5． 21 按收入合計(jì)的 6%計(jì)提 合 計(jì) 88150 105． 67 93． 11 人工費(fèi)明細(xì)表 崗 位 人 數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 月工次額 備 注 經(jīng)理 1 4000 4000 事務(wù)助理 1 1800 1800 客服主管 1 1500 1500 客服助理 5 1200 6000 出納 1 1200 1200 環(huán)境主管 1 1500 1500 監(jiān)控 3 800 2400 綠化員 2 800 1600 保潔員 6 700 4200 工程主管 1 1500 1500 車管員 4 800 3200 水電工 3 1100 3300 日常維修 安防主管 1 1500 1500 安防班長(zhǎng) 3 1300 3900 安防員 12 1100 13200 8 小時(shí) 廚師 1 800 800 小計(jì) 46 51600 費(fèi)用合計(jì) 51600 辦公費(fèi)明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 子項(xiàng)目 測(cè) 算 依 據(jù) 費(fèi)用小計(jì) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利 管 理機(jī)構(gòu)設(shè)置 總經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 事務(wù)助理 客戶服務(wù)部 綜合事務(wù)管理 會(huì)所管理 安防服務(wù)部 環(huán)境服務(wù)部 工程服務(wù)部 出納 品質(zhì)監(jiān)督 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 14 頁(yè) 共 321 頁(yè) 輛 元／次 過(guò)夜 輛／月 12 元 電動(dòng)車 輛 元 臨時(shí) 輛 元 過(guò)夜 輛／月 30 元／月 含充電費(fèi) 摩托車 輛 1 元 /次 輛 2 元 過(guò)夜 輛／月 40 元／月 裝修管理 裝修暫收款 每戶 1000 元 裝修驗(yàn)收合格后歸還 樓道修繕費(fèi) 100 元／套 公共部分水電周轉(zhuǎn)金 200 元／套 電梯電費(fèi) 地面二層以上 地面架空一層以上 按系數(shù)分?jǐn)? 二次加壓水泵運(yùn)行費(fèi) 變頻泵加壓層 按建筑面積分?jǐn)? 公共水電費(fèi) 按建筑面積分?jǐn)? 說(shuō)明： 一梯兩戶電梯電費(fèi)的系數(shù)分?jǐn)偡ǎ? 地面一層住戶不分?jǐn)傠娰M(fèi)，地面架空的 1 層按系數(shù)“ 1”分?jǐn)傠娰M(fèi)，各樓層住戶按所在層數(shù)計(jì)分?jǐn)傁禂?shù)： 每戶應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi) =應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi) 各樓層樓系數(shù) /（應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層系 數(shù)之和 2）本梯位當(dāng)月電費(fèi)總量當(dāng)月電費(fèi)單價(jià) 例：設(shè)某梯位 111層共 22 戶（地面為架空）某月電梯共用電 660 度，每度電為 元 ,1 層的住戶電梯電費(fèi)為 [1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9