【正文】 三、推廣費(fèi)用安排 根據(jù)我司樓盤操作經(jīng)驗(yàn)，前期籌備費(fèi)用和認(rèn)購期費(fèi)用往往占據(jù)較大比例，而根據(jù)本項(xiàng)目的特性，前期宣傳推費(fèi)用約占總體的 65%左右（ 28萬左右，總體費(fèi)用40 萬），結(jié)合參考各項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi)用的市場報(bào)價(jià)，順景大廈的籌備費(fèi)用及認(rèn)購期宣傳費(fèi)用約在 285300 元 。 （ 5） 事件營銷 活動(dòng)一：鋪王拍賣會(huì) ◆ 活動(dòng)目的：選擇 2— 3間位置較好的商鋪進(jìn)行現(xiàn)場拍賣，通過拍賣進(jìn)行市場炒作，展示項(xiàng)目的良好升值空間，帶動(dòng)商鋪升值的勢頭，加快客戶的入場決定。 （ 2）營銷模式 采用商住聯(lián)動(dòng)的營銷模 式，結(jié)合住宅的宣傳推廣，以戶外廣告、樓體條幅、展板以及現(xiàn)場包裝等建立項(xiàng)目的形象，引發(fā)市場對項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)及認(rèn)同。 階段 時(shí)間 銷售率 活動(dòng)安 排 預(yù)熱階段 10月25—11月24 —— 開盤前準(zhǔn)備工作 開盤階段 11月25－12月15 40％ 開盤慶典、打折活動(dòng) 強(qiáng)銷階段 12月16－85％ 幸運(yùn)抽獎(jiǎng)活動(dòng) 1月15 尾盤階段 06年1月5—1月25 15％ 派發(fā)傳單、以老帶新 促銷活動(dòng)安排 ①開盤日慶典 目的：銷售現(xiàn)場聚人氣 安排：開盤日，現(xiàn)場布置到位，安排開盤儀式。具體內(nèi)容將在開盤方案中另案祥述。？ 確認(rèn)函內(nèi)容：戶型、樓層、面積、付款方式等 實(shí)施方法：確認(rèn)函一式四聯(lián)，把客戶所需確認(rèn)函登記內(nèi)容做為檔案記錄，排號分先后次序，一份做為客戶以后的優(yōu)先選房憑據(jù)，一份交由發(fā)展商，一份保留財(cái)務(wù)，另一聯(lián)由我司保留，以后便于深入挖掘目標(biāo)客戶。 第五部分 銷售實(shí)施策略 一、銷售前準(zhǔn)備工作 銷售執(zhí)行方案確定后，開盤前的準(zhǔn)備工作。 Ⅲ媒體及對應(yīng)的宣傳點(diǎn)安排 報(bào)紙雜志 樣板房 折頁 圍墻 噴繪廣告 展板 條幅 模型 網(wǎng)絡(luò) 資料片 地理位置 √ √ √ √ √ √ √ √ 建筑風(fēng)格 √ √ √ √ √ √ √ 戶型設(shè)計(jì) √ √ √ √ √ √ √ 景觀 √ √ √ √ √ 交通 √ √ √ √ √ √ 配套 √ √ √ √ √ √ 價(jià)格 √ √ √ √ 物管 √ √ √ √ √ √ √ 四、平面廣告安排 廣告分為形象廣告、硬銷廣告、文字廣告。 Ⅰ、硬媒體內(nèi)容 廣告牌：宣傳主題、樓盤名稱、效果圖、價(jià)格、開發(fā)商、物業(yè)管理單位名稱、銷售熱線等； 模 型：展示項(xiàng)目立體效果，內(nèi)部環(huán)境，周邊位置關(guān)系； 展 板：見前所述； 條 幅：樓體條幅內(nèi)容發(fā)布階段工程進(jìn)度信息及階段促銷活動(dòng)或售賣信息。 商鋪推廣期： 此階段會(huì)與住宅尾盤期有所交叉，此階段的宣傳主要以商鋪為主，其宣傳推廣也是先強(qiáng)勢后弱勢，與住宅宣傳策略相類。 *以下各階段的劃分見第四部分的銷售階段安排 * 物業(yè)認(rèn)購階段 ：主要通過戶外廣告進(jìn)行，包括噴繪廣告、圍墻、道旗、導(dǎo)視牌等。所以周邊的商業(yè)以及交通的便利都給項(xiàng)目帶來了巨大的利多。 售樓處辦公資料 包括信紙 /便簽紙、信封、手袋、資料袋、工作證等，統(tǒng)一設(shè)計(jì)均印有順景大廈標(biāo)志。規(guī)格一般為為 A3/彩色 /2P。 3）工地出入口附近的地面衛(wèi)生及工地內(nèi)的垃圾應(yīng)及時(shí)清掃和運(yùn)走，提升項(xiàng)目形象。 4）條 幅：懸掛于樓體臨鹿湖東路側(cè)，訴求點(diǎn)為：樓盤名稱、售樓電話、價(jià)格、及不同銷售階段的需發(fā)布信息等，主要懸掛于樓體的南面。 圍墻 導(dǎo)示系統(tǒng)和戶外廣告 導(dǎo)示系統(tǒng)主要包括內(nèi)外部指示牌、道旗、看樓通道； 戶外廣告主要包括條幅、昭示布、噴繪廣告等。 地盤形象墻、圍板 1）形象墻位于鹿湖東路項(xiàng)目地段，由于鹿湖東路有較強(qiáng)的展示性，并且銷售中心正是面臨鹿湖東路，形象墻主要宣傳順景大廈的整體形象，主要是效果圖、主題句、銷售熱線等。 裝修效果：現(xiàn)代、時(shí)尚、明亮，裝飾簡介大方，氣氛渲染符合項(xiàng)目的主題，主色調(diào)將根據(jù)樓盤標(biāo)準(zhǔn)色確定，更具體要求詳見售樓處建議方案。 為此，銷售賣場組織如下： 銷售中心正面鹿湖東路； 在鹿湖東路項(xiàng)目地段設(shè)置形象墻； 形象墻與銷售中心之間加強(qiáng)看樓導(dǎo)示系統(tǒng)； 停車場位于銷售中心前西側(cè)空地，并組織好停車； 樣板房位于 2棟一單元，臨近銷售中心，方便看樓； 做出圍板，讓銷售中心與施工場地隔離，凸顯銷售中心。 1）住宅付款方式 ①一次性付款； ②銀行按揭 核心均價(jià)折扣：一次性付款 95 折，銀行按揭 98 折，兩種付款方式的比例為 3：7，平均折扣率為 折，順景大廈折實(shí)均價(jià)為 元 /平方米。層。 五、價(jià)目表說明 住宅： 由于項(xiàng)目為多層住宅，且建筑設(shè)計(jì)為座北朝南，東西直線布局，南北朝向單位較多，各朝向差別不是很大?？紤]到商鋪層高（可做兩層）以及項(xiàng)目品質(zhì)及市場稀缺，故商業(yè)拔升均價(jià)暫定為 13000 元 / 平方米 四、價(jià)格實(shí)施策略 采用低價(jià)入市，低開高走的定價(jià)策略。本樓盤價(jià)格定位理念：締造最好的物業(yè)定位及包裝方案，使市場的潛在客戶對其的價(jià)格預(yù)期很高，以相對合理價(jià)格推出，使市場覺得物業(yè)比定位“超值”。 收入狀況：年收入 20萬以上。 家庭結(jié)構(gòu)： 25口人，部分三代同堂。對戶型、環(huán)境要求不高，講求戶型實(shí)用性、價(jià)格適中，對戶口關(guān)系有所要求。 教育背景：相當(dāng)部分接受過高等教育。 家庭 結(jié)構(gòu)： 25口人。 基于以上分析，地理位置、戶型的設(shè)計(jì)、精致的裝修、生活的方便、舒適和商業(yè)投資的潛力，直扣項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。 項(xiàng)目的核心價(jià)值在于其地理位置，位置與交通、配套具有相輔相成性以及項(xiàng)目精裝修所凸顯的高品質(zhì)性。 ②鋪位特色 —— 各鋪獨(dú)立，實(shí)用率高 商鋪各 自獨(dú)立。 ④精致裝修 —— 高品質(zhì)的、時(shí)尚現(xiàn)代的 本項(xiàng)目規(guī)劃較高，全新精裝修，是清溪鎮(zhèn)唯一精裝修項(xiàng)目，在區(qū)域內(nèi)一枝獨(dú)秀，同時(shí)也提升了項(xiàng)目的品質(zhì)，從而大大提升了項(xiàng)目的價(jià)值。 ②道路交通 —— 網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的、方便快捷的 項(xiàng)目臨清溪主干道鹿湖東路，與科枝路 交匯，通往深圳及周邊市區(qū)都較方便。五層的復(fù)式，由于所占面積比例較大，戶型也較復(fù)雜，部分房源“死角”和“暗角”較多，這 將成為本項(xiàng)目銷售中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。 戶型分析 ①戶型統(tǒng)計(jì) 順景大廈戶型統(tǒng)計(jì)表 房型 戶型 朝向 面積（ ㎡） 戶數(shù) 樓層 每層 戶數(shù) 戶型比 面積比 二房 一廳 F 南北 套內(nèi) 陽臺 2 五層 2 ％ ％ 合計(jì)