【正文】 （ 2）營銷目標： 一炮而紅打開市場，達到短期快速大量成交。為保證各項工作的順利進行，工作開 始時間初步定為 20xx. ，具體安排見后面附表三。 公開發(fā)售階段： 采用多種媒體組合的廣告策略，在認購期媒體的基礎上加上電視 平面廣告及樓體條幅，全面闡述賣點和發(fā)布信息，達到目標客戶對項目的全面了解的目標。規(guī)格：A4/彩色 /6p， 戶型圖另外印刷。 示范單位的裝修建議與項目整體裝修一致，選擇部分優(yōu)等戶型放置不同風格的家私，以起到渲染氣氛和激發(fā)客戶購買欲望的作用。 起 價：在保持均價的基礎上，最大限度滿足吸引客戶的目的，采用低起價的定價策略開盤起價定為 2800 元 /m2 起（ 2950 元 /m2 的九五折）。 （ 4）其他人士（港澳及深圳等本鎮(zhèn)外人士） 特征描述： 年齡特征： 30歲以上。 四、客戶定位 根據(jù)星光商業(yè)廣場的成 功操作經(jīng)驗和市場調研以及產(chǎn)品定位所鎖定的目標客戶群 目標客戶類別及比例 類 別 比 例 清溪鎮(zhèn)個體經(jīng)營者 60% 企業(yè)管理階層及高級技術人員 20% 公務員及原居民 10% 其它 10% 理由： ? 本項目相對于“星光商業(yè)廣場”，更臨近商業(yè)中心，對于個體經(jīng)營者具有更多的便捷，因此能吸引他們； ? 本項目的商業(yè)街鋪位于成熟商業(yè)街道，個體經(jīng)營者樓下經(jīng)營樓上居家的可能性較大； ? 本項目臨街和臨廠的生活環(huán)境，對于一些要求較高的企業(yè)管理者和公務員缺乏足夠的吸引力； 目標客戶特征分析： （一） 清溪鎮(zhèn)個體經(jīng)營者：生意人、私營企業(yè)主等 特征描述： 年齡特征： 3045歲 教育背景：從小學程度到高等教育，受教育水平參差不齊，素質普遍不高。且項目臨近有公交站臺，出門上班非常方便快捷。 ②戶型平面布局 通過我司多次的實地考察分析，項目住宅部分二、三、四層的戶型整體布局較合理，方正實用。 三、物業(yè)市場定位 根據(jù)項目分析及策劃報告順景大廈產(chǎn)品定位為 城市的至上生活 —— 演繹一個城市的生活狀態(tài)，生活與商業(yè)的完美結合。 置業(yè)取向： 外省籍人士大多數(shù)喜歡賺了錢回家鄉(xiāng)買房，當然也有相當一部分由于婚姻、家庭等需求選擇 在當?shù)刭彿俊８鶕?jù)市場調研，收益租金暫按 60元 / 平方米計算，推算出商業(yè)均價為 7186 元 /平方米。 現(xiàn)場組織的原則： 最大程度方便客戶看樓； 充分利用現(xiàn)有資源，節(jié)約成本，并考慮與后階段調整的良好銜接； 盡可能多展示項目的價值。 2）道 旗：鹿湖東路項目地段 360 米左右 3）看樓通 道：加以裝修，用植被加以處理，并配適當形象圖片。 由于項目核心價值在 于地段及市場稀缺和高檔的現(xiàn)代裝修，項目目標客戶主要集中在清溪鎮(zhèn)。 其他媒體：郵遞廣告，作為備用手段。 階段銷售目標 本項目分為四個銷售階段，項目的銷售階段是根據(jù)清溪目前的房地產(chǎn)市場狀況以及我司的成功經(jīng)驗劃分的，各階段之間沒有嚴格的界限，但我們在推廣 方式和相對應的銷售目標上會有所差異。 項目 數(shù)量 價格 現(xiàn)場包裝 展板（含計設制作） 6 面 6000 元 圍板噴繪（含計設制作） 20 平方米 展板噴繪 70 平方米 戶外包裝 大型戶外廣告制作及 發(fā)布 1 年期（含計設制作） 1 塊 8 萬 / 塊 *1 塊=80000 元 燈桿旗制作及安裝（含計設制作） 約 360 米距離 6000 元 導視牌 2 塊 彩旗 80 面 氣球條幅 8 條 媒體 電視平面廣告攝制 —— —— 電視廣告發(fā)布 黃金時間 A 段， 30 秒 78次（每日三次，共日） 220xx 元 黃金時間 A 段， 60 秒 12次（每日 2 次，共 6 日） 6300 元 《東莞日報》平面廣告設計 2 份 20xx 元 《東莞日報》平面廣告發(fā)布 普通版 1/3 版 3 次 58500 元 普通版 1/2 版 1 次 27500 元 宣傳品 折頁（含計設制作） 3000 份 25000 元 宣傳單張（含計設制作） 20xx0 張 小禮品（含計設制作） 300 份 銷售資料 認購意向書 500 份 20xx 元 認購須知 500 份 認購流程 500 份 認購卡 250 張 活動獎品 30000 元 其它現(xiàn)場物品配置 10000 元 不可預計費用 10000 元 總計 285300 元左右 備注 本次 執(zhí)行費用預算以市場報價為參照，不計算媒體折扣和大批產(chǎn)品訂制等因素，具體價格以實際為準。 強銷階段： 商住聯(lián)動銷售策略，在住宅強銷階段，推出本項目商業(yè)，再次引爆市場，使商業(yè)住宅相互促動。大型促銷活動期間安排氣球條幅 4 條，以恭賀順景大廈為主要內容，并配以優(yōu)惠信息； 圍 墻：前面已有描述； Ⅱ、軟媒體內容 折頁、單張：全面細致地闡述項目情況，各項指標力求準確可靠，包括促銷活動等。 禮品 凡是到現(xiàn)場看樓并接受登記認購的客戶都贈專門印刷的“順景大廈”字樣的精美掛歷。 1）指示牌：包括戶外和內部指示牌。 2）商業(yè)付款方式 ①一次性付款 ②銀行按揭 優(yōu)惠措施：一次性付款 —— 95折 按揭付款 —— 97 折 另項目經(jīng)理及發(fā)展商有 2個點的優(yōu)惠折扣 實際折扣： *40%+*60%= （注：根據(jù)清溪特點，一次性付款比例為 40%，按揭付款比例為 60%） 實際銷售均價： *= 元 /平方米 各商鋪單位具體安排見價目表（附表二） 。 三、項目價格目標 住 宅價格定位 根據(jù)項目策劃報告，順景大廈最終實現(xiàn)的核心價格為 元，考慮到精裝修以及市場稀缺，故提升價格為 2950 元 /平方米。 收入狀況：個人年收入 —— 15萬。商鋪層高 6米，可設置閣樓，使得商鋪可商、可存放貨物或居住，可住使經(jīng)營者最大限度地利用商鋪空間 。其中二房 21 套，三