【正文】 數(shù)量 價(jià)格 現(xiàn)場包裝 展板（含計(jì)設(shè)制作） 6 面 6000 元 圍板噴繪（含計(jì)設(shè)制作） 20 平方米 展板噴繪 70 平方米 戶外包裝 大型戶外廣告制作及 發(fā)布 1 年期（含計(jì)設(shè)制作） 1 塊 8 萬 / 塊 *1 塊=80000 元 燈桿旗制作及安裝（含計(jì)設(shè)制作） 約 360 米距離 6000 元 導(dǎo)視牌 2 塊 彩旗 80 面 氣球條幅 8 條 媒體 電視平面廣告攝制 —— —— 電視廣告發(fā)布 黃金時(shí)間 A 段， 30 秒 78次（每日三次，共日） 220xx 元 黃金時(shí)間 A 段， 60 秒 12次（每日 2 次，共 6 日） 6300 元 《東莞日?qǐng)?bào)》平面廣告設(shè)計(jì) 2 份 20xx 元 《東莞日?qǐng)?bào)》平面廣告發(fā)布 普通版 1/3 版 3 次 58500 元 普通版 1/2 版 1 次 27500 元 宣傳品 折頁（含計(jì)設(shè)制作） 3000 份 25000 元 宣傳單張（含計(jì)設(shè)制作） 20xx0 張 小禮品（含計(jì)設(shè)制作） 300 份 銷售資料 認(rèn)購意向書 500 份 20xx 元 認(rèn)購須知 500 份 認(rèn)購流程 500 份 認(rèn)購卡 250 張 活動(dòng)獎(jiǎng)品 30000 元 其它現(xiàn)場物品配置 10000 元 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 10000 元 總計(jì) 285300 元左右 備注 本次 執(zhí)行費(fèi)用預(yù)算以市場報(bào)價(jià)為參照，不計(jì)算媒體折扣和大批產(chǎn)品訂制等因素，具體價(jià)格以實(shí)際為準(zhǔn)。 ◆ 活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場銷售中心 ◆ 操作要點(diǎn)：前期積累的客戶進(jìn)行認(rèn)購選鋪； 正 式選鋪前公布商鋪真實(shí)的價(jià)格； 銷售物料齊備。 （ 3）推廣模式： ◆ 現(xiàn)場包裝：展板、圍板噴繪等 ◆ 戶外包裝：戶外廣告、圍墻廣告、樓體條幅等 ◆ 媒體宣傳：電視廣告媒體宣傳 ◆ 宣傳資料：折頁、宣傳單張 （ 4）營銷手段 通過集中式認(rèn)購選鋪的方式，全面展開銷售工作，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 ◆ 針對(duì)客戶進(jìn)行意向性溝通； ◆ 試探市場反應(yīng)情況，對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 階段銷售目標(biāo) 本項(xiàng)目分為四個(gè)銷售階段，項(xiàng)目的銷售階段是根據(jù)清溪目前的房地產(chǎn)市場狀況以及我司的成功經(jīng)驗(yàn)劃分的，各階段之間沒有嚴(yán)格的界限，但我們?cè)谕茝V 方式和相對(duì)應(yīng)的銷售目標(biāo)上會(huì)有所差異。 實(shí)施方法：開盤后三天，以每天折扣率下調(diào) 個(gè)點(diǎn)做為調(diào)動(dòng)購房積極性的方式。 二、銷售策略 住宅銷售策略 預(yù)熱階段： 內(nèi)部認(rèn)購策略 目的：聚集人氣、試探市場 實(shí)施策略及目的： 不收取任何費(fèi)用 ，制作內(nèi)部登記確認(rèn)函，試探市場，積累人氣。 后期的硬銷廣告圖片為主，根據(jù)銷售情況發(fā)布階段性的訴求主題及促銷信息。 其他媒體：郵遞廣告，作為備用手段。所謂硬媒體以展示形象、主題賣點(diǎn)為要素，其展示效果長久，如廣告牌、模型、展板、圍墻、條幅、 道旗等；軟媒體以宣傳單張、折頁和電視等短暫出現(xiàn)載體為主。 住宅尾盤期 ：主要以樓體條幅為主，配合銷售人 員派發(fā)傳單，并可適當(dāng)運(yùn)用郵遞商涵廣告進(jìn)行宣傳。 順景大廈的廣告發(fā)布將根據(jù)銷售階段及各階段目標(biāo)展開，每個(gè)階段我們的策略和對(duì)媒體的安排將有不同的側(cè)重點(diǎn)。 由于項(xiàng)目核心價(jià)值在 于地段及市場稀缺和高檔的現(xiàn)代裝修，項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要集中在清溪鎮(zhèn)。擬安 排 6塊，內(nèi)容分別為地段解釋、道路網(wǎng)絡(luò)及交通、配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)、主 要賣點(diǎn)訴求、物業(yè)管理等，規(guī)格（ W H）： 120cm 150cm。 3）單 張：主要是戶型圖和解釋后期促銷活動(dòng)的單張。 2）銷售中心前路面的平整。 2）道 旗：鹿湖東路項(xiàng)目地段 360 米左右 3）看樓通 道：加以裝修，用植被加以處理，并配適當(dāng)形象圖片。具體設(shè)計(jì)由我司與廣告 公司共議。樣板房的 設(shè)計(jì)要精心處理，合理、最大限度地利用每一個(gè)空間，色彩搭配要典雅時(shí)尚，體現(xiàn)項(xiàng)目的大氣和高貴，給客戶以超值感受。 布局：安排銷售接待，功能包括接待臺(tái)、洽談區(qū)、模型區(qū)、展板、演示廳、財(cái)務(wù)處、休息區(qū)和公共區(qū)域等。 現(xiàn)場組織的原則： 最大程度方便客戶看樓； 充分利用現(xiàn)有資源，節(jié)約成本，并考慮與后階段調(diào)整的良好銜接； 盡可能多展示項(xiàng)目的價(jià)值。 項(xiàng)目分階段安排不同價(jià)目表，通過調(diào)整優(yōu)惠折扣和價(jià)目表的雙重手段來控制價(jià)格。 層 差：多層住宅層差不宜過大，樓層差價(jià) 0— 50— 100 元／ ㎡ 商鋪部分力求利潤最大化，采用競拍方式，價(jià)高者得。根據(jù)市場調(diào)研，收益租金暫按 60元 / 平方米計(jì)算，推算出商業(yè)均價(jià)為 7186 元 /平方米。 第二部分 項(xiàng)目價(jià)格策略 一、影響售價(jià)的因素 —— 銷 售前的市場環(huán)境 —— 周邊樓盤及同質(zhì)樓盤的供應(yīng)和銷售狀況 —— 樓盤自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、工程進(jìn)度 —— 銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度：宣傳推廣是否理想；銷售目標(biāo)是否順利實(shí)現(xiàn) —— 買家的取向：付款方式、樓高、景觀、朝向 —— 發(fā)展商的營銷目標(biāo) 二、定位理念 我們建議以較低價(jià)位入市，予以客戶抵買超值的感受，在實(shí)現(xiàn)基本銷售的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的利潤部分爭取最大化。 教育背景：相當(dāng)部分接受過高等教育。 家庭收入：年收入 10萬以上。 置業(yè)取向： 外省籍人士大多數(shù)喜歡賺了錢回家鄉(xiāng)買房，當(dāng)然也有相當(dāng)一部分由于婚姻、家庭等需求選擇 在當(dāng)?shù)刭彿俊? （二）企業(yè)管理階層及高級(jí)技術(shù)人員 特征描述： 年齡特征： 25歲以上。 家庭收入：年收入 10萬以上，在本地區(qū)位于收入結(jié)構(gòu)金字塔的中層。項(xiàng)目的 包裝力爭以現(xiàn)代性、時(shí)尚性取勝，所以項(xiàng)目的定位是含蓋以上各方面的綜合形象。 三、物業(yè)市場定位 根據(jù)項(xiàng)目分析及策劃報(bào)告順景大廈產(chǎn)品定位為 城市的至上生活 —— 演繹一個(gè)城市的生活狀態(tài)，生活與商業(yè)的完美結(jié)合。 商鋪 ①位置特色 —— 位置臨街，地處商業(yè)繁華地段 商鋪面臨鹿湖東路，對(duì)面是大型超市和綜合市場，兩邊是傳統(tǒng)的商業(yè)街鋪，商業(yè)氛圍濃厚，投資潛力巨大。 ③市場稀缺 —— 短期內(nèi)市場唯一的 據(jù)初步統(tǒng)計(jì) 20xx年清溪鎮(zhèn)的商品房供應(yīng)量總共約 20萬平方米， 20xx年由于市場開項(xiàng)目及少，在售項(xiàng)目也進(jìn)入尾盤階段（大綠地基本售完），短期內(nèi)市場沒有直接競爭對(duì)手。同時(shí)這必將吸引大量人來此居住或經(jīng)商，所以不論對(duì)居住或投資都有較大吸引力，通過區(qū)域地位及發(fā)展?jié)摿μ嵘?xiàng)目價(jià)值。 ②戶型平面布局 通過我司多次的實(shí)地考察分析，項(xiàng)目住宅部分二、三、四層的戶型整體布局較合理，方正實(shí)用。 ： ； :； 群： 順景大廈銷售執(zhí)行方案 目 錄 第一部分 物業(yè)定位 .......................................................