【正文】 ............... 3 一、項(xiàng)目分析 ........................................................................ 3 二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ........................................................................ 5 三、物業(yè)市場(chǎng)定位 .................................................................... 6 四、客戶 定位 ........................................................................ 7 第二部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 .................................................................. 9 一、影響售價(jià)的因素 .................................................................. 9 二、定位理念 ........................................................................ 9 三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格目標(biāo) .................................................................... 9 四、價(jià)格實(shí)施策略 ................................................................... 10 五、價(jià)目表說明 ..................................................................... 10 第三部分 包裝策略 .................................................................... 11 一、銷售賣場(chǎng)組織 ................................................................... 11 二、 現(xiàn)場(chǎng)包裝 ...................................................................... 12 三、銷售資料包裝 ................................................................... 13 第四部分 推廣策略 ................................................................... 14 一、推廣主題 ....................................................................... 14 二、廣告策略 ....................................................................... 15 三、媒體組合策略 ................................................................... 16 四、平面廣告安排 ................................................................... 17 第五部分 銷售實(shí)施策略 ................................................................ 17 一、銷售前準(zhǔn)備工作 ................................................................. 17 二、銷售策略 ....................................................................... 18 住宅銷售策略 ................................................................ 18 商鋪銷售策略 ................................................................ 20 三、推廣費(fèi)用安排 ................................................................... 22 附件： 住宅價(jià)格表（附表一）、商業(yè)價(jià)格表（附表二） 銷售前準(zhǔn)備工作計(jì)劃表（附表三） 第一部分 物業(yè)定位 一、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目配套、景觀、周邊環(huán)境以及所處市場(chǎng)環(huán)境分析 （詳細(xì)見策劃報(bào)告） 分析結(jié)論： ? 項(xiàng)目周邊生活配套較 為齊全 ? 項(xiàng)目縱深景觀不佳，周邊多為低矮的陳舊農(nóng)民房 ? 居住環(huán)境較差，周邊居住群體多為租房的外地打工人員，居住群體質(zhì)素較低且混雜，不利于項(xiàng)目整體品質(zhì)的拔高 ? 項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境較好，短期內(nèi)暫沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，整體市場(chǎng)供小于求，但是如果短期內(nèi)本項(xiàng)目不及時(shí)推入市場(chǎng)，即將推出的“南峰項(xiàng)目”勢(shì)必削弱本項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力，屆時(shí)將影響本項(xiàng)目的銷售。從面積上看，主要面積集中在四房和復(fù)式。 住宅 ①地理位置 —— 臨街的、繁華的 位于清溪鎮(zhèn)，臨鹿湖東路 鹿湖東路是清溪鎮(zhèn)的主干道之一，項(xiàng)目臨街地段有著良好的生活配套設(shè)施，有大型超市和綜合市場(chǎng)，購物極為方便。且項(xiàng)目臨近有公交站臺(tái)，出門上班非常方便快捷。 ⑥物業(yè)管理 —— 智能化的、貼心周到的 現(xiàn)代物業(yè)管理更能使人享受舒適人生，通過管理項(xiàng)目及服務(wù)公約展示承諾，使業(yè)主了解將與之共同生活的現(xiàn)代管家風(fēng)采。比周邊其他項(xiàng)目臨街鋪位具有更高的實(shí)用率。由于在開發(fā)上注重成本，所以在售價(jià)上便給客戶帶來經(jīng)濟(jì)實(shí)用的感受。 四、客戶定位 根據(jù)星光商業(yè)廣場(chǎng)的成 功操作經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位所鎖定的目標(biāo)客戶群 目標(biāo)客戶類別及比例 類 別 比 例 清溪鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)營者 60% 企業(yè)管理階層及高級(jí)技術(shù)人員 20%