xx城商業(yè)項目銷售執(zhí)行方案-全文預(yù)覽
【正文】 策略３、返租銷售策略 街鋪直接銷售 內(nèi)鋪返組銷售： 5年返租 40%一次性返還（年平均回報 8%，其中 20%在首期抵扣， 20%在總價抵扣） 我司提出 5年返租主要為招商需要所考慮，其中 對于買家：較長的返租期可以增強其投資信心，打消對前幾年經(jīng)營回報擔憂的顧慮。第一次簽約主 要迎合招商，啟動市場，第二次簽約引發(fā)銷售認籌，第三次簽約與開盤一 起整體將帶動銷售、推進招商。 我們認為在整個營銷推廣過程中，本項目必須成為全市各界談?wù)摰臒狳c話題，與政 府發(fā)生關(guān)系， 打消客戶對回報、經(jīng)營等問題的疑慮，建立客戶投資信心。 “同一首歌 /夢想中國 ”惠州站 與中央電視臺合作舉辦同一首歌惠州站，該節(jié)目一直以來被全國各地觀眾認可、喜愛非常， 并且有眾多各界領(lǐng)導(dǎo)出席參與該節(jié)目，可以說是一個將官方與大眾成功結(jié)合的娛樂節(jié)目。例如：對商戶 制定消費期刊免費宣傳商家、定期舉辦品牌展示會、定期 在公共媒體宣傳推廣等。并用第二批主力店簽約繼續(xù)制造話題。 階段推廣思路： 惠州人你久等了！ 一個惠州，一個新中心、一個沃爾瑪、一個港惠城！ 延伸前期規(guī)劃炒作點，回到項目將沃爾瑪進駐及項目形象定位全力推出，通過對該階段的 高壓炒作 ，樹立項目在惠州的 ， 對招商及銷售認籌進行推動。 可以看出圖片中的未來都市人群對購物的全新體驗，充滿歡愉、滿足、便利、時尚及個性，對于新都市生活的品質(zhì)追求似乎已成為一種微笑的標記。政府在新區(qū)的大量規(guī)劃力造城市新中心區(qū)，整個城市 缺乏一個資源整合體。在這種情況下，專題研討會便會增加其分量。40萬平米國際購物街區(qū) 當 12期整體描述時，推廣語為 聚焦世界商業(yè)精華 第二部分、宣傳造勢 階段 顛覆 準備期（ 10—） 市場形象導(dǎo)入 “新聞刀鋒”系列 “顛覆傳統(tǒng)商業(yè)”系列 1期認籌（ —） 市場形象深入 “英雄所見略同”系列 “中國經(jīng)驗”系列 1期銷售（ —） 市場形象強化 “安全持續(xù)的升值驅(qū)動力”系列 沃爾瑪簽約儀式 惠州城市及商業(yè)發(fā)展方向高峰研討會 連續(xù) 12天刀鋒系列新聞報導(dǎo) 其他主力店簽約儀式 華納 VIP電影放映月 商場終身 VIP卡限量派送 項目現(xiàn)場推薦會 華納電影票、飛馳溜冰票派送 中國購物中心示范工程頒獎儀式 成立惠洲首個六星級商業(yè)服務(wù)會 工程倒記時社會監(jiān)督活動開啟 百萬富翁陳啟泰與你相約“港惠城” 華納影院、飛馳溜冰簽約儀式 造勢切入點 新中心 最好的 MALL 人口、住宅速增 政府規(guī)劃 14期大規(guī)模 主力店及次主力店 業(yè)態(tài)規(guī)劃及運營管理 圍繞項目造勢點，我們將其分為； 一、推廣過程中的階段主題事件。 定位組成二：城市經(jīng)濟整合運營體 我們一直在強調(diào)本案不是單純的 MALL，而是一個匯聚了城市各類尖端資源的綜合體，強調(diào)的 是資本整合運營構(gòu)架，相互推進，帶動一個城市的商業(yè)與經(jīng)濟的發(fā)展，改變了城市人們的生 活消費習慣，根本的提升了生活品質(zhì)。 圍繞營銷， 我們認為本案必須跳出單純的 “Shopping Mall”，利用全新的商業(yè)理念回避失0 敗的 “Shopping Mall”對本項目的負面影響、化解核心商圈劣勢，跳出本區(qū)市場商業(yè)放盤 量的潛在威脅，讓社會各階層認同本案的 “商業(yè)地標 ”形象及 “新中心區(qū) ”概念。 深圳 “海岸城 ”由 “海岸城東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心、海岸風情街 ” 四部分組成，在宣傳推廣時也是將其 30萬平米規(guī)模一并推出。 若只能描述 12期，那么建議將原 2期的舊城拆除作為廣場；上述廣場地塊明確作 為二期，商業(yè)廣場約 3萬平米。 Opportunity機會： 項目 4期的體量將有可能成為惠州 N01購物中心 惠州首家沃爾瑪進駐本項目及與眾多次主力店的合作； 本項目 4期總體量將是惠州近年來規(guī)模最大的、真正意義上的購物中心； 利用返租策略促進內(nèi)鋪銷售。 Weakness劣勢： 項目現(xiàn)階段處于非核心商圈，周邊人氣不足、商業(yè)氛圍差 整個項目臨主干道演達一路僅有約 200米展示面，弱化了街鋪價值點； 本區(qū)域商業(yè)以家居建材為主，其他商業(yè)業(yè)態(tài)均不成熟； 項目外部公共交通配套設(shè)施欠缺影響項目其他區(qū)域人流的進入等。 惠州一站式購物中心 本項目定位支撐點： 惠州第一個購物中心，餐飲、娛樂、休閑于一體的真正意義上的 SHOPPING MALL 惠州第一個沃爾瑪（世界五百強）、時代華納（世界知名電影公司）、肯德基（世 界著名快餐公司）、飛馳溜冰場 惠州沒有特色的餐飲、娛樂休閑所在地 歷史與文化積累的體驗、動感之都 規(guī)模較大 惠州現(xiàn)有商業(yè) 本案一、二期商業(yè) 國際型 Shopping Mall 百佳、新一佳等 沃爾瑪 超市主力店 中影南國影城 華納影院、大型電玩城、飛馳溜冰 休閑娛樂次主力店 少量廣場 約 2023平米廣場 大型廣場 少量餐飲 約 9000平米餐飲 餐飲主題 家居主力店 百貨主力店 商業(yè)步行街 對比國際型 Shopping Mall 由此可見，惠州目前商業(yè)并無真正意義上的 Shopping Mall，本項目單從一、二期上來看，很難描述為真正意義上的國際 Shopping Mall，若要將項目闡述為國際購物中心、商業(yè)帝王，那么必須用 14期整體規(guī)劃來對外擴大想象空間，彌補與真正 Shopping Mall差距。雖然這些成功的案 例多為不銷售的（但本案恰恰也只銷售其中的少數(shù)部分），但在形式功能上 與本案異曲同工， 我們將怎樣取長補短？ 規(guī)模及商圈之外的聚客輻射力問題 深圳 48萬平米的 “華潤中心 ” 以 15萬平方米的購物中心為核心，集商業(yè)、餐飲、酒店、旅 游、辦公及娛樂等功能于一身大規(guī)模宣傳， “萬象城 ”只是其中一部分物業(yè)。 我們確信有了 14期的整體規(guī)模， 就能緩解商圈弱勢及聚客輻射力問題。 所以結(jié)合營銷， “ 南中國 ” 的輻射稱號就是我們的定位亮點之一，擁有顛覆性的震撼力及 影響力。 當 14期整體描述時，推廣語為 新中心 顯然單純的新聞發(fā)布會難以擔當這一重任，新聞發(fā)布會雖然是一個較好的入市方式，可對于本項
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